АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

24 декабря 2024 года

Дело №

А21-3413/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Рудницкого Г.М., ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Промконтракт» ФИО2 (доверенность от 10.07.2023),

рассмотрев 11.12.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БалтРыбПром» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2024 по делу № А21-3413/2023,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «БалтРыбПром», адрес: 236023, Калининград, Солдатская ул., д. 7, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Нео-Калининград», адрес: 236023, Калининград, Солдатская ул., д. 7, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Компания), обществу с ограниченной ответственностью «Промконтракт», адрес: 150023, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Фирма), в котором просило осуществить раздел земельного участка с кадастровым номером 39:15:121031:28, находящегося по адресу: Калининград, Солдатская ул., д. 7, путем образования из него пяти отдельных земельных участков в границах и координатах согласно межевому плану от 25.11.2022.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3 и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, адрес: 236040, Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Управление).

Решением суда первой инстанции от 18.12.2023 иск удовлетворен.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2024 решение от 18.12.2023 отменено, в иске отказано.  

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить постановление от 07.06.2024, оставить в силе решение от 18.12.2023.

По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции не учел, что раздел земельного участка необходим в целях устранения нарушения принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов и не влечет нарушения прав залогового кредитора, поскольку ипотека сохраняется на все вновь образованные земельные участки.

В отзыве на кассационную жалобу Фирма просит оставить обжалуемые судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным. 

В судебном заседании представитель Фирмы возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 12.12.2011 зарегистрировано право собственности Компании на земельный участок площадью 44 120 кв.м с кадастровым номером 39:15:121031:28, находящийся по адресу: Калининград, Солдатская ул., д. 7, который обременен залогом в пользу Фирмы на основании договора об ипотеке от 22.05.2012 

<

***>/И01, заключенного в обеспечение исполнения кредитного договора 

<

***> от 22.05.2012.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 02.10.2013 по делу № А21-269/2013 Компания признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее открыто конкурсное производство.

На основании решения собрания кредиторов Компании о продаже имущества, включенного в конкурсную массу должника, поведены торги по продаже расположенных на указанном земельном участке нежилых зданий лит. Н, Э, П, Р с кадастровыми номерами 39:15:121031:50;  39:15:121031:45;  39:15:121031:66;  39:15:121031:61, по результатам которых между Компанией и предпринимателем ФИО4 (впоследствии изменившей имя на Александра) 21.05.2014 заключены договоры купли-продажи № 1-НК/НИ, № 2-НК/НИ; покупателем произведена оплата по договорам.

Одновременно с этим Компания и ФИО3 21.05.2014 заключили договор безвозмездного пользования частью земельного участка, необходимый для использования приобретенных по договору купли-продажи зданий.

ФИО3 11.09.2015 обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на упомянутые объекты недвижимости.

Уведомлениями от 16.11.2015 № 39/001/018/2015-3481, -3487, -3490, -3495 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации перехода права собственности на указанные здания в связи с непредставлением заявителем документов об отчуждении земельного участка одновременно с продажей расположенных на нем объектов недвижимости.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 23.03.2016 по делу № А21-10452/2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2016, указанные решения Управления признаны незаконными, на Управление возложена обязанность осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на здания к ФИО3 

Названное решение суда исполнено Управлением.

ФИО3 и Общество заключили 05.05.2016 договоры купли-продажи зданий площадью 371,8 кв.м и 41 кв.м с кадастровыми номерами 39:15:121031:66 и 39:15:121031:61, на основании которых 20.05.2016 зарегистрирован переход права собственности на эти здания к Обществу 

После этого постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.10.2016 по делу № А21-10452/2015 решение от 23.03.2016 и постановление от 30.06.2016 по указанному делу отменены, в удовлетворении заявления ФИО3 отказано.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 03.12.2021 по делу № А21-269/2013 Фирме отказано в удовлетворении требований о  признании ничтожными договоров купли-продажи от 21.05.2014, от 06.05.2016 и применении последствий недействительности указанных сделок в виде возврате в конкурсную массу Компании зданий лит. Н, Э, П, Р, расположенных по адресу : 

<

...>, по причине пропуска срока исковой давности.

По заказу Общества в целях формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации находящихся в собственности Общества зданий,  по результатам проведенных кадастровых работ подготовлен межевой план для раздела земельного участка с кадастровым номером 39:15:121031:28, предусматривающий образование следующих земельных участков:

- 39:15:121031:28:ЗУ1 площадью 968 кв.м под зданием гаража с кадастровым номером 39:15:121031:66, принадлежащим Обществу;

- 39:15:121031:28:ЗУ2 площадью 260 кв.м под зданием лаборатории КИП с кадастровым номером 39:15:121031:45, принадлежащим ФИО3;

- 39:15:121031:28:ЗУЗ площадью 1052 кв.м под зданием весовой с кадастровым номером 39:15:121031:50, принадлежащим ФИО3;

- 39:15:121031:28:ЗУ4 площадью 2163 кв.м под зданием теплицы с кадастровым номером 39:15:121031:61, принадлежащим Обществу;

- 39:15:121031:28:ЗУ5 площадью 39 677 кв.м под остальными зданиями.

Общество, Компания и ФИО3 25.11.2022 подписали Согласие на образование вышеуказанных пяти участков в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 39:15:121031:28.

Направленное в адрес Фирмы (залогодержателя) 09.01.2023 письмо о согласовании межевого плана по разделу земельного участка оставлено без ответа.

В связи с отсутствием согласия залогодержателя на раздел земельного участка с кадастровым номером 39:15:121031:28 Общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции, придя к выводу, что требование истца направлено на обеспечение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, а также на защиту своего права собственности на здания, расположенные на участке, удовлетворил иск.

Апелляционный суд, сославшись на порочность оснований возникновения у Общества права собственности на здания, расположенные на земельном участке Компании, и недоказанность наличия у Общества охраняемого законом интереса в разделе этого земельного участка, отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении иска. 

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что решение от 18.12.2023 и постановление от 07.06.2024 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В соответствии с пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Залог сохраняется в отношении образуемых, измененных земельных участков в прежних границах, если иное не предусмотрено федеральным законом (пункт 6 статьи 11.8 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Пунктом 3 статьи 5 ЗК РФ определены понятия данных лиц, являющихся по смыслу этой статьи участниками земельных отношений.

К правообладателям земельных участков Земельный кодекс Российской Федерации относит собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов (пункт 3 статьи 5 ЗК РФ).

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент приобретения ФИО3 зданий, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащим одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделана в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения, в случае, если они принадлежат одному лицу.

Аналогичные правила установлены и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Так, в соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности и на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

В силу пункта 3 указанной нормы продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В рассматриваемом случае, как установлено судебными актами по делу № А21-10452/2015, одновременно с заключением 21.05.2014 договора купли-продажи зданий Компания и ФИО3 заключили договор безвозмездного пользования частью земельного участка, необходимой для использования зданий.

При этом определением Арбитражного суда Калининградской области от 03.12.2021 по делу № А21-269/2013 отказано в удовлетворении требований Фирмы о признании ничтожными договоров купли-продажи от 21.05.2014, от 06.05.2016 и применении последствий недействительности указанных сделок в виде возврата в конкурсную массу Компании зданий лит. Н, Э, П, Р, в связи с пропуском срока исковой давности.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.06.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Право собственности Общества на расположенные на земельном участке Компании здания в судебном порядке не оспорено.

При таком положении вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии у Общества охраняемого законом интереса в разделе земельного участка ввиду порочности оснований возникновения права собственности Общества на здания нельзя признать правомерным.

Вместе с тем суд первой инстанции удовлетворил иск Общества о разделе земельного участка с кадастровым номером 39:15:121031:28 в отсутствие в материалах дела сведений о правообладателях всех объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, при этом изменил границу смежного земельного участка с кадастровым номером 39:15:121031:8 без привлечения его собственника.

Кроме того, суд первой инстанции не обосновал необходимость образования под зданиями Общества земельных участков площадью, многократно превышающей площадь этих зданий. 

Изложенное свидетельствует о том, что при рассмотрении настоящего дела суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, не обеспечили полноту исследования всех обстоятельств и доказательств по делу, в связи с чем выводы судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными, обоснованными, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направления дела в Арбитражный суд Калининградской области на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, в том числе, в отношении переданного ФИО3 по договору безвозмездного пользования от 21.05.2014 права на земельный участок,  установить на основании выписок из ЕГРН правообладателей всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121031:28, а также собственника смежного земельного участка с кадастровым номером 39:15:121031:8, привлечь их к участию в рассмотрении дела, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и распределить между участвующими в деле лицами судебные расходы по делу, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.12.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2024 по делу № А21-3413/2023 отменить.

Дело направить в Арбитражный суд Калининградской области на новое рассмотрение.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

Г.М. Рудницкий

ФИО1