АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-25129/2018

г. Ставрополь

19 марта 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена04 марта 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме19 марта 2019 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола помощником судьи Пузановой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, г. Невинномысск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Маркет Лайн», ОГРН 

<

***>,                            г. Ставрополь,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии в заседании представителя истца ФИО1 по доверенности от 03.07.2018 и представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 15.01.2019,

УСТАНОВИЛ:

Невкомимущество (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО «Маркет Лайн» (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 691 304,65 руб. за период с 01.07.2015 по 30.09.2018 и 456 283,50 руб. пени за период с 16.03.2010 по 03.10.2018.

Ответчик в отзыве на иск заявил о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности, полагал необходимым производить расчет арендной платы с 01.01.2016 исходя из кадастровой стоимости, установленной решением комиссии от 22.12.2016, в размере 6 631 000 руб., а кадастровую стоимость в размере 15 690 003,14 руб., восстановленную апелляционным определением от 05.12.2017, применять с 01.01.2018.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

На основании постановления главы города Невинномысска от 11.11.2009 № 1668 комитетом (арендодатель) с обществом (арендатор) заключен договор от 16.11.2009 № 569 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:389, площадью 12 451 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, под промышленными объектами.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с 11.11.2009 до 10.11.2014.

В пункте 1.2 указано на наличие нежилых строений на участке.

Так, обществу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: здание мастерских с кадастровым номером 26:16:020201:4376 (запись о регистрации права от 11.05.2007 № 26-26-16/001/2007-767), гараж с кадастровым номером  26:16:020201:4375 (запись о регистрации права от 11.05.2007 № 26-26-16/001/2007-769) и проходная с кадастровым номером  26:16:020201:4377 (запись о регистрации права от 11.05.2007 № 26-26-16/001/2007-768).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.02.2010 за номером 26-26-22/002/2010-065.

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата вносится арендатором равными долями, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября с окончательным расчётом не позднее 15 ноября текущего года путём перечисления на расчётный счёт арендатора.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Претензией от 09.10.2018 № 3874/27 комитет предложил ответчику оплатить задолженность по арендной плате и пене в 30-дневный срок. Претензия направлена ответчику 12.10.2018 и получена им 17.10.2018, что подтверждается почтовой квитанцией и данными официального сайта Почты России.

Неисполнение претензии послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Расчет арендной платы за период по 31.03.2016 выполнен комитетом в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Порядок № 64-п), а с 01.04.2016 – на основании постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» (далее – Порядок № 112-п).

Согласно пункту 3 Порядка № 64-п арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка.

Согласно пункту 7 Порядка № 64-п базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с приложением 1 к настоящему Порядку.

Пунктом 3 Порядка № 112-п установлена формула расчета арендной платы в виде произведения кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в соответствии с приложением к данному Порядку.

Приложением № 1 к Порядку № 64-п и таблицей 1 приложения к Порядку № 112-п базовые размеры (ставки) арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок установлены в размере 7 % и 5,55 %, соответственно.

Согласно пункту 6 Порядка № 64-п арендная плата за земельный участок подлежит перерасчету в одностороннем порядке по требованию арендодателя по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка в результате проведения государственной кадастровой оценки земель и (или) изменения базового размера арендной платы за земельный участок.

Пунктом 17 Порядка № 112-п предусмотрено, что перерасчет размера арендной платы за использование земельного участка в связи с изменением кадастровой стоимости осуществляется с 01 января года, следующего за годом, в котором принято решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, если иной порядок применения кадастровой стоимости земельных участков не предусмотрен федеральным законодательством.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 6 041 972,26 руб.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена в размере 15 690 003,14 руб.

Приказ от 25.12.2012 № 203 вступил в законную силу через 10 дней со дня официального опубликования в полном объеме, продолжавшегося с 15.01.2013 по 30.11.2013, то есть в 2013 году.

Приказ от 27.11.2015 № 1380 вступил в силу на следующий день со дня опубликования (28.11.2015). т.е. с 29.11.2015.

В связи с этим арендная плата подлежит пересчету по кадастровой стоимости, утвержденной приказом от 25.12.2012 № 203, с 01.01.2014, по кадастровой стоимости, утвержденной приказом от 27.11.2015 № 1380 – с 01.01.2016.

При расчете арендной платы за 2015 год истцом применена кадастровая стоимость в размере 4 174 206,52 руб. (что ниже установленной приказом № 203), а с 2016 года - кадастровая стоимость, установленной приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» в размере 15 690 003,14 руб.

