АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-41615/2021

г. Нижний Новгород                                                          «20» мая 2022 года

резолютивная часть решения объявлена 19 мая 2022 года,

в полном объеме решение изготовлено 20 мая 2022 года.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Бодровой Натальи Владимировны (шифр дела 14-758),

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Калагановой Е.Г.,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Экситон», город Нижний Новгород 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к ответчику: Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) ,

о взыскании неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца - ФИО1 (доверенность от 29.09.2021),

от ответчика - ФИО2 (доверенность от 15.12.2021),

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Экситон» (далее - Общество) с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее - Министерство) о взыскании 719 465 руб. 96 коп. неосновательного обогащения в виде переплаты по договору аренды от 19.12.2018 № 18-5779г за период с 19.12.2018 по 01.01.2022. Истец просит обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы исходя из коэффициента вида разрешенного использования (далее - Кври)  - «обеспечение научной деятельности», а не из ставки «склады», как указано в договоре.

Общество в дополнениях к исковому заявлению и его представители устно в судебных заседаниях иск поддержали.

Министерство в представленном отзыве и его представитель устно в судебном заседании иск отклонили. Ответчик считает, что предъявление настоящего иска не согласуется с предшествующим поведением истца, длительное время соглашавшегося со сложившимся порядком расчетов по договору и не заявлявшего о несогласии с установленным договором Кври; ссылается на недобросовестность поведения Общества и настаивает на применении к спорным правоотношениям правила эстоппеля.

Кроме того Министерство просит применить к заявленным требованиям срок исковой давности.

Как следует из материалов дела, Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 19.12.2018 № 18-5779г аренды земельного участка, с кадастровым номером 52:18:0060206:617, площадью 3629+/-21 кв.м., расположенного по адресу: город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Деловая, дом 19. Участок передан арендатору по акту приема-передачи.

В силу пункта 1.3 договора земельный участок предоставлен для обеспечения научной деятельности, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка, указанному в ЕГРН.

На данном земельном участке расположено здание - научно-производственный комплекс с модульной котельной, назначение - нежилое, с кадастровым номером 52:18:0060206:78, находящееся в собственности Общества.

Порядок расчетов урегулирован сторонами в разделе 4 договора. Согласно пункту 4.1 договора годовая арендная плата за участок начисляется согласно приложению № 3, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. 

Согласно данному приложению Кври земельного участка установлен в соответствии с видом деятельности - «склады».

Дополнительным соглашением от 30.12.2019 стороны изменили размер арендной платы, в связи с уменьшением кадастровой стоимости земельного участка. Также дополнительным соглашением изменение внесены в расчет арендной платы, установленный в приложении № 3 к договору аренды. 

В 2020 и 2021 году Министерство уведомлениями от 21.01.2020 и от 03.03.2021 сообщало Обществу об изменении размера арендной платы. 

В период действия договора Кври («склады») сторонами не изменялся. 

Обращаясь с настоящим иском в суд, Общество указывает, что в договоре  от 19.12.2018 № 18-5779г Министерство неправильно установило Кври. Вместо - «обеспечение научной деятельности», используется Кври - «склады», что повлекло необоснованное увеличение размера арендной платы и её переплату со стороны арендатора.

В статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 этого кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По смыслу данных норм, в предмет доказывания по требованиям о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства: факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения. При этом на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

В силу статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 № 247 «Об утверждении методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена» утверждена Методика расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена (далее - Методика).

Согласно пункту 2 Методики размер арендной платы при аренде земельных участков определяется в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков. Расчет производится в соответствии с пунктом 4 настоящей Методики, с применением коэффициентов Кври, значения которых определены исходя из среднего уровня действующей величины арендной платы для определенного вида разрешенного использования земельных участков в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.112020 № П/0412, и Ки - коэффициента индексации.

Размер арендной платы в таком случае определяется по формуле: А = КСЗ х Кври х Ки, где: А - годовой размер арендной платы (в рублях); КСЗ - кадастровая стоимость земельного участка (в рублях); Кври - коэффициент вида разрешенного использования земельных участков; Ки - коэффициент индексации. В случае использования земельного участка для осуществления нескольких видов деятельности расчет арендной платы производится с применением наибольшего коэффициента вида использования участка.

Разногласия сторон при определении размера арендной платы связаны с применением различных значений Кври.

Общество настаивает, что на спорном земельном участке оно осуществляет исключительно обеспечение научной деятельности, в связи с чем при расчете арендной платы следует применять коэффициент Кври равный 0,013356.

Из приложения к Методике, в котором утверждены значения Кври, следует, что к виду разрешенного использования «обеспечение научной деятельности» относится размещение зданий и сооружений для обеспечения научной деятельности.

