Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А59-3491/2014

г. Владивосток

12 мая 2017 года

Резолютивная часть постановления оглашена 04 мая 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 мая 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, индивидуального предпринимателя ФИО2, 

апелляционные производства № 05АП-9373/2016, 05АП-9375/2016

на решение от 11.10.2016 

судьи Т.П. Пустоваловой

по делу № А59-3491/2014 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304651736300016, дата государственной регистрации: 28.12.2004)

к Комитету по управлению муниципальной собственностью МО «Тымовский городской округ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации: 24.12.2002)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области

о понуждении продлить договор аренды земельного участка,

по встречному иску Комитета по управлению муниципальной собственностью МО «Тымовский городской округ»

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

о признании права собственности на объект незавершенного строительства недействительным, обязании вернуть земельный участок,

при участии: лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью МО «Тымовский городской округ» (далее – КУМС, Комитет, ответчик) о возложении на Комитет обязанности продлить срок действия договора аренды от 10.10.2007 № 327 в отношении земельного участка общей площадью 840 кв. метров, расположенного по адресу: Сахалинская область, пгт. Тымовское, ул. Кировская, 66, кадастровым номером 65:19:0000031:84, на срок три года с момента вступления решения суда в законную силу, с последующим уточнением исковых требований в порядке статьи  49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Комитет по управлению муниципальной собственностью МО «Тымовский городской округ» обратился к индивидуальному предпринимателю ФИО2 со встречным иском, который принят Арбитражным судом Сахалинской области к производству. Во встречном иске Комитет просит расторгнуть договор аренды земельного участка № 327 от 10.10.2007; обязать ИП ФИО2 вернуть Комитету по управлению муниципальной собственностью МО «Тымовский городской округ» земельный участок, расположенные по адресу: Сахалинская область, пгт. Тымовское, ул. Кировская, 66, в первоначальном состоянии. В дальнейшем КУМС отказался от иска в части требования о расторжении договора, в остальной части изменил предмет иска и просил признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на объект незавершенного строительства общей площадью 236, 6 кв. м., расположенный по адресу: Сахалинская область, пгт. Тымовское, ул. Кировская, 66, недействительным, обязать ИП ФИО2 возвратить спорный земельный участок.

Решением от 11.10.2016 Арбитражный суд Сахалинской области в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 отказал, принял отказ Комитета от искового требования о расторжении договора аренды земельного участка № 327 от 10.10.2007,  производство по делу в данной части прекратил, встречный иск Комитета к ИП ФИО2 удовлетворил, признал право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на объект незавершенного строительства общей площадью 236, 6 кв. м., расположенный по адресу: Сахалинская область, пгт. Тымовское, ул. Кировская, 66, недействительным, обязал индивидуального предпринимателя ФИО2 вернуть Комитету по управлению муниципальной собственностью МО «Тымовский городской округ» земельный участок, расположенный по адресу: Сахалинская область, пгт. Тымовское, ул. Кировская, 66, в первоначальном состоянии, взыскал с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Комитета по управлению муниципальной собственностью МО «Тымовский городской округ» 53 000 рублей на возмещение судебных расходов, связанных с проведением экспертизы.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области и индивидуальный предприниматель ФИО2 обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей правовой позиции Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области указало на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. Так, по мнению апеллянта, избранный Комитетом способ защиты путем предъявления встречного иска о признании недействительным права собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства, является ненадлежащим способом защиты нарушенного права и не влечет для Комитета необходимых правовых последствий, поскольку оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Основанием для погашения записи в ЕГРП является вступивший в законную силу судебный акт о признании права собственности отсутствующим. Считает, что по смыслу статьи 2 Федерального закона от 12.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) оспаривание в судебном порядке зарегистрированного права означает оспаривание оснований (правоустанавливающих документов) возникновения вещного права определенного лица. В данном случае правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества - разрешение на строительство от 10.06.2010 № 16, выданное Комитетом, а также договор аренды земельного участка № 327 от 10.10.2007 недействительными не признавались. Отмечает, что согласно сведениям ЕГРП запись о наличии ограничения в виде аренды в пользу ФИО2 на земельный участок с кадастровым № 65:19:0000031:84 до настоящего времени является актуальной. Заинтересованные лица с заявлением о прекращении указанного ограничения в регистрирующий орган не обращались. На основании изложенного Управление просит отменить обжалуемое решение в части признания права собственности ИП ФИО2 на объект незавершенного строительства недействительным, и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей апелляционной жалобы ИП ФИО2 указала на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, а именно положений части 1 статьи 49 АПК РФ. Считает, что изменяя требование о расторжении договора на требование о признании  недействительным права собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства, Комитет изменил как предмет, так и основание иска, что является недопустимым по смыслу статьи 49 АПК РФ, в связи с чем уточнения Комитета не могли быть приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ. Отмечает, что из определения арбитражного суда Сахалинской области от 07.04.2014 по делу А59-164/2014, следует, что суд рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению Комитета по управлению муниципальной собственностью МО «Тымовский городской округ» к ИП ФИО2 и Управлению Росреестра по Сахалинской области о признании незаконной регистрации права собственности от 08.10.2013 на объект незавершенного строительства и недействительным свидетельства о государственной регистрации права 65 АА № 117130 от 08.10.2013, производство по данному делу прекращено в связи с отказом от иска. Поскольку повторное обращение в арбитражный суд со встречным исковым заявлением КУМС в рамках дела А59-3491/2014 по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается, предприниматель считает, что судом первой инстанции также нарушены положения части 3 статьи 151 АПК РФ. В дополнениях к апелляционной жалобе предприниматель также указал на то, что предъявление встречного иска о признании недействительным права собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства, является ненадлежащим способом защиты. Считает, что спорный договор аренды земельного участка заключен на неопределенный срок, в подтверждение чего сослался на арбитражную практику по аналогичным делам. Указал на нерассмотрение судом первоначальных исковых требований с учетом их уточнения.

