Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А54-4012/2019

г. Рязань

13 ноября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11 ноября 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 13 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Котловой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования - Рязанский муниципальный район Рязанской области (Рязанская область, Рязанский район, д. Турлатово, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Простор+" (г. Рязань, ОГРН 

<

***>)

третьи лица:

- ФИО2 (г. Рязань)

- Главное управление архитектуры и градостроительства Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 

<

***>)

- ФИО3 (г. Рязань)

о расторжении договора №А16-Ю/089-ПОД аренды земельного участка с кадастровым номером №62:15:0010508:134,

при участии в заседании:

от истца - ФИО4, представитель по доверенности от 27.06.2019, удостоверение;

от ответчика - не явился, извещен надлежащим образом;

от третьих лиц  - не явились, извещены надлежащим образом.

В судебном заседании 07.11.2019 был объявлен перерыв до 09 час. 15 мин. 11.11.2019.

установил:

администрация муниципального образования - Рязанский муниципальный район Рязанской области (далее истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Простор+" (далее ответчик) с требованием о расторжении договора №А16-Ю/089-ПОД аренды земельного участка с кадастровым номером  №62:15:0010508:134.

Определением от 22.08.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2 и Главное управление архитектуры и градостроительства Рязанской области.

Определением от 12.09.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3 (г. Рязань).

В судебном заседании представитель истца поддерживает исковое требование о расторжении договора №А16-Ю/089-ПОД аренды земельного участка с кадастровым номером  №62:15:0010508:134, основания изложены в исковом заявлении.

Представители ответчика и третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке, предусмотренном статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 23.05.2016 между администрацией муниципального образования - Подвязьевское сельское поселение и ООО «Простор+», был заключен договор № А16-Ю/089 аренды земельного участка с кадастровым номером № 62:15:0010508:134 (далее - договор).

В соответствии с п. 1.1. договора Арендодатель предоставляет согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе и признания претендентов участниками аукциона по лоту №1 от 11.05.2016, а Арендатор принимает в аренду на срок (9 лет) с 23.05.2016 по 23.04.2025 земельный участок с кадастровым номером № 62:15:0010508:134, общей площадью 3576 кв.м, расположенный по адресу: Рязанская область, Рязанский район, с. Подвязье, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома до 5-ти этажей включительно, в границах, указанных на прилагаемом к настоящему договору кадастровом паспорте земельного участка.

Согласно п. 2.1 договора использование участка является платным. Арендная плата за участок устанавливается на основании протокола по результатам аукциона № 011/16 по лоту 31 в сумме 240 698,45 рублей.

В соответствии с п.2.2 договора арендная плата вносится ежегодно не позднее 23 мая на расчетный счет.

В соответствии со ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ч.2 ст. 5 Федерального закона от 03.07.2016 №334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», с 01.01.2017 права и обязанности по договорам аренды земельных участков, заключенным администрациями муниципальных образований - сельских поселений Рязанского муниципального района ранее 01.01.2017, в силу пункта 2 статьи 3.3 названного закона перешли к администрации муниципального образования - Рязанский муниципальный район Рязанской области.

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель истца, оплату по договору аренды ответчик не производит. 

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель истца, истец обращался в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о взыскании образовавшейся задолженности. 26 февраля 2019 года было вынесено решение Арбитражного суда Рязанской области по делу №А54-8504/2018 о взыскании с ООО «Простор+» задолженности в размере 240698,45 рублей за период с 24.05.2017 по 23.05.2018 и пени в размере 46021,55 рублей.

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель истца, ООО «Простор+» арендует земельный участок с кадастровым номером 62:15:0010508:134, расположенный по адресу: Рязанская область. 

<

...> с целью строительства на нем многоквартирного жилого дома. 05.12.2016 года ответчик получил разрешение на строительство 36-квартирного жилого дома, общей площадью 2887,23 кв.м, срок которого истек 05.08.2017.

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель истца, в период действия выданного разрешения ответчик строительство многоквартирного дома не осуществил, в связи с чем 25.07.2017 года вновь обратился в администрацию с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство многоквартирного дома по тому же адресу, но площадью 2637 кв.м.

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель истца, ООО «Простор+» было неоднократно отказано в выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, в связи с несоответствием поданных заявителем документов требованиям Градостроительного Кодекса РФ и постановления правительства Российской Федерации от 16.02.2008 года № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», а также в связи с многочисленными нарушениями в проектной документации.

14.08.2018 Управлением ФАС по Рязанской области была рассмотрена жалоба ООО «Простор+» на действия администрации Рязанского муниципального района, выразившиеся в отказе в выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома. Согласно решению УФАС по Рязанской области № 451-07-1/2018 от 14.08.2018 жалоба ООО «Простор+» на действия администрации Рязанского муниципального района была признана необоснованной, антимонопольный орган пришел к выводу, что администрация имела все законные основания для отказа ООО «Простор+» в выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель истца, решением УФАС по Рязанской области № 451 -07-1/2018 от 14.08.2018 установлено, что представитель ответчика согласился с вышеуказанными нарушениями в проектной документации.

