Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-5176/2020

16 ноября 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2020 года.Полный текст  постановления изготовлен 16 ноября 2020 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей  Дроздовой В.Г., Мильчиной И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

в отсутствии лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточная строительная компания»

на решение от  19.08.2020

по делу №А04-1074/2020

Арбитражного суда Амурской области

по иску общества с ограниченной ответственностью РИАЛ (ОГРН 

<

***>, г. Благовещенск)

к обществу с ограниченной ответственностью «Дальневосточная строительная компания» (ОГРН 

<

***>,  г. Благовещенск)

о взыскании 7 875 177, 97 руб., 

третье лицо: государственная жилищная инспекция Амурской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Риал» (ООО «Риал») обратилось в Арбитражный суд Амурской области к обществу с ограниченной ответственностью «Дальневосточная строительная компания» (ООО «ДСК») с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковым заявлением о взыскании 7 580 281,66 руб., в том числе основного долга с 29.12.2016 по 30.09.2018 в размере 5 938 834,96 руб., неустойки за период с 11.01.2017 по 05.04.2020 в размере 1 641 446,70 руб.

Определением суда первой инстанции от 14.07.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена государственная жилищная инспекция Амурской области.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 19.08.2020 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.

В обоснование жалобы указал на неправомерность взыскания с него расходов на содержание и ремонт общего имущества, в отсутствие подписанных без участия представителей собственников помещений актов выполненных работ.

Сослался на подписанное сторонами дополнительное соглашение, освобождающее застройщика от оплаты услуг по содержанию и ремонту общего имущества, при этом указал на выданную истцом справку об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг по состоянию на 19.09.2017 и на ненаправление истцом в его адрес каких-либо счетов на оплату.

Полагал несоблюденным обязательный претензионный порядок урегулирования спора, поскольку  суммы, указанные в претензии и в исковом заявлении, отличаются.

Кроме того, указал на ненадлежащее оказание истцом услуг по содержанию и ремонту общего имущества.

В связи с изложенным, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Истец в отзыве на доводы апелляционной жалобы возражал, решение суда первой инстанции полагал законным и обоснованным.

От третьего лица отзыв в материалы дела не поступил.

В судебное заседание стороны и третье лицо, извещенные в соответствии с требованиями статей 121 – 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», своих представителей не направили. 

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса. 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения оспариваемого решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, администрацией г. Благовещенска ООО «ДСК» (предыдущие наименование общества – «САР-холдниг») выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 28-Ru 28302000-46-2016 от 01.11.2016 в отношении МКД со встроенно-пристроенными помещениями офисов и подземной автостоянкой по адресу: 

<

...>.

Впоследствии, ответчиком (застройщик) и истцом (управляющая организация) заключен договор временного управления многоквартирным домом от 29.12.2016 № 2, по условиям которого управляющая организация по заданию застройщика обязуется обеспечивать управление, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном 3-х секционном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями офисов и подземной автостоянкой по адресу: 

<

...>, обеспечивать предоставление в жилые и нежилые помещения в МКД коммунальных услуг, согласно условиям договора, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность, а застройщик обязуется обеспечивать перечисление управляющей организации платы за выполненные работы и оказанные услуги, за исключением коммунальных услуг (пункт 1.1. договора).

В отношении каждого жилого и нежилого помещения с момента выдачи уполномоченными государственными органами разрешения на ввод МКД в эксплуатацию и до дня передачи правообладателям жилого и/или нежилого помещения в МКД, застройщик обязуется оплачивать управляющей организации услуги на содержание не переданных правообладателям жилых и/или нежилых помещений и соответствующую этим помещениям долю содержания общего имущества МКД по тарифам, установленным в Приложении № 5 к договору, а также коммунальные услуги, предоставляемые энергоснабжающими организациями (пункт 3.1.5. договора).

Застройщик оплачивает управляющей организации оказанные услуги и выполненные работы в соответствии со стоимостью, указанной в Приложении № 5, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным. Для оплаты оказанных услуг и выполненных работ управляющая организация не позднее 25 числа текущего месяца выставляет застройщику счет и акт выполненных работ (пункты 4.1,. 4.2. договора).

Стоимость работ и оказываемых услуг управляющей организации, выставляемых застройщику на основании Приложения № 5, изменяется пропорционально переданным жилым и нежилым помещениям правообладателям (пункт. 4.5. договора).

Дополнительным соглашением от 30.12.2016 № 1 стороны изложили пункт 3.1.5. договора в следующей редакции: «В отношении каждого жилого помещения и нежилого помещения с момента выдачи уполномоченными государственными органами Разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и до передачи правообладателям жилых и/или нежилого помещения в многоквартирном доме, застройщик освобождается от оплаты управляющей организации услуги на содержание не переданных правообладателям жилых и/или нежилых помещений и соответствующую этим помещениям долю содержания общего имущества  многоквартирного дома по тарифам, установленным в приложении № 5 к договору, а также оплаты за коммунальные услуги, предоставляемые энергоснабжающими организациями; Управляющая организация не производит начислений в данной части и не требует оплаты ввиду данного соглашения». 

Соглашение вступает в силу с момента его подписания, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 29.12.2016, и является неотъемлемой частью договора.

Истцом (управляющая организация) и собственниками в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания собственника, надлежащего содержания общего имущества в МКД, предоставления коммунальных и иных услуг собственникам помещений в доме и пользующимся в этом доме лицам заключен договор управления многоквартирным домом от 30.11.2017  № 7 УК-2017.

