АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-8656/2019

г. Ставрополь

09 сентября 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена   19 августа 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме    09 сентября 2019 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола помощником судьи Пузановой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск,

к обществу с ограниченной ответственностью «АРТС», ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии представителя истца ФИО1 по доверенности от 12.03.2019 и представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 15.07.2019,

УСТАНОВИЛ:

комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском  к ООО «АРТС» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 854 834,34 руб. и пени в размере 452 236,79 руб. по договору аренды земельного участка № 08072 от 30.08.2001.

Ответчик в отзыве на иск с требованиями не согласился, заявил о применении срока исковой давности, а также сослался на полную оплату арендных платежей за спорный период.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

На основании постановления главы администрации города Кисловодска от 15.06.2001 № 816 администрацией (арендодатель) с обществом (арендатор) заключен договор аренды земли от 30.08.2001, по условиям которого обществу для АЗС на сжиженном газе передан в аренду земельный участок площадью 2 000 кв.м, расположенный по ул. Седлогорская, 157а, на срок по 01.09.2004.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 15.06.2001 с присвоением  кадастрового номера 26:34:140104:19.

Договор зарегистрирован городским Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству 01.10.2001 № 08072.

Постановлением главы города-курорта Кисловодска от 19.06.2009 г. № 783 утверждено Положение о Комитете имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, пунктом 3.23 которого полномочия арендодателей муниципального имущества и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, переданы названному Комитету.

С передачей указанных полномочий Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска произошла замена арендодателя в спорном договоре аренды земельного участка в силу закона.

Дополнительным соглашением от 07.05.2015 №  3319 стороны внесли изменения в договор аренды от 30.08.2001, установив срок аренды по 05.05.2018.

Согласно пункту 1.1 дополнительного соглашения в аренду предоставлен земельный участок кадастровым номером 26:34:140104:19, находящийся по адресу: 

<

...>, для использования в целях: для проектирования

АЗС на сжиженном газе, площадью 2000 кв.м, в границах указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору аренды от 30.01.2001.

В соответствии с пунктом 3.2 дополнительного соглашения арендная плата вносится арендатором равными долями, в полном объеме до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, до 15 ноября текущего года.

Согласно пункту 3.5 дополнительного соглашения пересмотр арендной платы за земельный участок, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков осуществляется в соответствии с действующим законодательством Правительством Ставропольского края и опубликовывается в средствах массовой информации. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании расчета к договору, при этом заключение дополнительного соглашения не требуется.

Пунктом 5.2 дополнительного соглашения предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,06 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Договор аренды с учетом вышеуказанного соглашения зарегистрирован в Едином государственном прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.02.2016 за номером 26-26/015-26/015/301/2016-335.

Постановлением администрации города-курорта Кисловодска от 08.12.2017 № 1225 изменен вид разрешенного использования земельного участка на «под объекты придорожного сервиса».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее  -ЕГРН) на участке расположено принадлежащее обществу помещение для персонала АГЗС СУГ (запись о регистрации права собственности за обществом от 04.12.2017 № 26:34:140104:119-16/009/2017-1).

Дополнительным соглашением от 08.02.2018 № 7 стороны расторгли договор аренды от 30.08.2001.

Согласно пункту 1.2 дополнительного соглашения № 7 стороны договорились все обязательства сторон по договору считать прекращенными с 08.02.2018.

С 09.02.2018 между сторонами заключен новый договор аренды того же земельного участка – договор № 14/2018 от 09.02.2018.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Согласно выписке из ЕГРН от 31.05.2019 № КУВИ-104/2019-11413 правообладателем спорного земельного участка является муниципальное образование городской округ город-курорт Кисловодск (запись о регистрации права от 30.09.2011 № 26-26-15/010/2011-073).

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

С учетом пунктов 3.5 дополнительного соглашения № 3319 к обязательствам ответчика подлежит применению установленный соответствующим нормативно-правовым актом размер арендной платы.

Ко взысканию предъявлена арендная плата в размере 1 854 834,34 руб. за период с 19.06.2015 по 08.02.2018.

Претензией от 15.02.2019 № 01-15/494 истец предложил обществу оплатить образовавшуюся задолженность в течение 10 дней со дня получения претензии. Претензия получена 13.03.2019, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с официального сайта Почты России.

В отсутствие действовавшего в период до 02.11.2016 муниципального нормативного акта, устанавливающего порядок расчета арендной платы за земли в городе-курорте Кисловодске, расчет платы за землю правомерно выполнен истцом в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Порядок № 64-п) (для земельных участков, предназначенных для размещения автозаправочных и газонаполнительных станций – базовая ставка в размере 3,30 %) и постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» (далее – порядок № 112-п) (для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли – базовая ставка в размере 5,30 %), а с 02.11.2016 - решением Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 26.10.2016 № 15-516 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города-курорта Кисловодск и предоставленных в аренду без торгов» (для земельных участков, предназначенных для размещения автозаправочных и газонаполнительных станций – базовая ставка в размере 15,5 %).

(Применение вышеуказанных нормативных правовых актов Ставропольского края до принятия муниципального правового акта соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2016 по делу № А63-4119/2015).

Расчет арендной платы верно произведен истцом исходя из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» в размере 24 084 340 руб., и приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» в размере 6 043 100 руб.

Кадастровые стоимости земельного участка, указанные в представленных в материалы дела выписках из ЕГРН, соответствуют данным, указанным в названных приказах.

Вместе с тем, постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Таким образом, постановление Правительства № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (вопрос 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 № 582» дополнены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, абзацем следующего содержания: «принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

Курорты входят в состав земель особо охраняемых территорий (статья 96 Земельного кодекса РФ) и подлежат особой охране на основании пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды». Согласно пункту 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» земли таких территорий не подлежат приватизации.

Согласно дополнительного соглашения от 07.05.2015 к договору аренды земельный участок предоставлен для проектирования АЗС. Нежилое здание – помещение для персонала АГЗС СУГ (кадастровый номер 26:34:140104:119), по выписке из ЕГРН от 10.06.2019 № КУВИ-10/2019-17176 введено в эксплуатацию 24.10.2017 (разрешением № 26-ru26305000-82-2016) и право собственности общества на него зарегистрировано  04.12.2017.

Таким образом с 04.12.2017 на земельном участке возник объект недвижимости – здание – принадлежащий ответчику, а значит с этой даты к нему применимо вышеуказанное ограничение размера арендной платы, введенное постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531.

Следовательно с 04.12.2017 арендная плата за спорный земельный участок не может превышать размер земельного налога, установленного в отношении земельных участков, на которых расположены АЗС.

Согласно решения Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 26.10.2016 № 13-516 «О введении на территории города-курорта Кисловодска земельного налога» (в редакции от 29.11.2017) подлежащая применению ставка земельного налога составляет 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, расчеты арендной платы за 2015-2016 гг. и 1-3 кварталы 2017 года сделаны истцом верно.

За 4 квартал 2017 года и с 01.01.2018 по 08.02.2018 с учетом необходимости применения с 04.12.2017 ставки земельного налога арендная плата составляет: за 4 квартал 2017 года – 171 193,57 руб., за период с 01.01.2018 по 08.02.2018 – 9 685,52 руб.

Ответчик заявил о применении срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности установлен статьей 196 ГК РФ в три года.

Срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином-предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению (пункт 12 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 28.02.1995 № 2/1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 199 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При этом, пунктом 3 статьи 202 ГК РФ предусмотрено, что если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Данная норма подлежит применению, в том числе, в случае соблюдения стороной обязательного претензионного порядка (пункт 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В частности, в силу части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Претензия направлена ответчику 28.02.2019.

Исковое заявление подано (направлено) в арбитражный суд 04.05.2019, поэтому с учетом вышеприведенных норм права и пункта 3.2 дополнительного соглашения, срок исковой давности пропущен в отношении периодов по 1 квартал 2016 года включительно, а также соответствующей пени.

За период со 2 квартала (срок оплаты за который 15.06.2016) срок исковой давности не пропущен.

Ответчиком производились платежи, при определении относимости которых суд учитывает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 319.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

При этом решением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.09.2015 по делу № А63-7220/2015 с общества взыскано 1 875 615,20 руб. задолженности по арендной плате за предыдущие периоды – с 31.10.2012 по 18.06.2015.

По чеку-ордеру от 22.03.2016 истцом уплачено 199 422,30 руб. с указанием в назначении платежа спорного земельного  участка и периода «за 2016», в связи с чем данный платеж относится в счет оплаты арендной платы за 2016 год, в т.ч. за 1 квартал 2016 года (относимость платежа по мере наступления сроков оплаты, следовательно за 1 квартал арендная плата оплачена полностью, остальное относится на следующие кварталы 2016 года).

В платежных поручениях от 20.04.2017 № 4 на сумму 240 800,92 руб., от 15.06.2017 № 7 на сумму 233 528,56 руб., от 14.09.2017 № 23 на сумму 236 094,81 руб., от 08.11.2017 № 36 на сумму 236 094,81 руб. нет указаний на текущую оплату или конкретный период (в двух последних есть указания назначения платежа: «за 3 квартал», «за 4 квартал», но без указания года), что при наличии долга за несколько лет недостаточно.

На основании статьи 319.1 ГК РФ названные платежи относятся на оплату обязательств за более ранние периоды, каковыми является долг, взысканный решением суда от 01.09.2015 по делу № А63-7220/2015 (данное решение вступило в силу 22.12.2015, исполнительный лист по нему выдан 25.01.2016 и предъявлен к исполнению, исполнительное производство № 9515/16/26017-ИП окончено 30.01.2017 в связи с возвратом без исполнения исполнительного документа по пункту 3 части 1 статьи 46 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», следовательно на основании статьи 321 АПК РФ и статьи 22 Закона № 229-ФЗ давность взыскания (срок предъявления к исполнению) по этому обязательству не истекли).

Ссылки ответчика на акт сверки, как  документ, содержащий указание на относимость платежа к конкретному долгу (периоду), несостоятельны, так как в представленных актах сверки по мере поступления оплат меняется общая сумма долга нарастающим итогом (т.е. за все периоды).

Платежи по платежным поручениям от 20.03.2018 № 18 на сумму 236 094,81 руб. и от 03.04.2018 № 19 на сумму 5 215,28 руб. (в которых указано «арендная плата за землю за 1 квартал 2018 г.» и «арендная плата за землю за 2018 год», соответственно) по заявлению самого ответчика от 04.02.2019 (вх. № 01-18/420) отнесены истцом (распоряжение от 13.02.2019 № 26) в счет арендной платы по новому договору  аренды того же земельного участка (т.е. за период с 09.02.2018), что назначению этих платежей не противоречит, а лишь уточняет их.

Платеж от 04.02.2016 на сумму 200 328,92 руб. (сводное платежное поручение № 558137 от 04.02.2016) относится согласно указанного при оплате назначения платежа - за 4 квартал 2015 года, за который подлежала оплате именно эта сумма.

Платеж от 20.02.2016 на сумму 10 000 руб. (сводное платежное поручение № 666413 от 20.02.2016) не содержит назначения платежа.

При этом в ходе рассмотрения дела стороны указали, что между ними имеются только правоотношения по аренде спорного земельного участка. Соответственно, платеж относится на спорный договор и в отсутствие указания конкретного периода относится на наиболее ранний период (т.е. на ранее взысканный долг решением суда по делу № А63-7220/2015).

Таким образом, исходя из относимости платежей арендная плата за 4 квартал 2015 года оплачена полностью.

Арендная плата за период с 19.06.2015 по 30.09.2015 ответчиком не оплачена, но взысканию не подлежит в связи с пропуском на момент подачи иска срока исковой давности.

За 1 квартал 2016 года арендная плата оплачена полностью (остаток платежа по чеку-ордеру от 22.03.2016, подлежащий учету в счет арендной платы за последующие периоды 2016 года составляет 149 839,16 руб.). Данная сумма полностью покрывает 2 квартал 2016 года и частично 3 квартал 2016 года (остаток долга за 3 квартал – 10 302,99 руб.).

Платежей, относящихся на уплату арендной платы за 4 квартал 2016 года, 2017 год и за период с 01.01.2018 по 08.02.2018, не имеется.

Таким образом, общая сумма подлежащей взысканию по настоящему делу арендной платы составляет 1 073 324,95 руб.

Пунктом 5.2 дополнительного соглашения предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,06 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

С учетом этого и заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, судом произведен пересчет суммы пени, которая подлежит взысканию за период с 16.09.2016 по 08.02.2018:

Период аренды

Арендная плата за период

Платеж

Долг нарастающим итогом

Период расчета пени

Сумма пени

01.01.16

31.03.16

49583,14

199422,3

-149839,16

01.04.16

30.06.16

79633,53

-70205,63

01.07.16

30.09.16

80508,62

10302,99

16.09.16

15.11.16

377,09

01.10.16

01.11.16

28003

02.11.16

31.12.16

153554,18

191860,17

16.11.16

15.03.17

13813,93

01.01.17

31.03.17

230962,32

422822,49

16.03.17

15.06.17

23339,8

01.04.17

30.06.17

233528,56

656351,05

16.06.17

15.09.17

36230,58

01.07.17

30.09.17

236094,81

892445,86

16.09.17

15.11.17

32663,52

01.10.17

03.12.17

164239,87

1056685,73

04.12.17

31.12.17

6953,7

1063639,43

16.11.17

08.02.18

54245,61

01.01.18

08.02.18

9685,52

1073324,95

 

 

 

Всего пени:

160 670,53

 

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика в бюджет пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АРТС» в пользу комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска 1 233 995 рублей 48 коп., из которых 1 073 324,95 руб. основного долга и 160 670,53 руб. неустойки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АРТС» в доход федерального бюджета 18 471,92 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной  жалобы.

Судья                                                                                                         Э.И. Орловский