В соответствии с п. «а» п.3.1 договора Арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием и охраной земель, предоставленных в аренду.

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель истца, 12 сентября 2018 года в рамках муниципального земельного контроля проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 62:15:0010508:134. Согласно акту обследования №43 от 13.09.2018 на земельном участке обнаружено зарастание многолетней сорной и древесно-кустарниковой растительностью, а также мусор из вырубленных деревьев и сухих веток, т.е. участок не используется для жилищного строительства многоквартирного дома.

В связи с изложенным Арендодатель принял решение о расторжении Договора аренды, о чем уведомил ответчика (уведомление от 05.03.2019 № БВ/1-422).

Поскольку ответчик взятые на себя обязательства исполнил ненадлежащим образом, направленные ответчику претензии оставлены им без внимания, истец обратился с настоящим иском в суд.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, доводы истца, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Из материалов дела судом установлено, что 23.05.2016 между администрацией муниципального образования - Подвязьевское сельское поселение Рязанского муниципального района Рязанской области (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Простор+" (Арендатор) заключен договор №А16-Ю/089-ПОД аренды земельного участка с кадастровым №62:15:0010508:134, по условиям которого Арендодатель предоставляет согласно Протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе и признания претендентов участниками аукциона по лоту № 1 от 11.05.2016 (Приложение 1), а Арендатор принимает в аренду на срок (9 лет) с 23.05.2016 по 23.04.2025 земельный участок с кадастровым № 62:15:0010508:134, общей площадью 3576 кв.м, расположенный по адресу: Рязанская область, Рязанский район, с. Подвязье (далее - Участок), разрешенное использование: многоквартирные жилые дома до 5-ти этажей включительно, в границах, указанных на прилагаемом к настоящему договору кадастровом паспорте земельного Участка (Приложение 2).

Категория земель - земли населенных пунктов.

Согласно пунктам 2.1-2.6 договора использование участка является платным. Использование Участка является платным. Арендная плата за Участок устанавливается на основании Протокола по результатам аукциона №011/1.6 по лоту № 1 в сумме 240698 рублей 45 копеек. Арендная плата за земельный участок вносится арендатором ежегодно, не позднее 23 мая, на расчетный счет, указанный в Приложении № 3 к договору. Допускается авансовый платеж, но не более чем за двенадцать месяцев. В соответствии со ст. 432 ГК РФ стороны согласны, что существенным условием настоящего договора является обязанность Арендатора ежегодно предоставлять Арендодателю копию платежного документа с одновременным предъявлением его оригинала о перечислении суммы арендной платы или пени в десятидневный срок после даты платежа. Арендодатель имеет право самостоятельно зачислить переплату по арендной плате в счет погашения пени с уведомлением об этом Арендатора. Неиспользование Участка Арендатором не является основанием невнесения им арендной платы.

В соответствии с решением Арбитражного суда Рязанской области от 26.02.2019 по делу №А54-8504/2018, вступившим в законную силу, с ООО «Простор+»  взыскана  задолженность в размере 240698,45 рублей за период с 24.05.2017 по 23.05.2018 и пени в размере 46021,55 рублей.

Как указано судом в решении Арбитражного суда Рязанской области от 26.02.2019 по делу №А54-8504/2018, довод ответчика о том, что он не имел возможности  использовать земельный участок по целевому назначению в связи с чем, для взыскания с него арендной платы и пени не имеется правовых оснований, отклоняется судом, поскольку согласно пункту 2.6 договора неиспользование участка Арендатором не является основанием невнесения им арендной платы. Кроме того, разрешение на строительство от 05.12.2016 №RU62515315-482-2016 на дату внесения очередного платежа (23.05.2017) действовало, тогда как ответчиком не представлено доказательств невозможности использования спорного земельного участка по целевому назначению в связи с неправомерными действиями истца. При изложенных обстоятельствах иные доводы ответчика относительно препятствий не позволяющих использовать спорный земельный участок не влияют на существо заявленных  требований.

Как следует из отзыва ответчика, в период действия разрешения ООО «Простор+» выполнило подготовительные работы на участке (расчистка площадки, установка забора). Вместе с тем, ООО «Простор+» было принято решение об изменении количества квартир в жилом доме с 36 на 27. Ответчик также заключил договор участия в долевом строительстве от 20.12.2016 №1101-1-16 с гражданином РФ ФИО2. Указанный договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Рязанской области за №62-62/010-62/010/054/2016-321/2. 05.02.2019 между гражданином РФ ФИО2 и гражданином РФ ФИО3 был заключен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве от 20.12.2016 №П01-1-16. Указанный договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Рязанской области за №62:15:0010508:134-62/058/2019-2.

Как следует из отзыва ответчика, на настоящий момент участок обременен правами третьего лица - участника долевого строительства, перед которым у ответчика имеются обязательства по договору (перед ФИО3). 

