ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-4150/2020

г. Челябинск

28 мая 2020 года

Дело № А76-33792/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания           ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Лидер» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.02.2020 по делу №А76-33792/2019.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Лидер» - ФИО2 (доверенность от 16.01.2020, диплом); 

Управления имущественных отношений Администрации Озерского городского округа Челябинской области – ФИО3 (доверенность от 31.12.2019 № 28-01-19/24, диплом);

общества с ограниченной ответственность «Флагман» - ФИО4 (доверенность от 15.01.2020, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «Лидер» (далее – истец, ООО СК «Лидер») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Администрации Озерского городского округа Челябинской области (далее – ответчик, Управление) о взыскании необоснованного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 20.04.2017 №11608 в размере 9 099 335 руб. 92 коп. (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 103-105). 

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление по финансам Администрации Озерского городского округа Челябинской области, Администрация Озерского городского округа Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью «Флагман» (далее – ООО «Флагман», третье лицо).

Решением суда первой инстанции от 10.02.2020 (резолютивная часть объявлена 03.02.2020) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 20.04.2017 №11608 в размере 1 065 198 руб. 73 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке - в жалобе ООО СК «Лидер» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. 

По мнению апеллянта, вывод суда о строительстве двух отдельно стоящих домов не соответствует имеющимся в деле доказательствам. Разрешение на ввод в эксплуатацию первого и второго этапов предусмотрено для одного многоквартирного жилого дома; проектной документацией, на основании которой выдавалось разрешение на строительство также предусмотрено возведение одного жилого дома в два этапа. Кроме того, оба этапа жилого дома имеют один почтовый адрес и сквозную нумерацию квартир.

Указывает, что договор о комплексном развитии территории с истцом не заключался, следовательно ссылка суда на определение Верховного суда Российской Федерации от 11.04.2016 №305-ЭС16-3443 является необоснованной.

Податель жалобы считает, что судом при расчете размера неосновательного обогащения, необоснованно учтена общая площадь жилого дома, а не площадь застройки, поскольку в случае внесения изменений в проект по уменьшению этажности строящегося жилого дома размер арендной платы не изменяется.

Судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы назначено на  14 часов 30 минут 14.04.2020. 

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2020 перенесена дата судебного заседания с 14.04.2020 с 14 час. 30 мин. на 27.05.2020 на 14 час. 30 мин.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2020 в составе суда произведена замена судьи Тимохина О.Б. судьей Соколовой И.Ю.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители третьих лиц - Управления по финансам Администрации Озерского городского округа Челябинской области, Администрации Озерского городского округа Челябинской области не явились. 

С учетом мнения представителей истца, ответчика и третьего лица - ООО «Флагман» в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца и ООО «Флагман»  поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представителем Управления заявлены возражения на нее.

При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда пересматривается на предмет его законности и обоснованности исключительно в обжалуемой истцом части отказа в удовлетворении исковых требований.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Управлением (арендодатель) и ООО «Флагман» (арендатор) был подписан договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 20.04.2017 № 11608 (далее – договор, л.д. 7, 8), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 6 052 кв.м, именуемый в дальнейшем участок. Участок расположен по адресу: в 50 м на запад от ориентира - торговый комплекс, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, 

<

...>, на землях, находящихся в муниципальной собственности, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:41:0101051:135. 

Участок предоставляется для строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов 5-16 и выше этажей (п. 1.2. договора аренды). 

В соответствии с п. 2.1 договора аренды договор заключен сроком на 5 (пять) лет со дня подписания настоящего договора и акта приема-передачи земельного участка и считается заключенным с момента его регистрации в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 

В силу п. 2.2. договора он прекращает свое действие: - по истечении срока, указанного в п. 2.1 договора; - с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, а договор не подлежит продлению. 

Согласно п. 2.3 договора аренды размер годовой арендной платы за землю, определенный по итогам аукциона, в сумме 14 606 160,11 руб. вносится арендатором по реквизитам арендодателя, указанным в разделе VIII настоящего договора, в следующие сроки: 

- ежеквартально, равными долями от суммы ежегодной арендной платы, не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом; 

- задаток засчитывается в счет первого платежа арендной платы. 

Размер арендной платы за земельный участок не может изменяться в течение всего срока аренды земельного участка (п. 2.4. договора аренды). 

Передача участка арендатору и его возврат арендодателю происходит после подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка (п. 2.5. договора). 

По акту приема-передачи земельного участка от 20.04.2017 (л.д. 9, 33) земельный участок площадью 6 052 кв.м, с кадастровым номером 74:41:0101051:135, передан в аренду ООО «Флагман». 

