ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-5753/2022, 10АП-5756/2022, 10АП-5757/2022, 10АП-6897/2022

Дело № А41-44962/18

04 июля 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 июля 2022 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Катькиной Н.Н.,

судей Муриной В.А., Семикина Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от публично-правовой компании «Фонд развития территорий»: ФИО2 по доверенности № 08-3/41 от 14.03.22, ФИО3 по доверенности № 08-3/10 от 27.01.22,

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Астерра Инвест» ФИО4: ФИО5 по доверенности от 10.08.21, ФИО6 по доверенности от 01.03.22,

от ФИО7: ФИО7 лично,

от ФИО8: ФИО8 лично; ФИО9 по устному ходатайству, заявленному в порядке статьи 61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;

от ФИО10: ФИО10 лично,

от ФИО11: ФИО12 по нотариально удостоверенной доверенности от 02.06.22, зарегистрированной в реестре за № 77/487-н/77-2022-2-873,

от ФИО13: ФИО13 лично,

от ФИО14: ФИО14 лично,

от закрытого акционерного общества Агрофирма «Первое Мая»: ФИО15 по доверенности от 29.10.21,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы публично-правовой компании «Фонд развития территорий», конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Астерра Инвест» ФИО4, ФИО16 и закрытого акционерного общества Агрофирма «Первое Мая» на определение Арбитражного суда Московской области от 28 февраля 2022 года по делу №А41-44962/18, по заявлению публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о намерении стать приобретателем прав общества с ограниченной ответственностью «Астерра Инвест» на земельный участок с находящимися на нем объектами долевого строительства, а также на проектную документацию,

УСТАНОВИЛ:

Публично-правовая компания (ППК) «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Астерра Инвест», в котором просила удовлетворить заявление Фонда о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Федерального закона № 127?ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)» стать приобретателем прав ООО «Астерра Инвест» на земельный участок с кадастровым номером 50:15:0040104:13, предназначенный для строительства и принадлежащий Должнику, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (в том числе объектами незавершенного строительства), а именно:

- Жилым домом – корпус 1 (первая очередь), расположенным по адресу: 

<

...>

 - Жилым домом – корпус 2 (вторая очередь), расположенным по адресу: 

<

...>

- Жилым домом – корпус 3 (третья очередь), расположенным по адресу: 

<

...>

- Жилым домом – корпус 4 (четвертая очередь), расположенным по адресу: 

<

...>

а также прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (т. 1, л.д. 2-4).

Заявление подано на основании статьи 201.15-2-2 Федерального закона № 127?ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2021 года к участию в обособленном споре были привлечены Министерство экологии и природопользования Московской области, Федеральная служба по надзору в сфере природопользования и Национальный парк «Лосиный остров» (т. 9, л.д. 98).

Определением Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2021 года к участию в деле привлечены Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации, администрация городского округа Балашиха и Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (т. 10, л.д. 14).

В связи с принятием Федерального закона N 436-ФЗ от 30.12.21 "О внесении изменений в Федеральный закон "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" Публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" была переименована в публично-правовую компанию (ППК) "Фонд развития территорий", что отражено в определении Арбитражного суда Московской области от 26 января 2022 года (т. 16, л.д. 78).

Определением Арбитражного суда Московской области от 28 февраля 2022 года в удовлетворении заявления ППК «Фонд развития территорий» было отказано (т. 16, л.д. 159-164).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, закрытое акционерное общество (ЗАО) Агрофирма «Первое Мая» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела (т. 17, л.д. 2-5).

ФИО16, также не согласившись с вынесенным судебным актом, обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права при его вынесении (т. 17, л.д. 19-21).

Конкурсный управляющий ООО «Астерра Инвест» ФИО4, не согласившись с вынесенным судебным актом, обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (т. 17, л.д. 37-39).

Также в Десятый арбитражный апелляционный суд обратилась ППК «Фонд развития территорий» с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права при его вынесении (т. 17, л.д. 51-54).

В ходе судебного разбирательства ППК «Фонд развития территорий» заявила ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости прав застройщика.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В соответствии с пунктом 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона N 73-ФЗ от 31.05.01 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

- иные сведения в соответствии с федеральным законом.

