АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-3607/2018

г. Новосибирск

12 июля 2018 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Галухиной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лидер", г. Новосибирск (ИНН 5410784911) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области, г. Новосибирск (ИНН 5407063282) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка на новый срок без торгов, выраженного в письме № НК-547/05 от 29.01.2018,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя – Мэрия города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН 

<

***>),

при участии представителей: 

от заявителя: ФИО2, по доверенности от 29.01.2018, паспорт; 

от заинтересованного лица: ФИО3, по доверенности от 13.06.2018, удостоверение; 

от третьего лица: ФИО4, по доверенности от 28.11.2017, удостоверение, ФИО5, по доверенности от 23.05.2018, удостоверение, ФИО6, по доверенности от 04.07.2018, удостоверение,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Лидер" (далее – заявитель, общество, ООО "Лидер") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее – заинтересованное лицо, Росимущество) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676 на новый срок без торгов для завершения строительства объекта, выраженного в письме № НК-547/05 от 29.01.2018, обязании устранить допущенные нарушения.

В судебном заседании 27 февраля 2018 года от заявителя поступило заявление об отказе от требования в части обязания устранить допущенные нарушения путем предоставления подписанного со стороны Росимущества договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676.

Определением суда от 27.02.2018 отказ общества от указанной части требований судом принят, производство по делу в указанной части прекращено. 

Определением от 07.02.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя привлечена Мэрия города Новосибирска. 

Заинтересованное лицо в отзыве на заявление предъявленные к нему требования не признало по основаниям, указанным в отзыве. 

Третье лицо также полагало заявленные требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в соответствующем отзыве. Явившиеся в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, поддержали изложенные процессуальные позиции по делу. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования заявителя не подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Требования заявителя мотивированы тем, что заявитель являлся арендатором земельного участка общей площадью 2441 кв.м., с кадастровым номером 54:35:021040:676, расположенного по адресу: 

<

...> разрешенное использование – общественные здания административного назначения, категория земель – земли населенных пунктов, на основании договора аренды земельного участка № 54рз от 31.10.2014. В связи с истечением срока действия договора аренды заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением о заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов. Ссылаясь на положения ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ, заявитель полагал, что он имеет право на приобретение спорного земельного участка на условиях аренды на новый срок три года для завершения строительства объекта. Отказ заинтересованного лица в заключении данного договора послужил основанием для обращения в суд с настоящим заявлением. 

В судебном заседании представитель заявителя заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении и дополнительных пояснениях. 

Проанализировав обстоятельства дела, имеющиеся доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования заявителя не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Согласно п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

В силу подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 № 8985/08, исходя из положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, обоснованность отказа в продлении договора аренды связывается с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Материалами дела подтверждается, что между заявителем и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области был заключен договор аренды земельного участка № 54/рз от 31.10.2014. В соответствии с указанным договором арендатору (заявителю) передан земельный участок общей площадью 2441 кв.м., с кадастровым номером 54:35:021040:676, расположенный по адресу: 

<

...> разрешенное использование – общественные здания административного назначения, категория земель – земли населенных пунктов. 

Земельный участок был предоставлен для строительства здания административного назначения (п. 1.3).

Согласно п. 2.1 договора срок его действия определен сторонами с 01.11.2014 по 01.11.2017. Истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его продлении (п. 6.2 договора).

В силу п. 6.3 договора арендатор как в случае окончания срока действия договора, так и при досрочном его расторжении должен произвести передачу арендодателю арендуемого участка в 10-дневный срок с момента прекращения либо расторжения договора. Арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Заявителю выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Общественное здание административного значения», расположенного на спорном земельном участке с кадастровым номером 54:35:021040:676, № 54-Ru54303000-237-2017 от 21.12.2017 сроком до 20.10.2018. 

29.12.2017 заявитель обратился в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области с заявлением (вх. № 17124 от 29.12.2017) о заключении договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов. 

26.01.2018 в качестве уточнения к ранее направленному заявлению заявитель представил дополнение (вх. № 788 от 26.01.2018) с приложением дополнительных документов и обоснованием обязанности Росимущества заключить с ООО «Лидер» без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676 на срок 3 года для завершения строительства объекта.

