АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-11463/2017

г. Новосибирск

23 марта 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 марта 2019 года 

Решение в полном объёме изготовлено 23 марта 2019 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Михиной Т.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Башариной Ларисы Леонидовны, г. Новосибирск к Акционерному обществу Торгово-производственная фирма «Маркет-Коммерс», г. Новосибирск об установлении сервитута 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3, г. Новосибирск, общество с ограниченной ответственностью Производственно-торговая фирма «Одежда», г. Новосибирск, общество с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Меридиан», г. Новосибирск, общество с ограниченной ответственностью «Новосибхозторг», г. Новосибирск, индивидуальный предприниматель ФИО4, г. Новосибирск, общество с ограниченной ответственностью «Сибирь экспресс сервис», г. Новосибирск, общество с ограниченной ответственностью «СкаД», г. Новосибирск, индивидуальный предприниматель ФИО5 (ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Сибсветторг», г. Новосибирск

при участии в  судебном заседании представителей

истца – ФИО6 по доверенности от 22.05.2017, паспорт, ФИО2, паспорт   

ответчика – ФИО7 по доверенности от 01.02.2017, паспорт, ФИО8 по доверенности от 14.01.2019, паспорт, ФИО9, выписка, паспорт, 

третьих лиц - не явились, уведомлены 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (заявление от 21.02.2019) к акционерному обществу Торгово-производственная фирма «Маркет-Коммерс», в котором просит суд установить постоянный сервитут на земельный участок с кадастровым номером 54:35:062685:377 целиком, а именно: признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 304540705600010) право ограниченного пользования земельным участком с кадастровым номером 54:35:062685:377.

Установить плату за сервитут в размере 64085,57 руб. в год согласно заключению эксперта № 2048/9-3 от 30.10.2018.

Указать, что решение суда по настоящему делу является основанием для внесения сведений в ЕГРН.

Определением от 11.09.2017 суд привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО3, общество с ограниченной ответственностью Производственно-торговая фирма «Одежда», общество с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Меридиан», общество с ограниченной ответственностью «Новосибхозторг», индивидуального предпринимателя ФИО4.

Определением от 14.09.2017 суд привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Сибирь экспресс сервис», общество с ограниченной ответственностью «СкаД», индивидуального предпринимателя ФИО5, общество с ограниченной ответственностью «Сибсветторг».

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены судом, т.к. являются собственниками и владельцами объектов недвижимого имущества, к которым доступ также осуществляется посредством земельного участка ответчика, в отношении которого истец просит установить постоянный сервитут. 

Истец и его представитель в судебных заседаниях поддержали уточнённые исковые требования, указали на невозможность использования земельных участков с находящимися на них объектами недвижимого имущества в предпринимательских целях в связи с отсутствием иного въезда.

Ответчик против удовлетворения иска возражает, указывает на избрание истцом ненадлежащего способа защиты права, недобросовестное поведение. Подробно доводы ответчика изложены в отзыве и дополнительных письменных пояснениях по делу.

Третьи лица на заседания суда не являлись, отзывов не представили.

Истцом в материалы дела представлено экспертное заключение № 1704\17-Э от 25.04.2017, в котором предложено обременить сервитутом часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:062685:167 площадью 1988,29 кв. м., установить плату за сервитут в размере 65732,46 руб. в год.

В ходе рассмотрения дела ответчик разделил земельный участок с кадастровым номером 54:35:062685:167 на земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:062685:377 и 54:35:062685:378.

После этого истец уточнил требования и сначала просил установить сервитут на часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:062685:377 и часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:062685:378 общей площадью 1988,29 кв. м., а затем на весь земельный участок с кадастровым номером 54:35:062685:377.

Ответчиком в материалы дела представлено заключение эксперта № 11-08/17 от 28.08.2017, в котором для сервитута предложен весь земельный участок с кадастровым номером 54:35:062685:377 площадью 7957 кв. м., и экспертное заключение № 15-06/17-2 от 28.08.2017 с дополнениями № 09-10/17 от 09.10.2017, в котором плату за сервитут земельного участка с кадастровым номером 54:35:062685:377 предложено установить в размере 483030 руб. (96790 + 175120 + 211120).