Следует отметить, что 22 декабря 2016 года комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Ставропольскому краю по заявлению общества было принято решение № 1499 о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка и определении ее в размере рыночной стоимости 6 631 000 руб.

Однако, администрацией города Невинномысска указанное решение оспорено в суде. Решением Ставропольского краевого суда от 19.05.2017 в удовлетворении заявления администрации отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 05.12.2017 по делу № 33аа-1104/2017 решение Ставропольского краевого суда отменено, решение комиссии от 22.12.2016 № 1499 признано незаконным, суд указал на восстановление в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка 26:16:020201:389 в размере 15 690 003,14 руб.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) акт государственного органа, противоречащий закону, не подлежит применению.

С учетом изложенного, применение истцом при расчете арендной платы кадастровой стоимости  в размере 15 690 003,14 руб. правомерно.

Довод общества о необходимости применения данного размера кадастровой стоимости с 01.01.2018 со ссылкой на пункт 17 постановления Порядка № 112-п основан на неправильном толковании данной нормы права.

Расчет истцом арендной платы с применением названной кадастровой стоимости произведен в связи с восстановлением апелляционным судом кадастровой стоимости в размере, ранее установленном приказом от 27.11.2015 № 1380, по причине того, что решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.12.2016 было основано на несоответствующем требованиям закона отчете об оценке, а не в связи с изменением кадастровой стоимости, как указывает ответчик.

Ответчик заявил о применении срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности установлен статьей 196 ГК РФ в три года.

Срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином-предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению (пункт 12 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 28.02.1995 № 2/1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 199 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При этом, пунктом 3 статьи 202 ГК РФ предусмотрено, что если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Данная норма подлежит применению, в том числе, в случае соблюдения стороной обязательного претензионного порядка (пункт 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В частности, в силу части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Претензия направлена ответчику 12.10.2018.

Исковое заявление подано в арбитражный суд 13.12.2018, поэтому с учетом вышеприведенных норм права и пункта 4.3 договора срок исковой давности пропущен в отношении периодов по 3 квартал 2015 года включительно, а также соответствующей пени.

Вместе с тем, за период с 4 квартала (срок оплаты за который 15.11.2015) срок исковой давности не пропущен.

Соответственно, пени подлежат взысканию с 16.11.2015 (на задолженность за 4 квартал 2015 г. и последующие периоды).

Ответчиком произведены следующие платежи: от 27.01.2016 № 32 на сумму 50 000 руб., от 13.05.2016 № 174 на сумму 90 000 руб., от 30.05.2016 № 196 на сумму 15 000, от 25.10.2016 № 407 на сумму 65 000 руб., от 09.12.2016 № 472 на сумму 15 000 руб., от 21.12.2016 № 495 на сумму 10 000 руб., от 29.12.2016 № 524 на сумму 50 000 руб.,  от 29.05.2017 № 139 на сумму 25 000 руб. с указанием назначения платежа «доходы, получаемые в виде арендной платы за земельный участок по договору № 569 от 16.11.2009» и от 11.07.2017 № 207 на сумму 222 406, 74 руб., от 18.09.2018 № 320 на сумму 234 009,44 руб.  «с указанием назначения платежа «доходы, получаемые в виде арендной платы за земельный участок по договору № 569 от 16.11.2009. Погашение основного долга».

Согласно представленному истцом расчету по состоянию на 19.08.2015 у ответчика долга по арендной плате не имелось (переплата составляла 0,38 руб.).

С учетом того, что в представленных платежных поручениях указание периода оплаты отсутствует и исходя из положений статьи 319.1 ГК РФ, платеж от 27.01.2016 полностью относится на оплату долга за 3 квартал 2015 г., платеж от 13.05.2016 – частично. Остаток платежа от 13.05.2016, относящегося на 4 квартал 2016 года, составляет 34 265,87 руб.: (- 0,38 руб. + 105734,51 руб. (долг на 01.10.2016) - 50 000 руб. (оплата по платежному поручению от 27.01.2016) - 90 000 руб. (оплата по платежному поручению от 13.05.2016).

Последующие платежи по правилам статьи 319.1 ГК РФ относятся в погашение арендной платы за наиболее ранние периоды (с учетом общей суммы платежей за 4 квартала 2015 года и частично за 1 квартал 2016 года).

