ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-27814/2016

город Ростов-на-Дону

29 декабря 2017 года

15АП-9849/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 12.10.2017, 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 30.11.2016,

от ООО «Лофт»: ФИО3 по доверенности от 01.10.2017,  

третье лицо ФИО4 лично,

от остальных лиц: представителей не направили, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш»

на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 18.05.2017 по делу № А53-27814/2016 

по иску департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к открытому акционерному обществу «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш», обществу с ограниченной ответственностью «Лофт»

при участии третьих лиц: к открытому акционерному обществу «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш», обществу с ограниченной ответственностью «Лофт»

при участии третьих лиц: министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, общества с ограниченной ответственностью «Профессионал», публичного акционерного общества «Коммерческий банк «Центр-Инвест», общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Развитие», общества с ограниченной ответственностью «АгроПромДон», общества с ограниченной ответственностью «Факел», общества с ограниченной ответственностью «Перспектива», ФИО5, индивидуального предпринимателя ФИО4, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области.

о взыскании задолженности, неустойки, 

принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – ДИЗО, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» (далее – ИПФ «Малыш»), в котором просил внести в договор аренды от 08.07.2004 № 25747 земельного участка общей площадью 45 024 кв. м с кадастровым номером 61:44:0010201:7 следующие изменения:

«Пункт 3.1 изложить в следующей редакции: открытое акционерное общество «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш», предоставляется земельный участок для эксплуатации типографии, с учетом доли в праве собственности на строение 590/1000 доли.

Пункт 3.2. изложить в следующей редакции: Арендная плата вносится Арендатором ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится Арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор. Арендная плата вносится путем перечисления по следующим реквизитам: Наименование получателя: УФК по РО (Минимущество РО), ИНН: 

<

***>, КПП: 616301001, Код ОКТМО: 60701000, Номер счета получателя: 40101810400000010002, Наименование банка: Отделение по Ростовской области Южного главного управления Центрального банка Российской Федерации (Отделение Ростов-на-Дону), БИК: 046015001, Код бюджетной классификации 81511105012040000120, Наименование платежа: Арендная плата за землю Обязанность Арендатора по внесению арендной платы за пользование имуществом считается исполненной с момента поступления денежных средств на счет, указанный в п. 3.1.1 настоящего Договора.

Пункт 3.3. изложить в следующей редакции:

Расчет арендной платы:

С 01.01.2015 г. по 31.12.2015 г.: Используется формула (механизм) расчета арендной платы установленная постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", постановлением Правительства РО от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 г. N 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону" до 15.07.2015 и с 15.07.2015 постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 г. N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону". Коэффициент индексации установлен Федеральным законом от 01.12.2014 N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов" А = Ки2015 х КС х Сап, где:

А-Арендная плата в год, руб.

Ки2015-Коэффициент индексации 2015 КС-Кадастровая стоимость Сап-Ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка А2015 = Ки2015 (1.122) х КС(227 844 000,00) х Сап(0.02) х 807/1000= 4 126 045,22 С 01.01.2016 г. по 31.12.2016 г.: Используется формула (механизм) расчета арендной платы установленная постановлением Правительства РО от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 г. N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону". Коэффициент индексации установлен Федеральным законом от 01.12.2014 N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов", Федеральным законом от 14.12.2015 N 359-ФЗ "О федеральном бюджете на 2016 год" А = Ки2015 х Ки2016 х КС х Сап, где:

А-Арендная плата в год, руб.

Ки2016-Коэффициент индексации 2016 Ки2015-Коэффициент индексации 2015 КС-Кадастровая стоимость Сап-Ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка А2016 = Ки2015 (1.055) х Ки2016 (1.064) х КС(227 844 000,00) х Сап(0.02) х 807/1000 = 4 390 112,12 Пункт 3.4 изложить в следующей редакции: Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об их установлении и обязательного заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы к данному Договору не требуется.

Дополнить раздел 3 пунктом 3.5 следующего содержания: размер арендной платы изменяется в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства.

Пункт 6.1. изложить в следующей редакции: 

Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме, за исключением п. 3.1.Договора. В случае изменения размера арендной платы, дополнительные соглашения могут заключаться с каждым из Арендаторов, чей размер арендной платы изменяется, при этом письменное согласие других Арендаторов на это не требуется.». Пункт 3.1.1 договора исключить.