От Управления Росреестра по Сахалинской области поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу предпринимателя, по тексту которого Управление поддерживает доводы апелляционной жалобы в части отмены решения в части признания недействительным права собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства, в остальной части доводы жалобы Управление оставило на усмотрение суда.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

Согласно частям 1, 2, 5 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, а также отказаться от иска полностью или в части.

Как следует из материалов дела, предприниматель обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о возложении на Комитет обязанности заключить с истцом соглашение о продлении срока действия договора аренды от 10.10.2007 № 327 в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:19:0000031:84 на срок три года с момента вступления решения суда в законную силу. Как установлено апелляционным судом, после неоднократных уточнений исковых требований, предприниматель просила признать договор аренды от 10.10.2007 № 327  заключенным на неопределенный срок и возложить на Комитет обязанность внести указанные изменения в пункт 3.1 договора путем заключения дополнительного соглашения (уточнения № 2 к исковому заявлению, т. 2, л.д. 113-115). Из текста мотивированного судебного акта от 11.10.2016 следует, что в судебном заседании 04.10.2016 первоначальные исковые требования были сформулированы в окончательном виде. Суд в обжалуемом судебном акте указал на то, что истец по первоначальному иску просил внести изменения в пункт 3.1 договора от 10.10.2007 № 327, изложив его в следующей редакции: договор № 327 заключен на неопределенный с момента вступления решения суда в законную силу (уточнение № 1 от 14.01.2015) (л.д. л.д.78-79, Т.2). При этом представитель истца пояснил, что просит продлить договор хотя бы на три года. В связи с чем, суд первой  инстанции рассмотрел исковые требования с предметом: продлить срок действия спорного договора на три года с момента вступления решения в законную силу.

Исследовав аудиозапись судебного заседания, состоявшегося 11.10.2016, суд апелляционной инстанции установил следующее. На требование суда в окончательном виде сформулировать предъявляемые предпринимателем в Комитету первоначальные исковые требования (3 минута 44 секунда аудиопротокола судебного заседания от 11.10.2016), представитель предпринимателя настаивал на рассмотрении исковых требований в редакции уточнений № 2 к исковому заявлению, а именно, просил признать договор аренды от 10.10.2007 № 327  заключенным на неопределенный срок и возложить на Комитет обязанность внести указанные изменения в пункт 3.1 договора путем заключения дополнительного соглашения (4 минута 10 секунда – 4 минута 34 секунда аудиопротокола судебного заседания). Требования о продлении срока действия спорного договора хотя бы на три года с момента вступления решения в законную силу истец по первоначальному иску ни устно, ни письменно не заявлял и не поддерживал.

