ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, 

<

...>

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А13-10703/2024

г. Вологда

07 октября 2025 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2025 года.

В полном объеме постановление изготовлено 07 октября 2025 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Зайцевой А.Я. и Колтаковой Н.А.,при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «ЖК «Олимпийская» ФИО1 по доверенности от 11.08.2025, от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительный инвестиционный центр» ФИО2 по доверенности от 15.09.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЖК «Олимпийская» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 18 августа 2025 года по делу                   № А13-10703/2024,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «ЖК «Олимпийская»             (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 162623, 

<

...>; далее –  ООО «ЖК «Олимпийская») обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительный инвестиционный центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 162600, 

<

...>) о возложении обязанности осуществить работы по замене трубопроводов тепловой сети                   от тепловой камеры УТ-2 до тепловых пунктов жилых многоквартирных домов № 32, 34 по улице Олимпийской в городе Череповце, относящихся к общему имуществу собственников указанных многоквартирных домов и находящихся по управлением ООО «ЖК «Олимпийская», и взыскании 602 506 руб. убытков               в виде компенсации расходов на срочный ремонт системы теплоснабжения, относящейся к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов по адресам: 

<

...>; 

<

...>, при участии в деле                      в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Вектор», общества с ограниченной ответственностью «СТМ-Сервис», общества с ограниченной ответственностью «Трубный завод» (далее – ООО «Трубный завод»).

Решением суда от 18.08.2025 по настоящему делу в удовлетворении требований ООО «ЖК «Олимпийская» отказано.

Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой с учетом дополнений к ней, в которой просит его отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

Представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Ответчик в отзыве на жалобу и дополнениях в нему, представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции с доводами, изложенными в жалобе, не согласились, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

ООО «Трубный завод» в отзыве на жалобу с доводами, в ней изложенными, не согласился, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третьи лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены                     о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили,               в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, ООО «ЖК «Олимпийская» является управляющей организацией многоквартирных домов (далее – МКД) № 32, 34, расположенных по улице Олимпийской в городе Череповце, в силу решений собственников помещений указанных МКД и заключенных в соответствии                  с ними договоров управления данными МКД.

На основании договоров управления спорных МКД ООО «ЖК «Олимпийская» оказывает собственникам жилых помещений услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД согласно перечню услуг               и работ, указанных в приложении 1 к договорам.

От собственников помещений МКД в 2023 и 2024 году стали поступать жалобы на периодическое отключение горячего водоснабжения и теплоснабжения по причине проводимых ООО «ЖК «Олимпийская» работ по устранению аварий, связанных с повреждением подающего трубопровода.

Истец сослался в иске на акт технического состояния тепловых сетей                от 04.07.2024, согласно которому на территории МКД по адресу: 

<

...> года постройки, общедомовые тепловые сети находятся в аварийном состоянии, произведен осмотр, в ходе которого при вскрытии лотка обнаружена утечка на подающем трубопроводе d89, на участке 300 мм – сквозная коррозия (3 шт.), произведен демонтаж трубы d89 1 700 мм.

Ссылаясь на то, что ООО «ЖК «Олимпийская» является управляющей компанией МКД № 32 и 34, истец претензией от 09.07.2024 уведомил ответчика о том, что общедомовые тепловые сети находятся в аварийном состоянии, что подтверждается актом от 04.07.2024. Обнаружено сплошное коррозионное повреждение трубопроводов, что свидетельствует о некачественно выполненных работах по устройству тепловой сети. В этой связи просило ответчика провести необходимые работы по замене трубопроводов на подающем теплопроводе тепловой сети.

В ответ на претензию ответчик письмом, полученным истцом 26.07.2024, указал со ссылкой на положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), что МКД № 32 введен                    в эксплуатацию 15.12.2015, первая квартира передана дольщику 24.12.2015,  гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование  истек,                        в связи с чем на момент обращения истца с претензией ответчик не несет ответственности за недостатки объекта долевого строительства, возникшие за пределами гарантийного срока.  

Поскольку претензия ответчиком оставлена без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их необоснованными, отказал в иске.

Апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.

На основании статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5), истец является лицом, уполномоченным действовать в интересах собственников помещений МКД, в том числе предъявлять к застройщику иски об устранении недостатков работ.

По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. В пределах определенного срока этот товар должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (пункт 1 статьи 469 и пункт 1 статьи 470 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Аналогичные положения в отношении объектов долевого строительства содержатся в специальных правилах части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ.

На основании части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 той же статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 

2) соразмерного уменьшения цены договора; 

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Частью 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ установлено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В силу части 5.1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Соответственно, в отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства. Подобное законодательное регулирование объясняется следующим: с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору – застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения                 в доме (статья 290 ГК РФ, статья 36 ЖК РФ), в том числе на технологическое               и инженерное оборудование.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (часть 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

Аналогичная позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5). 

В рамках настоящего спора суд первой инстанции названные подходы                к толкованию законодательных положений о применении гарантийных сроков не учел.

Исходя из изложенного суд апелляционной инстанции отмечает, что день подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства по МКД № 32 – 25.12.2015, по МКД № 34 – 01.10.2014, на что акцентировал внимание ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции. 

Соответственно, установление данного обстоятельства являлось  существенным для рассмотрения настоящего дела в отношении общего имущества МКД исходя из положений статьи 7 Закона № 214-ФЗ.

В апелляционную инстанцию ответчиком представлены первые договоры участия в долевом строительстве от 04.02.2014 № 21/34 (акт приема-передачи от 01.10.2014) и от 05.12.2014 № 11/32 (акт приема-передачи от 25.12.2015) в отношении каждого из спорных МКД.

Как установил апелляционный суд, в представленных истцом документах в апелляционную инстанцию, в которых истцом фиксировались соответствующие обращения граждан о недостатках в общем имуществе собственников спорных МКД, усматривается, что жильцы начали обращаться с требованиями об устранении недостатков в связи с отключением теплоносителя с марта 2023 года, при этом акт технического состояния тепловых сетей, в котором зафиксированы недостатки, составлен только 04.07.2024.   

Из указанного следует, что выявленные недостатки касаются инженерного и технологического оборудования, для которого установлен трехлетний гарантийный срок (часть 5.1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ). Вместе             с тем изложенное свидетельствует о том, что требования к ответчику предъявлены истцом за пределами установленного статьей 7 Закона № 214-ФЗ срока. Право на предъявление претензий в спорной ситуации не может быть реализовано произвольно и безотносительно к пресекательным срокам реализации такого права. Иной правовой подход противоречит принципу разумных ожиданий добросовестных субъектов правоотношений, поскольку повлечет правовую неопределенность в правоотношениях сторон в течение неограниченного периода времени.

Кроме того, целью законодательного регулирования сроков предъявления претензий при обнаружении недостатков является фиксация обнаруженных дефектов для целей последующего установления причин возникновения недостатков, что в установленный статьей 7 Закона № 214-ФЗ срок                            не производилось ввиду их отсутствия в данный период.   

При этом апелляционная инстанция отмечает, что истец в обоснование заявленных требований сослался на регулирование спорных отношений нормами главы 37 ГК РФ, в частности статьей 723 ГК РФ применительно к договору подряда, а также Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), в частности пунктом 6 статьи 29 названного Закона (как следует из уточнений к иску                          и доводов жалобы).

Доводы истца являются ошибочными, основанными на неверном толковании норм материального права и применении закона, не подлежащего применению, поскольку в рассматриваемом споре объектом выступает МКД, строительство которого велось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, и поэтому к сложившимся правоотношениям сторон подлежат применению специальные нормы закона, регулирующего сферу долевого строительства, а именно Закона № 214-ФЗ, в статье 7 которого установлены сроки предъявления требований об устранении соответствующих  недостатков. 

С учетом изложенного ранее апелляционная инстанция отмечает, что согласно правовому подходу, сформулированному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 5441/10, застройщиком и собственниками жилья, интересы которых представляет управляющая организация, договоры строительного подряда не заключались, поэтому нормы, регулирующие отношения между заказчиком и подрядчиком, к правоотношениям сторон между застройщиком и собственниками квартир неприменимы. 

Соответственно, к спорным отношениям подлежат применению  положения главы 30 Кодекса.

Дополнительно апелляционная инстанция отмечает, что отношения между данными лицами регулируются Законом № 214-ФЗ либо Законом № 2300-1 в зависимости от даты получения разрешения на строительство. Поскольку применительно к обстоятельствам настоящего спора разрешения на строительство спорных МКД получены застройщиком после вступления в силу Закона № 214-ФЗ, то по этому основанию к возникшим правоотношениям не подлежат применению нормы Закона № 2300-1.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон № 2300-1 применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В данном случае спорные правоотношения регулируются Законом № 214-ФЗ и его нормы являются приоритетными над нормами Закона № 2300-1. Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.03.2024 по делу № А56-19704/2023, определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5). 

Таким образом, из вышеизложенного следует, что предусмотренный законом гарантийный срок истек на дату обращения истца к ответчику, соответственно, поскольку управляющая организация обратилась к застройщику за пределами установленного гарантийного срока, оснований для удовлетворения требований истца как в части возложения на ответчика осуществить работы по замене спорного оборудования, так и в части взыскания с него убытков в виде компенсации расходов на срочный ремонт системы теплоснабжения, не имелось.

Между тем неверные выводы суда первой инстанции не привели                        к принятию неправильного решения, поскольку в удовлетворении требований истца судом отказано. Также следует отметить, что выводы, приведенные                               в заключении эксперта № 01/4144/2025 и дополнительном заключении экспертизы № 02/4605/2025, из которых не следует, что со стороны ответчика допущены какие-либо нарушения, фактически не имеют  существенного значения для дела, поскольку основаны на исследовании спорных объектов далеко за пределами гарантийного срока, установленного частями 5 и 5.1  статьи 7 Закона № 214-ФЗ. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом вышеизложенного апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что основания для отмены решения суда по заявленным доводам, а также для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, на основании статьи 110 АПК РФ, относятся на ее подателя. 

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 18 августа 2025 года по делу № А13-10703/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЖК «Олимпийская» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

А.Я. Зайцева

Н.А. Колтакова