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что стороны определили два возможных варианта установления сервитута:

1. На часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:062685:377 и часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:062685:378 общей площадью 1988,29 кв. м.

2. На весь земельный участок с кадастровым номером 54:35:062685:377 площадью 7957 кв. м.

При этом сторонами не было достигнуто мировое соглашение о размере платы за сервитут по каждому из вариантов.

Арбитражным судом по ходатайству ответчика по делу была назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение судебной экспертизы было поручено агентству независимой оценки «Аргумент», эксперту ФИО10. Перед судебным экспертом были поставлены вопросы определения соразмерной платы за право ограниченного пользования (сервитут) в отношении обоих вариантов сервитута.

ФИО10 было подготовлено заключение эксперта № ЭЗ-050-Н-18 от 19.04.2018.

Истец заявил возражения на заключение эксперта: указал, что экспертом не учтено фактическое использование территории, испрашиваемой под сервитут, не согласился с методами, примененными экспертом. 

Арбитражным судом по ходатайству истца по делу была назначена повторная строительно-техническая судебная экспертиза. Проведение судебной экспертизы было поручено Федеральному бюджетному учреждению Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. Перед судебными экспертами также были поставлены вопросы определения соразмерной платы за право ограниченного пользования (сервитут) в отношении обоих вариантов сервитута.

Заключение эксперта № 2048/9-3 от 30.10.2018 приобщено к материалам дела. 

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам. 

Из материалов дела следует, что в собственности истца находятся следующие объекты недвижимости:

1. Земельный участок площадью 2517 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062685:200, местоположение:. 

<

...>.

2. Земельный участок площадью 4554 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062685:103, местоположение:. 

<

...>.

3. Земельный участок площадью 5490 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062685:92, местоположение: 

<

...>.

4. Здание (склад) площадью 1718 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062685:295, местоположение:. 

<

...>, склад 6.

5. Здание площадью 962,7 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062685:345, местоположение:. 

<

...>.

6. Складское здание площадью 1509,3 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062670:387, местоположение:. 

<

...> дом (19/1).

7. Нежилое здание площадью 968,4 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062670:216, местоположение:. 

<

...>.

8. Склад № 2 площадью 965,8 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062670:215, местоположение:. 

<

...>.

Данные объекты недвижимости используются истцом в предпринимательской деятельности.  

Доступ к указанным объектам недвижимости истец осуществляет через земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:062685:377 и 54:35:062685:378 (ранее земельный участок с кадастровым номером 54:35:062685:167), которые находятся в собственности ответчика, возможен доступ только через земельный участок с кадастровым номером 54:35:062685:377 с разрешенным видом использования «склады - промышленные базы».

В письме от 17.01.2017 истец обратился к ответчику за заключением соглашения об установлении сервитута.

Письмом от 28.02.2017 ответчик отказал истцу в установлении сервитута.

Не достигнув соглашения об установлении сервитута, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Ответчиком в материалы дела представлен договор № 121 на возмездное оказание услуг от 14.05.2015, заключенный между сторонами. Предметом данного договора является обслуживание складов, а именно: передача электрической энергии через кабельные линии, их содержание и обслуживание; уборка проходов, проездов и территории от снега и мусора; содержание и пользование санузлом; содержание и обслуживание телефонных сетей и домика связи; выполнение и обеспечение условий для несения службы по обеспечению и охране общественного порядка на охраняемой территории; содержание и использование ливневой канализации и пожарных водоемов.

В п. 1.5.8 договора № 121 предусмотрено, что ответчик обязуется обеспечить следующие существенные условия пропускного режима: обеспечить истцу и его арендаторам проезд принадлежащего им автотранспорта с выдачей бесплатных пропусков в течение трех дней с момента подачи истцом заявки на въезд в территорию складского комплекса после оплаты за пользование землей под автомобильными проездами, пешеходными проходами; обеспечить пропуск на территорию складского комплекса посетителей и автотранспорта, прибывающего в адрес истца; установить время въезда автотранспорта с 8-00 до 18-00 новосибирского времени, время выезда автотранспорта с 8-00 до 18-00 новосибирского времени; обеспечить пропуск на территорию складского комплекса посетителей и автотранспорта, прибывающего в адрес истца в выходные и праздничные дни работников истца с подачей письменного заявления.

При этом суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что отношения сторон урегулированы договором № 121 и не требуют дополнительного установления сервитута.

Договор № 121 нельзя рассматривать в качестве соглашения о сервитуте ввиду того, что данный договор имеет иной предмет, не содержит кадастрового номера земельного участка, не зарегистрирован в установленном законом порядке, а в п. 1.5.8 данного договора предусмотрен ряд ограничений доступа истца и его посетителей на территорию складского комплекса.

Кроме того, истцом в материалы дела представлены доказательства взимания ответчиком не согласованной платы за проезд автотранспорта по спорной территории.

При таких обстоятельствах судом установлено, что истцом избран надлежащий способ защиты нарушенных прав, и суд не усматривает в действиях истца признаков недобросовестного поведения исходя из следующего. 

Согласно статье 10 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Под злоупотреблением правом понимается осуществление гражданином и юридическим лицом своих прав с причинением вреда другим лицам. Иными словами, при злоупотреблении правом лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным образом.

Поскольку право заинтересованного лица обратиться в суд за защитой нарушенного либо оспариваемого права закреплено статьёй 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и данное правомочие является реализацией конституционного права на судебную защиту (статья 46 Конституции Российской Федерации), то обращение в суд с исковыми требованиями, основанными на нормах, предусмотренных законом, само по себе не может рассматриваться как злоупотребление правом. 

Исследовав в совокупности доказательства дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению. При принятии решения суд исходит из следующих норм права и фактических обстоятельств спора. 

В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). 

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. 

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям. 

П. 3 ст. 274 ГК РФ закрепляет, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. 

Положение, предусмотренное п. 3 ст. 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком. 

Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка. 

Конституционный Суд Российской Федерации также неоднократно указывал на то, что статья 274 ГК РФ направлена на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 № 510-О-О, от 24.09.2012 № 1562-О, от 02.07.2013 № 1046-О). Обращаясь с требованием об установлении сервитута, истец должен доказать необходимость установления сервитута и невозможность использования принадлежащей ему недвижимости без установления права ограниченного пользования чужим имуществом (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Из положений указанных норм следует возможность установления сервитута исключительно для обеспечения основных нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без его установления. 

Как указано в пунктах 7 - 10 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2017, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон, сервитут должен быть, прежде всего, наименее затратным и наименее обременительным. 

Как указывалось выше, обращение истца в арбитражный суд обусловлено необходимостью установления сервитута в целях прохода и проезда к своему недвижимому имуществу.

Установление сервитута возможно либо на часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:062685:377 и часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:062685:378 общей площадью 1988,29 кв. м., либо на весь земельный участок с кадастровым номером 54:35:062685:377 площадью 7957 кв. м., иных вариантов не имеется, что не оспаривалось сторонами.

В части размера платы за сервитут по каждому из вариантов между сторонами имеется спор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

Поскольку определение размера платы за сервитут требует специальных познаний, определением от 22.01.2018 по ходатайству ответчика назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено агентству независимой оценки «Аргумент», эксперту ФИО10. 

Согласно выводам заключения эксперта № ЭЗ-050-Н-18 от 19.04.2018 соразмерная плата за использование земельным участком, определенного Экспертным заключением № 17-04\17-Э от 25.04.2017 (сервитут на часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:062685:377 и часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:062685:378 общей площадью 1988,29 кв. м.) составляет 458610 рублей в год, а соразмерная плата за использование земельным участком, определенного Заключением эксперта № 11-08/18 от 28.08.2017 с дополнением от 06.10.2017 (сервитут на весь земельный участок с кадастровым номером 54:35:062685:377 площадью 7957 кв. м) составляет 443195 рублей в год. 