Статьей 8 Закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" закреплено, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 25 Закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения эксперта установлены статьей 25 Закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

С учетом требований изложенных выше норм права надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение № 002-СЭ-1121 от 02.11.21, подготовленное экспертом ООО «Центр оценки имущества и бизнеса» ФИО17, апелляционный суд пришел к выводу о том, что оно оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Кодекса сведения.

Экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

В экспертном заключении содержится ответ на поставленный судом вопрос, заключение мотивировано, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства.

Согласно пункту 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России N 611 от 25.09.14, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Экспертом ФИО17 обоснованы выбранные им методы исследования.

Действительно, в заключении № 002-СЭ-1221 от 02.11.21 экспертом в качестве объектов-аналогов были приняты готовые квартиры, при этом эксперт обосновал, почему он использовал такие объекты-аналоги.

Так, на странице 51 заключения эксперт ФИО17 указал, что объекты незавершенного строительства представляют собой незавершенные строительством многоквартирные жилые дома. Эксперту не удалось на дату оценки найти в открытых источниках предложения о продаже объектов, сопоставимых с оцениваемыми по материалу стен, этажности, местоположению, степени завершенности и др. Поэтому эксперт принял решение проанализировать рынок жилых помещений г. Балашиха, чтобы иметь представление о том, сколько могут стоить данные объекты незавершенного строительства при условии завершения всех работ (т. 14, л.д. 88).

Рыночная стоимость объектов незавершенного строительства определялась экспертом в рамках сравнительного подхода. 

На странице 81 заключения от 02.11.21 экспертом указано, что сначала будет рассчитана стоимость условно готовых многоквартирных жилых домов. Затем из полученной стоимости будут вычтены затраты на работы по завершению строительства (т. 14, л.д. 118).

Таким образом, экспертом были подобраны объекты-аналоги, сходные по характеристикам с оцениваемыми объектами, и в ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между сравниваемыми объектами и оцениваемыми объектами.

После определения рыночной стоимости объектов незавершенного строительства с земельным участком были определены стоимость работ по завершению строительства, а именно стоимость работ по подключению инженерных коммуникаций и благоустройству придомовой территории. На полученный результат была уменьшена рыночная стоимость объектов незавершенного строительства (стр. 103-107 заключения, т. 14, л.д. 140-144).

В рамках данной экспертизы определение рыночной стоимости исследуемого земельного участка и объектов незавершенного строительства произведено сравнительным подходом, в котором реализуется метод сравнительного анализа продаж. Экспертом обоснован отказ от применения иных методов оценки.

Для расчета рыночной стоимости собрана и проанализирована информация о земельных участках, квартирах, предлагаемых к продаже, отобраны аналоги, наиболее сходные по своим характеристикам с оцениваемыми объектами.

Рецензия от 15.11.21, подготовленная экспертом-оценщиком ФИО2, представленная ППК «Фонд развития территорий» в суде первой инстанции, не содержит бесспорных доводов о необходимости назначить повторную экспертизу. 

Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение № 002-СЭ-1121 от 02.11.21 эксперта ФИО17 является недостаточно ясным и полным, в материалы дела не представлены.

Экспертное заключение подписано экспертом ФИО17

Эксперт ФИО17 предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При назначении экспертизы отвод эксперту никем из участвующих в деле лиц не заявлен.

Обстоятельств, связанных с заинтересованностью эксперта ФИО17 по отношению к кому-либо из участников спора, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Квалификация эксперта подтверждена представленными документами.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд приходит к выводу о том, что обжалуемое определение подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 11 февраля 2019 года ООО «Астерра Инвест» было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, при банкротстве должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)», регулирующие банкротство застройщиков, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО4.

30.12.2020 состоялось заседание Наблюдательного совета Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, на котором принято решение о финансировании мероприятий, предусмотренных пунктом 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ от 29.07.17 «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении объектов незавершенного строительства, в том числе застройщика ООО «Астерра Инвест» (Московская область) и одобрении совершения сделок по осуществлению выплаты возмещения гражданам – участникам строительства (т. 1, л.д. 12-19). 

