ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А14-17867/2024

город Воронеж

09 апреля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2025  года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 апреля 2025 года.                                                                                         

        Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                     Миронцевой Н.Д.,

судей                                                                                Песниной Н.А.,

                                                                                          Аришонковой Е.А.,

    при ведении протокола секретарем  судебного заседания  Шипиловой Д.А.,

при участии:

от ООО «ВСЗ-СЕРВИС»: ФИО1- представитель по доверенности от 17.07.2023, сроком действия на 3 года, предъявлен паспорт, диплом; 

от ИП ФИО2: ФИО1- представитель по доверенности от 01.10.2024, сроком действия на 3 года, предъявлен паспорт, диплом; 

от МИЗО Воронежской области: представитель не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.12.2024 по делу А14-17867/2024, рассмотренному  по заявлению ООО «ВСЗ - СЕРВИС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным отказа Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0209018:1768, площадью 4 513 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> с «производственные помещения» на «дошкольное начальное и среднее общее образование», выраженного в письме от 1.07.2024 № 52-17-23012,  

УСТАНОВИЛ:

ООО «ВСЗ-СЕРВИС» (далее –  ООО «ВСЗ - СЕРВИС»), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратились в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконным отказа Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее –   МИЗО Воронежской области, Министерство) в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0209018:1768, площадью 4 513 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> с «производственные помещения» на «дошкольное начальное и среднее общее образование», выраженного в письме от 1.07.2024 № 52-17-23012.  

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 16.12.2024 отказ Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0209018:1768, площадью 4 513 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> с «производственные помещения» на «дошкольное начальное и среднее общее образование», выраженный в письме от 1.07.2024 № 52-17-23012 признан незаконным. Суд возложил на Министерство обязанность по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов ООО «ВСЗ - СЕРВИС», ИП ФИО2 путем принятия решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0209018:1768, площадью 4 513 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> с «производственные помещения» на «дошкольное начальное и среднее общее образование».

Не согласившись с принятым решением, МИЗО Воронежской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. 

В апелляционной жалобе указывает, что изменение вида разрешенного использования земельного участка предполагает указание в  договоре аренды вид разрешенного использования, соответствующий фактическому. Считает, что изменение правил землепользования и застройки, а также градостроительных регламентов не влечет обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды. 

От ООО «ВСЗ-СЕРВИС»  в материалы дела поступил отзыв  на апелляционную жалобу. 

В судебном заседании представитель ООО «ВСЗ-СЕРВИС», ИП ФИО2 возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

 Министерство явку своего представителя не обеспечило, о месте и времени судебного заседания, извещено надлежащим образом.

 Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

По адресу  

<

...>   находится нежилое здание.

Помещение   IV на    1-м   и 2-м этаже   площадью 423,4 кв.м., кадастровый номер 36:34:0209018:829 принадлежит на праве собственности  ИП ФИО2 

Помещение I, II, III, назначение нежилое, этаж № 1, площадью 406,4 кв.м., кадастровый номер 36:34:0209018:830 принадлежит на праве собственности   ООО «ВСЗ - Сервис»  и передано в аренду  ИП ФИО2 по договору № СВС-18/24 от 01.05.2024 для использования в соответствии с видом деятельности арендатора.

Здание расположено на  земельном участке с кадастровым номером 36:34:0209018:1768, площадью 4 513 кв.м.

 В сведениях о здании в  выписке из ЕГРН указан вид разрешенного использования «дошкольное, начальное и среднее общее образование».

Земельный участок находится у ИП ФИО2 и ООО «ВСЗ - Сервис»  на праве долгосрочной аренды по договору № 7955-22/гз от 27.07.2022 сроком до 22.11.2059.        

Для спорного земельного участка с кадастровым номером 36:34:0209018:1768 в договоре аренды  указано на  «произведенные помещения» (п. 1.1 договора аренды).   

Заявители обратились в МИЗО Воронежской области с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 36:34:0209018:1768 без проведения торгов как собственники здания, расположенного на данном земельном участке.

Министерство в письме от 06.05.2024 № 52-17/12648 отказало заявителям в выкупе земельного участка   заявителей, так как  земельный участок   используется   под спортивный детский сад «Звездочка», что не соответствует   виду разрешенного использования, указанному в договоре аренды  «производственные помещения».

Согласно документам территориального планирования земельный участок расположен в зоне ОДМ (смешанной общественно-деловой застройки), предполагающей такой вид  разрешенного использования  спорного земельного участка  как дошкольное, начальное и среднее общее образование.  

18.06.2024 ООО «ВСЗ-Сервис» и ИП ФИО2 в целях приведения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0209018:1768 в соответствие с фактическим землепользованием обратились к заинтересованному лицу с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «производственные помещения» на «дошкольное начальное и среднее общее образование», поскольку принадлежащее заявителям здание имеет вид разрешенного использования «дошкольное начальное и среднее общее образование» и именно это указано в выписке из ЕГРН.

31.07.2024 МИЗО Воронежской области письмом № 52-17-23012 отказало заявителям в изменении вида разрешенного использования земельного участка, посчитав, что   изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно только в случае, если описание данного вида максимально соответствует «исходному».

Полагая, что отказ Министерства является незаконным, нарушает права и законные интересы, ООО «ВСЗ-Сервис» и ИП ФИО2 обратились в суд с настоящими требованиями. 

Исследовав  материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо соблюдение двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу части 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

По смыслу статьи 7 ЗК РФ вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением. В этой связи целевое назначение земельного участка в совокупности с видом разрешенного использования земельного участка является фактором, определяющим правовой режим земельного участка и пределы осуществления прав на него.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п.3 ст. 85 ЗК РФ).

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. 

Как следует из ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ) в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав, в том числе в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и, если иное не предусмотрено федеральным законом, дополнительных сведений об объекте недвижимости, указанных в пункте 4 части 5 статьи 8 настоящего Федерального закона, а также сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации(ст. 13 Закона №218-ФЗ).

Согласно п.4 ч.5 ст. 8 Закона №218-ФЗ   к   дополнительным сведениям об объекте недвижимого имущества отнесены в том числе: вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения (за исключением вспомогательных видов разрешенного использования), помещения.

Дополнительные сведения об объекте недвижимости могут изменяться в порядке государственного кадастрового учета в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 8, Закона № 218-ФЗ).

Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из: 1) реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости); 2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость).

Орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными в пределах, установленных законом.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, ранее внесенные сведения сохраняются (ст. 7 Закона №218-ФЗ).

Согласно п. 3 ст. 13 Закона №218-ФЗ внесение в ЕГРН в установленных настоящим Федеральным законом случаях дополнительных сведений, внесение которых не влечет за собой переход, прекращение права, ограничение права или обременение объекта недвижимости, осуществляется в уведомительном порядке.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, другие лица в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства (за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом), российские и иностранные юридические лица, международные организации, Союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-исполнители, с одной стороны, и орган регистрации прав - с другой (ст.4 Закона №218-ФЗ).

В силу п.4.3 ч.2 ст. 15 Закона №218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению  правообладателя здания, сооружения или земельного участка - при государственном кадастровом учете в связи с выбором таким правообладателем вида разрешенного использования указанного объекта недвижимости, если такой правообладатель в соответствии с законом вправе выбрать данный вид разрешенного использования

Согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ), разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

До 1 января 2020 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется (часть 12 статьи 34 Закона №171-ФЗ).

Кроме того, согласно части 13 статьи 34 Закона №71-ФЗ, по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

Из системного анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности ("Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018). 

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования (ст. 85 ЗК РФ).

Решением Воронежской городской Думы от 20.04.2022 №466-V   утверждены Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж (далее – ПЗЗ), которое включает в себя, в том числе, карту градостроительного зонирования. Карта территориальных зон (Приложение №1 в ред. от 08.12.2022 №647-V). 

Как следует из ПЗЗ, спорный земельный участок находится в зоне смешанной общественно-деловой застройки (далее – ОДМ). 

В данной зоне согласно ЗКО основным к основным видам разрешенного использования относится, в том числе дошкольное, начальное и среднее общее образование.

ООО «ВСЗ-Сервис» и ИП ФИО2 обратилось в Министерство с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «производственные помещения» на «дошкольное начальное и среднее общее образование», поскольку принадлежащее заявителям здание имеет вид разрешенного использования «дошкольное начальное и среднее общее образование».

Суд апелляционной инстанции учитывает, что зона ОДМ предусматривает такой вид разрешенного использования как «дошкольное начальное и среднее общее образование» в качестве основного.

В связи с чем, изменение  вида разрешенного использования в  понимании, заложенном в это действие законом, то есть указание испрашиваемого  вида разрешенного использования в нормативных актах- документах территориального планирования, в генеральном плане (внесение изменений в нормативный акт в части указания вида разрешенного использования земельного участка) с обязательной  процедурой публичных слушаний (обсуждений) в рассматриваемом случае  не требуется.

Что касается «изменения» вида разрешенного использования в правоустанавливающих документах на земельный участок (в договоре аренды) апелляционный суд полагает следующее.

        Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Заявители являются собственниками объекта недвижимости, прочно связанного со спорным земельным участком, принадлежащим им на праве аренды.

Статьей 5 ЗК РФ  дано определение понятия правообладатели земельных участков - собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. 

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ). 

Таким образом, с учетом разъяснений, данных в  Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018),  в случае,  когда такое изменение не противоречит установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности,  при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки правообладатели, в том числе и арендаторы, могут  выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка правообладатели  земельных участков   без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.

При этом вид разрешенного использования должен соответствовать одному из видов разрешенного использования, установленных для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок.

Из совокупного анализа вышеназванных норм материального следует, что законом арендатору участка дано право выбора вида разрешенного использования земельного участка из числа предусмотренных градостроительным регламентом.

 Поскольку права на земельный участок заявителей – право долгосрочной аренды и целевое назначение земельного участка производны от права собственности на здание и его назначения,  специальной процедуры предоставления права на размещение детских образовательных учреждений нормами права не предусмотрено,  как собственники здания заявители в силу закона вправе свободно владеть и пользоваться им и земельным участком под ним при условии  соблюдения градостроительных регламентов, то в данном случае, заявителям  необходимо самостоятельно воспользоваться процедурой выбора вида разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, оспариваемый отказ, хотя по своему содержанию и не соответствует закону, но не нарушает прав заявителей, так как право на приведение в соответствие целевого назначения здания и сведений о виде разрешенного использования земельного участка под ним фактическому землепользованию должно быть реализовано ими самостоятельно, участие органов местного самоуправления или органов власти в уведомительной процедуре выбора вида разрешенного использования в качестве их обязанности нормами права не предусмотрено. 

ООО «ВСЗ-Сервис» и ИП ФИО2 как собственники объекта недвижимости являются надлежащими заявителями  в уведомительной процедуре выбора вида разрешенного использования земельного участка под ним  из числа предусмотренных документами территориального планирования.     

При этом, с учетом оснований возникновения у заявителей прав на земельный участок, апелляционный суд считает, что в данном случае указание в договоре аренды какого-либо   конкретного вида разрешенного использования не  ограничивает прав заявителей как собственников объекта недвижимости и землевладельцев в выборе любого иного,  из числа предусмотренных для соответствующей зоны (собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц  (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Использование здания для размещения детского образовательного учреждения порядка предоставления такого права не нарушает, нормам права не противоречит, интересов иных лиц не нарушает, обратного из материалов дела не следует.

Таким образом, поскольку право  пользования земельным участком в данном случае производно от права собственности зданием, которое может быть ограничено только нормативно, то не внесение изменений в договор аренды, заключенный с органом власти, в данном случае не может ограничить заявителей в реализации ими их законных прав в процедуре выбора вида разрешенного использования земельного участка, которая в данном случае не обусловлена действиями (бездействием) органа власти.  

Так как  права заявителей подлежат реализации путем обращения в соответствующий орган в процедуре выбора вида разрешенного использования земельного участка, а не в процедуре изменения вида разрешенного использования в нормативных актах или в договоре аренды,  и обязательное участие МИЗО в надлежащей процедуре не предусмотрено, оснований для удовлетворения заявленных требований апелляционный суд не усматривает.

В связи с чем, решение   Арбитражного суда Воронежской области от 16.12.2024 подлежит отмене.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления в суде первой инстанции в силу ст. 110 АПК РФ относятся на ООО «ВСЗ-Сервис» и ИП ФИО2

Учитывая, что в соответствии с п. п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, вопрос о распределении судебных расходов при рассмотрении апелляционной жалобы судом не разрешается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.12.2024 по делу №А14-17867/2024 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий судья                                       Н.Д. Миронцева

судьи                                                                             Н.А. Песнина

                                                                                           Е.А. Аришонкова