АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-7676/2019

25 сентября 2020 года

город  Симферополь

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2020 года.

В полном объеме решение изготовлено  25 сентября 2020 года.

 

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Плотникова И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1, рассмотрев дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «АУДИТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «ТЕХНОПЛАСТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Управления жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Керчи Республики Крым

о признании договора купли-продажи объекта недвижимости действительным

при участии представителей сторон:

от истца - ФИО2 по доверенности №б/н от 17.08.2019, удостоверение адвоката,

от ответчика – ФИО3 доверенность б/н от 20.02.2020, паспорт, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «АУДИТ» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ТЕХНОПЛАСТ» с требованием о признании договора купли-продажи от 28.12.2013 объекта незавершенного строительства - 60 квартирный жилой дом №205, находящийся по адресу: ул. Героев Сталинграда,14А в г. Керчь, Автономной Республики Крым, Украина, заключенный между ООО «ТЕХНОПЛАСТ»  и ООО «Юридическая компания «АУДИТ»  - действительным.

Исковые требования мотивированы необходимостью признания договора купли-продажи недвижимого имущества действительным, поскольку договор нотариально удостоверен, однако истец лишен возможности зарегистрировать права собственности на приобретенный объект.

Определением от 17.06.2019 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу №А83-7676/2019, назначено предварительное судебное заседание на 29 августа 2019 года на 12 часов 30 минут.

Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве от 29.08.2019, дополнительных возражениях на иск от 11.03.2020, пояснениях от 05.08.2020 в частности указывает на то, что согласно пояснениям ФИО4, являвшегося по состоянию на 28.12.2013 директором ООО «Технопласт», спорный договор им не подписывался, а также ссылается на то, что указанный договор не породил юридических последствий, прямо предусмотренных законодательством Украины, действовавшим на момент его заключения, а именно не произошла государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Кроме того, предмет договора купли-продажи от 28.12.2013 - объект незавершенного строительства – 60-ти квартирный жилой дом № 205, расположенный по адресу: ул. Героев Сталинграда, 14А, г. Керчь, Республика Крым, в настоящее время отсутствует. ООО «Технопласт» в 2016 году окончило строительство многоквартирного жилого дома кадастровый номер 90:19:010105:2471 площадью 4651,2 кв.м., расположенного по адресу: ул. Героев Сталинграда, 14А, г. Керчь, Республика Крым. Объект введен в эксплуатацию в 2019 году согласно Декларации о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированной Службой государственного строительного надзора Республики Крым 07.11.2019 № РК14319023825 и в настоящее время произведена государственная регистрация права собственности на квартиры в указанном жилом доме.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле документы, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела 28.12.2013 между Обществом с ограниченной ответственностью «Технопласт» (Покупатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Юридическая копания «Аудит» заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, согласно условиям которого Продавец продал и передал в собственность Покупателя, а Покупатель купил, оплатил и принял в собственность объект незавершенного строительства, шестидесятиквартирный жилой дом № 205, расположенный по адресу: ул. Героев Сталинграда, 14А в городе Керчь, Автономной Республики Крым, Украина.

Согласно договору, отчуждаемый объект расположен на земельном участке размером 0,3840 га, который выделен ООО «Технопласт» решением 8 сессии Керченского городского совета Автономной Республики Крым 5 созыва от 25.10.2006 «О передаче земельных участков в аренду ООО «Технопласт» под строительство многоэтажных жилых домов, а также предоставлено разрешение для завершения начатого строительства. Строительство указанного объекта завершено на 30%, что подтверждается актами оценки стоимости имущества, выполненного субъектом оценочной деятельности ДГТНДиПИ «КрымНИИпроект» и ООО «Консалтинговая фирма «ИНГО-Доверие». Рыночная стоимость незавершенного строительством жилого дома № 205 (строительный адрес), который отчуждался по данному Договору, составляла 20786,00 гривен (далее – грн.), балансовая стоимость – 20786,00грн.