По договору управляющая организация по заданию собственника в течение срока действия договора за плату обязалась выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (пункт 2.2. договора).

Претензиями от 29.10.2018, 08.11.2019 истец потребовал от ответчика  оплатить задолженность за оказанные услуги по содержанию и ремонту жилья.

Ответчик от добровольного удовлетворения претензии отказался, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьями 210, 249 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственники помещения в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (пункты 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с которыми собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме – в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ.

Согласно пункту 29 вышеуказанных Правил плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения.

Содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений за счет собственных средств (пункт 30 правил №491).

Обязанность граждан и организаций своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена также частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

В силу пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, после выдачи последнему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию возникает с момента передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с пунктом 7 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) возникает в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Факт оказания истцом услуг по содержанию и ремонту общего имущества спорного здания в спорный период подтвержден материалами дела.

Факт того, что ответчик как застройщик является собственником жилых и нежилых помещений, не переданных иным лицам, также установлен судом и сторонами не оспаривается.

По уточненному расчету истца задолженность ответчика за период с 29.12.2016 по 30.09.2018 составила 5 938 834,96 руб., из которых: 1 396 332,71 руб. – долг по офисным помещениям, 700 515,42 руб. – долг по автоместам, 3 841 986,83 руб. – долг по квартирам.

Ответчиком расчет не оспорен, контррасчет в материалы дела не представлен.

Апелляционным судом расчет проверен и признан верным.

Доказательств внесения платы за оказанные истцом услуги ответчиком в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Следовательно, с учетом изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции  пришел к правомерному выводу о том, что взыскание задолженности в заявленном размере, при отсутствии доказательств оплаты, является обоснованным. 

Истцом, кроме того, заявлено требование о взыскании  пени за просрочку платежей за период с 11.01.2017 по 05.04.2020 в размере 1 641 446,70 руб.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 1 статьи 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Согласно части 14 статьи 155 Жилищного кодекса РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

По уточненному расчету истца неустойка составила 1 641 446,70 руб. (неустойка по офисным помещениям – 384 981,45 руб., неустойка по автоместам – 189 163 руб., неустойка по квартирам – 1 067 302,25 руб.).

Учитывая доказанность факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества, предъявление требования о взыскании неустойки является обоснованным.

Расчет неустойки судом проверен и признан верным, ответчиком расчет не оспорен, контррасчет не представлен.

Указанная сумма правомерно взыскана в пользу истца, в отсутствие оснований для применения статей 333 и 401 ГК РФ.

Ссылка заявителя жалобы на подписанное сторонами дополнительное соглашение, освобождающее застройщика от оплаты услуг по содержанию и ремонту общего имущества, и справку об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг по состоянию на 19.09.2017  является несостоятельной в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Поскольку условие пункта 3.1.5 договора, в редакции дополнительного соглашения, противоречит  требованиям законодательства об обязательности внесения платы за содержание и ремонт общего имущества, а также посягает на интересы иных собственников помещений, последнее является ничтожным. 

Более того, обязанность собственника помещения по несению расходов на содержание общего имущества возникает в силу закона и не может быть отменена каким-либо договором или соглашением между собственником помещения и управляющей компанией.

Довод ответчика о существенном различии изложенных в претензиях требований и требований, изложенных в иске, судом отклоняется.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В качестве доказательства соблюдения претензионного порядка урегулирования спора истом представлены претензии, в которых содержалось требование об уплате суммы долга и неустойки

Поскольку в претензиях  от 29.10.2018, 08.11.2019 истцом указаны обстоятельства, на которых основываются требования, имеется ссылка на пункты договора, а изменение взыскиваемых сумм связано, в том числе, с изменением периода просрочки исполнения ответчиком обязательств и передачей  части квартир в спорный период в собственность третьим лицам,  претензионный порядок урегулирования спора судом апелляционной инстанции признается соблюденным.

Несовпадение сумм долга и неустойки, указанных в претензии и исковом заявлении, не свидетельствует о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора.

Ссылка ответчика на ненадлежащее оказание истцом услуг по содержанию и ремонту общего имущества судом не принимается.

Согласно условиям договора временного управления многоквартирным домом № 2 от 29.12.2016 у застройщика имелось право осуществлять контроль за выполнением управляющей организации ее обязательств по договору путем участия в согласованное с управляющей организацией время в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в МКД, присутствовать при выполнении работ и оказании услуг управляющей организацией, связанных с выполнением ею обязанностей по договору; требовать от управляющей организации в установленном порядке перерасчета платы за содержание и ремонт жилого/нежилого помещения в связи с несоответствием услуг и работ по содержанию и текущему ремонту перечню, составу и периодичности, и/или перерасчета платы за коммунальную услуг (услуги) ненадлежащего качестве или услуги и работы, оказанные с перерывами, превышающими установленную законодательством  продолжительность, в порядке предусмотренные Правительством Российской Федерации (пункты 3.2.2., 3.2.3. договора).

Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств того, что у ответчика, как собственника имелись какие либо претензии или замечания относительно качества оказываемых истцом услуг.

Кроме того, как правомерно указал суд первой инстанции, истец не лишен возможности обратиться к ответчику с самостоятельными требованиями при их наличии в установленном порядке.

С учетом установленного, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы.

В этой связи решение, принятое при правильном применении норм права и надлежащей оценке доводов и возражений сторон, отмене не подлежит.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от  19.08.2020 по делу №А04-1074/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

   Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

В.Г. Дроздова

  И.А. Мильчина