Арбитражный суд Пензенской области

440000, г. Пенза,  ул. Кирова, 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: info@penza.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Пенза                                                                              Дело № А49-9190/2020

« 08 »   февраля   2021 года

 

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Павловой З.Н. при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом города Кузнецка Пензенской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

 

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

 

при участии в заседании

от ответчика: ФИО2 – предприниматель (паспорт)  

 

 

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом города Кузнецка Пензенской области обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 58:31:0202279:536, площадью застройки 796 кв. м, степенью готовности 10%, расположенного по адресу: 

<

...>, путем продажи с публичных торгов на основании ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Ответчик в письменном отзыве на иск (л. д. 90-93) требования истца отклонил, указав, что между ним и Комитетом по управлению имуществом г. Кузнецка заключен договор аренды № 6065 от 22.03.2017 на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Указанный договор и право собственности на объект незаверешенного строительства зарегистрированы в установленном законом порядке. Как указывает ответчик, 20 июня 2016 года ему выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - двухэтажного торгово-офисного здания, общей площадью 1480,91 кв. м, срок действия которого в настоящее время продлен до 31 мая 2021 года. С момента заключения договора на арендованном земельном участке продолжаются строительные работы, и в настоящее время готовность строительства составляет 60%. В связи с распространение коронавирусной инфекции на основании распоряжения губернатора Пензенской области строительные работы в период пандемии не проводились. По заключению эксперта спорный объект соответствует строительным нормам и правилам и не создает угрозы жизни и здоровья граждан. По мнению ответчика, тот факт, что срок действия договора аренды истек, а разрешение на строительство продолжает действовать должен толковаться в пользу предпринимателя. В иске просит отказать. 

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, пояснив, что срок действия разрешения на строительство продлен до 31.05.2021, кроме того, он является добросовестным арендатором, своевременно оплачивающим арендную плату и продолжающим строительство спорного объекта. В связи с чем, ответчик полагает требования истца об изъятии объекта незавершенного строительства необоснованными и просит в иске отказать.    

Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть спор в отсутствие истца.

Исследовав материалы дела, заслушав ответчика, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований. При этом суд исходит из следующего:

Как следует из материалов дела, изначально между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 2636 от 11.03.2008 г. (л. д. 76-78), по условиям которого истец, являясь арендодателем, передает ответчику - арендатору в пользование за плату земельный участок общей площадью 2746 кв. м, с кадастровым номером 58:31:0202279:128, с категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – размещение объектов торговли, расположенный по адресу: 

<

...>, для строительства здания автосалона по продаже автомобилей. Срок действия договора установлен на три года с 11.03.2008 г. по 11.03.2011 г.

Дополнительным соглашением от 28.02.2014 г. к договору аренды земельного участка от 11.03.2008 г. № 2636 (л. д. 79) стороны продлили срок действия договора до 11.03.2017 г.

Соглашением от 22.03.2017 г. (л. д. 80) стороны расторгли договор аренды земельного участка от 11.03.2008 г. № 2636 с 30.01.2017 г.

28.12.2016 г. за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 796 кв. м, степенью готовности 10%, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:31:0202279:536 (л. д. 35).

На основании заявления ответчика (л. д. 13) между истцом - арендодателем, и ответчиком - арендатором, заключен новый договор аренды земельного участка № 6065 от 22.03.2017 (л. д. 9-11).

По условиям данного договора истец, являясь арендодателем, передает ответчику - арендатору в пользование за плату земельный участок общей площадью 2746 кв. м, с кадастровым номером 58:31:0202279:128, с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...>, для завершения строительства (п. 1.1 – 1.5 договора).

Согласно п. 2.1 договор заключен сроком на три года с 22.03.2017 г. по 22.03.2020 г. и зарегистрирован в установленном порядке.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.03.2017 г. (л. д. 12).

Письмом от 24.03.2020 г. (л. д. 16) Комитет уведомил ответчика о том, что в связи с окончанием срока действия договора ему необходимо представить правоустанавливающие документы на нежилое здание, выстроенное на спорном земельном участке, и в случае не предоставления документов, Комитет в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора он вправе обратиться в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства при условии, что строительство не было завершено. 

Поскольку документы, подтверждающие факт окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию ответчиком не представлены, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Исковые требования мотивированы истечением срока действия договоры аренды, на котором расположен незавершенный строительством объект со ссылкой на ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которых истец просит изъять незавершенный строительством объект путем продажи с публичных торгов.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

По общему правилу в силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765, правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства. А действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, равно как из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Как следует из материалов дела, договором аренды от 22.03.2017 г. № 6065 в соответствии со ст. 39.6. 39.8, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации ответчику предоставлен в аренду сроком на три года (до 22.03.2020) земельный участок с кадастровым номером 58:31:0202279:128, общей площадью 2746 кв. м, занимаемый объектом незавершенного строительства, для завершения строительства.

Пунктом 10.1 договора предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок по акту приема-передачи.

Также пунктом 10.6 договора стороны предусмотрели право на изъятие объекта незавершенного строительства в судебном порядке путем продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора и при условии, что строительство не завершено.

Сведений о том, что после прекращения договора ответчик освободил и передал истцу земельный участок, в дело не представлено.

Таким образом, спорный земельный участок находился во владении ответчика. Сведений о том, что само по себе условие о прекращении договора аренды от 22.03.2017 г. создало юридические или фактические препятствия в использовании земельного участка для завершения строительства, в дело не представлено.

В данном случае договоры аренды земельного участка от 22.03.2017 г. № 6065 заключен после 01.03.2015, что исключает возможность предоставления ответчику земельного участка на праве аренды для завершения строительства без проведения торгов.

Вместе с тем, как видно из материалов дела, ответчик как собственник объекта незавершенного строительства осуществляет активные действия по завершению строительства объекта, и на момент рассмотрения спора степень готовности объекта составляет 60 % - заключение специалиста (л. д. 99-110).

Из пояснений ответчика следует, что строительство не велось в связи с ограничительными мерами, вызванными пандемией коронавируса, но возможность завершения строительства объекта ответчиком не утрачена, срок действия разрешения на строительство не истек и продлен до 31.05.2021 г.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства объекта капитального строительства.

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По общему правилу, содержащимся в п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) разъяснено, что согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10 принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

На момент рассмотрения настоящего спора у ответчика имеется действующее разрешение на строительство № 58 – RU 58303000 - 62 от 20.06.2016, срок действия которого продлен до 31.05.2021 г. (л. д. 13-14).

Обращение в арбитражный суд с требованием об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства и одновременное продление разрешения на строительство этого же объекта свидетельствует об отсутствии у публичного образования правовой определенности относительно реализации права на изъятие объекта и о злоупотреблении правом со стороны истца.

При таких обстоятельствах суд считает, что в данном случае иск заявлен необоснованно и удовлетворению не подлежит. 

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по госпошлине отнести на истца, но поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, тот оснований для ее взыскания не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом города Кузнецка Пензенской области оставить без удовлетворения.

 

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

 

Судья                                                                                                   З.Н. Павлова