Согласно пункту 2 Договора отчуждаемый объект незавершенного строительства принадлежит Продавцу на основании: договора купли-продажи объектов незавершенного строительства от 10.05.2006, решения Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 05.06.2006 по делу № 2-6/9735-2006, вступившего в законную силу 26.06.2006. Право собственности Продавца на объект зарегистрировано в Государственном реестре сделок частным нотариусом Феодосийского городского нотариального округа Автономной Республики Крым ФИО5 19.07.2006, номер сделки:1446002, номер выписки из государственного реестра сделок:2650338 от 19.07.2006.

По согласованию сторон цена продаваемого объекта незавершенного строительства составила 30000 украинских грн. (пункт 4 Договора), которую покупатель уплатил в полном объеме и получена продавцом до подписания договора. На время подписания договора стороны не имели претензий относительно проведения расчетов.

Договор купли-продажи от 28.12.2013 объекта незавершенного строительства удостоверен частным нотариусом Керченского городского нотариального округа ФИО6 и зарегистрирован в реестре под №598.

В подтверждение оплаты по договору истцом представлена квитанция № 12 от 28.12.2013 на сумму 30 000 грн. (т. 1, л.д. 21).

Согласно акту приема-передачи Продавец передал Покупателю проектную документацию (КЖ,КР,ВК,ОВ,Электроснабжение); положительное комплексное  заключение № 576-05-2008 от 21.08.2008; договор аренды земельного участка; приказ № 6 от 05.10.2007 о назначении производителя работ»; технические условия (Керченский водоканал, КРЭС), топосъемку объекта, технический паспорт БТИ г. Керчи на «Объект незавершенного строительства»; разрешение на строительство от 17.08.2010 № 566 (том 1 л.д. 25)

18.05.2017 истец обратился в многофункциональный центр  Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве с заявлением  о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 90:19:010105:604, расположенный по адресу: 

<

...>.

Действия по государственной регистрации права собственности на основании заявления истца от 18.05.2017 были приостановлены в связи необходимостью предоставления заявления о переходе права собственности ООО «Юридическая компания «Аудит» от ООО «Технопласт» на заявленный объект, о чем истцу было направлено уведомление  о приостановлении государственной регистрации от 29.05.2017.

Истцом было обжаловано решение о приостановлении государственной регистрации права собственности от 29.05.2017 в Арбитражный суд города Москвы и решением арбитражного суда от 20.02.2018 по делу А40-144102/2017-28-1330, оставленным без изменений Девятым арбитражным апелляционным судом и Арбитражным судом Московского округа, в удовлетворении заявления ООО «Юридическая компания «АУДИТ», в котором заявитель просил также обязать осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, отказано (том 1 л.д. 100-117).

Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым направил в адрес истца Сообщение об отказе в государственной регистрации права собственности № 77/100/005/2017-2216 от 07.02.2018 ввиду того, что в представленном договоре купли-продажи от 28.12.2013 не отражена информация о государственной регистрации прав собственности за заявителем на указанный объект незавершенного строительства, а следовательно, право собственности покупателя на недвижимое имущество согласно ст. 334 ГК Украины не возникло. При этом указано, что на заявленный объект зарегистрировано право собственности за ООО «Технопласт», а поскольку в установленный срок не было предоставлено заявление ООО «Технопласт» о переходе права собственности на заявленный объект, осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «Юридическая компания «АУДИТ» не представляется возможным (том 1 л.д. 59).

Не имея возможности зарегистрировать право собственности на спорный объект незавершенного строительства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований в удовлетворении исковых требований в связи со следующим.

Как установлено судом, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, который истец просит признать действительным, заключен 28.12.2013, то есть в период нахождения Республики Крым в составе государства Украина.

По смыслу статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон « 6-ФКЗ) к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 № 308-ЭС14-1405).

При этом арбитражным судом учитывается, что нормы Федерального конституционного закона не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 № 308-ЭС14-1939).

Принимая во внимание возникновение спорных отношений на территории Республики Крым до ее присоединения к Российской Федерации на основании Закона № 6-ФКЗ, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела и доводам сторон, относительно спорных правоотношений в части заключения договора арбитражным судом применяются нормы материального права Украины, действующие по состоянию на момент возникновения спорных правоотношений.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, которые не предусмотрены этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.