Исходя из изложенного, коллегия установила, что суд первой инстанции фактически рассмотрел заявленные требования предпринимателя в первоначальной редакции, без учета уточнений № 2 от 17.02.2015, в которых предприниматель просил признать договор аренды от 10.10.2007 № 327 заключенным на неопределенный срок и возложить на Комитет обязанность внести указанные изменения в договор, на которых настаивал представитель истца по первоначальному иску в последнем судебном заседании. В связи с чем, заявленное требование о признании договора аренды от 10.10.2007 № 327 заключенным на неопределенный срок и возложении на Комитет обязанности внести указанные изменения в договор не рассмотрены судом по существу, решения по указанному требованию судом первой инстанции не принято. 

В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» если судом апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы в порядке апелляционного производства будет установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции лицо заявляло ходатайство в соответствии со статьей 49 Кодекса об изменении предмета или основания иска, увеличении или уменьшении исковых требований и суд неправомерно отказал в удовлетворении такого ходатайства или рассмотрел заявление без учета заявленных изменений либо по какому-то другому требованию лица, участвующего в деле, не принял решения и утрачена возможность принятия дополнительного решения, то суд апелляционной инстанции, исходя из положений части 1 статьи 268 АПК РФ о повторном рассмотрении дела, в силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ переходит к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в рамках которого рассматривает не рассмотренные ранее требования, принимает измененные предмет или основание иска, увеличенные (уменьшенные) требования.

Ввиду допущенных судом первой  инстанции процессуальных нарушений статьи 49 АПК РФ, и не рассмотрением арбитражным судом фактически заявленных требований первоначального иска и фактическое рассмотрение требований, которые не поддерживались представителем предпринимателя в последнем судебном заседании, принимая во внимание отсутствие возможности принятия по заявленным требованиям дополнительного решения, а также отсутствие в материалах дела явно и однозначно выраженной позиции суда относительно принятия или отказа в принятии уточнений к первоначальному иску в порядке статьи 49 АПК РФ, что привело к созданию судом препятствий истцу по первоначальному иску в реализации его права на судебную защиту, неверному определению обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках настоящего дела, и, как следствие, к принятию неверного по существу спора решению, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции. В связи с чем, признав дело подготовленным к судебному разбирательству с учетом обстоятельств спора и полноты имеющихся в деле доказательств, коллегия определением от 07.02.2017 назначила дело к судебному разбирательству по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции на 06.03.2017, предложив предпринимателю и Комитету к указанной дате представить уточнения исковых требований.

Во исполнение определения суда апелляционной инстанции предпринимателем в адрес апелляционного суда направлены уточнения (№ 3 и № 4) к исковым требованиям, согласно которым ИП ФИО2 просит признать договор аренды земельного участка от 10.10.2007 №327, заключенный между Комитетом по управлению муниципальной собственностью МО «Тымовский городской округ» и индивидуальным предпринимателем ФИО2, в отношении земельного участка общей площадью 840 кв.м., расположенного по адресу: Сахалинская область, пгт. Тымовское, ул.Кировская, 66, заключенным на неопределенный срок; возложить обязанности на КУМС МО «Тымовский городской округ» внести соответствующие изменения в пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 10.10.2007 №327. Указанные требования поддержаны представителем предпринимателя в судебном заседании 06.03.2017 и приняты судом апелляционной инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ.

Судом установлено, что согласно материалам дела, Комитет по управлению муниципальной собственностью МО «Тымовский городской округ» по встречному иску 25.03.2015 просил принять отказ от ранее заявленных исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка от 10.10.2007 №327 и признать право собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью 236,6 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, пгт. Тымовское, ул. Кировская, 66; субъект права: ФИО2, недействительным; обязать ИП ФИО2 вернуть КУМС МО «Тымовский городской округ» земельный участок, расположенный по адресу: Сахалинская область, пгт. Тымовское, ул.Кировская, 66 общей площадью 840 кв.м., в первоначальном состоянии. При рассмотрении дела в апелляционном суде по правилам суда первой инстанции иной правовой позиции по встречным исковым требованиям, несмотря на предложение суда,  Комитетом не заявлено. 

Представитель индивидуального предпринимателя против отказа КУМС МО «Тымовский городской округ» от ранее заявленных исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка от 10.10.2007 №327 не возражал; против принятия судом уточнения встречных исковых требований в части признания права собственности на объект незавершенного строительства недействительным возразил.