Истец также просит взыскать задолженность по арендной плате за землю за период с 01.10.2014 по 31.03.2016 в размере 5 811 986,87 руб., пени за период с 21.12.2014 по 31.03.2016 в размере 392 813,77 руб. (уточненные исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что в связи с изменением методики расчета арендной платы за земельные участки собственность на которые не разграничена Департамент направил в адрес ответчика проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 №25747. Истец полагает, что с 01.01.2015 ответчик обязан вносить арендную плату по новой методике, арендная плата определяется путем последовательного перемножения кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и индексов уровня инфляции. В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 01.10.2014 по 31.03.2016 за ним образовалась задолженности, на которую истцом начислена пеня за период с 21.12.2014 по 31.03.2016 из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, общество с ограниченной ответственностью «Профессионал», публичное акционерное общество «Коммерческий банк «Центр-Инвест», общество с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Развитие», общество с ограниченной ответственностью «Факел», общество с ограниченной ответственностью «Перспектива», ФИО5.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.05.2017 иск удовлетворен частично. Суд внес в договор аренды от 08.07.2004 № 25747 изменения, изложив раздел 1 предмет договора аренды в следующей редакции: Пункт 1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (590/1000 доли) из земель населенных пунктов с кадастровым N 61:44:010201:7, расположенный по адресу: 

<

...>, (далее - Участок), для использования в целях эксплуатации типографии, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 45024 кв. м.

Суд внес изменение в раздел 3, изложив его в следующей редакции: Пункт 3.1. договора аренды от 08.07.2004 N 25747 изложить в следующей редакции: Расчет арендной платы:

С 02.03.2015 г. по 31.12.2015 г.: Используется формула (механизм) расчета арендной платы установленная постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 г. N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону". Коэффициент индексации установлен Федеральным законом от 01.12.2014 N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов" А = Ки2015 х КС х Сап, где:

А-Арендная плата в год, руб. Ки2015-Коэффициент индексации 2015 КС-Кадастровая стоимость Сап-Ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка А2015 = Ки2015 (1.055) х КС(227 844 000,00) х Сап(0.02) х 590/1000= 2 836 429,96 руб.

С 01.01.2016 г. по 31.12.2016 г.: Используется формула (механизм) расчета арендной платы установленная постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 г. N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону". Коэффициент индексации установлен Федеральным законом от 01.12.2014 N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов", Федеральным законом от 14.12.2015 N 359-ФЗ "О федеральном бюджете на 2016 год" А = Ки2015 х Ки2016 х КС х Сап, где:

А-Арендная плата в год, руб.

Ки2016-Коэффициент индексации 2016 Ки2015-Коэффициент индексации 2015 КС-Кадастровая стоимость Сап-Ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка А2016 = Ки2015 (1.055) х Ки2016 (1.064) х КС(227 844 000,00) х Сап(0.02) х 590/1000 = 3 017 961,47 руб.

Пункт 3.4 договора аренды изложен в следующей редакции: Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об их установлении и обязательного заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы к данному Договору не требуется.

Дополнить раздел 3 договора аренды от 08.07.2004 № 25747 пунктом 3.5 следующего содержания: Размер арендной платы изменяется в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства.

Пункт 6.1. договора аренды от 08.07.2004 N 25747 изложить в следующей редакции: Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме, за исключением п. 3.1 Договора. В случае изменения размера арендной платы, дополнительные соглашения могут заключаться с каждым из Арендаторов, чей размер арендной платы изменяется, при этом письменное согласие других Арендаторов на это не требуется.

Пункт 3.1.1. договора аренды от 08.07.2004 N 25747 исключить.

С открытого акционерного общества Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону взыскана задолженность по договору аренды от 08.07.2004 № 25747 в размере 3 151 210,98 руб., неустойку в размере 62 479,46 руб. В остальной части в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что спорный земельный участок является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, и находится в распоряжении органов местного самоуправления. Суд указал, что условие пункта 3.1 договора об определении размера арендной платы по новой методике истец суд распространил с 02.03.2015 (со дня вступления в силу Постановления № 135). Ссылка истца на применение новой методики с 01.01.2015, что соответствует Постановлению № 120, отклонено судом с указанием на утрату юридической силы нормативного акта. Суд указал, что размер кадастровой стоимости определен истцом верно в размере 227 844 000 руб., он соответствует решению Ростовского областного суда от 01.07.2016 по делу № 3а-489/2016, дата с которой следует его считать также определена, верно, а именно с 01.01.2015. Суд указал, что при подготовке расчета истец учел долю общества в праве аренды на спорный земельный участок (807/1000), установленной вступившим в законную силу решением по делу А53-17796/2007, однако не принял во внимание, что земельные участки сформированы и поставлены на кадастровый учет не были, в едином государственном реестре прав на недвижимость имеется запись о земельном участке с кадастровым номером 61:44:0010201:7 площадью 45 024 кв.м., а значит доля ответчика в праве аренды составляет 590/1000. Суд указал, что в части установления сроков внесения арендной платы иск соответствует нормативному акту. Требование о взыскании задолженности удовлетворено судом частично, судом установлено, что расчет произведен неверно, с применением новой формулы расчета, судом первой инстанции произведен перерасчет. Требование о взыскании неустойки признано законным, перерасчет произведен с учетом частичного удовлетворения требования о взыскании долга.

