АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-30861/2016

г. Владивосток

06 июля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 июля 2017 года. 

Полный текст решения изготовлен 06 июля 2017 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Кирильченко М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Эверест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к краевому государственному бюджетному учреждению здравоохранения «Спасская городская больница» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края

об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 6 284 992,70 руб.,

при участии в заседании:

от истца - представитель ФИО2 по доверенности от 11.01.2017 до 31.12.2017 со специальными полномочиями, паспорт,

от ответчика - представитель ФИО3 по доверенности от 09.01.2017 до 31.12.2017, паспорт,

от третьего лица – представитель ФИО4 по доверенности от 27.12.2016 до 31.12.2017, удостоверение;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Эверест» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края  с иском к краевому государственному бюджетному учреждению здравоохранения «Спасская городская больница» (далее – ответчик, КГБУЗ «Спасская ГБ») об обязании произвести зачет стоимости произведенных ООО «Эверест» неотделимых улучшений в размере 6 284 992,70 руб. в счет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Приморского края от 01.06.2015 №1 (с учетом уточнений от 03.07.2017).

Определением суда от 11.04.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - департамент).

Истец поддержал уточненные требования указал, что по условиям договора аренды от 01.06.2015 № 1 в их системной взаимосвязи с положениями ст. 623 и ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), регламентирующий порядок проведения зачета требований, арендодатель может возместить арендатору стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений, выразившихся в проведении капитального ремонта, реконструкции, переустройства или перепланировки арендуемого имущества путем их зачета в стоимость арендной платы при условии предоставления документов, доказывающих фактический размер произведенных арендатором расходов. Указал на то, что им как арендатором по договору аренды от 01.06.2015 № 1 произведен комплекс работ по капитальному ремонту и перепланировке арендуемого помещения для использования помещения под центр амбулаторного гемодиализа. Вся проектная, сметная и рабочая документация направлялась в адрес арендодателя. По мнению, истца, ответчик не возражал против начала проведения ООО «Эверест» ремонтно-строительных работ. 

Ответчик полагает, что предъявленные требования не подлежат удовлетворению, поскольку объем планируемых работ и цена работ (сметы) на проведение капитального ремонта, реконструкции, переустройства или перепланировки арендуемого имущества собственником имущества не согласовывались. Указал, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края  от 05.10.2016 по делу №А51-13249/2016 установлено, что КГБУЗ «Спасская ГБ» подтверждает представление ООО «Эверест» сводного сметного расчета в текущей цене, сводного сметного расчета в базовой цене и не возражает против начала проведения арендатором ремонтно-строительных работ. Обстоятельство того, что объем планируемых работ и цена этих работ согласованы собственником имущества, судом в рамках указанного дела не установлено. Кроме того, полагает, что письмо от 21.09.2015, на которое ссылается Арбитражный суд Приморского края в деле №А51-13249/2016, не более чем, сопроводительное, адресованное собственнику при направлении для согласования объема планируемых работ и цены этих работ. Ответ на данное письмо от собственника не поступал. По мнению, ответчика, условие предварительного согласования объема планируемых работ и цены работ (сметы) сторонами договора аренды недвижимого имущества № 1 от 01.06.2015 не выполнено, следовательно, оснований для зачета произведенных истцом затрат не имеется. 

Третье лицо требование не признало, указало, что департамент не согласовывал проведение реконструкции спорных помещений. После направления департаментом в адрес КГБУЗ «Спасская ГБ» письма от 10.11.2015 № 20/38958, переписка по вопросу согласования ремонтных работ помещений площадью 488,8 кв.м. в здании по адресу: 

<

...>, не велась ввиду отсутствии обращений от КГБУЗ «Спасская ГБ» и ООО «Эверест». При этом, Департамент пояснил, что проектная документация, направленная ответчиком для согласования, была возвращена без согласования представителю истца.

