АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

17 мая 2022 года

Дело №

А56-7729/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2022 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В.,         Сапоткиной Т.И.,

при участии от администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга ФИО1 (доверенность от 14.12.2021), от предпринимателя ФИО2 представителя ФИО3 (доверенность от 10.11.2021), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга на решение от 30.08.2021 и дополнительное решение от 20.09.2021 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2022 по делу № А56-7729/2017, 

у с т а н о в и л:

Администрация Фрунзенского района Санкт-Петербурга, адрес: 192241, Санкт-Петербург, Пражская ул., д. 46, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальным предпринимателям ФИО4, ОГРНИП 311784708100494, ИНН 

<

***>, и ФИО2, ОГРНИП 307784734800087, ИНН 

<

***>, о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного на земельном участке общей площадью 4603 кв. м с кадастровым номером 78:13:0741501:9 по адресу: 

<

...>, лит. А, на следующее имущество: 

- часть этого участка, зарегистрированную как часть (87,19 кв. м; галерея) помещения 12-Н общей площадью 504,3 кв. м с кадастровым номером 78:13:0741501:4839, а также находящиеся в упомянутом доме часть помещения технического этажа, расположенного над помещением 12-Н, межэтажное перекрытие между которыми смещено вверх на 1,2 м относительно уровня соседних перекрытий,

- часть (комнаты № 2 и 3 площадью 51 кв. м и 90,6 кв. м соответственно; подвал) помещения 32-Н общей площадью 157,4 кв. м с кадастровым номером 78:13:0741501:4840; 

истребовании из незаконного владения ответчиков частей названных помещений, принадлежащих им в долях (1/3 - ФИО2, 2/3 - ФИО4).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 3 Фрунзенского района», адрес: 192283, Санкт-Петербург, Купчинская ул., д. 30, корп. 2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; общество с ограниченной ответственностью «Радость», адрес: 192286, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ООО «Радость»); общество с ограниченной ответственностью «МРТ-Гурмэ», адрес: 191186, Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 13, лит. А, пом. 14-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ООО «МРТ-Гурмэ»); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>.

Решением от 14.06.2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2017, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.03.2018 названные судебные акты отменены в части требований о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на часть помещения 32-Н (подвал), часть земельного участка с кадастровым номером 78:13:0741501:9 и истребовании части помещения 32-Н (подвал); дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции; в остальной части решение и постановление оставлены без изменения.

При новом рассмотрении дела Администрация, уточнив в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) исковые требования, просила:

- признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на часть общей площадью 141,6 кв. м помещения 32-Н (подвал) с кадастровым номером 78:13:0741501:4840 (помещения № 2 и 3 площадью 51 кв. м и 90,6 кв. м соответственно); 

- истребовать из незаконного владения предпринимателей  ФИО2 и ФИО4 указанную часть помещения; 

- признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на часть здания площадью 87,19 кв. м, зарегистрированную как часть помещения 12-Н (первый этаж) с кадастровым номером 78:13:0741501:4839 (галерея). 

Решением от 02.11.2018, принятым по результатам нового рассмотрения дела, признано право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на часть здания площадью 87,19 кв. м, зарегистрированную как часть помещения 12-Н (первый этаж) с кадастровым номером 78:13:0741501:4839 (галерея); в остальной части иска отказано по мотиву применения исковой давности.

Постановлением апелляционного суда от 25.02.2019 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением суда кассационной инстанции от 09.07.2019 решение суда первой инстанции от 02.11.2018 и постановление апелляционного суда от 25.02.2019 в части отказа в удовлетворении исковых требований отменены; в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции; в остальной части судебные акты оставлены без изменения.

Решением от 30.08.2021 в удовлетворении требований Администрации о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на часть общей площадью 141,6 кв. м помещения 32-Н (подвал) с кадастровым номером 78:13:0741501:4840 (помещения № 2 и 3 площадью 51 кв. м и 90,6 кв. м соответственно) и об истребовании указанной части помещения из незаконного владения предпринимателей      ФИО2 и ФИО4 отказано. 