Пункт 1 статьи 49 АПК РФ наделяет истца правом отказаться от заявленных требований полностью или в части, а также изменить основание или предмет иска. Одновременное изменение предмета и основания иска АПК не допускает. В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 31.10.1996 №13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику, изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. 

Руководствуясь статьей 49 АПК РФ, судебная коллегия определила принять отказ от встречных исковых требований КУМС МО «Тымовский городской округ» в части расторжения договора аренды земельного участка от 10.10.2007 №327, производство по делу в указанной части прекратить на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ. 

Вместе с тем, коллегия почитала невозможным принять в порядке статьи 49 АПК РФ уточнение встречных исковых требований Комитета в части признания права собственности на объект незавершенного строительства недействительным, поскольку данное требование является новым, имеющим самостоятельное основание (фактическое отсутствие объекта незавершенного строительства) и предмет (признание недействительным зарегистрированного права собственности), что является основанием для обращения в суд с самостоятельным иском и не может быть заявлено в рамках уточнения встречного иска, так как первоначально во встречном исковом заявлении истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка земельного участка от 10.10.2007 №327 и возвратить земельный участок арендодателю (предмет требования) по основанию нарушения ИП ФИО2 условий договора аренды в части целевого использования земельного участка (основание требования).

Учитывая то обстоятельство, что судом не принято уточнение встречных исковых требований КУМС МО «Тымовский городской округ» в части требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства недействительным, коллегия пришла к выводу, что рассмотрение исковых требований предпринимателя и Комитета по существу в судебном заседании 06.03.2017 не представляется возможным ввиду необходимости дополнительного формирования лицами, участвующими в деле, своих правовых позиций, рассмотрение дела отложено судом на 06.04.2017.

В связи с невозможностью сформировать состав суда, рассматривающий дело №А59-3491/2014, ввиду нахождения судьи-докладчика Д.А. Глебова, а также судьи С.М. Синицыной в отпуске, и поскольку предусмотренных правилами части 3 статьи 18 АПК РФ оснований для замены состава суда не имеется, не приступая к рассмотрению дела по существу, судебная коллегия, в порядке части 5 статьи 18 АПК РФ, определила рассмотрение дела отложить на 04.05.2017.

В заседание суда апелляционной инстанции 04.05.2017 лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своих представителей не обеспечили. От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. В соответствии со статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 12 апелляционный суд рассмотрел дело в отсутствие лиц, в нем участвующих. Ходатайство ИП ФИО2 об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью обеспечить явку компетентного представителя, судом отклонено в связи с необоснованностью.

В канцелярию суда от ИП ФИО2 поступили письменные дополнения к исковому заявлению, апелляционной жалобе, которые в порядке статьи 81 АПК РФ приобщены к материалам дела. В тексте дополнений предприниматель поддержал уточненные исковые требования о признании договор аренды земельного участка от 10.10.2007 №327, заключенный между Комитетом по управлению муниципальной собственностью МО «Тымовский городской округ» и индивидуальным предпринимателем ФИО2, в отношении земельного участка общей площадью 840 кв.м., расположенного по адресу: Сахалинская область, пгт. Тымовское, ул.Кировская, 66, заключенным на неопределенный срок; возложить обязанности на КУМС МО «Тымовский городской округ» внести соответствующие изменения в пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 10.10.2007 №327. От Комитета уточнений по встречным исковым требованиям не поступило.

Также в канцелярию суда от ИП ФИО2 поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов (обложки дела №А59-164/2014, заявления КУМС, свидетельства о государственной регистрации, акта осмотра земельного участка, заявления о выдаче разрешения, разрешения на строительство, о выдаче разрешения на строительство, выписки из кадастрового учета земельного участка, градостроительного плана, чертежа, заявления ИП ФИО2 на продление строительства, ответа КУМС на письмо ИП ФИО2, акта о выполнении фундаментных работ, акта проверки выполнения технических условий, заявления ИП ФИО2 о предоставлении в собственность земельного участка, ответа на обращение о предоставлении в собственность земельного участка, договора аренды земельного участка,  лицензии, проекта, протокола судебного заседания, заявления об отказе) а также ходатайство об истребовании доказательств, а именно: материалов дела №А59-164/2014 из Арбитражного суда Сахалинской области. 