В порядке статьи 201.15.2.2 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" ППК "Фонд развития территорий" обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о намерении в стать приобретателем прав ООО «Астерра Инвест» на земельный участок с кадастровым номером 50:15:0040104:13, предназначенный для строительства и принадлежащий Должнику, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (в том числе объектами незавершенного строительства), а именно:

- Жилым домом – корпус 1 (первая очередь), расположенным по адресу: 

<

...>

 - Жилым домом – корпус 2 (вторая очередь), расположенным по адресу: 

<

...>

- Жилым домом – корпус 3 (третья очередь), расположенным по адресу: 

<

...>

- Жилым домом – корпус 4 (четвертая очередь), расположенным по адресу: 

<

...> а также прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Принимая обжалуемое определение, суд первой инстанции указал, что степень готовности объекта незавершенного строительства, правообладателем которого является ООО «Астерра Инвест», составляет 98%, доказательств невозможности завершения строительства не имеется, участники строительства заинтересованы в завершении строительства объекта, против выплаты компенсации возражают.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Особенности банкротства застройщиков закреплены в параграфе 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)".

Согласно пункту 1 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве в течение шестидесяти дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - решение о финансировании), Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - заявление о намерении, земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, проектная документация). Копия заявления о намерении направляется конкурсному управляющему.

В состав имущества, права на которое передаются Фонду в соответствии с настоящей статьей, не включаются многоквартирный дом, дома блокированной застройки, здание (сооружение), предназначенное исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено и в отношении которых арбитражным судом вынесено определение о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствии со статьей 201.11 настоящего Федерального закона, а также земельный участок, на котором расположен соответствующий объект (п. 2 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве).

Из материалов дела следует, что ООО «Астерра Инветс» являлось застройщиком ЖК «Гольяново Парк» на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0040104:13, расположенном по адресу: 

<

...>.

В настоящее время на указанном участке находятся 4 объекта незавершенного строительства (жилые дома корпуса 1-4) со степенью готовности – 98%, что следует из решения Балашихинского городского суда Московской области от 27 июня 2018 года по делу № 2а-2762/2018 и участвующими в деле лицами не оспаривается.

Согласно пункту 4 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве передача земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий и требований, которые предусмотрены подпунктом 2 пункта 3, пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 настоящего Федерального закона.

Таким образом, по смыслу действующего законодательства, возможность передачи Фонду земельного участка должника-застройщика с находящимися на нем неотделимыми улучшениями обусловлена принятием Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ, и должна производиться с соблюдением условий и требований, которые предусмотрены подпунктом 2 пункта 3, пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 настоящего Федерального закона.

Вопреки выводам суда первой инстанции, наличие (отсутствие) возможности достройки объектов незавершенного строительства препятствием к передаче таких объектов Фонду не является.

Тот факт, что объект незавершенного строительства находится в высокой степени готовности, затраты на завершение строительства несуществены, а участники строительства отказываются от получения компенсации и заинтересованы в завершении строительства, вопреки выводам суда первой инстанции не свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения заявления Фонда о намерениях.

Из материалов дела следует, что определением Верховного суда Российской Федерации от 19 февраля 2015 года № 305-КГ14-4322 по делу № А41-40555/2013 земельный участок с кадастровым номером 50:15:0040104:13 был включен в зону хозяйственного использования Национального парка «Лосиный остров».

Поскольку Национальный парк «Лосиный остров» является особо охраняемой природной территорией, на указанный земельный участок распространяется особый режим использования, который, в частности, предполагает, что для завершения строительства объекта застройщику необходимо получить положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации на строительство объекта в Росприроднадзоре (ст. 7, 11 Федерального закона № 174-ФЗ от 23.11.95 «Об экологической экспертизе») и после этого получить новые разрешения на строительство, уже в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации - в Минприроды России.

Согласно заключению Росприроднадзора объект строительства ЖК «Гольяново Парк» представляет собой практически готовый объект, в то время как объектом государственной экологической экспертизы может быть только намечаемая в будущем деятельность по строительству объекта (т. 10, л.д. 5-6, 28-56).

При этом постановлением администрации городского округа Балашиха № 424/13?ПА от 01.09.15 выданные ООО «Астерра Инвест» разрешения на строительство были отменены (т. 10, л.д. 19).