Открытое акционерное общество «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции не верно определена доля ответчика в праве аренды и площадь земельного участка, за которую общество должно вносить плату. Суд неправомерно не учел выводы суда, отраженные в решении по делу А53-17796/2007. Истцом не соблюден досудебный порядок для уточненных требований, тем самым нарушено право ответчика на досудебное урегулирование спора, судебные расходы на уплаты государственной пошлины также дополнительно легли на ответчика. Ответчик полагает, что нельзя в отсутствие соглашения изменять методику исчисления арендной платы и соответственно и условия договора. Ответчик полагает, что расчеты за весь спорный период должны проводиться по старой формуле.

Откладывая судебное разбирательство в целях проверки доли ИПФ «Малыш», апелляционный суд отмечал, что апеллянт полагает отправной точкой в расчете приходящейся на него доли земельного участка (в целях расчета арендной платы) судебные акты по делу № А53-17796/2007, где доля ответчика в земельном участке с кадастровым номером 61:44:001 0201:0007 исходя из фактической площади принадлежащих ответчику объектов недвижимости определена как равная 567/1000, в то время как суд первой инстанции произвел расчет исходя из 590/1000 и 614/1000 (за часть периода).

Между тем, преюдициальное значение указанные судебные акты могут иметь только в том случае, если в период с даты проведения судебной экспертизы по указанному делу (или хотя бы с даты вступления в законную силу решения суда) и до начала периода взыскания, заявленного истцом в настоящем деле (01.10.2014) не произошло изменений в площади застройки объектов, принадлежащих ответчику, а также не были снесены либо вновь возведены на спорном участке объекты прочих собственников.

В противном случае, при расчете доли ответчика подлежат последовательному учету все  изменения.

Судом первой инстанции принят расчет исходя из актуальных реестровых сведений.

Если ответчик с таким расчетом не согласен, он должен аргументировать свою позицию либо путем предоставления собственного расчета, учитывающего долю в размере 567/1000 на 2007 год и все последующие изменения ее размера вплоть до начала спорного периода или документально подтвердить отсутствие таковых  (то есть должен подтвердить некорректность расчета истца) либо указать на конкретные пороки в методике расчета, принятой ДИЗО (обосновать какие именно данные включены в расчет некорректно и почему).

Кроме того, в целях проверки необходимости учета при расчете арендной платы разъяснений, содержащихся в пункте 13 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суд предлагал сторонам представить письменные пояснения по вопросу о том, являлся ли ответчик ранее субъектом права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок, либо приобретал ли ответчик расположенные на данном участке объекты недвижимости у лица, которое ранее владело участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Также суд предлагал департаменту с учетом положений пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновать возможность требовать включения в договор условий, относящихся к правоотношениям сторон в ретроспективе (об установлении арендной платы за прошедшие периоды).

Во исполнение определения апелляционного суда ОАО ИПФ «Малыш» указало, что ранее спорный участок принадлежал ему на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления Главы администрации г. Ростова-на-Дону № 1270 от 02.10.1992г. (пункт 1.17), в связи с чем представило перерасчет, также учитывая ошибочное включение судом первой инстанции в расчет доли строения литер «З», расположенного на ином участке, и учитывая изменения в составе объектов недвижимости и общей площади строений после проведения судебной экспертизы по делу А53-17796/2007 (с 23.06.2010). С учетом приведенных обстоятельств ответчик определил свою долю в недвижимости на спорном участке как равную 575/1000 в период с 01.10.2014 по 21.11.2016 и произвел перерасчет. Также в части требований об изменении договора с учетом последующего (за пределами расчетного периода) отчуждения недвижимости ответчик свою долю определил как 552/1000.

ИПФ «Малыш» также пояснило, что годовой размер арендной платы за 2014-2015 год, примененный судом в решении при расчете за период с 01.10.2014 по 01.03.2015 год, не превышает 2% от кадастровой стоимости земельного участка. Поэтому ОАО «ИПФ «Малыш» не оспаривает применение судом 1 инстанции при расчете арендной платы за период с 01.10.2014 года по 01.03.2015 года формулы, согласованной сторонами в договоре, но считает необходимым произвести ее перерасчет с учетом доли ОАО «ИПФ «Малыш», указанной ответчиком. Со 02 марта 2015 года  расчет должен производиться в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка), но без применения ежегодной индексации арендной платы с учетом размера уровня инфляции.

Определением от 26.10.2017 суд апелляционной инстанции произвел процессуальное правопреемство в связи с переходом права собственности на помещение площадью 488 кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр-кт. ФИО2, д. 7/19, заменив третье лицо – ООО ИК «Развитие» в соответствующей части на ООО «АгроПромДон».

