ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

«

Дело № А48-339/2017

город Воронеж

26» сентября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена  19 сентября 2017 года

Постановление в полном объеме изготовлено   26 сентября 2017 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                        Щербатых Е.Ю.,

судей                                                                                   Поротикова А.И.,

                                                                                             Ушаковой И.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

 

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Стиль 5М»: ФИО2, представителя по доверенности от 17.01.2017;

от Администрации Орловского района Орловской области: ФИО3, представителя по доверенности от 11.05.2017; ФИО4, представителя по доверенности от 16.01.2017;

от Администрации Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области: ФИО4, представителя по доверенности от 05.12.2016;

от общества с ограниченной ответственностью «Уютстрой»: ФИО2, представителя по доверенности от 09.01.2017,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании систем видеоконференц-связи апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стиль 5М» на решение Арбитражного суда Орловской области от 23.05.2017 по делу № А48-339/2017 (судья Короткова Л.В.), по исковому заявлению Администрации Орловского района Орловской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Стиль 5М» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 105 637 руб. 72 коп. за период с 20.03.2014 по 23.06.2014, пени в размере 118 506 руб. 70 коп. за период с 16.04.2014 по 12.12.2016, 

третьи лица: Администрация Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области, общество с ограниченной ответственностью «Уютстрой», 

 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Орловского района Орловской области (далее также - истец) обратилась в Арбитражный суд Орловской области к обществу с ограниченной ответственностью «Стиль 5М» (далее также – ответчик, ООО «Стиль 5М») о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 105 637 руб. 72 коп. за период с 20.03.2014 по 23.06.2014, пени в размере 118 506 руб. 70 коп. за период с 16.04.2014 по 12.12.2016 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принятых арбитражным судом).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 23.05.2017 исковые требования администрации Орловского района Орловской области удовлетворены.

ООО «Стиль 5М», не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с учетом дополнения к апелляционной жалобе), в которой просило отменить решение суда от 23.05.2017 полностью и принять по делу новый судебный акт.

В представленном суду апелляционной инстанции отзыве на апелляционную жалобу Администрация Орловского района Орловской области возражала против доводов апелляционной жалобы, просила суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Орловской области от 23.05.2017 по делу № А48-339/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В представленном в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд отзыве на апелляционную жалобу Администрация  Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области также возражала против доводов апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Судебное заседание в суде апелляционной инстанции проводилось при использовании систем видеоконференц-связи между Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом и Арбитражным судом Орловской области.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Стиль 5М» поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители Администрации Орловского района Орловской области Администрации Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции  по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Представитель ООО «Уютстрой» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт. 

Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзывы на нее, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 20.03.2014 между Администрацией Орловского района Орловской области (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Стиль 5М» (арендатором) на основании постановлений Администрации Орловского района № 4253 от 19.12.2013, № 353 от 31.01.2014, протокола комиссии по проведению торгов от 14.03.2014 был заключен договор аренды земли №180.

В соответствии с пунктом 1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, Неполодское сельское поселение, с. Плещеево, в районе ул. Луговая, площадью 4550 кв. м с кадастровым номером 57:10:0940101:1546.

Названный участок предоставляется для строительства многоквартирного жилого дома (пункт 1.3 договора).

В пункте 2.1 договора закреплено, что договор заключается сроком с 20.03.2014 по 20.03.2018.

В силу пункта 2.2 договора размер арендной платы определяется отчетом № 2150 от 10.12.2013 об оценке рыночной величины арендной платы за пользование земельными участками, протоколом комиссии по проведению торгов о результатах торгов от 14.03.2014.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что арендные платежи начинают исчисляться с 20 марта 2014 года.

Ежемесячная арендная плата с 01 апреля 2014 года составляет 679 000 руб. При этом арендная плата за март 2014 года (12 дней) составляет 267 879 руб. (пункт 2.4 договора).

Арендная плата вносится в соответствии с прилагаемыми расчетами земельных платежей и порядком оплаты.

В пункте 2.5 договора стороны согласовали, что договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Орловской области 16 апреля 2014 года № 57-57-14/012/2014-383, что подтверждается отметкой на договоре.

02.06.2014 между ООО «Стиль 5М» (правообладателем) и ООО «Уютстрой» (правоприобретателем) с согласия Администрации Орловского района Орловской области было заключено соглашение об уступке права аренды на земельный участок, согласно пункту 1 которого правообладатель уступает, а правоприобретатель принимает право аренды на земельный участок, предоставленный из земель населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного жилого дома, с кадастровым номером 57:10:0940101:1546, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, Неполодское с/п, с. Плещеево, в районе ул. Луговая, площадью 4 550 кв.м.

Пунктом 3 соглашения об уступке права аренды на земельный участок от 02.06.2014 предусмотрено, что право аренды правообладателя переходит к правоприобретателю в объеме и на условиях, существующих в момент заключения настоящего соглашения, в том числе обязанность по уплате арендной платы за земельный участок согласно договору аренды земли                     № 180 от 20.03.2014.