Как следует из отзыва ответчика, после окончания действия разрешения на строительство, заявитель неоднократно обращался в администрацию для получения нового разрешения. Однако администрация на каждое из заявлений отвечало отказами по различным основаниям. Всего было получено четыре письма с отказами (№ДА/1-2631 от 31.08.2017, № ДА/1-3126 от 09.10.2017, № ДА/1-3582, №3208 от 19.06.2018). При этом основания для отказа в выдаче разрешения на строительство каждый раз были указаны новые. Ответчик снова устранял недочеты, указанные администрацией, однако после устранения получал новый отказ уже на других основаниях. При этом полный перечь недочетов не был перечислен администрацией ни в одном из отказов. По указанным фактам ответчик неоднократно обращался с жалобами в Управление Федеральной антимонопольной службы по Рязанской области и в прокуратуру Рязанской области и Рязанского района. 

Как следует из отзыва ответчика, вследствие изложенных обстоятельств ООО «Простор+» до настоящего момента не может реализовать свое право на строительство многоквартирного жилого дома на указанном земельном участке из-за отсутствия разрешения на строительство, но намерено это сделать в будущем.

Суд находит доводы ответчика неосновательными.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. При этом не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим законом или договором.

Основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя определены в статье 619 ГК РФ. К числу таких оснований относится, в частности, невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 3 статьи 619 ГК РФ). Кроме того, согласно положениям статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В данном случае условия досрочного расторжения договора аренды по требованию Арендодателя определены в пункте 3.1.1 договора аренды.

Как установлено судом, в соответствии с п.п. «а» п.3.1.1 договора Арендодатель имеет право досрочно, в одностороннем порядке, с соблюдение требований законодательства предварительно (30 дней) письменно уведомив об этом Арендатора, расторгнуть договор в порядке и случаях, предусмотренных законодательством, а также в случаях:

а) использования Арендатором участка не в соответствии с разрешённым использованием, определенным в п. 1.1 договора;

б) невыполнения Арендатором п.2.2, 2.6 договора;

в) неуплаты арендной платы в установленный срок (в полном объёме с учетом погашения пени).

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель истца, 12 сентября 2018 года в рамках муниципального земельного контроля проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 62:15:0010508:134. Согласно акту обследования №43 от 13.09.2018 на земельном участке обнаружено зарастание многолетней сорной и древесно-кустарниковой растительностью, а также мусор из вырубленных деревьев и сухих веток, т.е. участок не используется для жилищного строительства многоквартирного дома.

В связи с изложенным Арендодатель принял решение о расторжении Договора аренды, о чем уведомил ответчика (уведомление от 05.03.2019 № БВ/1-422) (л.д.17-27).

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 23 постановления от 24.03.2005 №11 разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Довод ответчика о том, что на настоящий момент участок обременен правами третьего лица - участника долевого строительства, перед которым у ответчика имеются обязательства по договору, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора и подлежат отклонению. Данное обстоятельство не лишает арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором. Действующее законодательство не предоставляет застройщику и дольщику (при отсутствии факта строительства) возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя. Судом также учтено, что ФИО3 не представила доказательства оплаты денежных средств (раздел 3 договора уступки).

Следует также отметить, что в силу части 11 статьи 4 Закона №214-ФЗ к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 ГК РФ (об изъятии земельного участка под объектом незавершенного строительства) не применяются. Собственники объекта незавершенного строительства не лишены права пользования земельным участком, на котором данный объект расположен, в том числе в целях завершения его строительства.

Довод ответчика о том, что ООО «Простор+» до настоящего момента не может реализовать свое право на строительство многоквартирного жилого дома на указанном земельном участке из-за отсутствия разрешения на строительство, но намерено это сделать в будущем, не является основанием для отказа истцу в заявленных требованиях. Суд считает необходимым отметить, что ответчиком не представлено доказательств невозможности использования спорного земельного участка по целевому назначению в связи с неправомерными действиями истца. 

Применительно к разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридических лиц", юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем.

Поскольку уведомление от 05.03.2019 № БВ/1-422, содержащее уведомление о расторжении договора в связи с наличием задолженности и в связи с использованием участка не в соответствии с разрешённым использованием, определенным в п. 1.1 договора (участок не используется для жилищного строительства многоквартирного дома), в установленном порядке направлено ответчику по юридическому адресу ответчика, фактическое его неполучение последним не может свидетельствовать о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

При таких обстоятельствах следует признать, что досудебный порядок расторжения договора аренды истцом соблюден.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Учитывая, что судом установлен факт нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей, на момент рассмотрения спора по существу ответчиком не представлено доказательств внесения арендной платы в сроки, установленные договором, материалами дела подтвержден факт использования земельного участка с кадастровым номером  №62:15:0010508:134 не в соответствии с разрешённым использованием, определенным в п. 1.1 договора (участок не используется для жилищного строительства многоквартирного дома), суд находит требование истца о расторжении договора №А16-Ю/089-ПОД аренды земельного участка с кадастровым номером  №62:15:0010508:134 обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 6000 руб. взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, поскольку в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Расторгнуть договор №А16-Ю/089-ПОД аренды земельного участка с кадастровым номером  №62:15:0010508:134 от 23.05.2016, заключенный между администрацией муниципального образования - Подвязьевское сельское поселение и обществом с ограниченной ответственностью "Простор+" (г. Рязань, ОГРН 

<

***>).

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Простор+" (г. Рязань, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

Судья Л.И. Котлова