Коллегия, рассмотрев заявленные ходатайства, установила их взаимоисключающий характер, в связи с чем, руководствуясь статьями 66, 159, 184, 185 АПК РФ, удовлетворила ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов и отказала в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) 10.10.2007 заключен договор аренды земельного участка № 327, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок из земель поселений, находящийся в пгт. Тымовское, ул. Кировская, 66 для использования в целях строительства офисного здания Интернет – центра, осуществления торговой деятельности и предоставления сервисных услуг населению, в границах, установленных межеванием, общей площадью 840 кв. метров.

В пункте 3.1 договора предусмотрено, что настоящий договор заключается с 09.10.2007 по 31.12.2010. Договор прошел государственную регистрацию 16.06.2008.

Распоряжением Администрации МО «Тымовский городской округ» от 24.05.2010 № 137-р утвержден градостроительный план земельного участка, предназначенного для строительства офисного здания Интернет-центра в пгт. Тымовское, ул.Кировская, 66. На основании распоряжения КУМС МО «Тымовский городской округ» от 10.06.2010 № 258 ИП ФИО2 выдано разрешение № 16 на строительство офисного здания Интернет-центра в пгт. Тымовское, ул.Кировская, 66, сроком действия до 31.12.2010.

Дополнительным соглашением от 07.12.2010 в пункт 3.1 договора внесены изменения, согласно которым договор заключен на новый срок до 31.12.2013.

Судом установлено, что 27.03.2012 ИП ФИО2 обращалась в комитет с заявлением о продлении разрешения на строительство № 16 от 10.06.2010, на что получила письменный отказ от 03.07.2012 № 1316. Причинами отказа в продлении испрашиваемого разрешения на строительство явились несоблюдение установленного статьей 51 ГрК РФ срока на подачу такого заявления (60 дней до истечения срока действия разрешения на строительство), а также отсутствие факта начала строительства объекта до истечения срока подачи заявления на продление разрешения на строительство. 

Согласно представленной в материалы дела копии уведомления от 11.09.2013 №3464 о расторжении договора аренды Комитет оповестил предпринимателя о прекращении договора аренды спорного земельного участка по истечении установленного в нем срока с 01.01.2014 и необходимости освободить земельный участок к указанному сроку, приведя его в состояние пригодное для дальнейшего использования. В последующем, в том числе по обращениям предпринимателя, Комитет неоднократно доводил до него информацию об отсутствии намерений сохранять с предпринимателем сложившиеся арендные отношения и для урегулирования возникших вопросов просил предпринимателя явиться в Комитет лично либо направить своего законного представителя (письма от 28.11.013, от 23.04.2014).

Вместе с тем, как следует из доводов иска и уточнений к нему, на спорном земельном участке предпринимателем начато строительство объекта. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 08.10.2013 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.10.2013 сделана запись регистрации № 65-65-08/003/2013-988. Документом-основанием указано разрешение на строительство № 16 от 10.06.2010 (выданное сроком до 31.12.2010, в продлении которого отказано).

В связи с необходимостью завершения строительства, 31.10.2013 ИП ФИО2 обратилась в Комитет с заявлением о продлении договора №327 от 10.10.2007 на новый срок (л.д. 35, Т.1). В ответ на указанное обращение Комитет сообщил о выявленном несоответствии  подписи в заявлении с подписью, учиненной в паспорте заявителя, в связи с чем просил ФИО2 лично явиться в Комитет для урегулирования возникших вопросов.

В последующем 26.03.2014 ИП ФИО2 также обращалась с аналогичным заявлением в Комитет. В ответ на данное заявление письмом от 23.04.2014 № 1278 КУМС сообщил, что на земельном участке не произведено никаких неотделимых улучшений, строительство объекта не начато, и, учитывая истечение срока действия разрешения на строительство, отказал в заключении договора на новый срок (л.д. 36, Т.1).

Считая действия Комитета, выражающиеся в отказе в продлении договора аренды земельного участка № 327 от 10.10.2007 на новый срок, незаконными, а предприниматель, как собственник незавершенного строительством объекта вправе претендовать на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства объекта, полагая, что спорный договор аренды считается заключенным на неопределенный срок в виду того, что арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия договора, а возражений относительно такого пользования от арендодателя предпринимателю не поступало, ИП ФИО2 обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями с учетом их уточнений, принятых судом апелляционной инстанции. 