Таким образом, в отсутствие действующего разрешения на строительство и положительного заключения государственной экологической экспертизы завершение строительства ЖК «Гольяново Парк» и введение объектов в эксплуатацию в настоящее время не представляется возможным.

В такой ситуации передача прав застройщика Фонду является единственным возможным способом получения участниками долевого строительства удовлетворения своих требований.

Апелляционный суд также отмечает, что согласно протоколу № 15-17/127-пр от 22.06.22 на заседании, проведенном в Министерстве природных ресурсов и экологии Российской Федерации по вопросу обеспечения защиты прав участников долевого строительства ЖК «Гольяново Парк», было принято решение по вопросу № 1: «ППК «Фонд развития территорий» направить в адрес Минприроды России сформированную позицию и предложения в случае получения прав и обязанностей Застройщика в рамках судебного спора рассмотрения Арбитражным судом Московской области дела № А41-44962/18. Срок - 27 июня 2022 г.».

Следовательно, вопрос о возможности достройки ЖК «Гольяново Парк» разрешен не был.

Исходя из принятого на заседании Минприроды России 22.06.22 решения, передача прав застройщика ППК «Фонд развития территорий» позволяет наиболее полно обеспечить защиту прав участников долевого строительства.

Кроме того, согласно пояснениям конкурсного управляющего должника ППК «Фонд развития территорий» выплатило значительную часть полагающейся участникам долевого строительства компенсации.

С учетом изложенного наличие у инициативной группы граждан – участников долевого строительства намерения завершить строительство ЖК «Гольяново Парк» не может являться препятствием к удовлетворению заявления Фонда о намерении.

Как указывалось выше, 30.12.2020 состоялось заседание Наблюдательного совета Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, на котором принято решение о финансировании мероприятий, предусмотренных пунктом 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ от 29.07.17 «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении объектов незавершенного строительства, в том числе застройщика ООО «Астерра Инвест» (Московская область) и одобрении совершения сделок по осуществлению выплаты возмещения гражданам – участникам строительства (т. 1, л.д. 12-19). 

Указанное решение в установленном законом порядке недействительным признано не было, не отменено и действует в настоящее время.

Так, решением Измайловского районного суда от 24 декабря 2021 года по делу № 2а-345/2021, оставленным без изменения определением Московского городского суда от 17 июня 2022 года, в удовлетворении административного искового заявления ФИО11 к Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства о признании решения Наблюдательного совета Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» от 30 декабря 2020 года в части возмещения гражданам – участникам долевого строительства объектов застройщика ООО «Астерра Инвест», расположенных по адресу: адрес, 2, 3, 4 незаконным и его отмене, обязании принять новое решение было отказано.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена в случае, если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести в соответствии со статьей 201.15 настоящего Федерального закона на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.

Пунктом 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве закреплено, что если жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в многоквартирном доме или домах блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, после завершения их строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений, в указанных многоквартирном доме или домах блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в указанных многоквартирном доме или домах блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в этом объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются конкурсному управляющему и в арбитражный суд.

При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан - участников строительства или юридических лиц - участников строительства преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.

Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется (п. 10 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

Из материалов дела следует, что названные условия, необходимые для удовлетворения заявления ППК «Фонд развития территорий» о намерении, соблюдены полностью.

В силу пункта 3 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве в качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения (п. 5 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве).

Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования Фонда подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона (п. 6 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве).

Определением Арбитражного суда Московской области от 23 сентября 2021 года по настоящему делу была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости прав застройщика на земельный участок, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр оценки имущества и бизнеса» ФИО17 (т. 14, л.д. 35-36).

На разрешение эксперта был поставлен вопрос:

Какова рыночная стоимость прав застройщика на земельный участок, категории земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование: под малоэтажную жилую застройку, с кадастровым номером 50:15:0040104:13 с находящимися на нем объектами незавершенного строительства - 4 (четыре) многоквартирных дома (адрес: 

<

...>) с неотделимыми улучшениями, и проектную документацию застройщика на дату подачи Фондом заявления о намерении приобрести права застройщика на указанные объекты (05.02.2021 г.).

