АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

тел./факс. (4242) 460-945, сайт http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта - info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Южно-Сахалинск                                                                 Дело А59-7335/2019

15 февраля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Учанина Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Департамента  землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Таргет» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 505 571 рубля 82 копеек основного долга, 296 023 рублей 96 копеек пеней, 4 027 рублей 02 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 

при участии:

от истца - ФИО2 по доверенности от 15.07.2019 № 24-Д (до перерыва),

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 15.08.2017,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – истец, Департамент) 04.12.2019 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Таргет» (далее – ответчик, ООО «Таргет») о взыскании задолженности по арендной плате за период 01.04.2016 по 20.01.2019 в размере 505 571 рубль 82 копейки, пеней за период 21.06.2016 по 20.01.2019 в размере 296 023 рубля 96 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.01.2019 по 26.02.2019 в размере 4 027 рублей 02 копейки. 

В обоснование искового заявления со ссылками на статьи 614, 621 ГК РФ истцом указано на ненадлежащее исполнение ответчиком взятых на себя обязательств в рамках договора аренды земельного участка № 8096 от 16.11.2005 в части внесения арендных платежей, в связи с чем за ответчиком образовалась задолженность в заявленном размере, на которую истцом начислены пени, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

В последующем с учётом частичного погашения ответчиком задолженности Департамент 29.01.2021 уточнил требования, согласно которым заявлено о взыскании задолженности по арендной плате за период 01.04.2016 по 20.01.2019 в размере 403 404 рубля 64 копейки, пеней за период 21.06.2016 по 20.01.2019 в размере 296 023 рубля 96 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.01.2019 по 26.02.2019 в размере 4 027 рублей 02 копейки. Данные уточнения судом приняты. 

Определением суда от 12.12.2019 исковое заявление принято к производству суда, назначено предварительное судебное заседание на 20.01.2020. Определением от 20.01.2020 дело назначено к судебному разбирательству на 18.02.2020, затем разбирательство по делу откладывалось и определением от 21.01.2021 было отложено на 29.01.2021. В судебном заседании 29.01.2021 был объявлен перерыв до 05.02.2021, затем до 08.02.2021.

В представленном отзыве ООО «Таргет» возражало против удовлетворения исковых требований, указав следующее:

-Департаментом пропущен срок исковой давности в части требований;

-за период с 2016 по 2018 гг. арендная плата надлежаще оплачивалась ответчиком на основании направленных Департаментом расчётов исходя из ставки 5%, соответствующей виду разрешенного использования «Земельные участки, предоставленные для размещения объектов общественного питания и развлечений»;

-10.03.2016 ответчик ввел в эксплуатацию первый пусковой комплекс объекта «Магазин и кафе», который со вторым пусковым комплексом имеет единый земельный участок с одним кадастровым номером № 65:01:0702004:95. Земельный участок использовался под строительство и первого и второго пускового комплекса. Разрешение на строительство первого пускового комплекса было выдано 15.07.2011, на строительство второго пускового комплекса было выдано 20.08.2015 (до ввода в эксплуатацию первого пускового комплекса). После ввода в эксплуатацию первого пускового комплекса муниципальные власти не разрешили перевести единый земельный участок в собственность юридического лица до момента выполнения требований «Схемы планировочной организации земельного участка», входящей в состав проектной документации «Магазин и кафе, расположенные по адресу: 

<

...>. Книга № 2. Раздел 2»  и ввода в эксплуатацию второго пускового комплекса;

-после ввода в эксплуатацию второго пускового комплекса ООО «Таргет» 18.05.2018 оформило единый земельный участок в собственность;

-комплекс «Магазин и кафе» по ул. Пограничной, 57В г. Южно-Сахалинска начали использовать по назначению 10.12.2019 (копия первого кассового чека прилагается);

-с 01.01.2019 уменьшилась кадастровая стоимость объекта недвижимости № 65:01:0702004:95 - с 2 563 393 рублей 58 копеек до 1 417 687 рублей. Поскольку кадастровая стоимость земельного участка уже утверждена результатом государственной оценки, внесена в Росреестр 06.02.2020, то пункт 5 статьи 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно- Сахалинск» и предоставленных в аренду без торгов (приложение к решению Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 № 303/18-15-5) применяться не может, подлежит пересчёту.

