АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-2687/17

21 июня 2017 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   14 июня 2017 г.

Полный текст решения изготовлен            21 июня 2017 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи  Андриановой Ю.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чуминой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску товарищества собственников жилья «Дружная семья» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по управлению имуществом г. Донецка Ростовской области, ФИО2, Администрация г. Донецка

об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

при участии:

от истца: председатель ФИО3;

от ответчика: представитель по доверенности от 24.04.2017 лизунов В.А.; представитель по доверенности от 25.11.2015 ФИО4;

от ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: представитель не явился;

от Комитета по управлению имуществом г. Донецка Ростовской области: представитель не явился;

от Администрации г. Донецка: представитель не явился;

от ФИО2: представитель по доверенности от 25.11.2015 ФИО4;

установил:

товарищество собственников жилья «Дружная семья» (далее – истец, ТСЖ «Дружная семья», товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) об истребовании из незаконного владения нежилых помещений №11, №12, №19, общей площадью 24 кв.м. (в измененном техпаспорте помещения №1 и №3, кадастровый номер 61:50:0080107:868), расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>; об обязании возвести перегородку и отделить лишние 7,1 кв.м. от помещения №3 к помещениям №4,5,6 (далее – спорные помещения); к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об обязании внести изменения в ЕРГП на недвижимость в части нежилых помещений №11, 12, 19 (в новом паспорте №1, 3), расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> и зарегистрировать их как общее имущество собственников недвижимости многоквартирного дома №4 (субъектный состав спора и редакция исковых требований уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец настаивает на удовлетворении иска. Пояснил, что целью обращения в суд является получение возможности использовать имущество, относящееся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, а именно для доступа к остальным подвальным помещениям. Полагает, что индивидуальный предприниматель ФИО1, как наследница титульного собственника помещений, примыкающих к спорным помещениям, является надлежащим ответчиком по иску, поскольку приняла наследство, осуществляла реконструкцию спорных помещений.

Представитель ответчика возражал против иска, пояснил, что спорные помещения по договору купли-продажи титульного собственника – ФИО5 переданы в собственность ФИО2. Регистрация перехода права собственности на ФИО2 не произведена, поскольку ФИО5 умерла.

Представитель ФИО2 полагает себя собственником спорного имущества, считает, что у остальных собственников помещений в доме имеется другой выход в подвальные помещения, права истца не нарушены.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не  обеспечили.

Суд считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие указанных лиц.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

В собственности муниципального образования «Город Донецк» находились нежилые помещения (комнаты №№10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19) в пятиэтажном жилом доме на первом этаже общей площадью 49,6 кв.м. по адресу: 

<

...>.

Комитетом по управлению имуществом г. Донецка Ростовской области 24.04.2012 проведены торги по продаже муниципального недвижимого имущества - нежилых помещений (комнаты №№ 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19) в пятиэтажном жилом доме на первом этаже общей площадью 49,6 кв.м. по адресу: 

<

...>.

Победителем торгов стал ФИО6. По результатам торгов Комитет и ФИО6 02.05.2012 года заключили договор купли-продажи указанных помещений № 273.

ТСЖ «Дружная семья» не согласившись с результатами торгов, обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением об оспаривании торгов и заключенного по его итогам договора купли-продажи, между Комитетом и ФИО6, истребовании из незаконного владения ФИО5 нежилых помещений № 11, 12, 19 (дело №А53-20875/2012).

В ходе рассмотрения дела  №А53-20875/2012 между ФИО6 и ФИО5 заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО5 приобрела в собственность нежилые помещения № 10-19, расположенные по адресу: г. Донецк Ростовской области, квартал 16, дом 4. Основанием для регистрации права собственности ФИО5 на спорные помещения послужило принятое Донецким городским судом Ростовской области решение от 09.08.2012 о признании права собственности на нежилые помещения (комнаты NN 10,11,12,13,14,15,16,17,18,19) в пятиэтажном жилом доме общей площадью 46,9 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...> за ФИО5, которым прекращено право собственности ФИО6 на спорные нежилые помещения. ФИО5 приходилась бабушкой ФИО6

24.06.2013 ФИО5 по договору купли-продажи от 24.06.2013  произвела отчуждение принадлежащих ей помещений NN 10-19 (этаж 1) общей площадью 46,9 кв. м, ФИО2 Передача помещений ФИО2 оформлена актом приема-передачи от 24.06.2013, однако регистрация перехода права собственности на помещения от ФИО5 к ФИО2 не была произведена в связи с принятием судом первой инстанции обеспечительной меры.

