Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-876/2020

г. Благовещенск

29 мая 2020 года

изготовление решения в полном объеме

27 мая 2020 года

резолютивная часть

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Н.А. Чертыкова,

при ведении протокола с использованием  средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 319280100010582, ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным решение,

третье лицо: публичное акционерное общество «МТС-Банк»

при участии в заседании: 

от заявителя – представитель ФИО3 по доверенности от 20.12.2017, удостоверение адвоката № 345.

от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности от 08.05.2018, диплом № ВСГ 4450339, свидетельство о браке, удостоверение.

от ПАО «МТС-Банк» - не явился, извещен (почтовый идентификатор: 67503045416560).

установил,

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее – ответчик, управление) о признании незаконным решение от 09.01.2020 № 28/301/003/2019-23449 о приостановлении государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 01.12.2019, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Любимый самовар», обязать управление зарегистрировать договор аренды нежилых помещений от 01.12.2019.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте проведения заседания извещено надлежащим образом.

Представитель заявителя на заявленных требованиях настаивал, по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика требования не признавал, возражал против их удовлетворения.

Исследовав доводы лиц, участвующих в деле и представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

17.11.2017 на основании договора дарения, заключенного между ФИО5 (даритель) и ФИО2 (одаряемый), ФИО2 принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества – нежилое помещение, площадью 3262,7 кв.м., этаж: подвао, этаж « 1, 2, 3, 4 антресоль, расположенное по адресу: 

<

...>/ФИО6, д. 161/10, кадастровый номер 28:01:130033:344.

20.12.2019 ФИО2 обратилась в Управление Росреестра с заявлением № 28/301/003/2019-23449 о государственной регистрации договора аренды, заключенного между ФИО2 и ООО «Любимый самовар». Предметом указанного договора являются нежилые помещения общей площадью 454,3 кв.м., находящиеся в нежилом помещении, расположенном по адресу:  

<

...>/ФИО6, д. 161/10, кадастровый номер 28:01:130033:344, в том числе: нежилые помещения № 11, 11, 13, 14, 18, 19, 20 ,22, 23, 24, 25, 26, 29, 30, 30, 34, 36, 37, 38 находящиеся на 1-ом этаже и антресоле; нежилые помещения № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 находящиеся в подвале.

Уведомлением от 09.01.2020 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию договора аренды, мотивировав это тем, что в представленных документах отсутствует согласие залогодержателя здания (ПАО «МТС- Банк») на заключение договоров аренды.

Не согласившись с указанным решением, заявитель оспорил его в судебном порядке.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

При этом согласно части 5 статьи 200 АПК РФ с учетом части 1 статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В силу указанных норм и статьи 13 ГК РФ в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на обращение с заявлением в суд.

Как установлено судом, 24 января 2008 года между ОАО «АКБ ДАЛЬКОМБАНК» (правопреемником которого является ПАО «МТС Банк») (далее - Банк, Кредитор, Залогодержатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО5 (далее - Заемщик 1, Залогодатель, Должник) был заключен Кредитный договор № 

<

***> в соответствии с которым, Банк предоставил Заемщику кредит в размере 38 000 000,00 рублей, под 17% годовых сроком по 24.12.2012г.

29 января 2008 года между Банком и Индивидуальным предпринимателем ФИО5 был заключен кредитный договор № 

<

***>, согласно условиям которого Банк предоставил заемщику кредит в размере 50 000 000,00 рублей с датой погашения 24.12.2012г. с уплатой процентов по ставке 17% годовых. 

В обеспечение исполнения обязательств Заемщика 1 по Кредитному договору КД № 

<

***> от 24.01.2008г. и Кредитному договору № 

<

***> от 24.01.2018г. между Банком и ФИО5 (Залогодатель) был заключен Договор залога недвижимого имущества №

<

***> от 24 января 2008 года (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 29.01.2008 г. рег. номер записи в ЕГРП 28-28-01/003/2008-449 от 04.02.2008). Указанный договор зарегистрирован в едином государственном реестре прав за № 28-28-01/003/2008-280.

Предметом залога по Договору залога недвижимого имущества №

<

***> является следующее имущество:

-встроенное нежилое помещение ЛИТ А2АЗ в здании гастронома ЛИТ. А.А1,А2,АЗ. назначение нежилое, общая площадь 3262,7 кв.м., количество этажей 4, расположенноепо адресу: 

<

...>/ФИО6 161/10, ЛИТ. А2,АЗ,условный номер 28:01:130033:0013:681:001:2001, кадастровый номер 28:01:130033:344.