Соглашение об уступке права аренды на земельный участок от 02.06.2014 зарегистрировано в установленном законом порядке 25.06.2014.

Следовательно, обязанность ООО «Стиль 5М» по уплате арендной платы существовала в период с 20.03.2014 по 24.06.2014.

Ответчиком обязанность по уплате арендных платежей не исполнена, в связи с чем 12.12.2016 арендодателем в адрес арендатора была направлена претензия № 2257 с требованием уплатить задолженность по основному долгу в сумме 2 792 079 руб. и пени в размере 260 268 руб. 06 коп. в срок до 30.12.2016, которая оставлена последним без ответа.

Поскольку ответчик оплату задолженности не произвел, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования Администрации Орловского района Орловской области, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В рассматриваемом случае отношения сторон возникли на основании договора аренды земельного участка, в связи с чем к данным отношениям подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в установленные договором сроки в согласованной сумме.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).

По смыслу статей 382, 384, 388, 389, 615 ГК РФ лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они были на момент передачи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Из изложенного следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.

Факт передачи истцом ответчику земельного участка подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается. 

Материалами дела подтверждено, что ответчик взятые на себя обязательства по оплате арендных платежей надлежащим образом                          не исполнил.

Доказательства погашения задолженности по арендной плате за период с 20.03.2014 по 24.06.2014 в размере 2 105 637 руб. 72 коп. ответчиком в материалы дела не представлены.

Расчет суммы задолженности, представленный истцом, судом проверен, признан правильным и обоснованным, ответчиком не оспорен.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции считает вывод суда первой инстанции о взыскании с ООО «Стиль 5М» задолженности по арендной плате в размере 2 105 637 руб. 72 коп. за период с 20.03.2014 по 23.06.2014 правомерным.

Доводы ответчика о том, что в период с 20.03.2014 по 25.08.2014 (до даты выдачи ООО «Уютстрой» разрешения на строительство жилого дома на указанном земельном участке) арендная плата не подлежала внесению арендатором в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению до выноса находящихся на участке коммуникаций: участка электросетей открытого тока, сетей газопровода низкого давления, слаботочных сетей канализации, оптово-волоконного кабеля, судом первой инстанции обоснованно не приняты ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ, на которую ссылается заявитель жалобы, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В пункте 2 статьи 612 ГК РФ закреплено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его неисправности при заключении договора или передаче имущества.

Во исполнение положений пункта 10 статьи 38.1 ЗК РФ в редакции, действовавшей на дату проведения аукциона, извещение о проведении торгов содержало информацию о возможности подключения к газораспределительной сети от существующего подземного газопровода высокого давления, к сетям энергоснабжения- путем строительства двух ВЛ-10кВ, к сетям водоснабжения-  при условии установки насосной станции взамен башни Рожновского и прокладки дополнительного канализационного коллектора, к сетям теплоснабжения - путем реконструкции теплотрассы от котельной до распределительного колодца.

Таким образом, из текста извещения следует наличие коммуникаций на спорном земельном участке, тем более, что нахождение на земельном участке опорных столбов электропередач могло быть обнаружено ответчиком при осмотре земельного участка до проведения торгов.

Само по себе наличие наземных и подземных коммуникаций на земельном участке не повлияло на возможность его использования в соответствии с разрешенным использованием- для строительства жилого дома.

Доказательства того, что выдача разрешения на строительство жилого дома обусловлена выносом коммуникаций за пределы арендуемого земельного участка, в материалы дела не представлены.

При этом судом учтено, что техническое заключение на рабочую документацию «Проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы по переустройству участка ВЛ-0,4 кВ с территории ООО «Стиль 5М» выданы 17.11.2014, то есть после выдачи разрешения на строительство.

В соглашении об уступке права аренды на земельном участке от 02.06.2014, заключенном между ООО «Стиль 5М» и ООО «Уютстрой», отражено, что никаких иных обременений и ограничений права использования земельного участка не имеется.

С заявлениями об изменении условий договора либо расторжении его ответчик к арендодателю не обращался.

Суд апелляционной инстанции признает правомерным вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика пени в размере 118 506 руб. 70 коп. за период с 16.04.2014 по 12.12.2016.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).

Пунктом 5.2 договора от 20.04.2014 № 180 предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,01% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Представленный истцом расчет пени судом проверен и признан верным. Возражений по расчету неустойки (пени) ответчиком не заявлено.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал доказательства, представленные сторонами, и, правильно применив нормы материального и процессуального права, принял обоснованный судебный акт по существу спора, в связи с чем оснований для его отмены не имеется.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на заявителя жалобы и возврату не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Орловской области от 23.05.2017 по делу               № А48-339/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стиль 5М»  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                               Е.Ю. Щербатых

 

Судьи                                                                            А.И. Поротиков

 

                                                                                       И.В. Ушакова