В судебном заседании 29.01.2021 представитель Департамента требования поддержала с учётом уточнений, представитель ответчика возражал против удовлетворения иска. В судебном заседании 05.02.2021, 08.02.2021 представитель Общества поддержал ранее представленные возражения. На основании части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя Департамента. 

Заслушав представителя ООО «Таргет», изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 16.11.2005 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Розничная компания» (Арендатор) заключен договор аренды № 8096 земельного участка площадью 1 738 кв.м, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинска, юго-западнее пересечения ул. Ленина и ул. Пограничная сроком с 01.10.2005 по 31.10.2008. Участок представляется для/под для проектирования здания продовольственного магазина и кафе (пункты 1.1, 1.2 договора).

Согласно пунктам 2.1 и 2.2 договора аренды Арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком, в соответствии с Приложением к договору «Расчет арендной платы», которое является неотъемлемой частью настоящего договора. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором, с письменным уведомлением арендатора не чаще 1 раза в год.

В соответствии с п. 2.4. договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года.

Соглашением от 29.02.2008 № 23509/1 в договор аренды внесены следующие изменения: дата окончания договора установлена 31.10.2011; периодичность платежей установлена ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года.

На основании соглашения от 14.09.2009 права и обязанности по договору аренды земельного участка № 8096 от 16.11.2005 переданы от Департамента  (Арендатора) Комитету по управлению государственным имуществом Сахалинской области, права Арендодателя (ООО «Розничная компания») переданы обществу «Таргет». 

Дополнительным соглашением от 31.07.2014 дата окончания договора установлена 31.10.2015.

05.07.2011 обществу «Таргет» выдано разрешение на строительство № RU65302000-0000002215 объекта капитального строительства – магазина и кафе, первый пусковой комплекс – магазин. 20.08.2015 обществу «Таргет» выдано разрешение на строительство № 65-64701000-05589-2015 объекта капитального строительства – магазина и кафе, второй пусковой комплекс – кафе.  

22.12.2015 обществу «Таргет» выдано разрешение № 65-64701000-0000002215-2011 на ввод объекта в эксплуатацию – первого пускового комплекса – магазина. 06.04.2018 обществу «Таргет» выдано разрешение № 65-64701000-0000005679-2015 на ввод объекта в эксплуатацию - второго пускового комплекса – кафе.  

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 65:01:0702004:95 общей площадью 1 738 кв.м., принадлежит ООО «Таргет» на праве собственности (дата регистрации 21.01.2019) на основании договора купли-продажи земельного участка № 013-1594 от 26.12.2018,  

Обществом в материалы дела представлены следующие расчеты арендной платы, направлявшиеся Департаментом в адрес ответчика:

за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 – 266 592 рубля 93 копейки, исходя из ставки 5%, соответствующей виду разрешенного использования «Земельные участки, предоставленные для размещения объектов общественного питания и развлечений»;

за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 – 277 256 рублей 65 копеек исходя из ставки 5%, соответствующей виду разрешенного использования «Земельные участки, предоставленные для размещения объектов общественного питания и развлечений».

В свою очередь, письмом от 26.02.2019 № 357517 Департаментом в адрес ответчика были направлены следующие расчеты арендной платы за земельный участок за 2016 по 2019 год: 

за период с 01.01.2016 по 09.03.2016 – 24 163 рубля 14 копеек исходя из ставки 5%, соответствующей виду разрешенного использования «Земельные участки, предоставленные для размещения объектов общественного питания и развлечений»;

за период с 10.03.2016 по 31.12.2016 – 312 019 рублей 63 копейки исходя из ставки 15%, соответствующей виду разрешенного использования «Земельные участки, занятые объектами общественного питания и развлечений»;

за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 – 399 889 рублей 40 копеек исходя из ставки 15%, соответствующей виду разрешенного использования «Земельные участки, занятые объектами общественного питания и развлечений»;

за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 – 415 884 рубля 97 копеек исходя из ставки 15%, соответствующей виду разрешенного использования «Земельные участки, занятые объектами общественного питания и развлечений»;

за период с 01.01.2019 по 20.01.2019 – 23 767 рублей 93 копейки исходя из ставки 15%, соответствующей виду разрешенного использования «Земельные участки, занятые объектами общественного питания и развлечений».