Действующий Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412, предусматривает, что обеспечения научной деятельности включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами  3.9.1 - 3.9.3:

- размещение объектов капитального строительства, предназначенных для наблюдений за физическими и химическими процессами, происходящими в окружающей среде, определения ее гидрометеорологических, агрометеорологических и гелиогеофизических характеристик, уровня загрязнения атмосферного воздуха, почв, водных объектов, в том числе по гидробиологическим показателям, и околоземного - космического пространства, зданий и сооружений, используемых в области гидрометеорологии и смежных с ней областях (доплеровские метеорологические радиолокаторы, гидрологические посты и другие) (3.9.1);

- размещение зданий и сооружений, предназначенных для проведения научных изысканий, исследований и разработок (научно-исследовательские и проектные институты, научные центры, инновационные центры, государственные академии наук, опытно-конструкторские центры, в том числе отраслевые) (3.9.2);

- размещение зданий и сооружений для проведения изысканий, испытаний опытных промышленных образцов, для размещения организаций, осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки, научные и селекционные работы, ведение сельского и лесного хозяйства для получения ценных с научной точки зрения образцов растительного и животного мира (3.9.3).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) основным видом деятельности Общества является производство электромонтажныхработ (код ОКВЭД 43.21). Дополнительными видами деятельности Общества являются: торговля оптовая производственным электротехническим оборудованием, машинами, аппаратурой и материалами (код ОКВЭД 46.69.5), торговля оптовая прочими машинами, приборами, аппаратурой и оборудованием общепромышленного и специального назначения (код ОКВЭД 46.69.9), торговля оптовая неспециализированная (код ОКВЭД 46.90), аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом (код ОКВЭД 68.20.2), научные исследования и разработки в области естественных и технических наук  (код ОКВЭД  72.19).

В обоснование доводов о том, что Общество осуществляет обеспечение научной деятельности истец представил суду договор о софинансировании и дальнейшем использовании результатов прикладных научных исследований от 08.10.2014, заключенный федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Нижегородский государственный технический университет им. Р.Е. Алексеева»  (далее - Университет, получатель субсидий) и Обществом, по условиям которого Общество обязалось осуществлять финансирование работ получателя субсидий в размере 20 000 000 руб., распределив права на результаты, которые буду получены в ходе выполнения проекта (пункты 2.1.1 и 2.1.2 договора). 

Рассмотрев указанный договор, суд полагает, что он не подтверждает доводы истца, поскольку не связан с осуществлением Обществом научной деятельности, не содержит положений о реализации научного проекта в здании, принадлежащем истцу, по адресу: город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Деловая, дом 19. Кроме того, срок выполнения работ истек в 2016 года, то есть до заключения договора аренды от 19.12.2018 № 18-5779г.

Наличие у Общества патентов также не является достоверным доказательством того, что в здании, расположенном на спорном участке, Общество занимается обеспечением научной деятельности.

 Договор аренды от 16.09.2019 № КАИ-2019-343 о предоставлении в пользование нежилых помещений, расположенных на третьем этаже административно-производственного комплекса по адресу: город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Деловая, дом 19, для музыкальных занятий, заключен не Обществом, а индивидуальным предпринимателем ФИО3, в связи с чем не может быть принят судом в качестве доказательства осуществления деятельности Общества.

Суд отклоняет довод истца о том, что доказательством осуществления Обществом обеспечения научной деятельности является установленный в ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка.

Условно разрешенный вид использования земельного участка не определяет конкретный вид деятельности, который на нем ведется, а допускает возможность его использования в рамках определенного перечня.

Суд не принимает аргумент Общества о том, что поскольку арендная плата по спорному договору является регулируемой, а ответчик занимает доминирующее положение в правоотношениях сторон, договор аренды от 19.12.2018 № 18-5779г заключен на невыгодных для истца условиях (с Кври не соответствующим фактическому использованию земельного участка) и является фактически навязыванием невыгодных условий договора и злоупотреблением Министерством своим положением.

Судом установлено, что спорный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке и в течение более трех лет до предъявления настоящего иска в суд фактически исполнялся сторонами, при этом поведение арендатора давало основание арендодателю полагаться на согласованность условий об Кври, установленном  в договоре, в дополнительном соглашении к нему и уведомлениях Министерства об изменении арендной платы.

Как следует из материалов дела Кври - «склады» был установлен в договоре в том числе на основании акта осмотра земельного участка от 16.11.2018 № 9279 (листы дела 65 и 66), составленного Министерством, в котором зафиксировано использование части здания под склад. При отсутствии возражений со стороны Общества у Министерства отсутствовали основания для сомнения в фактическом использовании земельного участка.

Ссылка Министерства на пропуск срока исковой давности отклоняется судом, поскольку исковые требования предъявлены Обществом в пределах трехгодичного срока исковой давности. Требования о признании договора аренды недействительным Общество в рамках данного спора не заявило. 

На основании изложенного, исковое заявление Общества об обязании Министерства произвести перерасчет арендной платы исходя из Кври  - «обеспечение научной деятельности» и взыскании с ответчика и 719 465 руб. 96 коп. неосновательного обогащения в виде переплаты по договору аренды от 19.12.2018 № 18-5779г, связанной с неправомерным использованием Министерством при расчета арендной платы Кври, удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем суд установил, что при расчете арендной платы по договору за 2021 год Министерство допустило нарушение. 