ФИО5 умерла 18.03.2014 года. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2014 по делу № А53-20875/2012 признаны недействительными торги от 12.04.2012 года, проведенные Комитетом по управлению имуществом г. Донецка Ростовской области, по продаже нежилых помещений общей площадью 46,9 кв.м., расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, в части реализации помещений № 11, № 12, № 19., а также признан недействительным договор купли-продажи от 02.05.2012 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом г. Донецка Ростовской области и индивидуальным предпринимателем ФИО6, в части продажи нежилых помещений № 11, № 12, № 19, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

Производство по делу по иску ТСЖ «Дружная семья» к ФИО5 прекращено в связи с ее смертью и отсутствием наследников. Судом установлено, что помещений № 11, № 12, № 19, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> относятся к общему имуществу всех собственников квартир жилого дома.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости собственником нежилых помещений является ФИО5

Согласно письму нотариуса ФИО7 от 06.04.2017 №283, ФИО1 17.12.2014 подано заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону на имущество, принадлежащее ФИО5, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, заявления от других лиц в нотариальную контору не поступали, свидетельство о праве на наследство не выдавалось.

Представитель ФИО1 уклонился от ответа на вопрос о причинах неполучения  свидетельства на наследство.

В период рассмотрения дела № А53-20875/2012 произведена перепланировка спорных помещений. За разрешением о перепланировке обращалась ФИО1 от имени своей матери  ФИО5. что подтверждается ответами Администрации г. Донецка и установлено решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.08.2016 по делу № А53-14444/16, имеющему преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

В настоящее время помещения 11,12,19 общей площадью 24 кв.м.  согласно техническому паспорту 1978 г. трансформированы в комнаты № 1, № 3 согласно кадастровому паспорту. В результате перепланировки за счет сноса перегородок площадь помещений увеличилась на 3, 3 кв.м. Помещение в перепланированном виде поставлено на кадастровый учет,  присвоен кадастровым номером 61:50:0080107:868.

Ссылаясь невозможность использования комнат, относящихся к общему всех имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме, истец обратился в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого   доказательства  в  отдельности,  а также   взаимную связь  доказательств  в  их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. 

Согласно ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Правовой статус товарищества, его права и обязанности изложены в части 1 статьи 123.12 Гражданского кодекса, а также главе 13 Жилищного кодекса.

Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (часть 1 статьи 123.12 Гражданского кодекса).

Согласно положениям пунктов 6, 7 статьи 138 Жилищного кодекса товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.

Таким образом, товарищество в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества обязано обратиться в суд с иском в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме, к лицам, нарушившим право общей долевой собственности, в том числе и к тем, кто является также одним из собственников помещений этого дома.

Указанный подход был сформирован Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.05.2014 N 19488/13 и иное не вытекает из норм материального права.

Спорые помещения по техническому паспорту 1978 г.- лестница (помещение N 19), ведущая в подвал многоквартирного жилого дома, учитывая ее специальное назначение, и примыкающие к ней помещения N 11, N 12, не сформированы в качестве помещений для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, следовательно, на указанные помещения распространяется режим общего имущества многоквартирного дома. 

Относимость спорных помещений в общему имуществу подтверждена судебными актами по делу № А53-20875/2012, по делу № А53-14444/16. 

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (п. 3 Постановления N 64)

Заявляя иск по настоящему делу, товарищество указывало на нарушение ответчиком права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем с учетом характера допущенных им нарушений, избрало для восстановления их прав требования, сформулированные при обращении в суд.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Жилищный кодекс в части 2 статьи 36 Жилищного кодекса также установил, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 Жилищного кодекса).

Судом установлено решения общего собрания собственников указанного многоквартирного дома о предоставлении спорного помещения в пользование только ответчику для осуществления им в нем своей деятельности и проведения для этих целей ремонта, не принималось.

В отсутствие соблюдения установленного порядка пользования общим имуществом, действия ответчика по выполнению в спорных помещениях перепланировки,  ремонта, повлекло ограничение доступа иных лиц в помещение. Указанные действия оцениваются судом, как нарушающие ответчиком права общей долевой собственности.

В статье 1 Гражданского кодекса закреплены основные принципы гражданского права, среди которых признание равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенность собственности, свобода договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебной защиты и другие принципы.

Обеспечение восстановления нарушенных прав достигается избранием заинтересованным лицом, обращающимся в суд, надлежащего способа защиты гражданских прав.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса).

Между тем, избрание лицом способа защиты своего нарушенного права не должно ущемлять права и законные интересы других лиц.

Таким образом, выбор способа защиты нарушенного или оспариваемого права является субъективным правом истца, который должен соответствовать характеру нарушения права и достигать цели его восстановления.

Именно противоправные действия ответчика повлекли необходимость обращения товарищества в суд за восстановлением нарушенных прав всех иных собственников помещений в этом доме по освобождению спорного помещения, которое предполагалось использовать для прохода в подвальные помещения.

Учитывая, что ответчиком совершены действия, направленные не только на самовольное занятие спорного помещения, но и на изменение его состояния, необходимого для использования в собственных интересах, без соответствующего на то согласия всех членов товарищества в соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса, суд исходит из соответствия избранных истцом способов защиты нарушенному праву, возлагает на ответчика обязанность по приведению его в первоначальное состояние, существовавшее до нарушения права, с последующим нечинением препятствий в пользовании помещениями. Суд принимает во внимание, что передача помещений истцу с отстранением ответчика от прав пользования такими помещениями невозможна, поскольку спорные комнаты ответчику также необходимы для прохода к комнатам, которые принадлежат ему на праве собственности.