Тем же определением апелляционный суд произвел процессуальное правопреемство в связи с переходом права собственности на нежилые помещения площадью 6 666,6 кв.м., расположенные в подвальном, на первом, втором, четвертом, шестом этажах здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр-кт. ФИО2, д. 7/19, кв. 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33 и в части 50/51 доли в праве собственности на нежилое помещение площадью 1 191,5 кв.м., расположенное на первом и втором этажах здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр-кт. ФИО2, д. 7/19, заменив ответчика – ОАО «Издательская полиграфическая фирма Малыш» в соответствующей части на ООО «Лофт».

Тем же определением апелляционный суд произвел процессуальное правопреемство в связи с переходом права собственности на нежилые помещения общей площадью 1 083,8 кв.м., расположенные на втором этаже здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр-кт. ФИО2, д. 7/19, Литер А3, заменив третье лицо – ООО «Факел» в соответствующей части на индивидуального предпринимателя ФИО4

Предпринимателем ФИО4 представлен отзыв на жалобу, в которой в числе прочего выражено мнение о том, что при внесении изменений в договор надлежит отразить в нем доли всех арендаторов.

Учитывая, что в процессе апелляционного разбирательства был установлен факт принадлежности части подвальных помещений, площадь которых принята к расчету доли ответчиков, Российской Федерации как бомбоубежища, определением от 30.11.2017 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области. В связи с указанным судебное разбирательство откладывалось для обеспечения возможности привлеченному лицу реализовать свои процессуальные права и для корректировки расчета.

В судебное заседание 21.12.2017 не явились представители МИЗО РО, ООО «Профессионал», ПАО «Коммерческий банк «Центр-Инвест», ООО «Инвестиционная компания «Развитие», ООО «АгроПромДон», ООО  «Факел», ООО «Перспектива», ФИО5, ТУ ФАУГИ в Ростовской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Представители лиц, участвующих в деле, поддержали ранее изложенные позиции по делу. Дали пояснения по существу спора.

Представитель ИПФ «Малыш» и ООО «Лофт» пояснила, что в связи с корректировкой расчета долей с учетом бомбоубежища доля ОАО ИПФ «Малыш» для целей внесения изменений в договор, соответствующая доле принадлежащих ему объектов недвижимости в общей площади застройки на арендуемом участке, подлежит принятию как равная 246/1000. Доля ООО «Лофт», соответствующая доле принадлежащих ему объектов недвижимости в общей площади застройки на арендуемом участке подлежит принятию как равная 300/1000». Для целей расчета долга ИПФ «Малыш».

Представитель Департамента с расчетом долей согласилась, представила расчет, в том числе расчет пени, на вопрос суда о причинах применения в расчете коэффициентов инфляции дать пояснения затруднилась.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 16 час. 20 мин. 22 декабря 2017 года. После перерыва судебное заседание продолжено в 16 час. 23 мин. 22 декабря 2017 года в том же составе суда в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

После перерыва от апеллянта поступили пояснения, согласно которым решение в части взыскания пени им не оспаривается.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, дополнительные пояснения сторон, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда надлежит изменить по следующим основаниям. 

Как видно из материалов дела, между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ИПФ «Малыш» 08.07.2004 был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 25747 (далее - договор).

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель городских поселений с кадастровым номером 61:44:01 02 01:0007, общей площадью 45 024 кв.м, находящийся по адресу: 

<

...>, для использования в целях эксплуатации типографии.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренда участка устанавливается с 02.06.2003 по 02.06.2052.

Договор как заключенный на срок не менее года, зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на экземпляре договора.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы в год составляет 926 339,81 рублей.

При этом открытому акционерному обществу "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" предоставляется земельный участок для эксплуатации типографии, с учетом 989/1000 доли в праве аренды. Сумма арендной платы в год составит 926 339,81 рублей за указанную долю в земельном участке.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вноситься арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор, если иное не установлено дополнительным соглашение к договору.

В соответствии с пунктом 3.4. договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендаторами арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Приложением N 2 к договору установлена формула (методика) расчета арендной платы, установленная Положением о порядке определения размеров арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденным постановлением мэра города от 15.04.2004 N 555, представляющую собой произведение средней ставки земельного налога за единицу площади земельного участка в год (Рс), коэффициента индексации ставок земельного налога (Ки), коэффициента кратности, учитывающего вид использования земель (Ккр), коэффициента зоны градостроительной ценности и площади земельного участка (Кз), площади земельного участка в метрах (S) с учетом доли, приходящейся на общество: Рс х Ки х Кз хКкр х S.

В связи с изменением методики расчета арендной платы за земельные участки собственность на которые не разграничена Департамент направил в адрес ответчика проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 N 25747. Истец полагает, что с 01.01.2015 ответчик обязан вносить арендную плату по новой методике, утвержденной постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Ростовской области" (далее - постановление N 120), постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление N 135), постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 г. N 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону" (далее - постановление N 580), постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 г. N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону" (далее - постановление N 576). Согласно новой методике расчета арендная плата определяется путем последовательного перемножения кадастровой стоимости земельного участка (Кс), ставки арендной платы (Сап) и индексов уровня инфляции, предусмотренных федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и установленных по состоянию на начало очередного финансового года (Ки): Кс х Ки х Сап.