Между тем в заключении эксперта № ЭЗ-050-Н-18 от 19.04.2018 не учтено фактически сложившееся использование спорной территории для прохода и проезда, а также погрузочно-разгрузочных работ, для чего по всей протяженности выполнено твердое покрытие, предназначенное для проезда автотранспорта, установлены въездные ворота, пункт охраны, введен пропускной режим, в течение рабочего дня осуществляется постоянное движение легковых и большегрузных автомобилей. Несмотря на это на стр. 35 заключения (том дела 4, л.д. 115) эксперт приходит к выводу о том, что земельный участок, используемый для прохода и проезда, имеет вид наиболее эффективного использования: Склады – Производственные базы. В результате эксперт определяет плату за сервитут на уровне дохода, который потенциально может приносить территория, предназначенная под застройку. При этом эксперт не принимает во внимание, что территория, испрашиваемая под сервитут, объективно не может быть застроена, поскольку такое использование приведет к невозможности проезда истца, ответчика и третьих лиц к своим объектам недвижимости. Опрос эксперта ФИО10 в судебном заседании показал, что его методика определения платы за сервитут предусматривает использование существующего проезда исходя из вида разрешенного использования земельного участка, т.е. под склады – производственные базы. С этим арбитражный суд не может согласиться.

Из материалов дела следует, что спорным земельным участком, представляющим исключительно земельный участок, образованный между объектами недвижимого имущества - склады – производственные базы, пользуются все субъекты предпринимательской деятельности, а именно, истец, ответчик и девять третьих лиц, тогда, как единственным собственником земельного участка является ответчик. 

Такое положение, к которому пришёл эксперт ФИО10 в виде платы за пользование земельным участком исходя из вида разрешённого использования, а также исходя из определения размера платы на уровне дохода, который потенциально может приносить территория, предназначенная под застройку, создает тождественности платы за сервитут и арендной платы. Между тем, сервитут в отличие от аренды не является предпринимательской деятельностью по смыслу статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отличие сервитута от аренды заключается в совместном пользовании обременяемого земельного участка сервитуарием, собственником, а также партнёрами, клиентами и другими лицами. 

Помимо этого арбитражным судом принимается во внимание тот факт, что по договору № 121 на возмездное оказание услуг от 14.05.2015 на истце уже лежит обязанность оплачивать ответчику ежемесячно по 71232 руб. за содержание и уборку спорного проезда. Данное обстоятельство установлено решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-14872/2018 по спору между теми же сторонами.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Определением от 18.09.2018 по ходатайству истца назначена повторная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта № 2048/9-3 от 30.10.2018 соразмерная плата за использование земельного участка, определенного Экспертным заключением № 17-04\17-Э от 25.04.2017 (сервитут на часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:062685:377 и часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:062685:378 общей площадью 1988,29 кв. м.) составляет 67849,86 руб. в год, а соразмерная плата за использование земельного участка, определенного Заключением эксперта № 11-08/18 от 28.08.2017 с дополнением от 06.10.2017 (сервитут на весь земельный участок с кадастровым номером 54:35:062685:377 площадью 7957 кв. м) составляет 64085,57 руб. в год. 

В заключении эксперта № 2048/9-3 от 30.10.2018 указано, что оба варианта возможного сервитута используются для погрузки-разгрузки, прохода и проезда; плата за сервитут определена от ставки капитализации (доходности) равной ставке рефинансирования ЦБ РФ на дату исследования – 7,5%; достоверность объектов-аналогов вычислена посредством экспоненциальной регрессионной модели.

Ответчиком представлены возражения против экспертного заключения № 2048/9-3 от 30.10.2018, изложенные в письменных пояснениях, приобщённых к материалам дела 21.02.2019, в которых ответчик указал на искажения в определении размера платы за сервитут, в связи с чем ответчик не доверяет экспертному заключению и полагает, что полученные результаты непригодны для применения и рассмотрения спора по существу. По ходатайству представителей ответчика к материалам дела приобщена рецензия ФИО10 на заключение эксперта № 2048/9-3 от 30.10.2018.

По ходатайству представителя истца в судебное заседание для исключения сомнений ответчика был приглашен эксперт ФИО11 для дачи пояснений по экспертному заключению. 