Дополнительным решением от 20.09.2021 с Администрации в пользу предпринимателя ФИО2 взыскано 43 000 руб. судебных издержек в виде расходов на проведение экспертизы.

Постановлением апелляционной инстанции от 13.01.2022 решение и дополнительное решение оставлены без изменения.

Администрация в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам и обстоятельствам спора, и удовлетворить исковые требования, назначить повторную строительно-техническую экспертизу. По мнению подателя жалобы, вывод судов об отсутствии технической возможности восстановления помещений подвала основан только на экспертном заключении, которое не может быть признано допустимым доказательством, поскольку отражает недостоверные обстоятельства, содержит необоснованные выводы, ссылки на утратившие силу нормативы и на отсутствующие технические документы. 

Предприниматели Рыбачек Д.В. и ФИО2 в отзыве на кассационную жалобу просят оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными. 

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.04.2022 рассмотрение кассационной жалобы отложено на 11.05.2022. После отложения рассмотрение жалобы продолжено судом в том же составе.  

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель предпринимателя ФИО2 против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, однако в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

 Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО «Радость» в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на основании договора от 12.07.2011 № 1667-ПП купли-продажи с условием о залоге, заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, приобрело нежилые помещения 12-Н и 13-Н общей площадью 314,1 кв. м с кадастровым номером 78:7415А:9:2:6, расположенные на первом и втором этажах в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, лит. А.

Переход к ООО «Радость» права собственности на указанные объекты зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время Единый государственный реестр недвижимости, далее - ЕГРН) 08.09.2011.

В дальнейшем из помещений 12-Н, 13-Н за счет внутренних перепланировок (монтажа/демонтажа внутренних перегородок, демонтажа обшивки стен и потолка, а также устройства помещения в существующем объеме первого этажа - оборудован подвал) образовано помещение 12-Н площадью 662,6 кв. м с кадастровым номером 78:13:0741501:4836. Сведения о данном помещении внесены в государственный кадастр недвижимости 16.05.2013.

Право собственности ООО «Радость» на данное помещение 12-Н зарегистрировано 25.12.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 78-АЗ № 204612, в котором в качестве оснований для регистрации права собственности указаны договор купли-продажи от 12.07.2011 № 1667-ПП и кадастровый паспорт помещения от 12.11.2013.

Затем помещение 12-Н было разделено на два самостоятельных помещения: 12-Н площадью 504,3 кв. м (первый и второй этажи) и 32-Н площадью 157,4 кв. м (первый этаж, подвал); по результатам проведенного 22.05.2014 государственного кадастрового учета помещениям присвоены кадастровые номера 78:13:0741501:4839 и 78:13:0741501:4840 соответственно. Как следует из кадастровых паспортов от 22.05.2014 № 78/201/14-132073 и                      78/201/14-132063, совокупные наружные границы вновь образованных помещений по отношению к границам ранее учтенного помещения с кадастровым номером 78:13:0741501:4836 не изменились.

Право собственности ООО «Радость» на помещения 12-Н площадью 504,3 кв. м и 32-Н площадью 157,4 кв. м зарегистрировано 01.07.2014 с указанием в качестве оснований для регистрации договора купли-продажи от 12.07.2011 № 1667-ПП и кадастровых паспортов от 22.05.2014. 

Помещения 12-Н и 32-Н были сданы в аренду ООО «МРТ-Гурмэ».

Позднее предприниматели ФИО2 и Рыбачек Д.В. приобрели помещения 12-Н и 32-Н в общую долевую собственность. В настоящее время за ФИО2 зарегистрировано право на долю в размере 1/3 в праве общей долевой собственности на указанные объекты, за ФИО4 – на долю в размере 2/3.    

Администрация, ссылаясь на то, что в состав помещения 32-Н незаконно включена часть подвала, являющегося общим имуществом многоквартирного дома, а в границы помещения 12-Н – часть земельного участка под многоквартирным домом, и при образовании помещения 12-Н перенесены перекрытия, разделяющие помещение и технический этаж, в феврале 2017 года обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

При повторном рассмотрении дела требования Администрации в части, касающейся помещения 12-Н, были удовлетворены. Судебные акты в этой части лицами, участвующими в деле, не обжалуются, возражения в этой части при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции не заявлены.

Суды, отказывая в иске в отношении части помещения 32-Н, исходили из того, что в настоящее время отсутствует техническая возможность истребования помещений № 2 и 3, являющихся частями сформированного объекта недвижимого имущества – помещения 32-Н; истец не представил доказательства возможности использования частей помещения 32-Н в существующем на дату рассмотрения спора виде для обслуживания иных помещений многоквартирного дома; доступ в спорные части (№ 2 и 3) помещения 32-Н возможен лишь через часть № 1 помещения 32-Н; с учетом указанных обстоятельств распространение на части помещения 32-Н при условии их сохранения в существующих границах и существующей площадью режима общего имущества приведет к правовой неопределенности в возможности использования помещений в целом как предпринимателями, так и иными собственниками помещений в многоквартирном доме.

Между тем судами не учтено следующее.

Как было указано в постановлении суда кассационной инстанции от 01.03.2018 еще при первоначальном направлении дела на новое рассмотрение, то обстоятельство, что истребуемое имущество в настоящее время является частями изолированного помещения 32-Н и доступ в подвальную часть этого помещения возможен лишь через часть № 1 помещения 32-Н, право собственности на которую истцом не оспаривается, не может служить основанием для отказа в иске в случае перепланировки помещения с увеличением его площади за счет присоединения части необорудованного подвала, относящегося к общему имуществу многоквартирного дома. Таким образом, приведенные судами обоснования отказа в иске уже были в этой части признаны ошибочными судом кассационной инстанции.            

Суды, вновь рассматривая дело после отмены первоначально состоявшихся судебных актов постановлением суда кассационной инстанции от 01.03.2018, установили, что часть помещения 32-Н (подвал) общей площадью 141,6 кв. м (помещения № 2 площадью 51 кв. м и № 3 площадью 90,6 кв. м), в отношении которой заявлены исковые требования, ранее являлась общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. При этом ни в одном из процессов ни ответчики как нынешние собственники помещения 32-Н, ни предыдущий собственник этого имущества не представили документы, подтверждающие законность произведенной перепланировки помещения, в настоящее время учтенного как помещение 32-Н, с изменением его внешних границ и увеличением площади за счет присоединения к нему части подвала (разрешительные документы; требуемое частью 3 статьи 36, статьей 40 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на уменьшение размера общего имущества и на реконструкцию, перепланировку помещения с присоединением к нему части общего имущества; согласованную в установленном порядке проектную документацию; документы о приемке реконструированного объекта). Кадастровые паспорта, которые составлялись в отношении вновь сформированных объектов, содержат только описание данных объектов, но не подтверждают правомерность их создания.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела фактически установлено, что в состав помещения 32-Н включена часть подвала, являвшегося общим имуществом многоквартирного дома, и правомерность изменения границ помещения и увеличения его площади за счет присоединения части общего подвала ничем не подтверждены.    

Настоящие требования Администрации направлены на восстановление права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома в отношении части общего имущества, незаконно присоединенной к помещению, собственниками которого в настоящее время являются ответчики.

В силу статей 246, 247, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, состав которого определен частью 1 статьи 36 ЖК РФ. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.   

Имущество может быть истребовано из чужого незаконного владения, если оно существует в натуре, а также если есть возможность его индивидуализировать и идентифицировать.  

В данном случае истребуемая часть общего имущества (подвала) индивидуализирована путем учета в качестве частей № 2 и 3 помещения 32-Н; между сторонами отсутствует неясность на предмет того, какие именно части помещения 32-Н ранее относились к общему подвалу.         

Суды, отказывая в иске, сослались на отсутствие технической возможности истребования помещений № 2 и 3, в настоящее время являющихся частями сформированного объекта недвижимости - помещения   32-Н, основывая данный вывод на экспертном заключении, составленном по результатам проведенной судебной экспертизы. Согласно данному заключению стены, возведенные в подвале дома, ограждающие помещения № 2 и 3 от остальной части подвала, являются самонесущими стенами, при их демонтаже следует учесть возможность развития необратимых деформаций несущих конструкций здания, выполнить устройство проема в соответствии с действующими нормами и правилами в исследуемой стене невозможно; техническая возможность восстановления межэтажного перекрытия между подвалом и первым этажом в помещении 32-Н имеется путем увеличения несущей способности сборных многопустотных плит перекрытия, их усиления, данные работы имеют признаки реконструкции.

Между тем обособление части подвала и присоединение ее к другому помещению стало следствием работ, проведенных предыдущим собственником помещения 12-Н и 13-Н общей площадью 314,1 кв. м. Соответственно, поскольку ранее в подвале отсутствовали стены, в настоящее время ограждающие помещение 32-Н от остальной части подвала, и наличие таких стен не предусмотрено проектной документацией многоквартирного дома, не может быть исключена возможность восстановления подвала в первоначальном состоянии. При этом необходимость проведения соответствующих работ в порядке, установленном для проведения реконструкции объекта, с оформлением проектной документации, получением согласований и разрешений сама по себе не означает невозможность изменения существующего помещения.   

Суд кассационной инстанции также полагает ошибочным указание судов на то, что распространение на части № 2 и 3 помещения 32-Н при условии их сохранения в существующих границах и существующей площадью режима общего имущества породит правовую неопределенность в возможности использования помещений в целом как предпринимателями, так и иными собственниками помещений в многоквартирном доме.

Как следует из пояснений сторон и подтверждается общедоступными сведениями электронной картотеки арбитражных дел, в настоящее время в рамках дела № А56-7346/2020 рассматривается иск Администрации к предпринимателям ФИО2 и ФИО4 об обязании демонтировать перегородки в подвале, самовольно установленные и ограждающие помещение 32-Н, привести подвал в прежнее состояние в соответствии с поэтажными планами на дом, изолировать часть помещения   32-Н общей площадью 141,6 кв. м (помещения № 2 и 3 площадью 51 кв. м и 90,6 кв. м соответственно) от части этого помещения, расположенной на первом этаже, восстановить межэтажное перекрытие между первым этажом и подвалом. 

Разрешение в рамках настоящего дела вопроса о правах на спорную часть подвала, в настоящее время существующую как части изолированного помещения 32-Н, создает условия для приведения имущества в состояние, соответствующее установленным правам на него. Раздельное предъявление требований о применении специального вещно-правового способа защиты и о восстановлении прежнего состояния имущества, которое оказалось в незаконном владении ответчиков, в данном случае не противоречит статьям 1, 11, 12 ГК РФ.

При таком положении выводы судов об отказе в иске следует признать не соответствующими имеющимся в деле доказательствам и установленным судами обстоятельствам, основанными на неправильном применении норм права. 

Поскольку дело уже дважды направлялось на новое рассмотрение и трижды рассматривалось судами первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции считает возможным в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ отменить обжалуемые решение и постановление и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Администрации.

Поскольку решение и постановление об отказе в иске подлежат отмене, в соответствии со статьей 110 АПК РФ следует отменить и дополнительное решение от 20.09.2021 об отнесении на Администрацию расходов на проведение экспертизы, указанные расходы остаются на ответчике.  

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение от 30.08.2021 и дополнительное решение от 20.09.2021 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2022 по делу № А56-7729/2017 отменить.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, на часть общей площадью 141,6 кв. м помещения 32-Н (подвал) с кадастровым номером 78:13:0741501:4840 (помещения № 2 и 3 площадью 51 кв. м и 90,6 кв. м соответственно). 

Истребовать из незаконного владения предпринимателей  ФИО2 и ФИО4 часть общей площадью 141,6 кв. м помещения 32-Н (подвал) с кадастровым номером 78:13:0741501:4840 (помещения № 2 и 3 площадью 51 кв. м и 90,6 кв. м соответственно). 

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

 Т.И. Сапоткина