В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 01.10.2014 по 31.03.2016 за ним образовалась задолженности, размер которой согласно расчету истца составил 5 811 986,87 руб. На основании пункта 5.2 договора истцом ответчику начислены пени в размере 392 813,77 руб. за период с 21.12.2014 по 31.03.2016.

Отказ в заключении дополнительного соглашения к договору аренды, неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей послужили основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Судом первой инстанции верно квалифицированы спорные правоотношения сторон.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы в том числе земельные участки.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В соответствии с положениями пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09 прямо указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм объявлено общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Указанное предопределяет предмет доказывания по соответствующей категории споров. Во-первых, суд должен установить противоречие договорного условия императивной норме закона на момент рассмотрения спора (вынесения решения), а во-вторых, суд должен установить соответствие предлагаемой истцом формулировки договорного условия императивным нормам права.

Вместе с тем, в силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

По смыслу приведенной нормы права ретроспективное изменение условий договорного обязательства в судебном порядке невозможно. Оспаривание размера арендной платы за прошедшие периоды должно осуществляться только в рамках иска о взыскании задолженности либо в рамках кондикционного иска о взыскании переплаты.

Таким образом, суд первой инстанции неправомерно указал в резолютивной части решения на внесение в спорный договор аренды изменений в ретроспективном периоде. Суд мог установить размер арендной платы исключительно с учетом нормативной базы, действующей на момент вынесения решения. Иск об изменении договора за прошедший период удовлетворен быть не может.

Возникший между сторонами спор сводится как к определению размера доли, так и к определению порядка расчета и размера арендной платы.

Как видно, определяя размер доли ИПФ «Малыш» как равный 590/1000, суд первой инстанции руководствовался тем, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0010201:7 находится следующие строения:

- лит. Д площадью 200, 9 кв.м,

- лит. Е площадью 361,2 кв. м,

- лит. З площадью 91, 4 кв. м,

- лит. Г площадью 11, 3 кв. м,

- лит. Б площадью 7, 4 кв. м,

- лит. А 22 408, 9 кв. м,

- строение без лит. площадью 1191, 5 кв.м.

Из них ответчику принадлежит: здание литер З площадью 91,4 кв. м; в здании литер А комнаты площадью 3390,8 кв. м, площадью 3005,9 кв. м, площадью 6666,6 кв. м; доля в праве собственности на строение без литера площадью 1191,5 кв. м у ответчика составляет 50/51 или 1168,14 кв.м. Таким образом, по расчету суда первой инстанции площадь строений ответчика на арендованном земельном участке составляет 14 322,84 кв.м или 590/1000 доли.

Ответчик с указанным расчетом не согласен, поскольку в ходе апелляционного разбирательства было установлено, что строение лит. З не находится на спорном земельном участке, с чем согласился департамент.

Материалами дела и сведениями публичной кадастровой карты подтверждено, что данное строение находится на земельном участке с кадастровым номером 61:44:010201:0013, имеющим тот же адрес, однако являющимся самостоятельным объектом кадастрового учета. Данный участок имеет статус ранее учтенного, поставлен на кадастровый учет в 2003 году.

Кроме того, судом установлено, что в реестре федерального имущества в качестве объектов федеральной собственности (Объект ГОЧС – бомбоубежище) числятся помещения №№ 1-27,33 в здании лит. А, А1, А2, А3, А4, А5) общей площадью 390,3 кв.м, ранее не учтенные в расчете. Лица, участвующие в деле принадлежность соответствующих помещений Российской Федерации не оспаривали.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание произведенное судом апелляционной инстанции процессуальное правопреемство путем частичной замены ИПФ «Малыш» на ООО «Лофт» (в связи с переходом к последнему прав на часть объектов недвижимости), сторонами произведен перерасчет долей в праве аренды, в результате которого доля ОАО ИПФ «Малыш» для целей расчета арендной платы, соответствующая доле принадлежащих ему объектов недвижимости в общей площади застройки на арендуемом участке, составляет 246/1000; доля ООО «Лофт» для целей расчета арендной платы, соответствующая доле принадлежащих ему объектов недвижимости в общей площади застройки на арендуемом участке составляет 300/1000.

Департамент с расчетом ответчиком в указанной части согласился ввиду соответствия его представленным в материалы дела сведениям о принадлежности объектов недвижимости на спорном земельном участке.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции в части определения условий спорного договора аренды о размере доли арендатора и с учетом произведенного правопреемства надлежит изменить.

Судом первой инстанции правомерно отмечено, что объектом арендных отношений является земельный участок из земель городских поселений с кадастровым номером 61:44:01 02 01:0007, общей площадью 45 024 кв.м, находящегося по адресу: 

<

...>.

