АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А48-8013/2016

г.Калуга

20 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления оглашена 14.02.2018. в полном объеме постановление изготовлено 20.02.2018. 

 

         Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

судей

ФИО1

ФИО2

ФИО3

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жуковой В.Ю.         

 

при участии в заседании представителей: 

от Администрации города Орла: ФИО4 по доверенности от 07.09.2017, 

от Орловского УФАС России: ФИО5 по доверенности от 22.01.2018, ФИО6 по доверенности от 22.01.2018,

от ООО "Уютный дом": ФИО7 по доверенности от 02.10.2017,

от ООО "Жил-Управление": ФИО8 по доверенности от 09.01.2018,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области, кассационную жалобу администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 26.05.2017 (судья Володин А.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 (судьи Донцов П.В., Миронцева Н.Д., Протасов А.И.) по делу №А48-8013/2016, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Орла (далее - заявитель, администрация) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Орловской области (далее - Орловское УФАС России, антимонопольный орган или заинтересованное лицо), в котором просила с учетом уточнений: 1) признать недействительным решение от 16.09.2016 по делу N 155-16/03 АЗ; 2) признать недействительным предписание от 16.09.2016 по делу N 155-16/03 АЗ.

Дело рассматривалось с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Уютный дом", ООО "Жил-Управление".

Решением Арбитражного суда Орловской области от 26.05.2017, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017, в удовлетворении требований заявителя отказано.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, администрация обратилась в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об  удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ООО "Жил-Управление" поддержал позицию кассатора.

Представители антимонопольного органа и ООО "Уютный дом" возражали против удовлетворения кассационной жалобы,  поддержав доводы, изложенные в ранее направленных отзывах, и просили судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами, решением Орловского УФАС России от 16.09.2016 по делу N 155-16/03 АЗ Администрация города Орла признана нарушившей часть 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции). 

Также Администрации города Орла выдано предписание в соответствии с которым последняя обязана совершать действия, направленные на обеспечение конкуренции, путем своевременного осуществления возложенных на нее функций по проведению конкурсов по выбору управляющих организаций, в том числе при поэтапном введении в эксплуатацию многоквартирного дома.

Не согласившись с указанными решением и предписанием, администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суды двух инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришли к выводу, что администрация в рамках представленных ей полномочий должна была осуществить организацию открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Суд округа находит данные выводы судов ошибочными, сделанными при неправильном применении норм материального права, ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как установлено судами и следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...>, спроектирован ОАО "Орелпроект" как единое здание, состоящее из семи блоксекций с единым земельным участком, единой системой инженерного обеспечения, единой крышной котельной, единой системой благоустройства, проездов. Строительство дома ведется в два этапа. Этапы выделены при проектировании и используются для получения разрешения на строительство поочередно первого и второго этапов, а также поэтапного ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

11.09.2015 застройщику ООО "Жилстрой-Инвест" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 57-301000-92-2015 "Многоквартирный дом поз. 1 по ул. Родзевича-Белевича в г. Орле (1 этап строительства)", в связи со сдачей в эксплуатацию 4-х подъездов указанного объекта (часть дома), с нумерацией квартир с 1 по 148. Ввод в эксплуатацию второго этапа строительства (завершение строительства многоквартирного жилого дома) запланировано на второй квартал 2017 года.

11.09.2015 застройщик ООО "Жилстрой-Инвест" заключил договор управления на введенную в эксплуатацию первую очередь многоквартирного дома с управляющей организацией ООО "Жил-Управление".

03.11.2015 в Администрацию города Орла поступило письмо ООО "Жил-Управление" с приложением протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в заочной форме с 21.09.2015 по 27.09.2015.

01.04.2016 по результата рассмотрения обращения ООО "Уютный Дом", Орловское УФАС России выдало Администрации города Орла предупреждение со сроком исполнения до 18.04.2016, в связи с имеющимися в действиях (бездействии) Администрации города Орла признаками нарушения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Предупреждение Орловского УФАС России Администрацией города Орла исполнено не было. При этом 11.04.2016 Администрация города Орла в ответ на предупреждение Орловского УФАС России сообщила, что осуществлено введение только 1 этапа строительства многоквартирного дома. Администрация города Орла указала, что проведение конкурса по выбору управляющей организации возможно только после введения в эксплуатацию полностью всего многоквартирного дома, а не только 1 этапа его строительства.

В связи с неисполнением предупреждения Орловским УФАС России было возбуждено дело N 155-16/03 A3 и создана комиссия по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства.

Позднее, решением Орловского УФАС России от 16.09.2016 Администрация города Орла признана нарушившей часть 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Также Администрации города Орла выдано предписание в соответствии с которым последняя обязана совершать действия, направленные на обеспечение конкуренции, путем своевременного осуществления возложенных на нее функций по проведению конкурсов по выбору управляющих организаций, в том числе при поэтапном введении в эксплуатацию многоквартирного дома.

Суды двух инстанций пришли к выводу, что решение и предписание антимонопольного органа соответствуют действующему законодательству. При этом судами были восприняты оба правовых доводы антимонопольного органа, положенных в основу оспариваемых ненормативных актов. 

Так, судами признаны несостоятельными доводы администрации о том, что проведение конкурса по выбору управляющей организации, возможно только после ввода в эксплуатацию всего дома, а не только 1 этапа его строительства. 

Кроме того, суды отметили, что протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в заочной форме с 21.09.2015 по 27.09.2015, на котором управляющей организацией выбрано ООО "Жил-Управление", не освобождал Администрацию города Орла от исполнения обязанности, предусмотренной частью 13 статьи 161 ЖК РФ. При этом суды учили, что решение принято не собственниками помещений в многоквартирном доме, поскольку их права не были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд округа, вслед за судами первой и апелляционной инстанции, находит необоснованными доводы администрации о том, что проведение конкурса по выбору управляющей организации, возможно только после ввода в эксплуатацию всего дома, а не только 1 этапа его строительства, учитывая следующее.

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ. 

В соответствии с частью 12 статьи 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции. При этом в силу пункта 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды верно заключили, что спорный объект капитального строительства представляет собой совокупность 148 квартир и 3 нежилых помещений, содержит предусмотренные статьей 36 ЖК РФ элементы общего имущества собственников помещений (4 лифта, автономную крышную локальную котельную, лестничные площадки и марши, мусоропроводы, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающие более одного помещения). 

Принимая во внимание  приведенные выше правовые нормы и технические характеристики введенного в эксплуатацию объекта,  наличие договора управления от 11.09.2015, заключенного между застройщиком ООО "Жилстрой-Инвест" и управляющей организацией ООО "Жил-Управление", суды пришли к обоснованному выводу о том, что по смыслу жилищного законодательства указанный объект является многоквартирным домом и может выступать объектом аукциона по выбору управляющей организации.

Соответствующие выводы обоснованно отражены в оспариваемом решении антимонопольного органа. 

Между тем, судами,  поддержавшими выводы антимонопольного органа о не легитимности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в заочной форме с 21.09.2015 по 27.09.2015, не учтено следующее.

В силу статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (либо непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, либо управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, либо управление управляющей организацией). Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (часть 4 статьи 161 ЖК РФ).

Процедура проведения конкурса в сфере отбора управляющих организаций регламентирована Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75).

Пунктом 39 Правил N 75 предусмотрено, что в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 122-ФЗ.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пункта 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

Согласно статье 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

На основании изложенного, в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения (Определение Верховного Суда РФ от 15.09.2017 N 307-ЭС17-4212 по делу N А56-2498/2016).

Также суд округа отмечает, что протокол общего собрания ни кем не оспорен, основания считать его недействительным отсутствуют. Подобные полномочия не предоставлены ни антимонопольному органу, ни суду, рассматривающему настоящий спор.

Судами было установлено, что администрация располагала информацией о самостоятельном выборе собственниками многоквартирного дома способа управления общим имуществом дома,  его реализации,  а также выборе управляющей компании.

В этой связи, несмотря на ошибочную позицию администрации относительно необходимости проведения конкурса лишь после ввода  в эксплуатацию всего дома, а не только 1 этапа его строительства, у администрации не возникло правовых оснований для проведения открытого конкурса в связи с наличием решения дольщиков об избрании способа управления спорным многоквартирным домом и выборе управляющей компании. 

Следовательно выводы антимонопольного органа, изложенные в оспариваемых ненормативных актах, не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы заявителя, поскольку возлагают на последнего обязанность совершения действий по проведению открытого конкурса по выбору управляющих компаний в отсутствие правовых оснований. 

В силу изложенного суд кассационной инстанции находит доводы кассационной жалобы обоснованными и считает решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежащими отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

Поскольку значимые для дела обстоятельства судами установлены, по результатам отмены судебных актов суд кассационной инстанции вправе, применяя пункт 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, принять, не направляя дело на новое рассмотрение, новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя.

 

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьей 288, статьей 289Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 26.05.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 по делу №А48-8013/2016 отменить. Признать незаконными решение УФАС по Орловской области от 16.09.2016 по делу №155-16/03 А3 и предписание УФАС по Орловской области от 16.09.2016 по делу №155-15/03 А3.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

 

Председательствующий

 

Судьи

 

ФИО1

 

ФИО2

 

ФИО3