Вместе с тем, от Комитета поступило встречное исковое заявление, с учетом отказа от требования о расторжении договора аренды земельного участка № 327 от 10.10.2007 и отказом в принятии нового требования о признании недействительным права собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства, в котором Комитет просил обязать ИП ФИО2 вернуть Комитету спорный земельный участок в первоначальном состоянии. 

В обоснование доводов встречного иска Комитетом указано, что при визуальном осмотре специалистами Комитета установлено, что на земельном участке, предоставленном в аренду ФИО2, расположенном по адресу пгт. Тымовское, ул. Кировская, 66, строительные работы не велись, участок огорожен, в одном месте целостность ограждения нарушена - отсутствуют доски на участке примерно 1,5-2 метра с северной стороны участка. Межевые знаки визуально не обнаружены, так как участок порос сорной растительностью, не используется. Рельеф участка ровный. На момент осмотра никаких работ не производилось, строительство не начато (Акт осмотра земельного участка от 11.10.2013, фототаблица - приложение к Акту от 11.10.2103).

Из доводов встречного иска также следует, что согласно акту выполненных строительно-фундаментных работ на участке расположенном по адресу: пгт.Тымовское, ул.Кировская, 66, произведены такие работы, как: выемка грунта под фундамент по периметру строящегося объекта; бурение отверстий под заливку железо бетонных изделий в количестве 21 шт., однако и эти работы на участке не проводились. Так же в Акте указано, что в период с 01.06.2012 по 10.07.2013 строительно-фундаментные работы не проводились в виду отсутствия у заказчика разрешения на строительство. В виду того что срок действия разрешения на строительство истек 31.12.2010 составление и подписание Акта выполненных строительно-фундаментных работ и проведение каких либо действий, связанных со строительством объекта незаконно.

Отсутствие, по мнению Комитета, законных оснований пользования предпринимателем спорным земельным участком (договора аренды либо наличия на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего предпринимателю), явилось основанием для предъявления ответчиком встречных исковых требований об обязании вернуть земельный участок в рамках настоящего дела. 

Рассмотрев первоначальное и встречное исковые заявления, суд апелляционной инстанции установил, что требования сторон, заявленные в рамках настоящего дела вытекают из договора аренды земельного участка, в связи с чем применению подлежат нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также общие положения об обязательствах ГК РФ в редакциях, действовавших на момент возникновения соответствующих спорных правоотношений.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ, пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.

В силу статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По общему правилу, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Вместе с тем, в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

На момент заключения спорного договора аренды от 10.10.2007 действовал Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Закон о защите конкуренции введена статья 17.1, согласно части 1 которой, заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, указанных в пунктах 1 - 16 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. Таким образом, на момент заключения дополнительного соглашения от 07.12.2010 о заключении договора аренды от 10.10.2007 на новый срок до 31.12.2013 государственное или муниципальное имущество могло быть предоставлено в аренду только по результатам проведения торгов.

Кроме того, как на момент заключения спорного договора аренды от 10.10.2007, так и на момент заключения дополнительного соглашения к нему от 07.12.2010, статьей 30 ЗК РФ был установлен порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Из совокупного толкования положений статей 30, 38 ЗК РФ следует, что по общему правилу предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). И только в случае предварительного согласования мест размещения объектов земельные участки могли быть предоставлены под строительство без проведения торгов.

Таким образом, исходя из приведенных выше норм права, коллегия пришла к выводу, что применительно к настоящему случаю, как на момент заключения спорного договора аренды от 10.10.2007, так и на момент заключения дополнительного соглашения к нему от 07.12.2010 по общему правилу предоставление земельного участка в аренду для целей строительства требовало обязательного проведения торгов, за исключением случаев прямо установленных ЗК РФ. 

Вместе с тем, в рассматриваемом случае судом установлено отсутствие предусмотренных действовавшим законодательством оснований, по которым спорный договор аренды по истечении установленного в нем срока в 2013 году, мог бы быть заключен без проведения торгов. При таких обстоятельствах, оснований для применения к сложившимся правоотношениям сторон положений части 2 статьи 621 ГК РФ у суда отсутствуют. Кроме того, учитывая установленное судом из поведения Комитета отсутствие воли арендодателя на дальнейшее пользование предпринимателем спорным земельным участком после 31.12.2013, то есть после истечения срока действия дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 07.12.2010, факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательств в части возврата арендованного имущества после истечения срока аренды, не может являться основанием для возобновления договора на неопределенный срок. 