Письмом от 26.02.2019 № 357516 Департаментом обществу «Таргет» предложено уплатить задолженность по состоянию на 26.02.2019 в размере 505 571 рубль 82 копейки недоимки, 296 023 рубля 96 копеек пеней, 4 027 рублей 092 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами. 

Как указано Департаментом в возражениях от 08.04.2020,22.12.2015 обществу «Таргет» было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию первого пускового комплекса объекта капитального строительства Магазин и кафе, при этом после 22.12.2015 ответчиком производились платежи с применением ставки арендной платы для строительства объекта в размере 5% от кадастровой стоимости вместо ставки 15% под существующий объект недвижимости. Указанное привело к возникновению задолженности по арендной плате, начислению неустойки. 

В соответствии со статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности осуществляется органами местного самоуправления.

В соответствии с Законом Сахалинской области от 12.12.2014 №86-30 «О признании утратившим силу Закона Сахалинской области «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе «Город Южно-Сахалинск» и отдельных положений законодательного акта» с 01.01.2015 утратил силу Закон Сахалинской области от 20.02.2008 № 6-30 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе «Город Южно-Сахалинск», согласно которому такое распоряжение осуществлял орган исполнительной власти Сахалинской области, определяемый Правительством Сахалинской области.

Согласно части 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Пунктами 21, 24 Решения Городской Думы города Южно-Сахалинска от 28.09.2016 №579/31-16-5 «О Положении о Департаменте землепользования города Южно-Сахалинска» предусмотрено, что Департамент осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков в аренду, в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное пользование в установленном законом порядке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена в пределах компетенции; а также осуществляет полномочия арендодателя земельных участков в соответствии с действующим законодательством (до 14.07.2016 Департамент землепользования города Южно-Сахалинска именовался как Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска).

Таким образом, полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 65:01:0702004:0095, являющегося предметом Договора аренды, перешли к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска. 

Согласно части 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В соответствии с постановлением мэра города Южно-Сахалинска от 27.04.2004 № 732 правопреемником КУМС города Южно-Сахалинска является ДАГУН города Южно-Сахалинска. Правопреемником ДАГУН города Южно-Сахалинска является ДАГИЗ города Южно-Сахалинска (пункт 6 Положения о ДАГИЗ города Южно-Сахалинска, утвержденного решением Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 04.07.2012 № 611/38-12-4).

В соответствии с решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 28.09.2016 № 579/31-16-5 «О Положении о Департаменте землепользования города Южно-Сахалинска» правопреемником ДАГИЗ города Южно-Сахалинска определен Департамент землепользования города Южно-Сахалинска. 

Согласно пунктам 21, 24 указанного Положения ДЗП города Южно-Сахалинска осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков в аренду, в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное пользование в установленном законом порядке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена в пределах компетенции; осуществляет полномочия арендодателя земельных участков в соответствии с действующим законодательством.

Ввиду изложенного Департамент является надлежащим истцом по настоящему делу.

Согласно пункту 4 статьи 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск», а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утверждённого решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 № 303/18-15-5 (далее – Порядок) ставка арендной платы за единицу площади устанавливаются двух видов:

Ст1 - ставка арендной платы при предоставлении земельного участка в аренду для целей, не связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости, и (или) под существующие объекты недвижимости;

Ст2 - ставка арендной платы при предоставлении земельного участка в аренду для целей, связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости.

Согласно пункту 5.7 Приложения № 1 к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск», а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утверждённого решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 № 303/18-15-5, в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов общественного питания (ресторанов, баров, кафе) и развлечений (ночных клубов, дискотек, бильярдных клубов, боулингов, развлекательных центров), установлены ставки в следующем размере: Ст1 – 15%, Ст2 – 5%.