Статьей 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частью 3 статьи 640 ГК Украины, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений, то есть с изменениями, внесенными в указанную статью Законом Украины от 11.02.2010 N 1878-VI, вступившими в силу с 01.01.2013, договор, подлежащий нотариальному удостоверению, является заключенным со дня такого удостоверения.

Как установлено судом договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, заключенный 28.12.2013 между ООО «Технопласт» (Продавец) и ООО «Юридическая компания «АУДИТ» (Покупатель) нотариально был удостоверен, а значит форма совершения сделки была соблюдена.

Аналогичная правовая позиция изложена в п. 9 Анализа отдельных вопросов судебной практики, возникающих при применении судами рекомендательных разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда Украины от 06 ноября 2009 года № 9 «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными» опубликованного на сайте Высшего Специализированного Суда Украины в своем письме от 01.01.2017 года.

Вместе с тем, ст. 218 и ст. 220 ГК Украины предусматривают возможность признания договора действительным, только в связи с несоблюдением требований закона о нотариальном удостоверении сделки. Другие требования к признанию договоров действительными, в том числе заявленные во встречном иске по делам о признании договора недействительным, не соответствует предусмотренным способам защиты гражданских прав и интересов и такие иски не подлежат удовлетворению  (абз. 3 п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Украины № 9 от 06.11.2009 года «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными»).

Аналогичные требования установлены и статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной, в этой связи арбитражный суд приходит к выводу о том, что истцом выбран неправильный способ защиты гражданских прав и интересов.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст.12 ГК РФ способами. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако избранный истцом способ защиты должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса истца.

Согласно сведений предоставленных Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 15.10.2019 № 71238/18 право собственности на объект незавершенного строительства, литера А с кадастровым номером 90:19:010105:604, расположенный по адресу: Россия, 

<

...> было зарегистрировано за ООО Технопласт».

Таким образом, поскольку в данном случае право собственности на спорный объект недвижимости было зарегистрировано в ЕГРН за одним лицом - ООО «Технопласт», оспаривание зарегистрированного за ответчиком права собственности не может быть осуществлено посредством иска о признании договора действительным.

Кроме того, предмет спорного договора купли-продажи от 28.12.2013, на котором основаны исковые требования, а именно – объект незавершенного строительства – шестидесятиквартирный жилой дом № 205, расположенный по адресу: ул. Героев Сталинграда, 14А, г. Керчь, Республика Крым, процент готовности 30% в настоящее время отсутствует, что подтверждается сведениями из Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 21.07.2020 № 44779/18, а также выпиской из ЕГРН от 29.05.2020, согласно которым указанный объект недвижимости снят с кадастрового учета 26.11.2019.

Также судом установлено, что ООО «Технопласт» в 2016 окончило строительство многоквартирного жилого дома  площадью 4651,2 кв.м., расположенного по адресу: ул. Героев Сталинграда, 14А, г. Керчь, Республика Крым, согласно выписке из ЕГРН от 17.08.2020 указанному объекту 03.08.2016 присвоен кадастровый номер 90:19:010105:2471, объект введен в эксплуатацию.

Факт окончания ответчиком строительства объекта, являющегося предметом спорного договора купли-продажи от 28.12.2013 истцом не отрицается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН (п. 52 Постановления Пленума 10/22).

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что исковое заявление о признании действительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства - шестидесятиквартирного жилого дома № 205, расположенного по адресу: ул. Героев Сталинграда, 14А, г. Керчь, Республика Крым, процент готовности 30% фактически направлено на признание права собственности на вновь созданный истцом объект недвижимости -  многоквартирный жилой дом площадью 4651,2 кв.м., расположенный по адресу: ул. Героев Сталинграда, 14А, г. Керчь, Республика Крым, кадастровый номер 90:19:010105:2471.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом не верно избран способ защиты нарушенного права, при этом считая себя собственником спорного объекта недвижимости Общество с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Аудит»  не лишено возможности обратиться в суд с виндикационным иском.

При изложенных обстоятельствах заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение искового заявления относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями  110, 167 – 170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

 

 

Судья                                                                                                         И.В. Плотников