Довод о необходимости в качестве объекта аренды использования земельный участок площадью 31 594,247 кв. м, который образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:01 02 01:0007 общей площадью 45 024 кв. м на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 15.09.2009 по делу N А53-17796/2007 обоснованно отклонен судом.

Действительно решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.09.2009 по делу N А53-17796/2007 земельный участок с кадастровым номером 61:44:010201:0007 разделен в следующем порядке: обществу с ограниченной ответственностью "Профессионал" предоставлен земельный участок площадью 133355, 606 кв. м, остальным собственникам выделен земельный участок площадью 31 594,247 кв. м; границы земельных участков содержат натурное описание.

Между тем, основными принципами Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О Государственном кадастре недвижимости" (действовавшем до 01.01.2017) являются внесение актуальных и достоверных сведений в ГКН. Исходя из частей 1, 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017, одним из принципов ведения Единого государственного реестра недвижимости (состоящего, в том числе из реестра объектов недвижимости - кадастра недвижимости и реестра границ) является достоверность сведений.

Фактически земельные участки, о которых идет речь в решении Арбитражного суда Ростовской области от 15.09.2009 по делу N А53-17796/2007, сформированы и поставлены на кадастровый учет не были. В настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке площадью 45 024 кв. м с кадастровым номером 61:44:0010201:7. В материалы дела представлен кадастровый паспорт N 61/001/16-400333 от 05.05.2016, согласно которому на кадастровом учете состоит земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010201:7, имеющий площадь 45024 +/- 62 кв. м, расположен по адресу: 

<

...>.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что надлежит определить существующий объект аренды как земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010201:7 площадью 45 024 кв.м.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что необходимо пункт 1.1 договора аренды от 08.07.2004 №25747 изложить в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а Арендаторы принимают в аренду (аренда со множественностью лиц на стороне арендатора) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 61:44:010201:7, расположенный по адресу: 

<

...>, (далее - Участок), для использования в целях эксплуатации объектов недвижимости, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 45024 кв.м.

При этом доля ОАО ИПФ «Малыш» для целей расчета арендной платы, соответствующая доле принадлежащих ему объектов недвижимости в общей площади застройки на арендуемом Участке, составляет – 246/1000.

Доля ООО «Лофт» для целей расчета арендной платы, соответствующая доле принадлежащих ему объектов недвижимости в общей площади застройки на арендуемом Участке составляет 300/1000».

Материалами дела подтверждены доводы ИПФ «Малыш» о том, что ранее спорный участок принадлежал ему на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления Главы администрации г. Ростова-на-Дону № 1270 от 02.10.1992г. (пункт 1.17).

Указанное обстоятельство влияет на порядок определения размера арендной платы.

В пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в частности, указано, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

В силу приведенной нормы вводного закона № 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

- двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

- трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

- полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Как видно, применимая к ответчикам ставка  не может превышать двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Учитывая вышеприведенные нормы права и регулируемый характер арендной платы за землю в отношении спорного земельного участка в пункте 3.1 договора может быть изложена только актуальная на момент вынесения решения судом первой инстанции методика расчета арендной платы.

Принимая во внимание, установленный судом факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования  ИПФ «Малыш» на права аренды (л.д. 23-31 т.3) и последующий переход такого права в части к ООО «Лофт», что не отрицалось Департаментом, суд апелляционной инстанции  считает необходимым пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции:

«Расчет годовой арендной платы осуществляется в соответствии с:

- пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";

- пунктом 5 Приложения № 1 к Постановлению Правительства РО от 02.03.2015 № 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области";

- пунктом 5 Приложения № 1 к постановлению Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 г. N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону" в размере двух процентов (2%) от кадастровой стоимости земельного участка и с учетом доли, указанной в пункте 1.1 настоящего договора. При этом ежегодное увеличение арендной платы на коэффициент инфляции не производится.

Расчет годовой арендной платы производится по формуле:

А = КС х Сап (2%) х 552/1000, где:

А - арендная плата в год, руб.;

КС – кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Сап - ставка арендной платы, %».

Пункт 3.1.1. договора аренды от 08.07.2004 N 25747 надлежит исключить как содержащий недостоверные (неактуальные) сведения о размере доли арендаторов в праве аренды и с учетом того, что достоверные и актуальные сведения отражены в пункте 1.1 договора.

Поскольку судом установлен регулируемый (нормативный) характер арендной платы за спорный земельный участок, пункт 3.4 договора аренды от 08.07.2004 N 25747 надлежит изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением ставок арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об их установлении. Обязательного заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы к данному Договору не требуется».

Соответственно пункт 6.1. договора аренды от 08.07.2004 N 25747 следует изложить в следующей редакции: «Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме, за исключением изменений пункта 3.1 Договора. В случае изменения размера арендной платы, дополнительные соглашения могут заключаться с каждым из Арендаторов, чей размер арендной платы изменяется, при этом письменное согласие других Арендаторов на это не требуется».

