Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/  

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Москва Дело № А41-12205/20

31 июля 2020 года        

Резолютивная часть решения объявлена 13.07.2020 

Решение в полном объеме изготовлено 31.07.2020

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кулаковой И.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело № А41-12205/20 

по иску ООО "МАГНОЛИЯ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи,

при участии: 

от истца: ФИО2 по доверенности от 15.08.2018

от ответчика: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ООО "МАГНОЛИЯ" (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее – истец, администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа (нежилое помещение площадью 511,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>), изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 4.1: «Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы от 06.07.2020 № 017-1/007-20, и составляет 10 615 687 рублей».

Пункт 4.3.1: «Первый платеж определяется после установления цены имущества в соответствии с пунктом 4.1 договора и составляет 1/20 от цены имущества, указанной в пункте 4.1 настоящего договора. Первый платеж перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора».

Пункт 4.3.4: «Покупатель-Залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору) на расчетный счет Продавца-Залогодержателя: Сумма ежеквартальной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов. Покупатель-Залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при оформлении Покупателем платежного поручения в банке на перечисление денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору)».

Пункт 7.2.7 исключить из договора.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, представил письменные пояснения.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы искового заявления, письменных пояснений, выслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующее.

Истец является арендатором нежилого помещения площадью 511,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (далее - имущество, помещение).

С целью реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, общество 15.03.2017 в порядке статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ), обратилось в администрацию с заявлением о приобретении имущества в собственность.

Администрацией был подготовлен и направлен истцу договор купли-продажи муниципального имущества с  рассрочкой платежа.

Общество направило администрации протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором предложило согласовать спорные пункты договора.

Администрация ответ на предложение общества не дала, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В  соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Изучив условия договора купли-продажи и протокол разногласий, суд пришел к следующим выводам.

Истец просит пункт 4.1 изложить в следующей редакции: «Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы от 06.07.2020 № 017-1/007-20, и составляет 10 615 687 рублей».

Ответчик просит пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в отчете № 19/142-6 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества – нежилое помещение (кадастровый номер 50:33:0040132:861, общей площадью 511,9 кв.м., этаж 1, адрес объекта: 

<

...>, выполненного ООО «Оценочная компания «Прогресс», составляет 21 200 000 рублей».

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 8 Закона № 135-ФЗ проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии со ст. 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п.2 ч.8 ст. 4 Закона №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 № 7240/12.

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 17.05.2018, определением от 03.06.2020 по ходатайству истца судом была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО "МК ЭКСПЕРТ" ФИО3

По результатам экспертизы представлено заключение эксперта от 06.07.2020 № 017-1/007-20, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 17.05.2018 составляет 12 738 824 рублей (с учетом НДС).

Оценив заключение эксперта, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым доказательством по делу, так как, эксперт, проводивший исследование, является компетентным специалистом в своей профессиональной области, имеет необходимое профильное образование и стаж работы по специальности, перед проведением экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. В экспертном заключении экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, само экспертное заключение аргументировано, содержит ответ на поставленный судом вопрос, основано на исследовании представленных материалов. 

Допустимых доказательств того, что заключение эксперта, составленное по результатам назначенной судом экспертизы, является не полным, не соответствует требованиям действующего законодательства, а равно, что заключение содержит недостоверные выводы, и выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, суду не представлено. Каких-либо сомнений в обоснованности выводов в заключении эксперта, а также противоречий судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах, указанную в экспертном заключении стоимость имущества, без учета НДС - 10 615 687 рублей,  суд считает применимой к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества.

Истец просит пункт 4.3.1 изложить в следующей редакции: «Первый платеж определяется после установления цены имущества в соответствии с пунктом 4.1 договора и составляет 1/20 от цены имущества, указанной в пункте 4.1 настоящего договора. Первый платеж перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора».

Ответчик просит пункт 4.3.1 изложить в следующей редакции: «Первый платеж составляет 353 333,33 рублей и перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя».

В соответствии с частью 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С стоимости имущества, определенной по результатам судебной экспертизы, суд полагает, что пункт 4.3.1 договора в предложенной истцом редакции, соответствует требованиям статьи 5 Закона № 159-ФЗ и подлежит утверждению в редакции истца.

Истец просит пункт 4.3.4 изложить в следующей редакции: «Покупатель-Залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору) на расчетный счет Продавца-Залогодержателя: Сумма ежеквартальной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов. Покупатель-Залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при оформлении Покупателем платежного поручения в банке на перечисление денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору)».

Ответчик просит пункт 4.3.4 изложить в следующей редакции: «Покупатель-Залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору) на расчетный счет Продавца-Залогодержателя: Сумма ежемесячной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов. Покупатель-Залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору)».

Согласно пункту 2 статьи 5 Закон № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона Московской области от 17.10.2008 № 145/2008-ОЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных районов, городских округов, городских и сельских поселений Московской области, приобретаемого арендатором в порядке, установленном Федеральным законом, по выбору арендатора, может производиться в рассрочку. Предельный срок рассрочки оплаты составляет пять лет.

Норма, содержащаяся в абзац 5 статьи 316 ГК РФ, является диспозитивной, стороны договора вправе ее изменить по своему усмотрению. 

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" по смыслу пункта 1 статьи 316 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, по денежным обязательствам, исполняемым путем безналичных расчетов, местом исполнения обязательства является место нахождения банка (его филиала, подразделения), обслуживающего кредитора (получателя средств). При этом моментом исполнения денежного обязательства является зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего кредитора, либо банка, который является кредитором.

По общему правилу обязательство прекращается только при его надлежащем исполнении.

Таким образом, пункт 4.3.4 договора в части исполнения Покупателем-Залогодателем обязательств в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не противоречит действующему законодательству и подлежит принятию в редакции администрации.

Истец просит пункт 7.2.7 из текста договора исключить.

Ответчик просит пункт 7.2.7 изложить в следующей редакции: «Застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора Имущество за свой счет и на его полную стоимость на весь срок договора в пользу Продавца-Залогодержателя. Копию страхового полиса представить Продавцу-Залогодержателю в пятидневный срок со дня заключения договора страхования».

Поскольку ответственность покупателя установлена пунктом 6.5 договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями Закона №159-ФЗ, суд полагается возможным пункт 7.2.7 из договора исключить.

 Документально подтвержденные судебные расходы в части государственной пошлины и оплаты судебной экспертизы в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на ответчика.  

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между Муниципальным образованием «ГОРОДСКОЙ ОКРУГ СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ» и ООО "МАГНОЛИЯ" при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа (нежилое помещение площадью 511,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>), изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 4.1: «Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы от 06.07.2020 № 017-1/007-20, и составляет 10 615 687 рублей».

Пункт 4.3.1: «Первый платеж составляет 1/20 от цены имущества, указанной в пункте 4.1 настоящего договора. Первый платеж перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора».

Пункт 4.3.4: «Покупатель-Залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей на расчетный счет Продавца-Залогодержателя: Сумма ежеквартальной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов. Покупатель-Залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей».

Пункт 7.2.7 исключить из договора.

Взыскать с АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА Ступино в пользу ООО "МАГНОЛИЯ" 17 000 рублей расходов по судебной экспертизе, 3 000 рублей государственной пошлины.

Возвратить ООО "МАГНОЛИЯ" с депозитного счета Арбитражного суда Московской области 3 000 рублей, уплаченных по платежному поручению от 18.05.2020 № 124. 

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                   И.А. Кулакова