В заключении № 002-СЭ-1121 от 02.11.21 эксперт указал, что согласно произведенным расчетам, представленным в разделе «Исследование по вопросу» экспертного заключения, рыночная стоимость прав застройщика на земельный участок, категории земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование: под малоэтажную жилую застройку, с кадастровым номером 50:15:0040104:13 с находящимися на нем объектами незавершенного строительства - 4 (четыре) многоквартирных дома (адрес: 

<

...>) с неотделимыми улучшениями, и проектную документацию застройщика на дату подачи Фондом заявления о намерении приобрести права застройщика на указанные объекты (05.02.2021 г.), округленно, составляет 490 897 000 рублей (т. 14, л.д. 38-174).

Доказательств несоответствия названного экспертного заключения требованиям Федерального закона N 135-ФЗ 29.07.98 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона N 73-ФЗ от 31.05.01 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки не представлено. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Согласно представленному конкурсным управляющим ФИО4 в апелляционный суд реестру требований о передаче жилых помещений по состоянию на 30.04.22 размер требований участников строительства к ООО «Астерра Инвест» составляет 328 008 417 рублей.

В соответствии с приложением № 65 к протоколу заседания Наблюдательного совета Фонда № НС-29/2020 от 30.12.2020 размер денежных средств, подлежащих выплате гражданам - участникам строительства, требования которых по передаче жилого помещения, машиноместа, нежилого помещения включены в реестр требований участников строительства, составляет 367 329 443 рубля 60 копеек (определен на основании отчета об оценке № ФЗП-02/173-19/20 от 05.11.2020, подготовленного ООО «Центр независимой экспертизы собственности»). Объем финансирования за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации и компенсационного фонда, составляет 265 072 382 рубля 18 копеек. Объем финансирования за счет имущественного взноса субъекта Российской Федерации составляет 113 602 449 рублей 50 копеек.

Таким образом, стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат на 123 567 556 рублей 40 копеек (490 897 000 - 367 329 443,60).

Следовательно, денежные средства в вышеуказанной сумме при передаче спорного объекта Фонду будут перечислены последним должнику в порядке пункта 5 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве, что приведет к пополнению конкурсной массы и, как следствие, наиболее полному удовлетворению требований кредиторов должника.

При этом, как указывает в своей апелляционной жалобе конкурсный управляющий, ППК «Фонд развития территорий» на момент рассмотрения настоящего заявления уже было выплачено участникам строительства более 244 000 000 рублей.

С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что вопреки выводам суда первой инстанции, передача земельного участка с объектами незавершенного строительства Фонду соответствует целям процедуры банкротства, учитывает интересы всех кредиторов должника и способствует удовлетворению их требований в полном объеме.

В условиях же отсутствия допустимых и достаточных доказательств возможности завершения строительства ЖК «Гольяново Парк», отказ в удовлетворении заявления Фонда о намерении не соответствует публичным интересам, влечет к затягиванию процедуры банкротства и, как следствие, увеличению расходов на ее проведение.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявления ППК «Фонд развития территорий» о намерении, в связи с чем обжалуемое определение подлежит отмене.

В силу пункта 12 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве по результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение:

1) об удовлетворении заявления о намерении в случае соблюдения условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи;

2) об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случае несоблюдения условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи.

Поскольку предусмотренные пунктами 4-8 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве условия соблюдены, заявление ППК «Фонд развития территорий» подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 14 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указываются:

1) наименование Фонда, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика;

2) размер требований кредиторов, указанных в пункте 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, и срок перечисления Фондом денежных средств в таком размере на специальный банковский счет застройщика в порядке, установленном статьей 201.15 настоящего Федерального закона;

3) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" будет осуществлена выплата возмещения, размер денежных средств и срок их перечисления Фондом на основной счет застройщика в случае, если такая обязанность возникает у Фонда в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, или размер требований Фонда, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;

4) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями;

5) иные необходимые для перечисления Фондом денежных средств на соответствующий счет застройщика сведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15 Закона о банкротстве в целях обеспечения в соответствии со статьями 201.10, 201.11 и 201.15-1 настоящего Федерального закона возможности передачи объекта незавершенного строительства, или прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, или жилых помещений в многоквартирном доме, домов блокированной застройки, строительство которых завершено, требования по текущим платежам, а также требования кредиторов первой и второй очереди, включенные в реестр требований кредиторов, могут быть погашены участниками строительства и (или) третьими лицами в порядке, установленном настоящей статьей.