Постановлением Администрации от 04.02.2016 № 270 утвержден порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ Нижний Новгород (далее – порядок № 270).

Согласно абзацу второму пункта 2 Порядка № 270 при определении арендной платы за использование земельных участков по договорам, заключенным с 01.09.2016, применяется Методика расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденные постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 № 247.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21.10.2020 № 326-13566703/2020 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года, которые в соответствии с подпунктом 7 пункта 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» начинают действовать с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, то есть с 1 января 2021 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060206:617 была изменена.

Согласно представленному расчету арендодатель с 01.01.2021 производит расчет исходя из новой кадастровой стоимости земельного участка на 2021 год, одновременно применяя коэффициент индексации в размере 1,38 (уведомление от 03.03.2021).

Согласно пункта 5 указанной Методики размер арендной платы определяется на год и ежегодно индексируется на прогнозируемый среднегодовой индекс потребительских цен, за исключением случаев, предусмотренных пунктах 8, 10 настоящей методики.

Значение коэффициента индексации ежегодно устанавливается Правительством Нижегородской области в размере не менее индекса потребительских цен в сфере торговли и услуг населению в Нижегородской области на следующий год, определенного прогнозом социально-экономического развития Нижегородской области, одобренным Правительством Нижегородской области (далее также среднегодовой индекс потребительских цен).

Решением Нижегородского областного суда от 16.06.2021 по делу №3а-270/2021 признаны недействующими с момента вступления решения суда в законную силу пункты 4 и 5 Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа города Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 4 мая 2016 года N 247, в той мере, в которой указанные нормы позволяют применять коэффициент индексации (Ки), индексацию без учета даты определения и даты начала применения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из которой определяется размер платы. 

Так согласно вышеуказанному решению, Нижегородский областной суд пришел к выводу, что само по себе применение коэффициента индексации (Ки), значение которого ежегодно устанавливается Правительством Нижегородской области в размере не менее индекса потребительских цен в сфере торговли и услуг населению в Нижегородской области на следующий год, определенного прогнозом социально-экономического развития Нижегородской области, одобренным Правительством Нижегородской области (на 2019 год значение коэффициента индексации (Ки) - 1,28 (Постановление Правительства Нижегородской области от 14 ноября 2018 года № 759); на 2020 год значение коэффициента индексации (Ки) - 1,33 (Постановление Правительства Нижегородской области от 11 ноября 2019 года № 832); на 2021 год значение коэффициента индексации (Ки) - 1,38 (Постановление Правительства Нижегородской области от 22 ноября 2020 года № 952), при расчете арендной платы за земельные участки федеральному законодательству не противоречит, поскольку представляет собой объективно необходимый элемент для определения размера арендной платы с учетом принципов экономической обоснованности и предсказуемости расчета размера арендной платы и позволяет скорректировать ее размер исходя из инфляционных процессов и изменения уровня потребительских цен, включая цены на рынке объектов недвижимости.

Вместе с тем, Нижегородский областной суд указал, что предусмотренный пунктами 4 и 5 постановления Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 № 247 порядок расчета размера платы за земельные участки не учитывает дату определения и дату начала применения кадастровой стоимости земельных участков, исходя из которой определяется размер данной платы. В соответствии с указанным порядком коэффициент индексации (Ки) подлежит применению в любом случае, вне зависимости от даты определения кадастровой стоимости и даты начала применения результатов определения (пересмотра) кадастровой стоимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в то время как применение этого коэффициента за год, по состоянию на который установлена кадастровая стоимость земельного участка, целям индексации отвечать не будет.

Исходя из изложенного, оспариваемые положения Методики, в той мере, в которой указанные нормы позволяют применять коэффициент индексации (Ки), индексацию без учета даты определения и даты начала применения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из которой определяется размер платы за земельные участки, не отвечает основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

В соответствии с пунктом 5 Постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 № 247 в редакции 03.12.2021 арендная плата подлежит перерасчету в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка в порядке, определенном федеральным законодательством. При перерасчете арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка индексация арендной платы, учитывающая среднегодовой индекс потребительских цен, в году, следующем за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости, не проводится, применяется Ки, равный 1,0.

С учетом вышеизложенных положений, учитывая, что изменение кадастровой стоимости спорного земельного участка произошло с 01.01.2021, коэффициент индексации в год изменения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка не подлежит применению. 

Расчет арендной платы за 2021 год необходимо производить без учета коэффициента индексации.

С учетом произведенной Общество оплаты по договору аренды, суд самостоятельно произвел расчет с применением Ки равного 1,0 и пришел к выводу, что за спорный период на стороне Министерства возникло неосновательное обогащение в размере 236 100 руб. 60 коп., которое подлежит взысканию с пользу истца.

В остальной части исковые требования Общества удовлетворению не подлежат.

Расходы по делу относятся в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экситон», город Нижний Новгород (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 236 100 рублей 60 копеек - неосновательного обогащения, 5706 рублей - судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный  суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока  подачи апелляционной жалобы. 

СудьяН.В. Бодрова