Довод третьего лица о том, что в договор необходимо сразу внести и сведения о долях иных арендаторов, апелляционным судом отклоняется как процессуально недопустимый при настоящем субъектном составе спорящих сторон и исходя из субъектного состава договора аренды, об изменении которого заявлен иск.

Помимо требований о внесении изменений в договор аренды, департамент также просил взыскать с ИПФ «Малыш» задолженность по арендной плате за землю за период с 01.10.2014 по 31.03.2016 в размере 5 811 986,87 руб., пени за период с 21.12.2014 по 31.03.2016 в размере 392 813,77 руб. (уточненные исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая установленную апелляционным судом корректную методику расчета арендной платы и выявленную сторонами долю ИПФ «Малыш» в праве аренды на период, за который начислена задолженность (доля составляет 568/1000, с чем департамент не спорит, изменение доли до совокупно составляющей для ответчиков 546/1000, произошло после окончания спорного периода), сторонами представлены итоговый расчет и контррасчет, которые проанализированы апелляционным судом и признаны содержащими методические ошибки.

В указанный период порядок определения арендной платы за спорный земельный участок последовательно регламентировался следующими нормативными актами:

- Постановлением Правительства РО от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", действовавшим до 01.03.2015;

- Постановлением Правительства РО от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", действующим до настоящего времени;

-  Постановлением Администрации г. Ростова н/Д от 27.05.2014 N 580 "О Порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", утвердившем соответствующий Порядок и действовавшим до 14.07.2015;

- Постановлением Администрации г. Ростова н/Д от 09.07.2015 N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону", действующим по настоящее время и соответственно по конец спорного периода.

За четвертый квартал департамент и ИПФ «Малыш» применяют одинаковые (верную) методику начисления арендной платы, однако расчет ИПФ «Малыш» неточен, так как произведен путем деления годовой арендной платы на 4, а не рассчитан исходя из количества дней в квартале.

Расчет департамента неверен в части примененных коэффициентов инфляции, взятых из последних редакций соответствующих законов о федеральном бюджете, что нарушает ограничение, установленное пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, стороны связаны действующим договором аренды и с принятием очередного закона о федеральном бюджете, определяющего индекс инфляции, с первого января очередного года происходит увеличение арендной платы. Далее в том же году арендная плата увеличиваться не может. Ввиду указанного коэффициенты инфляции применены верно ИПФ «Малыш», а не департаментом.

С учетом устранения методических ошибок сторон арендная плата за четвертый квартал 2014 года за спорный участок исходя из доли ответчика равной 568/1000 составила 414 052,71 руб. Указанный размер арендной платы не превысил 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

За первый квартал 2015 года (то есть до изменения формулы расчета) арендная плата составила 284 886,24 руб. В указанной части расчет ИПФ «Малыш» верен.

Далее арендная плата определяется от кадастровой стоимости участка.

В материалах дела имеется решение Ростовского областного суда от 01.07.2016 по делу N 3а-489/2016, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010201:7 площадью 45 024 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, установлена в размере 227 844 000 руб.

Поскольку общество с иском об изменении кадастровой стоимости обратилось в Ростовский областной суд 30.12.2015, новый показатель кадастровой стоимости с силу положений абзаца 5 статьи 24.20 ФЗ от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" может быть применен к правоотношениям сторон в том числе в период с 02.03.2015 года (ранее сторонами использована иная формула).

Поскольку сторонами нарушена методика расчета, апелляционным судом произведена корректировка и установлено, что арендная плата за период с 02.03.2015 по 31.12.2015 составила 2 162 832,58 руб. При этом, учитывая, что ставка арендной платы составила 2% от кадастровой стоимости, определенный по указанной ставке размер является для ответчика предельным, индексации не подлежит в силу приведенных выше положений Федерального закона № 137-ФЗ.

Арендная плата за первый квартал 2016 года определяется по той же методике и также без индексации, в силу чего составляет 632 541,02 руб.

Итого за спорный период с 01.10.2014 по 31.03.2016 правомерно начислено обществу ИПФ «Малыш» 3 505 312,55 руб.

За указанный период ответчиком оплачено 839 282,56 руб. (после 12.04.2016), что признается также и департаментом.

Соответственно, сумма непогашенного долга составляет 2 666 029,99 руб.

Поскольку обжалуемым решением суда первой инстанции с ИПФ «Малыш» в пользу Департамента взыскана задолженность по договору аренды от 08.07.2004 № 25747 в размере 3 151 210,98 руб., решение надлежит в указанной части изменить, уменьшив присужденную ко взысканию сумму до 2 666 029,99 руб.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за период с 21.12.2014 по 31.03.2016 в размере 392 813,77 руб.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Поскольку материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы, ответчик считается просрочившим.

При таких обстоятельствах истец вправе на основании пункта 2 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать от ответчика уплаты неустойки.