30.06.2009 года межу ОАО «Дальневосточный коммерческий банк «ДАЛЬКОМБАНК» (универсальным правопреемником которого является ПАО «МТС-Банк») и индивидуальным предпринимателем ФИО7 (далее Заемщик 2) был заключен Кредитный договор № 

<

***>, согласно условиям которого Кредитор предоставляет Заемщику 40 000 000 рублей с датой погашения 05.07.2014г., а Заёмщик обязуется возвратить полученную сумму в установленный Согласно п. 2.4.1. КД процентная ставка установлена в размере 18 % годовых. Цель кредитования - приобретение в собственность встроенного нежилого помещения ЛИТ А2АЗ в здании Гастронома ЛИТ. А,А1,.А2,АЗ. Назначение нежилое, общая площадь 2 606,10 кв.м., количество этажей 3, расположенное по адресу: 

<

...>/ФИО6 161/10.

В обеспечение исполнения Заемщика 2 по Кредитному договору № 

<

***> от 30.06.2009г. между Банком и ФИО5 (Залогодатель) был заключен Договор № Ф-015/379 последующей ипотеки от 02.07.2009г.

Предметом последующего залога по Договору № Ф-015/379 последующей ипотеки от 02.07.2009г. является следующее имущество:

-встроенное нежилое помещение ЛИТ А2АЗ в здании Гастронома ЛИТ. А.А1,А2,АЗ.Назначение нежилое, общая площадь 3262,7 кв. м., количество этажей 4, расположенноепо адресу: 

<

...>/ФИО6 161/10. ЛИТ А2АЗ,условный номер 28:01:130033:0013:681:001:20001, кадастровый номер 28:01:130033:344.

В связи с ненадлежащим исполнением Заёмщиками кредитных обязательств в 2011г. ОАО «Дальневосточный коммерческий банк «ДАЛЬКОМБАНК» (сейчас ПАО «МТС - Банк») обратился в Благовещенский городской суд Амурской области с иском о взыскании задолженности по кредитным договорам № 

<

***> от 24.01.2008, № Ф-015/346 Ю от 29.01.2008, № 

<

***> от 30.06.2009.

Определением Благовещенского городского суда Амурской области от 21.12.2011 по делу № 2-9716/11 между ОАО «Дальневосточный коммерческий банк «ДАЛЬКОМБАНК» (ПАО «МТС - Банк») и ФИО5, ФИО2, ФИО8, ФИО7 утверждено мировое соглашение по условиям которого:

- ФИО5 и ФИО2 обязались со:шдарно отвечать перед Кредитором по погашению задолженности по кредитному договору КД 

<

***> от 24.01.2008 г. в размере 3 972 999,16 руб., срок возврата кредита установлен до ноября 2031 года;

- ФИО5, ФИО2, ФИО8 и ФИО7 обязались солидарно отвечать перед Кредитором по погашению задолженности по кредитному договору КД Ф-015/346 Ю от 29.01,2008 г. в размере 66 619 515,27 руб., срок возврата кредита установлен до февраля 2027 года;

- ФИО5, ФИО2, ФИО8, и ФИО7, обязались солидарно отвечать перед Кредитором по погашению задолженности по кредитному договору КД 

<

***> от 30.06.2009 г. в размере 50 239 366,54 руб., срок возврата кредита установлен до февраля 2027 года.

Определением Благовещенского городского суда от 20.05.2019 произведено процессуальное правопреемство, ОАО «Дальневосточный коммерческий банк «ДАЛЬКОМБАНК» заменено на ПАО «МТС - Банк».

Однако ФИО5 было подано заявление в Благовещенский районный суд о снятии обременений на имущество.

Решением Благовещенского районного суда Амурской области от 16.10.2017 года по делу №2-748/2017 исковые требования ФИО5 о признании обременения - ипотеки отсутствующим удовлетворены. Признаны отсутствующими зарегистрированные в Едином государственном реестре прав обременение - ипотека по Договору залога недвижимого имущества №

<

***> от 24 января 2008 года, Договору залога недвижимого имущества № Ф-015/342/1 Ю от 24 января 2008 года, Договору № Ф-015/379 последующей ипотеки от 02.07.2009г., и Договору № Ф-015/379/1 последующей ипотеки от 02.07.2009г. 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 29.01.2018 года по делу №33АП-59/18 решение Благовещенского районного суда Амурской области от 16.10.2017 отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО8 отказано, действия ФИО5 признаны злоупотребление правом в нарушении ест. 10 ГК РФ.