19 сентября 2017 года ООО «Флагман» Администрацией Озерского городского округа выдано разрешение №74-309-40-2017 на строительство многоквартирного жилого дома (2 этап строительства) на земельном участке с кадастровым номером 74:41:0101051:135 (л.д. 35). 

17 октября 2017 года ООО «Флагман» Администрацией Озерского городского округа выдано разрешение №74-309-44-2017 на строительство многоквартирного жилого дома (1 этап строительства) на земельном участке с кадастровым номером 74:41:0101051:135 (л.д. 36). 

По договору от 17.11.2017 уступки прав и обязанностей по договору №11608 от 20.04.2017 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (л.д. 10-12) ООО «Флагман» передало свои права и обязанности арендатора по названному договору аренды ООО СК «Лидер». 

В силу п. 1.7. указанного договора уступки прав от 17.11.2017 с момента государственной регистрации настоящего договора к новому арендатору по настоящему договору переходят все права и обязанности арендатора перед арендодателем по договору аренды. 

Согласно штампу регистрирующего органа на договоре уступки прав от 17.11.2017 государственная регистрация договора произведена 23.11.2017 (л.д. 12). 

Постановлением Администрации Озерского городского округа Челябинской области от 20.11.2017 № 3102 строящемуся объекту капитального строительства - многоквартирный жилой дом, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 74:41:0101051:135, присвоен адрес: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, 

<

...> (л.д. 41). 

11 декабря 2017 года ООО СК «Лидер» Администрацией Озерского городского округа выданы разрешения №74-309-52-2017, №74-309-53-2017 на строительство многоквартирных жилых домов – 1 и 2 этапы строительства сроком по 20.10.2019 (л.д. 37, 38) взамен ранее выданных ООО «Флагман» разрешении на строительство многоквартирного жилого дома №74-309-44-2017 и №74-309-40-2017. 

10 июля 2018 года ООО СК «Лидер» Администрацией Озерского городского округа выдано разрешение №74-309-52-2017 на ввод объекта (многоквартирный жилой дом (1 этап строительства) в эксплуатацию (л.д. 39). 

Согласно указанному разрешению общая площадь жилого дома составила 5 342,8 кв.м. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 13.08.2018 (л.д. 13)  за ООО «Флагман» зарегистрировано право собственности на первую из квартир во введенном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме 1-го этапа строительства. 

20 июля 2018 года ООО СК «Лидер» Администрацией Озерского городского округа выдано разрешение №74-309-84-2018 на строительство многоквартирного жилого дома (2 этап строительства) сроком до 15.03.2022 (л.д. 40). 

27 мая 2019 года ООО СК «Лидер» Администрацией Озерского городского округа выдано разрешение №74-309-84-2018 на ввод объекта - многоквартирный жилой дом (2 этап строительства) в эксплуатацию (л.д. 41 оборот - 42). 

Согласно указанному разрешению общая площадь жилого дома составила 11 551,7 кв.м. 

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 26.09.2019 №99/2019/286133270 и №99/2019/286132747 (л.д. 46, 46 оборот). 

10 июня 2019 года были зарегистрированы права собственности на первые из квартир во введенном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме 2-го этапа строительства. 

В период действия договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 20.04.2017 №11608 ООО СК «Лидер» была произведена оплата арендных платежей на общую сумму 19 866 818,31 руб., что подтверждается платежными поручениями №32 от 19.01.2018 на сумму 1 250 000 руб., №38 от 29.01.2018 на сумму 310 658,2 руб., №247 от 10.04.2018 на сумму 3 651 541 руб., №527 от 10.07.2018 на сумму 3 700 000 руб., №756 от 15.10.2018 на сумму 3 700 000 руб., №15 от 14.01.2019 на сумму 3 554 619,11 руб., №115 от 15.04.2019 на сумму 3 700 000 руб. (л.д. 15-18). 

Полагая, что на основании ст. 413 ГК РФ и в силу п. 2.2. договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 20.04.2017 №11608 с момента регистрации права собственности на первую из квартир во введенном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме, то есть с 13.08.2018, указанный договор аренды прекратил свое действие, у ООО СК «Лидер» прекратилась обязанность по внесению арендной платы в размере, установленном договором аренды, ООО СК «Лидер» направил управлению претензию от 12.07.2019 №128 с требованием о возврате излишне уплаченной арендной платы. 

Ответчиком данная претензия была оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения ООО СЗ «Лидер» в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что за период с 23.11.2017 (дата регистрации договора от 17.11.2017 уступки прав и обязанностей по договору № 11608 от 20.04.2017) по 12.08.2018 у истца имелась обязанность по внесению арендной платы, предусмотренной договором аренды в полном объеме, а с 13.08.2018 по 10.06.2019 (дата регистрации права собственности на первые из квартир во введенном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме 2-го этапа строительства) - у истца имелась обязанность по внесению арендной платы, предусмотренной договором аренды, пропорционально той части земельного участка, которая не была занята многоквартирным жилым домом 1-го этапа строительства и необходима для его эксплуатации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, в силу пункта 3 статьи 1103 ГК РФ подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Выводы арбитражного суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований признаны судом апелляционной инстанции верными.