Как установлено судом из материалов дела и пояснений, участвующих в нем лиц, 01.06.2015 между КГБУЗ «Спасская городская больница» и ООО «Эверест» заключен договор аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Приморского края № 1 (далее – договор аренды). Предметом договора аренды является передаваемое без проведения торгов, во временное пользование имущество: нежилые помещения общей площадью 488,8 кв.м.: часть помещения №2 площадью 103 кв.м., №№ 3, 5-37 на поэтажном плане, согласно плану (выкопировки), расположенные на втором этаже в здании главного корпуса (Лит.А5) КГБУЗ «Спасская ГБ» по адресу: 

<

...> (п. 1.1 договора). Сроком действия до 31.05.2020 (п. 1.3 договора).

Пунктом 1.2. договора аренды установлено, что при проведении арендатором капитального ремонта, реконструкции, переустройства или перепланировки арендуемого имущества за свой счет затраты, понесенные им, могут быть зачтены в счет арендной платы, при условии предварительного согласования объема планируемых работ и цены работ (сметы) с арендодателем, а в случаях, определенных действующим законодательством – с арендодателем и собственником. 

Решение арендодателя о зачете в счет арендной платы затрат, понесенных арендатором, принимаются после фактического выполнения работ по проведению капитального ремонта, реконструкции, переустройства или перепланировки арендуемого имущества и предоставления арендодателю  документов, подтверждающих проведение соответствующих работ и размер фактически понесенных расходов арендатора. При выполнении данных условий (полностью или частично) зачет затрат в счет арендной платы арендатору не производится. 

Согласно п. 4.1.2 договора аренды стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества компенсируется путем зачета арендной платы в счет таких улучшений до полного их возмещения. Размер ежемесячного зачета составляет 50 % от арендной платы, без учета НДС, установленной в п. 3.1. договора аренды. 

Для приведения арендуемого помещения в состояние, пригодное для использования в целях, предусмотренных договором аренды истец заключил с ООО «СтройПромСервис» договор подряда от 05.08.2015 №024/15 на выполнение комплекса работ по перепланировки помещений КГБУЗ «Спасская ГБ», «Создание центра амбулаторного гемодиализа, расположенного по адресу: Приморский край, Спасский район, 

<

...>».

Полагая, что письмами от 21.09.2015 КГБУЗ «Спасская ГБ» уведомило Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Эверест» об отсутствии возражении против начала проведения,  ООО «Эверест» приступило к выполнению ремонтно-строительных работ.

Во исполнение договора подряда ООО «Эверест» и ООО «СтройПромСервис» подготовлена проектная и сметная документация. 

Письмом от 25.12.2015 № 2476 ответчик уведомил главного инженера ПОО «Метако» о согласовании рабочей документации. Согласно объектному сметному расчету (объектная смета) № 02-01 стоимость произведенных неотделимых улучшений составила 6 552 000,20 руб. Заключением от 16.06.2016 № 0018-2-160616 подтверждена обоснованность сметной стоимости. 

24.06.2016 и 22.09.2016 ООО «Эверест» письмами исх. № ЭВ16/35,  № ЭВ16/65 обращалось в адрес КГБУЗ «Спасская ГБ» с просьбой произвести зачет расходов в сумме 6 522 200 руб. на проведение ремонта в арендуемых помещениях в счет арендной платы. 

Письмом от 26.09.2017 № 1662 ответчик отказал в проведении зачета от 25.07.2016 № 1306 по причине непредставления документов, подтверждающих фактическое выполнение работ по проведению капитального ремонта, реконструкции, переустройства или перепланировки арендуемого имущества и размер фактически понесенных расходов.

26.09.2016 ООО «Эверест» письмом № ЭВ16/66 обратилось в адрес КГБУЗ «Спасская ГБ» с просьбой произвести зачет расходов в сумме 6 522 200 руб. на проведение ремонта в арендуемых помещениях в счет арендной платы с приложением всех документов, подтверждающих фактическое окончание ремонтных работ и понесенные ООО «Эверест» расходы на его проведение. Дополнительно, 21.10.2016 была направлена сметная документация. 

Письмом от 31.10.2016 № 1846 КГБУЗ «Спасская ГБ» отказала в зачете стоимости произведенного ООО «Эверест» капитального ремонта в счет арендных платежей. 

ООО «Эверест» полагая, что указанный отказ не соответствует закону, противоречит условиям договора аренды и нарушает его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд Приморского края с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, проанализировав законность оспариваемого решения, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В рассматриваемом случае между сторонами был заключен договор аренды имущества.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вносить плату за арендованное имущество в сроки и в порядке, которые согласованы сторонами в договоре.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.

Факт передачи имущества ответчику подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

При этом, как установлено судом и не опровергнуто сторонами, претензий к состоянию имущества на момент передачи, в том числе, невозможности его использования по назначению, арендатором заявлено не было

В силу п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (ст. 623 ГК РФ).

Из анализа вышеуказанных положений п. 2 ст. 623 ГК РФ следует, что данная норма носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества с согласия арендодателя.

В рассматриваемом случае стороны по договору аренды от 01.06.2015 № 1 предусмотрели, что при проведении арендатором капитального ремонта, реконструкции, переустройства или перепланировки арендуемого имущества за свой счет затраты, понесенные им, могу быть зачтены в счет арендной платы, при условии предварительного письменного согласования объема планируемых работ и цены работ (сметы) с арендодателем, а в случаях, определенных действующим законодательством – с арендодателем и собственником. 

Решение арендодателя о зачете в счет арендной платы затрат, понесенных арендатором, принимаются после фактического выполнения работ по проведению капитального ремонта, реконструкции, переустройства или перепланировки арендуемого имущества и предоставления арендодателю  документов, подтверждающих проведение соответствующих работ и размер фактически понесенных расходов арендатора. При выполнении данных условий (полностью или частично) зачет затрат в счет арендной платы арендатору не производится (п.1.2). 

Вместе с тем, п. 2.2.7 договора аренды арендатор обязан не производить перепланировок и переоборудования арендуемого имущества без письменного разрешения арендодателя и собственника. В случае обнаружения арендодателем или собственником самовольных построек, нарушения целостности имущества, искажающих первоначальный вид, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а имущество приведено в прежний вид за его счет в сроки, определенные односторонним предписанием арендодателя или собственника. 

Пунктом 4.1.1 установлено, что неотделимыми улучшениями являются улучшения, неотделимые без вреда для имущества, в частности, результаты строительных работ и организационно-технических  мероприятий, связанных с изменением основным технико-экономических показателей Здания или имущества или его назначения, например, работы по модернизации, реконструкции и перепланировке имущества, а также работы по установке вентиляции, системы пожаротушения и пожарной сигнализации. Все неотделимые улучшения производятся арендатором с письменного согласия арендодателя. 

Как следует из материалов дела, ООО «Эверест», являясь арендатором по договору аренды, произвел комплекс строительно-монтажных работ по перепланировке помещений КГБУЗ «Спасская ГБ» по адресу: 

<

...>, что подтверждается рабочей, сметной документацией «Перепланировка помещений КГБУЗ «Спасская городская больница» для создания центра амбулаторного гемодиализа, расположенного по адресу: 

<

...>». 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом были произведены работы по проведению капитального ремонта, реконструкции, переустройства и перепланировки арендуемых помещений.

Вместе с тем, доказательств получения согласия арендодателя и собственника имущества на данные работы, истец  в материалы дела не представил.

При этом, судом из материалов дела установлено, что стороны принимали меры к получению надлежащего  согласования объема, видов и стоимости работ. Вместе с тем, окончательного согласия, в том числе, от собственника имущества получено не было.

Суд критически относится и не принимает ссылку истца на письмо от 21.09.2015, адресованное  КГБУЗ «Спасская ГБ» Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, как обосновывающее отсутствие возражений у арендодателя и собственника относительно начала проведения обществом ремонтно-строительных работ, поскольку в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие направления данного письма ответчиком и его получения Департаментом. Истец не смог обосновать, как им было получено данное письмо

Суд также отклоняет ссылку истца на письмо от 21.09.2015, адресованное КГБУЗ «Спасская ГБ» обществу, как обосновывающее отсутствие возражений у арендодателя относительно начала проведения обществом ремонтно-строительных работ, поскольку в материалы дела не представлены оригинал данного документа. При этом ответчиком представлены документы, опровергающие издание данного письма и его направления истцу.

Более того, суд считает необходимым отметить, что департамент в своем отзыве ссылается на то, что после направления департаментом в адрес КГБУЗ «Спасская ГБ» письма от 10.11.2015 № 20/38958, переписка по вопросу согласования ремонтных работ помещений площадью 488,8 кв.м. в здании по адресу: 

<

...>, не велась ввиду отсутствия обращений от КГБУЗ «Спасская ГБ» и ООО «Эверест».

Пунктом 3 ст. 298 ГК РФ предусмотрено, что бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Поскольку реконструкция, переустройство или перепланировка нежилых помещений Приморского края включает в себя изменение их конфигурации, требующее внесения изменений в техническую документацию, указанные мероприятия относятся к вопросам распоряжения недвижимым имуществом, и подлежит согласованию с собственником имущества – департаментом. 

Согласно, представленной департаментом, переписки КГБУЗ «Спасская ГБ» письмом от 09.09.2015 № 1683 обратилось в департамент с просьбой разъяснить правильность применения п. 1.2. договора аренды краевого имущества, а также правомерность обращения ООО «Эверест» с просьбой о предоставлении вычета до окончания проведения работ и подтверждения понесенных затрат.

21.09.2015 КГБУЗ «Спасская ГБ» письмом № 1729 направило в адрес департамента для согласования объемов планируемых работ и их цен пояснительную записку, сводные расчеты в текущей и базовой ценах, объектную смету № 02-01, локальные сметы  № 02-01-01 «Общестроительные работы», № 02-01-02 «Отопление», № 02-01-03 «Вентиляция», № 02-01-04 «Холодная,  горячее водоснабжение и канализация», № 02-01-05 «Электрооборудование и электроосвещение», № 02-01-06 «Пожарная сигнализация», № 02-01-01 «Охранная сигнализация». 

Департамент письмом, оформленным в электронном виде 10.11.2015 № 20/38958 указал, что проведение капитального ремонта помещений краевого государственного бюджетного учреждения, определение необходимых затрат по нему является самостоятельной финансово-хозяйственной деятельностью такого учреждения. Кроме того, департамент сослался на п.п. 1.2, 4.1.1 договора аренды, указав, что до момента принятия решения арендодателя о зачете в счет арендной платы затрат, понесенных арендатором, арендатор обязан вносить плату по договору в соответствии с его условиями. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что работы по капитальному ремонту, реконструкции, переустройства или перепланировки спорных помещений были осуществлены без согласия арендодателя и собственника  помещения.

Доводы истца о том, что им были ремонтные работы (неотделимые улучшения), а не перепланировка помещений, судом отклоняются как противоречащие материалам дела, в том числе, представленной истцом рабочей и проектной документации. 

При этом суд обращает внимание, что для проведения работ, в результате которых могут быть произведены неотделимые улучшения имущества, в силу условий договора, также могли быть выполнены арендатором только с письменного согласия арендодателя. Доказательств получения такого согласия до фактического выполнения работ суду не представлено.

Доводы истца о том, что факт получения согласия был установлен в рамках дела №А51-13249/2016, суд отклоняет как ошибочный.

При таких обстоятельства, оценив представленные сторонами документы, выслушав пояснения сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В связи с отказом в удовлетворении требований истца судебные расходы по государственной пошлине на основании ст.110 АПК РФ возлагаются на истца.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    М.С. Кирильченко