 При этом на основании решения Благовещенского районного суда от 16.10.2017, по заявлению ФИО5, ФИО8, до рассмотрения апелляционной жалобы, все обременения были сняты.

После снятия обременения, 17.11.2017 между ФИО5 (даритель) и ФИО2 (одаряемый) был заключен договора дарения объекта недвижимого имущества – нежилое помещение, площадью 3262,7 кв.м., этаж: подвал, этаж № 1, 2, 3, 4 антресоль, расположенное по адресу: 

<

...>/ФИО6, д. 161/10, кадастровый номер 28:01:130033:344.

Поскольку право залога было восстановлено в пользу ПАО «МТС - Банк», Банк обратился в суд за выдачей исполнительного листа, для принудительного исполнения мирового соглашения, утвержденного определением Благовещенского городского суда 21.12.2011.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, переданное по договору дарения от ФИО5 ФИО2 недвижимое имущество на сегодняшний день является залоговым имуществом по договорам № Ф-015/379 от 02.07.2009 и 

<

***> от 24.01.2008.

В части 4 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" указано, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

В пункте 1 статьи 1 Закона об ипотеке отражено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Пунктом 1 статьи 40 названного Закона обусловлено, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Как следует из материалов дела ФИО2, приобретая спорное имущество по договору дарения, должна была знать о том, что оно находится в залоге у ПАО «МТС - Банк».

Опровергающих данный факт доказательств заявителем в материалы дела не представлено.

В свою очередь, подпунктом «з» пункта 2.1 договора залога недвижимого имущества от 24.01.2008 №Ф-015/342/Ю и договора последующей ипотеки от 02.07.2009 № Ф-015/379 закреплена обязанность залогодателя до исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, не заключать каких-либо иных сделок по обременению зданий без согласия залогодержателя.

Таким образом, поскольку обязательства по кредитным договорам ФИО5 в полной мере не исполнены, а спорное недвижимое имущество находится в залоге у банка, что подтверждается судебными актами, возможность предоставления ФИО2 указанного (заложенного) имущества в аренду иным лицам без согласия залогодержателя в рассматриваемой ситуации ограничена условиями договора залога недвижимого имущества от 24.01.2008 №Ф-015/342/Ю и договора последующей ипотеки от 02.07.2009 № Ф-015/379.

Между тем на регистрацию документов, подтверждающих согласие залогодержателя на указанное ограничение, представлено не было.

Соответственно государственный регистратор по результатам правовой экспертизы представленных документов не установил наличия правовых оснований для государственной регистрации права.

В соответствии с пунктом 15 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна.

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о правомерности приостановления регистрирующим органом государственной регистрации ограничения объекта недвижимости.

Доводы заявителя о том, что с банком у него отсутствуют договорные отношения, в связи с чем, согласие залогодержателя на заключение договора аренды не требуется в порядке статьи 40 Закона об ипотеке, отклоняются как основанные на неверном толковании норм материального права применительно к сложившимся правоотношениям сторон.

Положения статьи 53 Закона о государственной регистрации недвижимости содержат прямой запрет на осуществление регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества без согласия залогодержателя. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

Таких доказательств заявителем не представлено.

Таким образом, ограничение, которое имело место в отношении имущества прежнего залогодателя перешло к предпринимателю одновременно с приобретением заложенного недвижимого имущества, что влечет определенные правовые последствия для собственника указанного объекта недвижимости пока сохраняется залог.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, установлением всех имеющих значение обстоятельств по делу, суд приходит к выводу, что требования заявителя о признании незаконным решение Управления Росреестра от 09.01.2020 о приостановлении государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 01.12.2019 и обязании зарегистрировать указанный договор, являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Поскольку в удовлетворении исковых требований судом отказано, государственная пошлина в размере 300 рублей, уплаченная заявителем по чек - ордеру от 04.02.2020, в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежит отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

индивидуальному предпринимателю ФИО2 в удовлетворении требований о признании незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области от 09.01.2020 № 28/301/003/2019-23449 о приостановлении государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 01.12.2019, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Любимый самовар», а также обязании управление зарегистрировать договор аренды нежилых помещений от 01.12.2019, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                                          Н.А. Чертыков