Суд не усматривает в данном случае подмену предмета иска, поскольку истец подтвердил, что его действительной волей при обращении в суд является получение доступа к спорным помещениям и необходимостью дальнейшего их использования в качестве общих.

Удовлетворение судом требования истца в виде обязания ответчика привести в первоначальное состояние, комнаты, относящиеся к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, а именно комнаты - 11,12,19 общей площадью 24 кв.м.  согласно техническому паспорту 1978 г. (комнаты № 1, № 3 согласно кадастровому паспорту), помещения с кадастровым номером 61:50:0080107:868, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>; возвести перегородку в помещении № 3, отделив от него 7, 1 кв.м. и обязании ответчика обеспечить беспрепятственный доступ собственникам многоквартирного жилого дома в указанные помещения не может нарушать прав ответчика, поскольку оно не возлагает на него дополнительных обязанностей, кроме тех, которые направлены на восстановление прежнего (до противоправного им завладения) состояния помещения, незаконно измененного им самим.

О праве собственника общей долевой собственности требовать восстановления прежнего состояния общего имущества, существовавшего до нарушения права другим собственником, Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации была сформирована позиция по делу N 5910/11 от 25.10.2012.

Предусмотренное частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано, как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам всех остальных.

Использование единолично одним собственником мест общего пользования в нарушение прав других собственников нельзя считать сложившимся порядком, отвечающим требованиям закона.

Довод представителя ответчика о том, что ФИО1 не может отвечать по настоящему иску, отклонен судом.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 Гражданского кодекса Российской Федерации"). В пункте 4 статьи 1 Гражданского кодекса закреплено, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Суд учитывает, что перерегистрация права собственности в Едином государственном реестре недвижимости была осуществлена на ФИО5 в ходе рассмотрения спора по делу  №А53-20875/2012 по иску товарищества о признании сделки купли –продажи таких помещений недействительной. ФИО5 приходилась бабушкой лицу, к которому был заявлен иск товарищества.

После смерти ФИО5 ответчица ФИО1 единственная обратилась в нотариальную контору в заявлением о вступлении в наследство. То обстоятельство, что ее не получено свидетельство на наследство и переход права собственности не зарегистрирован не влияет на ее статус как собственника имущества своей матери.

Судом установлено, что именно ФИО1 обращалась в Администрацию г. Донецка с заявление о перепланировке, в том числе спорных помещений, в качестве основания для получения такого разрешения представляла в информацию о регистрации титула собственности за своей матерью ФИО8

На основании изложенного отклоняется довод ответчика и представителя ФИО2 о том, что именно ФИО2 является собственником спорных помещений.

Договор купли-продажи от 24.06.2013, заключенный между ФИО5 и ФИО2 предметом которого является помещение общей площадью 46, 9 кв.м. (в которую вошла площадь спорных помещений), расположенное по адресу 

<

...> не может подтверждать  наличие права ФИО2 на помещения общего пользования.

 Кроме того, суд констатирует, что указанный договор не может подтверждать наличие права собственности за ФИО2 на иные помещения, так как в  силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Довод ответчика и представителя ФИО2 о том, что именно ФИО2 должен отвечать по иску отклоняется судом.

Товарищество обращалось с иском, аналогичным рассматриваемому, к ФИО2 в суд общей юрисдикции. Решением Донецкого городского суда Ростовской области от 11.03.2015 товариществу было отказано со ссылкой на то, что ФИО2 не является титульным собственником спорных помещений, таким лицом является ФИО5 

Но поскольку имущество ФИО5 в порядке наследования перешло к ФИО1, товарищество заявило иск к ней.

Таким образом, с учетом характера допущенного ответчиком нарушения суд удовлетворяет иск товарищества к ФИО1 как по требованию о приведении спорного помещения в состояние до нарушения права общей собственности, то есть до проведения ответчиком в нем ремонта с целью приспособления к осуществляемой деятельности, а также по требованию об обязании обеспечить доступ к указанным помещениям.

Требования товарищества к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области удовлетворению не подлежит. Государственный регистратор не является ответчиком по искам о правах на имущество.

Судебные расходы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на индивидуального предпринимателя ФИО1.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в течение месяца с даты вступления настоящего решения в законную силу привести в первоначальное состояние, комнаты, относящиеся к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, а именно комнаты - 11,12,19 общей площадью 24 кв.м.  согласно техническому паспорту 1978 г. (комнаты № 1, № 3 согласно кадастровому паспорту), помещения с кадастровым номером 61:50:0080107:868, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>; возвести перегородку в помещении № 3, отделив от него 7, 1 кв.м. 

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) обеспечить беспрепятственный доступ собственникам многоквартирного жилого дома в помещения 11,12,19 общей площадью 24 кв.м.  согласно техническому паспорту 1978 г., (комнаты № 1, № 3 согласно кадастровому паспорту), помещения с кадастровым номером 61:50:0080107:868, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу товарищества собственников жилья «Дружная семья» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 000 руб.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                 Ю.Ю. Андрианова