В судебном заседании проведен опрос эксперта ФИО11, пояснившего, что экспертный осмотр земельного участка не проводился, поскольку, как правило, экспертный осмотр объектов недвижимости проводится с целью определения физического износа объекта, который относится к зданиям и сооружениям, а земельный участок, как объект недвижимости, является «вечным» ресурсом и понятие физического износа при оценке рыночной стоимости земли не используется; информация, имеющаяся в материалах дела, позволяет в полной мере идентифицировать земельный участок как объект оценки; при подготовке заключения эксперт руководствовался Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который не обязывает судебного эксперта обладать свидетельством СРО, тем не менее, такое свидетельство у эксперта имеется, получено в ходе обучения за свой счет; не использовал бухгалтерские документы ответчика о расходах на содержание спорного проезда, поскольку не использовал затратный метод, который не применяется к земельным участкам, созданным природой и являющимся «вечным» ресурсом; принимал во внимание все сегменты рынка – площадь земельного участка, разрешенное, целевое использование, местоположение, а также рыночную стоимость; посредством экспоненциальной регрессионной модели выявил показатель достоверности объектов-аналогов более 0,70, при котором необходимость в дополнительной корректировке отсутствует; в объявлении по объекту-аналогу № 2 содержится достаточно информации для использования; корректировку на аренду объекта-аналога № 3 не применял в связи с тем, что показатель достоверности экспоненциальной регрессионной модели был более 0,70; в объявлении по объекту-аналогу № 4 достаточно информации для использования; скриншот объекта-аналога № 7 представил целиком, объявление могло измениться со временем, в начале объявления указана цена 2000000 руб. или 20000 руб./сотка; данный земельный участок находится рядом с объектом исследования, неликвидным не является, информацию в объявлении о возможной продаже других участков использовать некорректно; применял ставку рефинансирования, поскольку она является единственным нормативным значением, установленным уполномоченным органом в официальном источнике, другие коэффициенты, в том числе содержащиеся в «Справочнике оценщика недвижимости – 2017. Земельные участки» под редакцией ФИО12 являются субъективным мнением некоторых оценщиков, о чем сам автор предупреждает своих читателей; «уторговывание» не использовал, поскольку данное понятие также является субъективным мнением некоторых оценщиков.

Заслушав пояснения эксперта ФИО11, представителей сторон, исследовав заключение эксперта № 2048/9-3 от 30.10.2018, суд признаёт, что поскольку заключение эксперта соответствует статьям 82, 86 АПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования, не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение, оно (экспертное заключение) является допустимым и достоверным доказательством по делу. 

При этом суд отклоняет, как ошибочные возражения ответчика, а также доводы ФИО10 при повторном опросе и его рецензию на заключение эксперта № 2048/9-3 от 30.10.2018.

Арбитражный суд не обязывал судебных экспертов в обязательном порядке произвести экспертный осмотр объекта исследования. Информации, имеющейся в материалах дела, суд признаёт достаточной, чтобы в полной мере идентифицировать земельный участок, как объект оценки, о чем указано в тексте заключения эксперта № 2048/9-3 и подтверждено опрошенным экспертом ФИО11; повторная судебная экспертиза не названа оценочной, поскольку Федеральное бюджетное учреждение Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации проводит определение размера платы за сервитут в рамках строительно-технической экспертизы; компетентность судебных экспертов не вызывает сомнений у арбитражного суда, доказательств обратного не представлено; право эксперта использовать тот или иной метод не может быть ограничено представленными сторонами документами, поскольку именно эксперт обладает специальными познаниями. По мнению арбитражного суда в заключении эксперта № 2048/9-3 учтены все сегменты рынка выбранных объектов-аналогов – площадь земельного участка, разрешенное, целевое использование, местоположение, а также рыночная стоимость. При этом суд отмечает, что ответчиком и ФИО10 не опровергнуто использование судебными экспертами экспоненциальной регрессионной модели для вычисления показателя достоверности объектов-аналогов; также не опровергнут показатель достоверности объектов-аналогов более 0,70; в объявлении по объекту-аналогу № 2 содержится достаточно информации для использования; не представлено доказательств необходимости применения корректировки на аренду объекта-аналога № 3 при показателе достоверности более 0,70; в объявлении по объекту-аналогу № 4 достаточно информации для использования. Арбитражный суд не принимает скриншот объекта-аналога № 7, представленный ответчиком, поскольку он нотариально не удостоверен, т.е. получен с нарушением ст. 102 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате и ч. 5 ст. 69 АПК РФ, кроме того объявление могло измениться со временем, в начале объявления указана цена 2000000 руб. или 20000 руб./сотка, данный земельный участок находится рядом с объектом исследования, неликвидным не является, информацию в объявлении о возможной продаже других участков использовать некорректно. Также суд не принимает в качестве объектов-аналогов сведения о сделках ответчика на территории складского комплекса, т.к. они совершены ранее даты обращения истца в суд с рассматриваемым иском; ставка рефинансирования использована обоснованно, поскольку она является единственным нормативным значением, установленным уполномоченным органом в официальном источнике; другие коэффициенты, на которые ссылается ответчик для расчета капитализации (доходности), судом не принимаются, поскольку являются субъективным мнением некоторых оценщиков; термин «уторговывание» не принимается судом, поскольку также является субъективным мнением некоторых оценщиков.