Поскольку апелляционным судом скорректирована подлежащая взысканию сумма долга, постольку подлежит изменению и произведенный судом первой инстанции расчет пени.

Представленный департаментом расчет пени апелляционный суд не принимает, поскольку он основан на ошибочном расчете долга.

Ответчик указал, что не оспаривает решение суда первой инстанции в части взыскания пени. Между тем, в силу положений части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Как видно, департамент такие возражения заявил, представил свой расчет пени, значительно превышающий сумму, присужденную ко взысканию с ответчика судом первой инстанции.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции производит расчет пени самостоятельно.

По расчету суда апелляционной инстанции взысканию с ИПФ «Малыш» в пользу департамента подлежит неустойка в размере 233 915,30 руб. за период с 23.12.2014 по 31.03.2016.

При этом истец неверно определил начало периода начисления пени как 21.12.2014, поскольку указанный день являлся выходным (воскресенье). По правилам статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации расчет пени надлежит производить с 23.12.2014. аналогичные методические ошибки допущены в иных периодах начисления

Судом расчет истца проверен в том числе на соблюдение правил статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации и в остальной части периода. Расчет судом скорректирован и произведен в соответствии с условиями договора о сроке платежа.

Соответственно, решение суда первой инстанции подлежит в указанной части корректировке путем увеличения присужденной ко взысканию суммы пени.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. При частичном удовлетворении неимущественного требования пошлина за таковое в полном объеме относится на ответчика.

Учитывая, что департамент от уплаты пошлины освобожден, суд определяет пошлину, подлежащую взысканию с открытого акционерного общества ИПФ «Малыш» в доход федерального бюджета как равную 31 249 руб.

Поскольку апелляционная жалоба ИПФ «Малыш» частично удовлетворена, а при подаче жалобы указанным лицом произведена оплату государственной пошлины, надлежит взыскать с департамента в пользу ИПФ «Малыш» 1597,80 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.05.2017 по делу № А53-27814/2016 изменить. Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции: 

«Ходатайство открытого акционерного общества Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» о назначении по делу судебной экспертизы отклонить.

Иск удовлетворить частично.

Внести в договор аренды от 08.07.2004 №25747 следующие изменения:

Пункт 1.1 договора изложить в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а Арендаторы принимают в аренду (аренда со множественностью лиц на стороне арендатора) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 61:44:010201:7, расположенный по адресу: 

<

...>, (далее - Участок), для использования в целях эксплуатации объектов недвижимости, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 45024 кв.м.

При этом доля ОАО ИПФ «Малыш» для целей расчета арендной платы, соответствующая доле принадлежащих ему объектов недвижимости в общей площади застройки на арендуемом Участке, составляет – 246/1000.

Доля ООО «Лофт» для целей расчета арендной платы, соответствующая доле принадлежащих ему объектов недвижимости в общей площади застройки на арендуемом Участке составляет 300/1000».

Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: «Расчет годовой арендной платы осуществляется в соответствии с:

- пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";

- пунктом 5 Приложения № 1 к Постановлению Правительства РО от 02.03.2015 № 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области";

- пунктом 5 Приложения № 1 к постановлению Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 г. N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону" в размере двух процентов (2%) от кадастровой стоимости земельного участка и с учетом доли, указанной в пункте 1.1 настоящего договора. При этом ежегодное увеличение арендной платы на коэффициент инфляции не производится.

Расчет годовой арендной платы производится по формуле:

А = КС х Сап (2%) х 552/1000, где:

А - арендная плата в год, руб.;

КС – кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Сап - ставка арендной платы, %».

Пункт 3.1.1. договора аренды от 08.07.2004 N 25747 исключить.

Пункт 3.4 договора аренды от 08.07.2004 N 25747 изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением ставок арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об их установлении. Обязательного заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы к данному Договору не требуется».

Пункт 6.1. договора аренды от 08.07.2004 N 25747 изложить в следующей редакции: «Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме, за исключением изменений пункта 3.1 Договора. В случае изменения размера арендной платы, дополнительные соглашения могут заключаться с каждым из Арендаторов, чей размер арендной платы изменяется, при этом письменное согласие других Арендаторов на это не требуется».

Взыскать с открытого акционерного общества Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по договору аренды от 08.07.2004 №25747 в размере 2 666 029,99 руб. за период с 01.10.2014 по 31.03.2016, неустойку в размере 233 915,30 руб. за период с 23.12.2014 по 31.03.2016.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 31 249 руб.

Возвратить акционерному обществу Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Ростовской области денежные средства, перечисленные по платежному поручению от 07.04.2017 № 138 в размере 40 000 руб.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение. Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы».

Взыскать с департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу открытого акционерного общества Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» (ИНН

<

***>, ОГРН 

<

***>) 1597,80 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

ПредседательствующийМ.Н. Малыхина

СудьиВ.В. Галов

А.А. Попов