Относительно ссылки предпринимателя на пункт 3 статьи 22 ЗК РФ и на наличие у него преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора от 10.10.2007 № 327 в редакции дополнительного соглашения от 07.12.2010, а также на наличии на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за истцом, суд апелляционной инстанции отмечает следующее. 

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции от 12.12.2011, действовавшей на момент обращения ИП ФИО2 в Комитет с заявлением от 31.10.2013 о заключении договора на новый срок) собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

В соответствии с указанным пунктом в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Поскольку право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ИП ФИО2 08.10.2013, а с заявлением о заключении договора на новый срок ИП ФИО2 обратилась в Комитет 31.10.2013, на отношения сторон, возникшие в связи с обращением ФИО2 с заявлением о продлении срока договора аренды, нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ не распространяются, поскольку право на объект незавершенного строительства было зарегистрировано после 01.01.2012, а новая редакции пункта 21 принята после обращения ИП ФИО2 с заявлением о заключении договора аренды на новый срок. Таким образом, применению подлежит норма пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ в редакции 2011 года, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 ЗК РФ.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

В подтверждение наличия у ИП ФИО2 преимущественного права на заключение договора аренды, предприниматель сослалась на наличие на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта недвижимости, принадлежащего ей на праве собственности, что подтверждается представленными в материалы дела техническим паспортом объекта незавершенного строительства, составленного по состоянию на 05.12.2012, разрешением на строительство № 16  от 10.06.2010 и свидетельством о государственной регистрации права от 08.10.2013 № 65 АА 117130.

В пункте 1 статьи 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поскольку сам по себе факт государственной регистрации права не свидетельствует о том, что объект на который оно зарегистрировано, является объектом недвижимости и не является обязательным условием для признания сооружения объектом недвижимости, принимая во внимание возражения Комитета относительно наличия у расположенного на спорном участке объекта признаков недвижимого имущества, а также Акт осмотра земельного участка от 11.10.2013 и приложение к нему (фототаблица), учитывая принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем капитального объекта, суд апелляционной инстанции считает, что в рамках настоящего спора подлежит установлению факт наличия у расположенного на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства признаков недвижимого имущества, которые определены в статье 130 ГК РФ.

Согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При оценке степени строительной готовности конструкций фундамента суд в силу статьи 71 АПК РФ обязан исследовать всю совокупность представленных сторонами доказательств, относимых к указанному обстоятельству.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В силу частей 1 и 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу, которое должно служить установлению наличия или отсутствия обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

По ходатайствам предпринимателя и Комитета по данному делу судом дважды назначались экспертизы.

Согласно заключению экспертизы от 15.09.2015 выявленные на земельном участке бетонные конструкции не имеют заглубления в землю ниже уровня промерзания грунта (не менее 1,5 метров), соответственно не являются фундаментом объекта капитального строительства. Деревянный забор, деревянная сторожка-бытовка являются временными сооружениями и также не являются объектами незавершенного капитального строительства, и следовательно, на указанном земельном участке объект недвижимости, отвечающий техническим нормам и требованиям, предусмотренным действующим законодательством РФ применительно к объектам недвижимости не имеется. Изложенное подтверждено фотоматериалами.

По ходатайству предпринимателя судом была назначена повторная экспертиза в связи с предоставлением сведений об изменении объекта, находящегося на спорном земельном участке.

В заключении от 29.08.2016 указано, что согласно исследовательской части на земельном участке имеется строительное сооружение с бетонными заглубленными фундаментами, следовательно, на данном земельном участке имеется объект незавершенного капитального строительства. При этом эксперт указал, что обследуемое сооружение построено с грубым браком, дефекты и повреждения являются критическими, при этом более 50% дефектов являются не устранимыми. Поскольку дефектные конструкции не подлежат исправлению/устранению, и, соответственно, подлежат замене/демонтажу, следовательно данное сооружение не подлежит приемке (фундамент объекта капитального строительства). Деревянный забор, деревянная сторожка-бытовка, освещение на участке, это временные сооружения и соответственно не являются объектами незавершенного капитального строительства. Следовательно, имеющийся на указанном земельном участке объект недвижимости, не отвечает техническим нормам и требованиям, предусмотренным действующим законодательством РФ применительно к объектам капитального строительства.