Таким образом, суд не усматривает в заключении эксперта № 2048/9-3 от 30.10.2018 нарушений ФСО № 3, ФСО № 7 и ст. 5 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».

При таких обстоятельствах суд считает обоснованным установить сервитут на весь земельный участок с кадастровым номером 54:35:062685:377 площадью 7 957 кв. м., местоположение: 

<

...> согласно заключению эксперта № 11-08/18 от 28.08.2017 с дополнением от 06.10.2017, и установить плату за сервитут в размере 64085,57 руб. в год согласно заключению эксперта № 2048/9-3 от 30.10.2018.

Данный вариант является наиболее экономичным (менее затратным) для истца и наименее обременительным для собственника земельного участка, что в полной мере соответствует правовой природе сервитута и способствует соблюдению баланса интересов сторон.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина и расходы по оплате повторной судебной экспертизы подлежат отнесению на ответчика. Расходы по оплате первичной судебной экспертизы понесены ответчиком и возлагаются на него.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» 

Руководствуясь ст. 110, 112, 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ 

Исковые требования удовлетворить. 

Установить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>) бессрочное право ограниченного пользования (сервитут) в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:062685:377 площадью 7957 кв. м., местоположение: 

<

...> принадлежащего на праве собственности акционерному обществу Торгово-производственная фирма «МАРКЕТ-КОММЕРС» (ИНН 

<

***>) для обеспечения права прохода и проезда к земельным участкам с кадастровыми номерами 54:35:062685:200, 54:35:062685:103, 54:35:062685:92 и расположенным на них объектам недвижимого имущества с кадастровыми номерами 54:35:062685:295, 54:35:062685:345, 54:35:062670:387, 54:35:062670:216, 54:35:062670:215, принадлежащим на праве собственности ФИО2 (ИНН 

<

***>). 

Установить плату за сервитут в сумме 64085 рублей 57 копеек в год. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с акционерного общества Торгово-производственная фирма «МАРКЕТ-КОММЕРС» (ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) расходы по госпошлине в сумме 6000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 50000 рублей. 

Возвратить акционерному обществу Торгово-производственная фирма «МАРКЕТ-КОММЕРС» (ИНН 

<

***>) с депозитного счёта Арбитражного суда Новосибирской области излишне перечисленные платежным поручением № 1056 от 11.12.2017 денежные средства в сумме 1000 рублей. 

Перечислить с депозитного счёта Арбитражного суда Новосибирской области в пользу общества с ограниченной ответственностью Агентство независимой оценки «Аргумент» (ИНН 

<

***>) денежные средства в сумме 48000 рублей, перечисленные акционерным обществом Торгово-производственная фирма «МАРКЕТ-КОММЕРС» (ИНН 

<

***>) по платежному поручению № 1056 от 11.12.2017. 

Перечислить с депозитного счёта Арбитражного суда Новосибирской области в пользу федерального бюджетного учреждения Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ИНН 

<

***>) денежные средства в сумме 50000 рублей, перечисленные индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН 

<

***>) платежным поручением № 245 от 20.06.2018. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Е.И.Булахова