ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-87604/2023

08 февраля 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Полубехиной Н.С., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  

от заявителя: ФИО2 – по доверенности от 22.01.2024, ФИО3 – по доверенности от 22.01.2024; 

от заинтересованного лица: ФИО4 – по доверенности от 29.12.2023;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-42266/2023) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.10.2023 по делу № А56-87604/2023 (судья Варенникова А.О.), принятое 

 

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Свиньин и партнеры» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Лорд 1» (адрес: 190020, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, дом 199-201, литер А, помещ. 11-Н, офис 1, ОГРН 

<

***>);

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН 

<

***>);

о признании незаконным отказа; 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее –заинтересованное лицо, Комитет) в выкупе в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированного «ЛОРД 1» под управлением заявителя земельного участка площадью 21 930 +/- 52 кв.м., с кадастровым номером: 78:14:0007633:3002, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кузнецовская ул., д.31, лит.А, выраженное в письме от 30.08.2023 №05-26-24404/23-0-6, а также обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированного «Лорд 1» под управление заявителя посредством подготовки, подписания и направления Обществу в четырнадцатидневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу проекта договора купли-продажи соответствующего земельного участка.

Решением суда от 20.10.2023 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. 

Комитет, не согласившись с принятым судебным актом, подал апелляционную жалобу, в которой просил решение от 20.10.2023 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что, возлагая на Комитет обязанность осуществить подготовку, подписание и направление в адрес Общества проекта договора купли-продажи, суд первой инстанции тем самым вышел за пределы своих полномочий. Кроме того, ссылаясь на то, что фактическое использование Обществом земельного участка не совпадает с его разрешенным использованием, Комитет указал, что оспариваемый отказ в выкупе земельного участка является обоснованным и правомерным.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал. 

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи здания от 23.09.2022 № СКП-22/09-105 владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированного «ЛОРД 1» под управлением Общества на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание - Многофункциональный комплекс с многоярусным гаражом-стоянкой (далее – здание) общей площадью 26 590 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Кузнецовская улица, дом 31, литера А, кадастровый номер: 78:14:0007633:3004.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) указанное здание расположено на земельном участке общей площадью 21 930 +/- 52 кв. м., кадастровый номер: 78:14:0007633:3002, находящемся в государственной собственности, вид использования земельного участка – для размещения объектов торговли.

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 13.12.2018 был заключен договор аренды № 12/ЗД-040496, по условиям которого последнему передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007633:3002.

Общество 30.01.2023 обратилось в Комитет с заявлением о передаче ему в собственность земельного участка в соответствии с положениями подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), как собственнику объекта недвижимости, расположенного на этом участке.

Письмом от 30.08.2023 № 05-26-24404/23-0-6 Комитетом отказано заявителю в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов со ссылкой на положения пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ.

Полагая отказ Комитета в выкупе земельного участка незаконным, нарушающим права и интересы Общества, заявитель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, признал требования Общества обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим. 

По смыслу статей 198, 201 АПК РФ условиями признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение таким решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определены главой V.1 ЗК РФ. 

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ по общему правилу, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. 

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них, осуществляется без проведения торгов в случаях, предусмотренных статьи 39.20 ЗК РФ. 

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов регламентирован статьей 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 39.17 ЗК РФ в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются, в том числе цель использования земельного участка. 

В статье 39.16 ЗК РФ указан исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

 Пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В рассматриваемом случае, отказывая Обществу в выкупе земельного участка, Комитет исходил из того, что вид разрешенного использования участка «для размещения объектов торговли», указанный в ЕГРН, не соответствует его фактическому использованию. 

В обоснование указанного решения Комитет сослался на результаты обследования участка, проведенного Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, в ходе которого было выявлено, что в границах земельного участка помимо здания расположены объекты технического назначения (бытовки, контейнеры, мусорные контейнеры, уличные биотуалеты), используемые подрядными организациями строительства «СКА Арена» под склады материалов, офисные помещения, парковку автотранспорта, столовые, кафе, раздевалки, помещения для проживания рабочих.