Таким образом, фактически заявленная по настоящему делу сумма основного долга в размере 1 691 304,65 руб. является задолженностью по арендной плате за период с 1 квартала 2016 года (частично) и по 3 квартал 2018 г.

В отношении указанных периодов срок исковой давности не пропущен.

В то же время в заявленную сумму пени входит неустойка, начисленная на оплаченную с просрочкой арендную плату за 2010-2014 гг. и 1-3 кварталы 2015 г. (начало периода начисления истцом пени – с 16.03.2010).

С учетом этого и заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, судом произведен пересчет суммы пени за период с 16.11.2015 по 03.10.2018:

квартал

ар. плата за квартал

сумма платежа

дата платежа

долг нарастаю-щим итогом

период

пени

ставка ЦБ РФ

пеня

4 кв. 15

105734,53

105734,53

16.11.2015

31.12.2015

8,25

1337,54

105734,53

01.01.2016

15.03.2016

11

2907,7

1 кв. 16

273074,64

378809,17

16.03.2016

13.05.2016

11

8194,91

34265,87

13.05.16

344543,3

14.05.2016

30.05.2016

11

2147,65

15000

30.05.16

329543,3

31.05.2016

13.06.2016

11

1691,66

329543,3

14.06.2016

15.06.2016

10,5

230,68

2 кв. 16

218095,33

547638,63

16.06.2016

28.07.2016

10,5

8241,96

5000

28.07.16

542638,63

29.07.2016

15.09.2016

10,5

9306,25

3 кв. 16

218095,33

760733,96

16.09.2016

18.09.2016

10,5

798,77

760733,96

19.09.2016

25.10.2016

10

9382,39

65000

25.10.16

695733,96

26.10.2016

15.11.2016

10

4870,14

4 кв. 16

218095,33

913829,29

16.11.2016

09.12.2016

10

7310,63

15000

09.12.16

898829,29

10.12.2016

21.12.2016

10

3595,32

10000

21.12.16

888829,29

22.12.2016

29.12.2016

10

2370,21

50000

29.12.16

838829,29

30.12.2016

15.03.2017

10

21250,34

1 кв. 17

217698,79

1056528,08

16.03.2017

26.03.2017

10

3873,94

1056528,08

27.03.2017

24.04.2017

9,75

9957,78

20000

24.04.17

1036528,08

25.04.2017

01.05.2017

9,75

2358,1

1036528,08

02.05.2017

29.05.2017

9,25

8948,69

25000

29.05.17

1011528,08

30.05.2017

15.06.2017

9,25

5302,09

2 кв. 17

217698,79

1229226,87

16.06.2017

18.06.2017

9,25

1137,03

1229226,87

19.06.2017

20.06.2017

9

737,54

120000

20.06.17

1109226,87

21.06.2017

23.06.2017

9

998,3

50000

23.06.17

1059226,87

24.06.2017

11.07.2017

9

5719,83

222406,74

11.07.17

836820,13

12.07.2017

15.09.2017

9

16569,04

3 кв. 17

217698,79

1054518,92

16.09.2017

17.09.2017

9

632,71

1054518,92

18.09.2017

29.10.2017

8,5

12548,78

1054518,92

30.10.2017

15.11.2017

8,25

4929,88

4 кв. 17

217698,8

1272217,72

16.11.2017

17.12.2017

8,25

11195,52

1272217,72

18.12.2017

11.02.2018

7,75

18404,75

1272217,72

12.02.2018

15.03.2018

7,5

10177,74

1 кв. 18

217698,79

1489916,51

16.03.2018

25.03.2018

7,5

3724,79

1489916,51

26.03.2018

15.06.2018

7,25

29525,18

2 кв. 18

217698,79

1707615,3

16.06.2018

15.09.2018

7,25

37965,98

3 кв. 18

217698,79

1925314,09

16.09.2018

16.09.2018

7,25

465,28

234009,44

18.09.18

1691304,65

17.09.2018

03.10.2018

7,5

7188,04

Всего

269654,75

Принимая во внимание изложенное, требование о взыскании основного долга подлежит удовлетворению полностью, требование о взыскании пени – частично.

По правилам статьи 110 АПК РФ госпошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Маркет Лайн» в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края 1 960 959 рублей 40 коп., из которых 1 691 304,65 руб. основного долга и 269 654,75 руб. неустойки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Маркет Лайн» в доход федерального бюджета 30 806,12 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной  жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский