Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А33-26812/2020

21 сентября 2023 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2023 года.

В полном объеме постановление изготовлено 21 сентября 2023 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего судьи Качукова С.Б.,

судей Курочкиной И.А., Кушнаревой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Красноярского края от 28 октября 2022 года по делу № А33-26812/2020 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2023 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Ваш партнер плюс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Лесосибирск Красноярского края, далее также – ООО УК «Ваш партнер плюс», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304245404400038, далее также – предприниматель ФИО1, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2013 за период с июня 2019 года по июнь 2020 года в сумме 405 679 рублей 95 копеек и расторжении указанного договора.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены общество с ограниченной ответственностью «Центральный» и ФИО2

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 9 сентября 2021 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 января 2022 года, иск удовлетворен частично: суд расторг договор аренды нежилого помещения от 01.03.2013 и взыскал с предпринимателя ФИО1 в пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 280 855 рублей 22 копейки. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 мая 2022 года указанные решение и постановление в части результатов рассмотрения требования о взыскании с предпринимателя ФИО1 задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.03.2013 в сумме 405 679 рублей 95 копеек, а также в части распределения между сторонами расходов по уплате государственной пошлины отменены, дело в этой части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края. В остальной части решение и постановление оставлены без изменения.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Красноярского края от 28 октября 2022 года требование предпринимателя удовлетворено.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2023 года решение изменено: иск удовлетворен частично – с предпринимателя ФИО1 в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 372 460 рублей 37 копеек. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил его отменить.

В поданной жалобе ответчик сослался на неправильное применение апелляционным судом норм материального права и, как следствие, на ошибочность его выводов о наличии оснований для взыскания с него задолженности по арендной плате. В частности, ответчик указал на необоснованное отклонение судами его доводов об отсутствии у истца полномочий на обращение в суд с настоящими требованиями, о невозможности отнесения арендованного помещения к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, о неправомерном изменении истцом размера арендной платы в одностороннем порядке, а также на недоказанность истцом предоставления арендованного помещения новым субарендаторам, при наличии которых прекращается период предоставленных ответчику «арендных каникул». Кроме того, ответчик сослался на неправильное определение истцом размера задолженности по арендной плате.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, своих представителей не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 1 августа 2023 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей  участвующих в деле лиц.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО УК «Ваш партнер плюс» – управляющая организация, представляющая интересы собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> (договор управления от 17.03.2008, арендодатель), и предприниматель ФИО1 (арендатор) в присутствии председателя совета указанного дома ФИО2 (уполномоченного представителя собственников помещений дома) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.03.2013 (с учетом дополнительного соглашения от 12.01.2015 № 2 к нему), согласно которому арендатору передано в аренду сроком на пять лет подвальное помещение площадью 910 кв. м в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, из которых 647,2 кв. м – пригодных для использования (подсобно-складские помещения) и 262,8 кв. м – пригодных для использования после очистки от мусора и приведения в технически исправное состояние.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата вносится арендатором за фактически принятую в аренду площадь со дня подписания акта приема-передачи арендуемого помещения. По состоянию на 01.01.2013 пригодная для использования площадь помещения составила 647,2 кв. м.

На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (протокол от 17.01.2012) размер арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади составил 170 рублей в год. С учетом этого размер арендной платы составил 129 828 рублей 32 копейки в год или 10 819 рублей 03 копейки в месяц (с учетом НДС).

По условиям договора (пункт 4.3 в редакции дополнительного соглашения от 12.01.2015 № 2, пункт 4.4) арендная плата подлежит внесению арендатором ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным месяцем, на основании предъявленного арендодателем счета-фактуры. При этом платежи за коммунальные услуги, прочие платежи в соответствии с договором, заключенным с управляющей организацией, и платежи за электроэнергию арендатор вносит самостоятельно и независимо от условий этого договора.

Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 04.08.2015 утвержден размер арендной платы за 1 кв. м арендуемой ответчиком площади с 01.10.2015 – 57,28 рублей в месяц (с учетом НДС). Письмом от 14.10.2015 № 974 общество УК «Ваш партнер плюс» уведомило ответчика об изменении размера арендной платы.

В пункте 3.4.1 договора стороны предусмотрели право арендатора сдавать арендуемое помещение с согласия совета дома в субаренду, отвечая при этом лично перед арендодателем за исполнение предусмотренных договором обязательств.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что если за месяц до истечения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о расторжении этого договора, он пролонгируется на следующие пять лет на тех же условиях.

В пункте 6.3 договора стороны указали, что он может быть расторгнут по соглашению сторон либо в судебном порядке в случаях, если: арендатор систематически по неосторожности неоднократно или умышленно однократно существенно ухудшает состояние арендуемого помещения либо деятельность арендатора угрожает безопасности многоквартирного дома (пункт 6.3.1); арендатор допустил задолженность по арендным платежам за два и более месяца (пункт 6.3.2); арендатор не согласен с повышением арендной платы по обстоятельствам, предусмотренным пунктом 4.2 договора (пункт 6.3.3); арендатор систематически нарушает обязательства, предусмотренные подпунктами 3.3.1 - 3.3.12 договора (пункт 6.3.4).

Согласно представленным в материалы дела договору субаренды от 01.07.2015 № 07 (акт приема-передачи от 01.07.2015) и договору субаренды от 01.04.2016 № 21 (акт приема-передачи от 01.04.2016) предприниматель ФИО1 передал часть арендованного подвального помещения в субаренду.

На основании обращения предпринимателя ввиду сложной экономической ситуации и периодического затопления арендованного помещения канализационными стоками протоколом заседания совета многоквартирного дома от 27.06.2018 № 5 принято решение об освобождении его от уплаты арендной платы с 01.04.2018 до момента нахождения им нового субарендатора.

Ссылаясь на сдачу предпринимателем ФИО1 арендованного помещения в субаренду, на ненадлежащее исполнение им условий договора аренды в части внесения арендной платы и на наличие у него в связи с этим соответствующей задолженности, ООО УК «Ваш партнер плюс» направило ему претензию от 29.07.2020 № 1298 с требованием погасить эту задолженность, а в последующем – претензию от 15.09.2020 № ПРТ-0001/2020 с предложением в течение 10 дней расторгнуть договор аренды от 01.03.2013 по соглашению сторон и в срок до 20.09.2020 освободить арендованное нежилое помещение.

Поскольку направленные ответчику претензии оставлены им без удовлетворения, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В настоящем случае предметом повторного рассмотрения по делу является требование ООО УК «Ваш партнер плюс» о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате за период с июня 2019 года по июнь 2020 года в сумме 405 679 рублей 95 копеек.

Удовлетворяя предъявленный иск, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 290, 307, 309, 606, 607, 614, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4, 36, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, частей 1 и 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», разъяснениями, изложенными в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, и пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, и исходил из обоснованности требований истца и, как следствие, из наличия оснований для взыскания с предпринимателя задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере.

Изменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя предъявленное требование частично, апелляционный суд, установив факт невозможности использования ответчиком (арендатором) арендованного помещения в период с 28.03.2020 по 31.05.2020 в связи с принятыми на территории Красноярского края мерами, направленными на предупреждение распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), признал наличие у него права требовать уменьшения размера арендной платы за этот период. По расчетам суда, с учетом соответствующего уменьшения арендной платы (на 50 процентов от установленного платежа за названный период) задолженность ответчика за период с июня 2019 года по июнь 2020 года составила 372 460 рублей 37 копеек.

Указанные выводы апелляционного суда являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из содержания норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства сторон по договору аренды являются взаимными – арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с условиями договора и назначением имущества, в то время как арендатор, получив возможность такого использования, обязан вносить арендную плату.

В пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в связи с угрозой распространения в Красноярском крае новой коронавирусной инфекции указом губернатора Красноярского края от 27.03.2020 № 71-уг «О дополнительных мерах, направленных на предупреждение распространения коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCOV на территории Красноярского края» (с учетом изменений, внесенных указом губернатора Красноярского края от 09.07.2020 № 181-уг) на территории Красноярского края введены ограничительные меры.

Меры поддержки в отношении арендаторов недвижимого имущества в связи с введением ограничительных мер, направленных на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), предусмотрены статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

В частности, частью 3 указанной статьи предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Исходя из приведенных положений закона, как правильно указал апелляционный суд, основанием применения меры поддержки, предусмотренной частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, в виде права требовать уменьшения арендной платы является невозможность использования арендованного имущества в указанный период в соответствии с условиями заключенного договора и для определенных в нем целей, связанная с действием ограничительных мер.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (вопрос № 5), разъяснено, что применительно к норме части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из приведенных выше норм следует, что отсутствие соглашения сторон о внесении изменений в договор аренды само по себе не является препятствием для реализации арендатором права требовать уменьшения арендной платы. Указанное право может быть реализовано как посредством обращения арендатора к арендодателю с предложением о заключении дополнительного соглашения о внесении изменений в договор с последующим его обращением в суд с соответствующим требованием в случае отказа арендодателя в заключении такого соглашения, так и посредством заявления арендатором возражений относительно размера начисленной арендной платы при рассмотрении в суде дела, связанного с ее взысканием.

В рассматриваемом случае ответчик заявил, а апелляционный суд установил, что в период с 28.03.2020 по 31.05.2020 в связи с ограничениями, введенными на территории Красноярского края указом губернатора Красноярского края от 27.03.2020 № 71-уг, собственник нежилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного дома (ООО «Центральный»), через которые осуществляется вход в арендуемое ответчиком помещение, временно приостановил работу принадлежащего ему торгового центра – закрыл доступ в помещение и сдал его под охрану охранной организации, в связи с чем предприниматель ФИО1 не имел возможности использовать арендованное по договору аренды от 01.03.2013 помещение в этот период.

Установив указанные обстоятельства, апелляционный суд пришел к правильному выводу о наличии у арендатора права на уменьшение арендной платы на основании части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ за период невозможности использования арендованного имущества по назначению, связанному с введенными ограничительными мерами. В этой связи с учетом упомянутых выше норм права апелляционный суд правомерно пришел к выводу о необходимости уменьшения для ответчика арендной платы за период с 28.03.2020 по 31.05.2020 на 50 процентов.

Указанный подход соответствует требованиям действующего законодательства, в частности, статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, и позволяет обеспечить требуемый в данной ситуации баланс интересов сторон.

Таким образом, апелляционный суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования ООО УК «Ваш партнер плюс» о взыскании с предпринимателя ФИО1 задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2013 за период с июня 2019 года по июнь 2020 года в сумме 372 460 рублей 37 копеек.

Правовых оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы предпринимателя об отсутствии у ООО УК «Ваш партнер плюс» полномочий на обращение с настоящими требованиями в суд являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и апелляционного суда и обоснованно отклонены. При этом суды правомерно исходили из того, что с учетом системного толкования положений договора управления многоквартирным домом от 17.03.2008 (пункт 3.3.9 в редакции дополнительного соглашения № 2) и протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 04.06.2013 № 5 (представлен истцом в электронном виде с использованием системы подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» 30.07.2021) общество вправе от имени собственников помещений многоквартирного дома предоставлять третьим лицам в пользование на возмездной основе общее имущество многоквартирного дома, в связи с чем, будучи арендодателем по договору аренды от 01.03.2013, оно обоснованно обратилось в суд с настоящим иском.

Ссылки ответчика на невозможность отнесения арендованного помещения к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома и, как следствие, на невозможность его передачи ими в аренду, судами также правомерно отклонены, поскольку согласно пункту 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на переданное в аренду имущество, при этом доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие отнесение арендованного помещения к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Доводы ответчика о неправомерном изменении истцом размера арендной платы в одностороннем порядке также являются необоснованными, так как соответствующее изменение было произведено на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 04.08.2015 и было фактически принято ответчиком, который на протяжении длительного периода вносил арендную плату в измененном (увеличенном) размере.

Доводы ответчика о недоказанности истцом размера задолженности по арендной плате со ссылкой на неподписание им счетов-фактур за июнь, октябрь, ноябрь и декабрь 2019 года, а также на неверное определение размера ежемесячной арендной платы (32 030 рублей 98 копеек вместо 31 206 рублей 14 копеек), являются несостоятельными и подлежат отклонению, поскольку основанием для возникновения у арендатора обязанности по внесению арендной платы является факт пользования им переданным в аренду имуществом, имевшим место либо на основании действующего договора аренды, либо после прекращения этого договора до момента фактического возврата имущества. При этом в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции общество УК «Ваш партнер плюс» представило в материалы дела расчет задолженности по арендной плате, согласно которому размер ежемесячной арендной платы составил 31 206 рублей 14 копеек.

Доводы, изложенные ответчиком в кассационной жалобе, по существу сводятся к его несогласию с указанными выше обстоятельствами, признанными апелляционным судом установленными, и с результатами оценки представленных в материалы дела доказательств и направлены на переоценку этих доказательств. Между тем, исходя из положений статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия и правовые основания как для переоценки представленных доказательств, так и для установления иных обстоятельств, нежели те, что установлены апелляционным судом.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта апелляционный суд правильно применил нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для его изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемое постановление апелляционного суда следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные ответчиком расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы подлежат отнесению на него.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2023 года по делу № А33-26812/2020 Арбитражного суда Красноярского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном             статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                  С.Б. Качуков

 

Судьи                                                                                               И.А. Курочкина

 

                   Н.П. Кушнарева