Вместе с тем, по смыслу положений статьи 39.20 ЗК РФ приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН (абзац третий пункта 2 статьи 7 ЗК РФ).

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Согласно части 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований (часть 4 статьи 37 ГрК РФ).

В определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.02.2022 №305- ЭС21-19336, от 13.04.2022 №305-ЭС21-27944, от 27.04.2022 №305-ЭС21-27824 приведена правовая позиция, согласно которой как собственник земельного участка, так и собственник объекта капитального строительства не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта. Выбор вида разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований означает, что собственник вправе начать осуществлять деятельность в соответствии с выбранным видом в рамках предусмотренных применительно к территориальной зоне градостроительным регламентом видов разрешенного использования, что является правомерным и не может быть квалифицировано как нарушение правового режима земельного участка (объекта капитального строительства).

В контексте приведенных норм права и принципов земельного законодательства указание в договоре аренды земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов. В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом.

Таким образом, приняв во внимание вышеприведенные нормы и правовые позиции, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Общество, являясь собственником здания, оформившим занятый этим зданием спорный земельный участок на праве аренды в целях его эксплуатации, не ограничено в выборе основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта и земельного участка в пределах, определенных градостроительными регламентами.

При этом в данном случае Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 (далее - Правила землепользования и застройки), установлено, что участок расположен в территориальной зоне ТД 1-2_2 общественно-деловой подзоны объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных районах Санкт-Петербурга, расположенных вне зоны влияния кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей, с включением объектов инженерной инфраструктуры.

Градостроительный регламент указанной территориальной зоны определен в пункте 2.10 Правил землепользования и застройки, который предусматривает в качестве разрешенных видов использования земельного участка, в том числе размещение объектов торговли, бытовое обслуживание, общественное питание, деловое управление, гостиницы, общежития, размещение складов.

Следовательно, вопреки позиции подателя жалобы суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что Общество вправе использовать спорный земельный участок, в том числе под те виды деятельности, которые отражены в акте обследования земельного участка, и такое использование с учетом приведенной позиции Верховного Суда Российской Федерации является правомерным.

При таких обстоятельствах, повторно оценив представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что фактическое использование участка соответствует видам разрешенного использования, установленным градостроительными регламентами в отношении указанного участка (доказательств обратного Комитетом вопреки положениям статьи 200 АПК РФ в материалы дела не представлено), в связи с чем в рассматриваемом случае у Комитета не имелось предусмотренного пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ основания для отказа Обществу в выкупе земельного участка.

Каких-либо иных обоснований причин отказа в предоставлении в собственность Обществу участка в оспариваемом отказе Комитетом не приведено.

В этой связи на основании установленных по делу обстоятельств суд первой инстанции также пришел к правильным выводам, что оспариваемый Обществом отказ Комитета в предоставлении в собственность участка не соответствует положениям закона, Комитетом не представлены доказательства, подтверждающие наличие основания для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность Обществу, в связи с чем, руководствуясь частью 2 статьи 201 АПК РФ, в связи с чем правомерно удовлетворил требования заявителя.

Довод Комитета о невозможности применения меры восстановления нарушенного права путем возложения на данный государственный орган обязанности по устранению допущенных им нарушений, также отклоняется апелляционной коллегией, поскольку он противоречит положениям пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает этот орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. 

Соответственно, установив в данном случае, что Комитет рассмотрел заявление Общества по существу и указал лишь на наличие одного основания для отказа в выкупе спорного земельного участка, а также не установив иных оснований для отказа Обществу в выкупе земельного участка, суд первой инстанции правомерно обязал Комитет подготовить проект договора купли-продажи испрашиваемого участка и направить его Обществу. 

На основании изложенного при вынесении решения судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения судом также не допущено, а потому решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.10.2023 следует оставить без изменения, а жалобу Комитета - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 20.10.2023 по делу №  А56-87604/2023  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

Н. С. Полубехина

В. В. Черемошкина