Согласно пунктам 1, подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с абзацами 1, 2 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены, поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. 

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В рассматриваемом случае, принимая во внимание тот факт, что объект недвижимости «Магазин и кафе» является единым комплексом, возведение которого осуществлялось в два этапа, суд приходит к выводу, что ввод в эксплуатацию первой очереди строительства при том, что остальная часть единого объекта не была построена, не свидетельствует о безусловной возможности его эксплуатации, и, соответственно, о наличии оснований для начисления арендной платы за период с 10.03.2016  по 05.04.2018 исходя из ставки 15%. Соответствующие доказательства самостоятельной эксплуатации первой очереди строительства (магазина) в материалах дела отсутствуют.  

В свою очередь, принимая во внимание выдачу обществу «Таргет»  06.04.2018 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - второго пускового комплекса – кафе, то есть завершающего этапа, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания арендной платы исходя из ставки 15% за период с 06.04.2018 по 20.01.2019 в размере 331 408 рублей 87 копеек, пеней за период с 06.04.2018 по 20.01.2019 в размере 128 770 рублей 03 копейки, а также 2 603 рубля 60 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму основного долга за период с 21.01.2019 по 26.02.2019.  

Как указано ранее, ответчиком было заявлено о пропуске Департаментом срока исковой давности в части заявленных требований.

В силу пунктов 1, 2 статьи 199 ГК РФ  требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из обстоятельств дела следует, что Департамент обратился в суд с иском 04.12.2019, что свидетельствует об обоснованности довода Общества о пропуске срока исковой давности на взыскание долга за период с 01.04.2016 по 03.12.2016. Вместе с тем, принимая во внимание вывод суда о наличии оснований для взыскания долга за период с 06.04.2018, пропуск срока исковой давности не влияет на результат рассмотрения спора. 

Как указано Обществом в возражениях, с 01.01.2019 уменьшилась кадастровая стоимость объекта недвижимости № 65:01:0702004:95 - с 2 563 393 рублей 58 копеек до 1 417 687 рублей, что указывает на необходимость применения при расчёте сниженной кадастровой стоимости. Вместе с тем, согласно выписке из ЕГРН от 19.02.2020 № КУВИ-001/2020-3498877, датой начала применения указанной кадастровой стоимости является 01.01.2020. 

Суд отклоняет довод Общества о необходимости расчёта размера арендной платы исходя из даты начала фактической эксплуатации объекта недвижимости (магазина и кафе), принимая  во внимание то обстоятельство, что ставка арендной платы в размере 15% применяется при предоставлении земельного участка в аренду для целей, не связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости, и (или) под существующие объекты недвижимости – то есть, в рассматриваемом случае уже с 06.04.2018 имелись основания для применения данной ставки. 

С учётом изложенного ссылка Общества на проводимые работы по благоустройству территории и выполнение дополнительных работ (в подтверждение представлены: договор подряда 07-19 от 03.09.2019 на выполнение работ по укладке асфальта, заключенный между ООО «Таргет» и ООО «АльянсСпецСтрой»; договор подряда № 003/СС-2019 от 29.04.2019 на выполнение строительно-монтажных работ, заключенный между ООО «Таргет» и ООО «Фоминых»; договор подряда от 05.08.2019 на выполнение строительно-монтажных работ, заключенный между ООО «Таргет» и ООО «Фоминых», акты выполненных работ, справки о стоимости работ) не имеет значения для определения даты начисления арендной платы исходя из ставки 15%. 

Принимая во внимание вышеизложенное иные доводы сторон, приведённые в обоснование требований и возражений, не имеют значения для рассмотрения спора по существу.

Ввиду освобождения Департамента от уплаты государственной пошлины при подаче иска с Общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию пошлина в размере 12 256 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Таргет»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 331 408 рублей 87 копеек основного долга, 128 770 рублей 03 копейки пеней, 2 603 рубля 60 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.  

В удовлетворении заявления в остальной части отказать.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Таргет» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 256 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья                 Ю.С. Учанин