Таким образом, при удовлетворении заявления о намерении обязательны к погашению реестровые требования кредиторов 1 и 2 очереди, а также текущие платежи, связанные с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с названным Федеральным законом является обязательным. 

Погашение Фондом требований к должнику по текущим платежам первой очереди и реестровых требований первой и второй очереди, носит социальный характер и направлено на достижение социально-значимых целей - погашение обязательных расходов конкурсного управляющего и требований кредиторов, права которых подлежат максимальной публично-правовой защите ввиду их особого экономико-правового статуса.

Согласно представленному конкурсным управляющим ООО «Астерра Инвест» расчету размер подлежащих погашению текущих обязательств должника составляет 10 558 644 рубля 79 копеек.

При таких обстоятельствах апелляционный суд в целях исполнения требования пункта 14 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве считает возможным обязать ППК «Фонд развития территорий» перечислить ООО «Астерра Инвест» денежные средства в размере 10 558 644 рубля 79 копеек для погашения требований к должнику по текущим платежам, а также требований кредиторов первой и второй очереди, обязать ППК «Фонд развития территорий» перечислить ООО «Астерра Инвест» денежные средства в размере 123 567 556 рублей 40 копеек превышения стоимости прав Застройщика на земельный участок с находящимися на нём неотделимыми улучшениями над совокупным размером требований участников строительства должника, включенных в реестр требований участников строительства.

В силу пункта 15 статьи 201.15.2-2 определение арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в порядке, установленном пунктом 3 статьи 61 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 3 статьи 61 Закона о банкротстве иные определения арбитражного суда, которые приняты в рамках дела о банкротстве, но не предусмотрены Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и в отношении которых не установлено, что они подлежат обжалованию, могут быть обжалованы в апелляционном порядке не позднее чем через четырнадцать дней со дня их принятия. По результатам рассмотрения жалобы суд апелляционной инстанции не позднее чем через четырнадцать дней принимает постановление, которое является окончательным. Обжалование таких определений в апелляционной инстанции не является препятствием для совершения процессуальных действий по делу о банкротстве и основанием для приостановления их действия.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 35.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 35 от 22.06.12 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", установленный пунктом 3 статьи 61 Закона о банкротстве предусматривает возможность обжалования судебных актов в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение четырнадцати дней со дня их вынесения; по результатам рассмотрения жалобы суд апелляционной инстанции в течение четырнадцати дней принимает постановление, которое является окончательным; при этом пересмотр постановления суда апелляционной инстанции в порядке кассационного производства в рамках такого порядка законодательством не предусмотрен; в рамках этого порядка возможно дальнейшее обжалование судебных актов в надзорном порядке.

Таким образом, настоящее постановление обжалованию в Арбитражный суд Московского округа не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 3 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 28 февраля 2022 года по делу № А41-44962/18 отменить.

Заявление Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о намерении стать приобретателем прав ООО «Астерра Инвест» на земельный участок с кадастровым номером 50:15:0040104:13, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для малоэтажной застройки, расположенный по адресу: 

<

...>  с находящимися на нем объектами незавершенного строительства (4 многоквартирных дома) с неотделимыми улучшениями, а также на проектную документацию застройщика в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве удовлетворить.

Обязать Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» перечислить на специальный банковский счет ООО «Астерра Инвест» денежные средства в размере 10 558 644 рубля 79 копеек для погашения требований к должнику по текущим платежам, а также требований кредиторов первой и второй очереди.

Обязать Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» перечислить ООО «Астерра Инвест» в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу настоящего постановления денежные средства в размере 123 567 556 рублей 40 копеек превышения стоимости прав Застройщика на земельный участок с находящимися на нём неотделимыми улучшениями над совокупным размером требований участников строительства должника, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» будет осуществлена выплата возмещения.

 

Председательствующий

 

Н.Н. Катькина

 

Судьи:

 

В.А. Мурина

 

Д.С. Семикин