Таким образом, оценив в совокупности и взаимосвязи все имеющиеся в деле доказательства, относящиеся к факту установления капитальности объекта, коллегия пришла к выводу, что объект, находящийся на спорном земельном участке, не отвечает признакам капитальной постройки и не может быть признан объектом недвижимости. В связи с чем, доводы предпринимателя о наличии у него преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора от 10.10.2007 № 327 с учетом дополнительного соглашения, апелляционной коллегией отклоняются в силу их необоснованности.

При таких обстоятельствах, требования ИП ФИО2 о признании договора аренды земельного участка № 327 от 10.10.2007, заключенного между  Комитетом и предпринимателем, заключенным на неопределенный срок и возложении на Комитет обязанности внести указанные изменения в пункт 3.1 договора аренды земельного участка № 327 от 10.10.2007 путем подписания дополнительного соглашения отсутствуют.

Оценивая встречные исковые требования, апелляционный суд установил, что в материалах дела имеются доказательства того, что спорный земельный участок использовался предпринимателем не по его целевому назначению, а также отсутствие в связи с этим воли Комитета на дальнейшее пользование предпринимателем земельным участком после окончания установленного в договоре аренды № 327 от 10.10.2007, с учетом дополнительного соглашения от 07.12.2010, срока. Следовательно, в силу статьи 610 ГК РФ, в условиях отсутствия в рассматриваемом случае оснований для его признания заключенным на неопределенный срок и заключения на новый, договор аренды № 327 от 10.10.2007 считается прекратившим свое действие по истечении установленного дополнительным соглашением от 07.12.2010 срока.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку доказательства возврата земельного участка в дело не предоставлены, а отсутствие у объекта, принадлежащего предпринимателю на праве собственности и расположенного на данном земельном участке, признаков недвижимого имущества, что не влечет нарушения принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, а также в условиях заявленных арендодателем возражений относительно продления договора аренды и требования Комитета о передаче ему земельного участка в связи с истечением срока договора аренды, коллегия пришла к выводу о необходимости удовлетворения требований Комитета о возложении на ИП ФИО2 обязанности вернуть Комитету земельный участок, расположенный по адресу: Сахалинская область, пгт. Тымовское, ул. Кировская, 66, в первоначальном состоянии.

В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 № 36, пунктом 2 статьи 269, частью 4 статьи 270 АПК РФ решение суда подлежит отмене как вынесенное с нарушением норм процессуального права.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку в соответствии со статьей 333.21 НК РФ в редакции на момент подачи первоначального и встречного исков государственная пошлина составляла 4 000 рублей, исходя из отказа в удовлетворении требований первоначального  иска и удовлетворения требования встречного иска, принимая во внимание, что Комитет в силу положений статьи 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, судебные расходы по настоящему делу подлежат отнесению на предпринимателя и взысканию с последнего в размере 4 000 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета и 53 000 рублей судебных расходов на проведение экспертизы в пользу Комитета по управлению муниципальной собственностью Муниципального образования «Тымовский городской округ». 

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 11.10.2016  по делу №А59-3491/2014 отменить.

В удовлетворении требований первоначального иска индивидуального предпринимателя ФИО2 о признании договора аренды земельного участка № 327 от 10.10.2007, заключенного между  Комитетом по управлению муниципальной собственностью Муниципального образования «Тымовский городской округ» и индивидуальным предпринимателем ФИО2, заключенным на неопределенный срок и возложении на Комитет по управлению муниципальной собственностью Муниципального образования «Тымовский городской округ»  обязанности внести указанные изменения в пункт 3.1 договора аренды земельного участка № 327 от 10.10.2007 путем подписания дополнительного соглашения между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Муниципального образования «Тымовский городской округ» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 отказать.

Принять отказ Комитета по управлению муниципальной собственностью Муниципального образования «Тымовский городской округ» от искового требования о расторжении договора аренды земельного участка № 327 от 10.10.2007. Производство по делу в данной части прекратить.

Встречный иск Комитета по управлению муниципальной собственностью Муниципального образования «Тымовский городской округ» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 удовлетворить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить Комитету по управлению муниципальной собственностью Муниципального образования «Тымовский городской округ» земельный участок, расположенный по адресу: Сахалинская область, пгт. Тымовское, ул. Кировская, 66, в первоначальном состоянии. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 4 000 (четыре тысячи) рублей государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Комитета по управлению муниципальной собственностью Муниципального образования «Тымовский городской округ» 53 000 рублей судебных расходов на проведение экспертизы.

Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына