ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-678/2024

25 сентября 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  12 сентября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  25 сентября 2024 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Халявина Е.С.,

судей  Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О., 

рассмотрел в открытом судебном заседании посредством веб-конференции апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8754/2024) индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение от 01.07.2024 Арбитражного суда Тюменской области по делу №  А70-678/2024 (судья Власова В.Ф.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Зачётка» о взыскании задолженности; по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Зачётка» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании договора прекратившим свое действие.

В судебном заседании приняли участие:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 –ФИО1 лично, представитель ФИО2 по доверенности № 1 от 01.10.2023; 

от общества с ограниченной ответственностью «Зачётка» – представители ФИО3 по доверенности от 30.05.2024, ФИО4 по доверенности от 14.03.2024.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Зачётка» (далее – общество) о взыскании задолженности по договору от 01.08.2023 в размере 652 050 руб., неустойки в размере 714 460 руб.

Общество обратилось со встречным исковым заявлением к предпринимателю о признании договора аренды помещения от 14.04.2023 (далее – договор от 14.04.2023), заключенного между предпринимателем и обществом, прекратившим действиес 12.10.2023.

Решением от 01.07.2024 Арбитражного суда Тюменской области первоначальные требования оставлены без удовлетворения, встречные – удовлетворены частично, договор от 14.04.2023 признан прекратившим действие с 01.08.2023.

Предприниматель, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований первоначального иска.

В обоснование указано следующее: в материалах дела отсутствуют доказательства возврата помещения от арендатора (общества) арендодателю (предпринимателю); факт уклонения истца по первоначальному иску от принятия помещения не доказан; судом не учтен пункт 7.2 договора от 01.08.2024, согласно которому регистрационный сбор остается в собственности арендодателя в качестве штрафной неустойки и возврату арендатору не подлежит; не дано оценки универсальному передаточному документу от 31.10.2023 № 126, в котором общество приняло услуги по аренде офиса в сумме 93 150 руб.

В письменном отзыве общество просит оставить судебный акт без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В последующем от предпринимателя поступили дополнительные пояснения к жалобе, которые приобщены к материалам дела.

В заседании суда явившиеся представители высказались согласно своим правовым позициям.

Рассмотрев материалы дела, доводы жалобы и дополнений к ней, отзыв, заслушав пояснения сторон, суд пришел к следующим выводам.

Между обществом (арендатор) и предпринимателем (арендодатель) подписан договор от 14.04.2023, по условиям которого за определенную настоящим договором плату арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение (далее по тексту – помещение) в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 90,0 кв.м Площадь помещения определяется с учетом площади стен помещения. Стоимость арендной платы в данном помещении составляет 900 рублей за кв.м в месяц. Перечень, характеристики и техническое состояние помещения приведены в акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №1, 2, и 3). Нумерация помещений устанавливается арендодателем самостоятельно. Помещения предоставляются арендатору в соответствии со следующим целевым назначением: использование в качестве помещения для размещения предприятия общественного питания. 

Пунктом 2.2 договора от 14.04.2023 предусмотрено, что арендуемое помещение считается переданным в аренду с момента подписания акта приема-передачи.

Пунктом 4.4.4 договора от 14.04.2023 предусмотрено, что арендатор обязан получить счет на оплату по договору у арендодателя до 5 числа текущего месяца. Оплата по договору производится по выставленному арендодателем счету с 1 (первого) по 5 (пятое) число месяца, за следующий (расчётный) календарный месяц. В случае, если счет по любым причинам не выставлен арендодателем, арендатор производит оплату в указанные сроки, в размере 100% от суммы составляющей арендную плату, уплаченную в предыдущем месяце. 

Договор, согласно пункту 6.1, заключается с 14.04.2023 на неопределенный срок. На период до 31.05.2023 предоставляются арендные каникулы. 

По условиям раздела 7 договора от 14.04.2023 стороны согласовали, что договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон. Сторона, заявляющая о намерении изменить или расторгнуть настоящий договор, своевременно, не менее чем за 30 дней, уведомляет об этом другую сторону. Арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке в следующих случаях: арендатор умышленно или по неосторожности допустил ухудшение состояния здания, в том числе арендуемого помещения и (или) мест общего пользования; арендатор использует арендуемое помещение не по целевому назначению, указанному в пункте 1.3. настоящего договора; арендатор допустил просрочку платежей по настоящему договору на срок более 10-ти календарных дней или несвоевременно внес плату по настоящему договору два раза подряд; в случае, если в отношении арендатора начата процедура банкротства; в случае неоднократного (более 2-х раз) нарушения условий настоящего договора арендатором. Договор считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления об отказе арендодателя от исполнения договора по основаниям, предусмотренным пунктом 7.2 настоящего договора, поскольку настоящий договор заключен на неопределенный срок (пункт 6.1), каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 30 дней. 

14.04.2023 подписан акт приема передачи помещения в аренду. 

Кроме того, между обществом (арендатор) и предпринимателем (арендодатель) подписан договор аренды от 01.08.2023 (далее – договор от 01.08.2023) по условиям которого за определенную настоящим договором плату арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение (далее по тексту - помещение) в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, в цокольном этаже: для размещения предприятия общественного питания 83,8 кв.м. и для организации служебного входа 5,7 кв.м. Общая площадь помещения определяется с учетом площади стен помещения и составляет 103,5 кв.м. Стоимость арендной платы в данном помещении составляет 900 рублей за кв.м. в месяц. Перечень, характеристики и техническое состояние помещения приведены в акте приемапередачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1, 2 и 3). Помещения предоставляются арендатору в соответствии со следующим целевым назначением: использование в качестве помещения для размещения предприятия общественного питания. 

Пунктом 2.2 договора от 01.08.2023 предусмотрено, что арендуемое помещение считается переданным в аренду с момента подписания акта приема-передачи. 

Пунктом 4.4.4 договора от 01.08.2023 предусмотрено, что арендатор обязан получить счет на оплату по договору у арендодателя до 5 числа текущего месяца. Оплата по договору производится по выставленному арендодателем счету с 1 (первого) по 5 (пятое) число месяца, за следующий (расчётный) календарный месяц. В случае, если счет по любым причинам не выставлен арендодателем, арендатор производит оплату в указанные сроки, в размере 100% от суммы составляющей арендную плату, уплаченную в предыдущем месяце. 

Срок действия договора согласно пункту 6.1 - 5 лет. 

По условиям раздела 7 договора от 01.08.2023 стороны согласовали, что договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон. Сторона, заявляющая о намерении изменить или расторгнуть настоящий договор, своевременно, не менее чем за 90 дней, уведомляет об этом другую сторону. Арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке в следующих случаях: арендатор умышленно или по неосторожности допустил ухудшение состояния здания, в том числе арендуемого помещения и (или) мест общего пользования; арендатор использует арендуемое помещение не по целевому назначению, указанному в пункте 1.3. настоящего договора; арендатор допустил просрочку платежей по настоящему договору на срок более 10-ти календарных дней или несвоевременно внес плату по настоящему договору два раза подряд; в случае, если в отношении арендатора начата процедура банкротства; в случае неоднократного (более 2-х раз) нарушения условий настоящего договора арендатором. Договор считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления об отказе арендодателя от исполнения договора по основаниям, предусмотренным пунктом 7.2 настоящего договора. 

01.08.2023 подписан акт приема передачи помещения в аренду.

Согласно позиции предпринимателя, у общества имеется задолженность в рамках договора от 01.08.2023 по арендной плате за период с октября 2023 года по апрель 2024 года в размере 652 050 руб. 

В свою очередь общество, ссылаясь на то, что между контрагентами наличествует только договор аренды от 14.04.2023 ввиду того, что договор аренды от 01.08.2023 является незаключенным, обратилось со встречным иском о признании договора аренды помещения от 14.04.2023 прекратившим действие с 12.10.2023.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), учитывая пункт 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), принимая во внимание условия договоров, установил правовые основания для частичного удовлетворения встречных требований, при этом отказав в первоначальных.

Сторонами в суде апелляционной инстанции не оспариваются выводы суда первой инстанции о том, что договоры аренды от 14.04.2023 и от 01.08.2023 заключены сторонами в отношении одного и того же объекта, целевое назначение которого не изменилось, арендная плата за квадратный метр помещения осталась прежней, увеличилась лишь площадь арендованного имущества, следовательно, объект аренды не выбывал из владения общества, в связи с чем договор аренды от 14.04.2023 прекратил свое действие с 01.08.2023 в связи с перезаключением нового договора между арендодателем и арендатором на увеличенную площадь арендуемых помещений в связи с заключением нового договора аренды от 01.08.2023.

Следовательно при рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 5 статьи 268 АПК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», согласно которым, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Возражений против проверки судебного акта в части не поступило.

Поэтому в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений обжалуемое решение проверено лишь в пределах доводов апелляционной жалобы (в части отказа в удовлетворении первоначальных требований).

Правоотношения сторон подлежат регулирования нормами главы 34 ГК РФ (аренда).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Из взаимосвязанных положений норм статей 606, 611, 614, 616, 622 ГК РФ следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом; обязанность арендатора по оплате арендной платы и содержанию имущества возникает у арендатора с момента передачи ему арендуемой вещи до момента ее возврата.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Предприниматель основывает свои исковые требования на договоре от 01.08.2023, указывая, что задолженность по внесению арендных платежей ответчиком по первоначальному иску не исполнена, договор от 01.08.2023 не расторгнут.

По смыслу положений статей 611, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю.

Невозвращение имущества за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование имуществом в размере, определенном этим договором, за период с момента прекращения договора до возврата арендодателю имущества (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», далее – Информационное письмо № 66).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, срок действия договора от 01.08.2023 составляет 5 лет (пункт 6.1 договора), при этом общество указывает, что прекратило пользование помещением, возвратив арендодателю ключи.

Как следует из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908 отсутствие предусмотренного договором акта о возврате объекта аренды не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, и, следовательно, у него не прекратилась обязанность по внесению арендной платы. При несоставлении письменного документа о возврате арендованного имущества не лишаются силы иные доказательства прекращения использования объекта аренды.

Обществом в подтверждении своей позиции в суде первой инстанции представлен акт приема передачи ключей от 12.10.2023, согласно которому 12.10.2023 ФИО5 и ФИО6 передали 2 комплекта ключей от нежилого помещения по адресу: 

<

...>. Указанный документ подписан со стороны директора общества - ФИО6, а также предпринимателем. Данный факт в суде первой инстанции сторонами не оспорен.

При этом доказательств, свидетельствующих об эксплуатации предмета аренды ответчиком по первоначальному иску после передачи ключей арендодателю, истцом не представлено (статья 65 АПК РФ).

Акт приема-передачи, как ошибочно указывает податель жалобы, не является единственным доказательством возврата предмета аренды.

Тот факт, что стороны своевременно не составили соответствующий документ, не является основанием для возложения на ответчика по первоначальному иску обязанности по оплате арендной платы за период после фактического возврата помещения.

Договор от 01.08.2023 прекратил своей действие 12.10.2023 (с даты передачи ключей арендодателю), соответственно задолженность, как обоснованно отметил суд первой инстанции, не может быть взыскана за период с 12.10.2023.

Податель жалобы указывает, на отсутствие доказательств, свидетельствующих об уклонении от принятия помещения (которое имеет неустраненные арендатором недостатки, отраженные в акте осмотра помещения от 12.10.2023), в связи с чем оснований для освобождения от взыскания суммы арендных платежей не имеется. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 37 Информационного письма № 66, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Подобное уклонение представляет собой частный случай просрочки кредитора. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ). 

Таким образом, правовая природа просрочки кредитора, как фактического обстоятельства, исключающего квалификацию поведения должника в качестве нарушения, состоит в объективной невозможности осуществления обязанным лицом возложенного на него исполнения. Иными словами, в качестве просрочки кредитора может быть расценено не любое несовершение им предусмотренных законом или договором действий, а лишь такое поведение, прямым следствием которого явился вынужденный (невиновный) дефолт должника. 

При этом в силу взаимосвязанных положений гражданского законодательства (статей 1, 9, 401, 405, 406 ГК РФ) и статьи 65 АПК РФ обязанность по доказыванию допущенной кредитором просрочки возложена на лицо, допустившее неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

По смыслу приведенных разъяснений, просрочка кредитора в принятии имущества из аренды является основанием для освобождения арендатора от арендной платы на период просрочки кредитора. В таких случаях арендатору не может быть вменено неправомерное поведение, а недобросовестное поведение арендодателя, в том числе согласованное с действиями аффилированных с ним лиц, не может служить основанием для извлечения им преимуществ (статья 1 ГК РФ). 

Учитывая изложенное, доказанная арендатором просрочка кредитора (арендодателя) в принятии имущества из аренды является основанием для его освобождения от арендной платы на весь период такой просрочки, что исключает применение к нему положений абзаца второго статьи 622 ГК РФ.

Однако нарушение арендатором обязанности возвратить имущество именно в том состоянии, которое предусмотрено соглашением сторон, дает арендодателю право на применение соответствующего этому нарушению способа защиты права, в рамках которого возможно установление наличия либо отсутствия факта ненадлежащего исполнения, а именно путем заявления требования о взыскании убытков, но не предоставляет возможность уклонения от приемки объектов из аренды. 

Данный вывод соответствует правоприменительной практике по рассмотрению подобной категории споров (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2021 № 304-ЭС21-11831, от 29.06.2023 № 301-ЭС23-12872).

Таким образом, уклонение арендодателя от получения помещения из аренды по мотиву ненадлежащего состояния не является основанием для непринятия помещения обратно, соответственно довод истца отклоняется как несостоятельный.

Как указывалось ранее, требование истца о взыскании задолженности не подлежит взысканию после 12.10.2023. Судом первой инстанции произведен расчет, из которого следует, что сумма обязательств по оплате арендной платы за период с 01.10.2023 по 12.10.2023 составляет 36 058 руб. 08 коп.

Также истец просил взыскать неустойку в размере 714 460 руб. за период с 06.10.2023 по 24.04.2024 исходя из пункта 5.1 договора от 01.08.2023.

Вместе с тем Арбитражный суд первой инстанции, учитывая компенсационный характер неустойки, принимая во внимание заявленное обществом ходатайство, сохраняя при этом баланс интересов сторон, счел возможным снизить размер неустойки с 1 % до 0,1% (статья 333 ГК РФ), который составляет 7 283 руб. 73 коп. за период с 06.10.2023 по 24.04.2024.

Таким образом, сумма задолженности составляет 36 058 руб. 08 коп., неустойки – 7 283 руб. 73 коп.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора от 01.08.2023 регистрационный сбор составляет 100 000 рублей и является способом обеспечения исполнения обязательств арендатором, предусмотренным настоящим договором, согласованным сторонами в порядке пункта 1 статьи 329 ГК РФ регистрационный сбор может быть зачтен арендодателем в счёт соответствующего платежа в случаях: неоплаты (несвоевременной оплаты) арендатором арендной платы, в счет арендной платы за последний месяц срока аренды, оплаты текущего ремонта, возмещения вреда, причинённого арендатором имуществу арендодателя, оплаты неустойки и в иных случаях, предусмотренных настоящим договором. В случае наличия оснований для вычета из регистрационного сбора арендодатель вправе произвести вычет в размере сумм, причитающихся ему по денежным обязательствам арендатора.

Платежным поручением от 16.04.2023 № 7 общество произвело оплату в рамках договора аренды от 14.04.2023 в сумме 181 000 руб. (100 000 руб. регистрационный сбор + 81 000 руб. арендная плата).

Регистрационный сбор, как обоснованно отметил суд первой инстанции, является по своей природе обеспечительным платежом. Уплаченная ответчиком по первоначальному иску сумма в размере 100 000 руб. не возвращена обществу, соответственно указанная сумма подлежит зачету в счет оплаты долга и пени.

Учитывая изложенные обстоятельства, оснований для удовлетворения первоначальных требований не установлено.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 АПК РФ, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 01.07.2024 Арбитражного суда Тюменской области по делу №  А70-678/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

 

Е.С. Халявин

 

Судьи

 

Т.А. Воронов

 

Е.Б. Краецкая