Письмом № НК-547/05 от 29.01.2018 заинтересованное лицо отказало в заключении договора аренды на новый срок, указав, что срок договора аренды истек 01.11.2017, заявителем проводятся строительные работы при отсутствии прав на земельный участок, отсутствуют основания для заключения договора на новый срок, предусмотренные п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Кроме того, заинтересованное лицо сослалось также на то, что спорный земельный участок передан из собственности Российской Федерации в муниципальную собственность города Новосибирска распоряжением от 17.01.2018 № 14-р.

Согласно пункту 2 статьи 1 и статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Исходя из принципа свободы договора и права сторон в договоре аренды определить отличное от положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ правило, при котором истечение срока действия договора влечет прекращение арендных обязательств, суд полагает, что такое определение является допустимым и не нарушает положений гражданского законодательства.

В этом случае при фактическом продолжении соответствующих отношений исключается возможность возобновления договора на неопределенный срок в обозначенном порядке. 

Кроме того, отсутствие императивности соответствующих норм пункта 2 статьи 621 ГК РФ следует из их содержания, а также соответствует положениям пунктов 2 и 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Согласно п. 2-4 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

Анализируя норму п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу, что она носит общий диспозитивный характер. Несмотря на то, что в самой норме не содержится оговорки «если иное не предусмотрено соглашением сторон», в ней также нет явно выраженного законодательного запрета отступать от установленного правила. Из смысла нормы такой запрет и, как следствие, императивность, также не вытекает. Целью соответствующего законодательного положения является устранение правовой неопределенности в отношениях арендатора и арендодателя в ситуации, когда срок договора аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Однако из этого не вытекает невозможность сторон договориться о том, что истечение срока повлечет прекращение обязательств по договору и обязанность арендатора возвратить арендованное имущество. По существу это означает заранее выраженный отказ арендодателя от продолжения арендных отношений после истечения срока договора. 

Следовательно, допускается возможность установить в договоре аренды иное правило, согласно которому п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ не будет применяться.

Согласно п. 2.1 договора срок его действия определен сторонами с 01.11.2014 по 01.11.2017.

Пунктом 6.2. договора предусмотрено, что истечение срока действия настоящего договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия настоящего договора не будет достигнуто соглашение о его продлении. 

В силу п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Согласно п. 4.3.2 договора аренды по истечении срока действия настоящего договора арендатор имеет право на преимущественное право перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодатель не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Более того, письмом от 27.07.2017 № П-5932/05 заинтересованное лицо уведомило заявителя о том, что в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ действие договора аренды земельного участка № 54рз от 31.10.2014 с кадастровым номером 54:35:021040:676 будет прекращено с 02.11.2017. 

Письмом от 01.09.2017 № НК-6890/05 заинтересованное лицо также сообщило заявителю, что оснований для заключения договора аренды земельного участка на новый срок без торгов не имеется. 

Таким образом, заинтересованное лицо явно выразило волю, направленную на прекращение арендных отношений по истечении срока действия договора аренды.

Из материалов дела также следует, что к моменту обращения ООО «Лидер» к заинтересованному лицу (29.12.2017) срок договора аренды уже истек, сторонами не было достигнуто соглашение о его продлении, следовательно, окончание срока действия договора повлекло прекращение обязательств сторон по договору, и договор не может быть возобновлен на неопределенный срок по правилам статьи 621 ГК РФ.

Наличие судебных споров между заявителем и органами местного самоуправления г. Новосибирска на вывод суда об истечении срока действия договора не влияет.

Ссылка заявителя на письмо Росимущества от 18.08.2017 № ЕП-10/32591 судом отклоняется, поскольку указанное письмо выражает оценочное мнение данного ведомства относительно толкования правовых норм. Данное толкование не может изменить положений закона, условий заключенного договора и правовой природы нормы ст. 621 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, стороной спорного договора является территориальное управление, а не Росимущество, в связи с чем последнее, не являясь стороной договора, не могло выразить волю на возобновление договора на неопределенный срок.

Довод заявителя о том, что со стороны арендодателя отсутствовало требование о возврате земельного участка, судом отклоняется, поскольку условиями заключенного договора аренды (п. 6.3) предусмотрено, что арендатор в случае окончания срока действия договора должен произвести передачу арендодателю арендуемого участка в 10-дневный срок с момента прекращения договора. Арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Отсутствие препятствий со стороны заинтересованного лица в использовании земельного участка, равно как и наличие записи в ЕГРН о праве аренды, вопреки мнению заявителя, не свидетельствует о наличии воли собственника участка, направленной на продолжение арендных отношений. 

Согласно п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Из положений п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

 Таким образом, совокупность указанных условий заявителем не была выполнена, а именно на момент обращения к заинтересованному лицу с заявлением о заключении договора на новый срок истек срок ранее заключенного договора аренды. В этой связи заявителем нарушен порядок заключения договора аренды на новый срок, а отказ заинтересованного лица является правомерным.  

В силу положений п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Суд при анализе поведения заявителя не  усматривает добросовестности в его действиях по строительству объекта в связи со следующим. 

Заявитель ссылается на то, что выдача Мэрией г. Новосибирска разрешения на строительства № 54-Ru54303000-237-2017 от 21.12.2017 по истечении срока действия договора аренды свидетельствует о согласии органа местного самоуправления на продление арендных отношений для завершения строительства. 

Однако из материалов дела и пояснений заявителя (с. 4 заявления) следует, что указанное разрешение на строительство третьим лицом было выдано исключительно на основании решения суда (дело № А45-17391/2016), что нельзя считать добровольным волеизъявлением предоставления третьим лицом разрешения для строительства заявителю. Довод заявителя о том, что разрешение выдано на один день раньше, чем было изготовлено в полном объеме постановление апелляционной инстанции по указанному делу, в данном случае значения не имеет. В любом случае на момент выдачи разрешения на строительство судебными актами было установлено, что отказ мэрии в выдаче указанного разрешения является незаконным.

Кроме того, мэрия не является стороной договора аренды, в  связи с чем не могла выразить свою волю на продление арендных отношений. 

В этой связи суд не усматривает оснований для применения к сложившейся ситуации правового подхода, отраженного в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 10661/10, согласно которому принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на соответствующем земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка означает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. Совершение указанных распорядительных действий (выдача разрешения на строительства) в ординарном, обычном порядке не тождественно осуществлению их в порядке исполнения вступившего в законную силу судебного акта. В последнем случае у органа государственной власти (местного самоуправления) отсутствует правовая возможность уклониться от тех действий, к совершению которых он обязан решением суда. Подтверждением отсутствия воли мэрии города Новосибирска на размещение объекта недвижимости на спорном земельном участке является принятие постановления от 17.01.2018 № 109 «О прекращении действия разрешения на строительство № 54-Ru54303000-237-2017 от 21.12.2017 объекта капитального строительства «Общественное здание административного назначения» в связи с прекращением договора аренды.

Также заявителем представлены фотографии земельного участка после осуществления строительных работ по возведению фундамента, из которых видно, что площадка не подготовлена к строительству, на участке не выкорчеваны деревья и кустарники, по периметру участка возведена конструкция в виде фундамента, в центре которой растут деревья. По мнению суда, это свидетельствует о том, что работы по возведению фундамента производились заявителем в спешном порядке, без подготовки строительной площадки к строительству, ее выравнивания, с единственной целью – получить в последующем право на заключение договора аренды на новый срок. Такие действия не могут быть признаны добросовестными. Цель заключения договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта – это предоставление добросовестному застройщику возможности завершить правомерно начатое строительство объекта, которое не было завершено в установленный срок в силу объективных причин. В данном же случае застройщик произвел работы по возведению фундамента в отсутствие прав на земельный участок (срок договора аренды истек, что в соответствии с условиями этого договора повлекло прекращение арендных отношений).

 Положениями статьи 10 Гражданского кодекса РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

По ходатайству заявителя судом назначена экспертиза, производство которой поручено Новосибирской городской торгово-промышленной палате (630099, 

<

...>), эксперт ФИО7. 

На разрешение эксперта судом были поставлены следующие вопросы: 

1. Имеется ли на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021040:676, расположенном по адресу: 

<

...> объект незавершенного строительства?

2. Является ли бетонная конструкция, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021040:676, фундаментом? 

3. Имеет ли данная бетонная конструкция неразрывную связь с земельным участком, возможно ли ее перемещение без причинения какого-либо имущественного ущерба?

4. Является ли возведенная на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021040:676, расположенном по адресу: 

<

...> бетонная конструкция объектом капитального строительства?

5. Какова степень готовности этого объекта?

6. Соответствует ли возведенная конструкция строительным нормам и правилам?

7. Соответствует ли возведенная конструкция проектной документации, в отношении которой мэрией города Новосибирска было выдано разрешение на строительство от 21.12.2017 № 54-Ru54303000-237-2017?

Согласно заключению эксперта № 8148-02-00264 от 09.04.2018 эксперт при ответе на поставленные вопросы пришел к следующим выводам:

1. На земельном участке с кадастровым номером 54:35:021040:676, расположенном по адресу: 

<

...> имеется объект незавершенного строительства.

2. Бетонная конструкция, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021040:676, служит для восприятия нагрузки от вышележащих конструкций и распределяет их по основанию, следовательно, она является фундаментом.

3. Бетонная конструкция имеет неразрывную связь с землей. Верхняя часть фундамента монолитная бетонная, ее конструкция не предусматривает перемещение. При перемещении конструкция будет воспринимать непроектные нагрузки, в связи с чем будет повреждена или даже разрушена.

4. Бетонная конструкция, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021040:676, является частью здания, строительство которого не завершено. Согласно проекта, это здание является капитальным строением, данный фундамент является частью этого здания и, следовательно, является объектом капитального строительства. 

5. Степень готовности объекта составляет 11%.

6. Конструкция соответствует строительным нормам и правилам. Армирование конструкции скрыто бетоном, его качество проверить невозможно.

7. Размеры верхней части фундамента не соответствуют проекту. Учитывая проектные размеры столбчатого фундамента, ширина траншеи должна быть больше, чем есть фактически. Фактически выполненная конструкция фундамента не соответствует конструкции фундамента, предусмотренной проектной документацией. При этом размер фундамента по осям соответствует проектному, также имеющиеся анкерные шпильки расположены в местах, предусмотренных проектном для установки колонн.

Заявителем заявлено ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы с целью определения того, соответствует ли объект незавершенного строительства проектной документации с учетом ее последующей корректировки. Рассмотрев указанное ходатайство, суд не находит правовых оснований для его удовлетворения.

Согласно ч. 1 ст. 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Суд полагает, что выяснение указанного заявителем вопроса не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела с учетом вывода суда о том, что возведение спорного объекта имело место при отсутствии у заявителя права на земельный участок. В этой связи не имеет значения, соответствует ли указанный объект откорректированной проектной документации. По этим же причинам судом не могут быть приняты во внимание представленные заявителем заключение кадастрового инженера ФИО8 от 09.07.2018, заключение специалиста ФИО9

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 пояснил, что фактически строительство фундамента не завершено (колонны в центре отсутствуют), фундамент по визуальным признакам соответствует строительным нормам и правилам. Также эксперт пояснил, что перед производством строительных работ участок должен быть подготовлен к строительству, выровнен, нанесены планировочные отметки, чего в данном случае не сделано (в центре фундамента растут деревья).    

Также судом установлено, что на момент принятия оспариваемого решения (№ НК-547/05 от 29.01.2018) заинтересованное лицо уже не обладало правомочиями по распоряжению спорным земельным участком, поскольку распоряжением заинтересованного лица от 17.01.2018 № 14-р земельный участок в порядке ст. 39.30, 39.31 Земельного кодекса РФ передан в муниципальную собственность муниципального образования города Новосибирска. Актом от 23.01.2017 подтверждается передача указанного земельного участка в муниципальную собственность. Постановлением мэрии г. Новосибирска от 22.01.2018 № 185  земельный участок включен в состав муниципальной казны города Новосибирска. Право муниципальной собственности зарегистрировано 01.02.2018, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 08.02.2018 № 99/2018/78180439.

В соответствии с частью 1 статьи 39.30 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, за исключением земельных участков, указанных в пункте 2 настоящей статьи, подлежат безвозмездной передаче в собственность городских округов, если такие земельные участки расположены на территориях соответствующих городских округов. 

Согласно правовой позиции, отраженной в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Однако при этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. 

Реализовав свое право распоряжения, лицо, передавшее имущество, уже не вправе совершать в отношении этого имущества никакие распорядительные действия, в частности передавать во временное пользование. Это вытекает из того, что акт распоряжения имуществом путем передачи его в собственность другому лицу уже совершился, соответственно возможность дальнейшего распоряжения лицом, передавшим имущество, утрачивается. 

Применительно к данной ситуации заинтересованное лицо реализовало свое право на распоряжение земельным участком, передав его в муниципальную собственность в порядке главы V.5 Земельного кодекса РФ, и, следовательно, такое право распоряжения утратило и объективно не могло принять решение о передаче земельного участка в аренду заявителю. При таких обстоятельствах заинтересованное лицо не могло принять никакого иного решения, кроме как об отказе в заключении договора аренды на новый срок, уже по той причине, что после передачи земельного участка в муниципальную собственность оно утратило возможность производить с ним какие-либо распорядительные действия. Иное означало бы недобросовестное поведение заинтересованного лица, нарушающее права третьего лица как законного владельца спорного земельного участка (до  момента государственной регистрации права муниципальной собственности).

Сама по себе передача земельного участка от одного публичного собственника к другому не может рассматриваться как нарушающая права заявителя, поскольку независимо от такого собственника у заявителя, при наличии соответствующих правовых оснований, имеется право на получение земельного участка в пользование. Смена собственника публичного земельного участка в этом смысле на правовой статус заявителя не влияет. Фактическое нахождение земельного участка во владении заявителя не препятствует его передаче в муниципальную собственность.

На основании изложенного суд приходит к выводу, сто заявитель приступил к строительству объекта по истечении срока действия договора аренды, при отсутствии согласия собственника земельного участка на его продление (заключение нового договора на новый срок), следовательно, не имея законных оснований пользоваться земельным участком. В этой связи все возможные риски, связанные с таким строительством, относятся на заявителя. При таких обстоятельствах наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства правового значения для разрешения спора не имеет, правовые основания для удовлетворения судом заявленных требований отсутствуют.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. 

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта (действий, бездействия) недействительным необходимо наличие одновременно двух условий – несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 65, 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

По смыслу указанной нормы решение суда должно быть направлено на реальное восстановление нарушенных прав заявителя. Однако в данном случае обществом заявлено только требование о признании незаконным отказа заинтересованного лица в заключении договора аренды на новый срок. Само по себе удовлетворение такого требования не способно восстановить права заявителя с учетом того, что лицом, уполномоченным на распоряжение спорным земельным участком в настоящее время, является Мэрия города Новосибирска.

Ссылки заявителя на судебную практику отклоняются судом, поскольку приведенные заявителем судебные акты приняты по конкретным делам с фактическими обстоятельствами, отличными от обстоятельств настоящего спора. При этом суд полагает необходимым обратить внимание на следующее. В рамках дела № А75-1445/2017 обществу было выдано разрешение на строительство (в ординарном порядке, а не во исполнение решения суда) после истечения срока договора аренды земельного участка, что свидетельствует о наличии воли собственника на продолжение использования земельного участка для строительства.

Предоставление льготной возможности заключения договора аренды без торгов по смыслу изложенных выше норм законодательства возможности только в том случае, если объект незавершенного строительства возведен арендатором правомерно в период действия договора, о чем указано самим заявителем (с. 6 дополнительных пояснений от 22.06.2018). При рассмотрении настоящего дела суд пришел к выводу об отсутствии перечисленных условий.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя в связи с отказом в удовлетворении заявленных требований. Расходы, связанные с проведением экспертизы, также относятся на заявителя как инициатора процесса. Излишне внесенные на депозитный счет арбитражного суда денежные средства подлежат возврату заявителю. Стоимость проведенной по делу экспертизы подлежит оплате экспертной организации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области Союзу «Новосибирская городская торгово-промышленная палата» (630099, 

<

...>), ИНН 

<

***> денежные средства в размере 25 000 рублей за проведение экспертизы.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Лидер", г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области денежные средства в размере 14 000 рублей.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Е.И. Бутенко