На основании ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.п. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. 

В соответствии с п. 2.2. договора аренды, договор прекращает свое действие в том числе с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, на основании статьи 413 ГК РФ. 

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости 13.08.2018 было зарегистрировано право собственности на первую из квартир во введенном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме 1-го этапа строительства.   10 июня 2019 года были зарегистрированы права собственности на первые из квартир во введенном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме 2-го этапа строительства. 

 Исходя из сведений о выдаче ООО СК «Лидер» разрешений №74-309-52-2017, №74-309-53-2017 на строительство многоквартирных жилых домов – 1 и 2 этапы строительства; разрешение № 74-309-52-2017 от 10.07.2018 на ввод объекта (многоквартирный жилой дом (1 этап строительства) в эксплуатацию; разрешения №74-309-84-2018  от 27.05.2019 на ввод объекта - многоквартирный жилой дом (2 этап строительства) усматривается, что в рассматриваемой ситуации на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 74:41:0101051:135 предполагалось поэтапное возведение многоквартирного жилого дома. Из материалов дела следует, что каждая из очередей строительства являлась самостоятельным объектом, обладающим индивидуальными техническими характеристиками. При таких обстоятельствах, отсутствие юридического обособления объектов недвижимости не исключает применение правового режима, предусмотренного для случаев, когда земельный участок был предоставлен для строительства двух отдельно стоящих многоквартирных жилых домов. 

Исходя из того, что из земельного участка с кадастровым номером 74:41:0101051:135 не была выделена часть земельного участка, необходимая для эксплуатации многоквартирного дома 1-ой очереди строительства, применительно к ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также п.п. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (первая очередь строительства) – с 13.08.2018 – у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под домом у истца прекратилось, таким образом прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под построенной первой очередью строительства и необходимой для его использования. 

После введения в эксплуатацию первой очереди строительства у истца для строительства последующих очередей в пользовании остался земельный участок, и обязанность по внесению арендной платы за эту часть земельного участка в соответствии с условиями ранее заключенного договора аренды не прекратилась. 

В силу вышеизложенного, за период с 23.11.2017 (дата регистрации договора от 17.11.2017 уступки прав и обязанностей по договору №11608 от 20.04.2017) по 12.08.2018 у истца имелась обязанность по внесению арендной платы, предусмотренной договором аренды в полном объеме, а с 13.08.2018 по 10.06.2019 (дата регистрации права собственности на первые из квартир во введенном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме 2-го этапа строительства) - у истца имелась обязанность по внесению арендной платы, предусмотренной договором аренды, пропорционально той части земельного участка, которая не была занята многоквартирным жилым домом 1-го этапа строительства и необходима для его эксплуатации. 

В этой связи, доводы истца о прекращении в целом договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 20.04.2017 № 11608 с 13.08.2018 и необходимости расчета арендной платы после указанной даты по регулируемым ценам как за земельный участок, предоставленный для завершения строительства, правомерно отклонен судом первой инстанции.

В соответствии с разрешением №74-309-52-2017 от 10.07.2018 на ввод объекта (многоквартирный жилой дом (1 этап строительства) в эксплуатацию общая площадь жилого дома составила 5 342,8 кв.м. 

Согласно разрешению №74-309-84-2018 от 27.05.2019 на ввод объекта - многоквартирный жилой дом (2 этап строительства) в эксплуатацию общая площадь жилого дома составила 11 551,7 кв.м. 

Таким образом, доля земельного участка, которая приходится на строительство многоквартирного жилого дома 2-го этапа строительства, составляет: 11 551,7 кв.м. / (5 342,8 кв.м. + 11 551,7 кв.м.) * 6 052 кв.м (площадь земельного участка) = 4 138,09 кв.м. 

Иное распределение площадей арендуемого земельного участка, необходимого для строительства указанных многоквартирных жилых домов истцом не доказано. 

Судом первой инстанции также правомерно принято во внимание письмо Управления архитектуры и градостроительства Администрации Озерского городского округа Челябинской области от 18.12.2019 №29-01-24/2214 (л.д. 116), согласно которому при определении площади предоставляемого земельного участка для строительства к учету принимается площадь застройки, количество этажей и общая площадь многоквартирного жилого дома. 

В период с 23.11.2017 по 10.06.2019 ответчиком подлежала внесению арендная плата в размере 18 801 619,58 руб.: 

- с 23.11.2017 по 31.12.2017: 3 651 540,03 руб. (размер ежеквартальной арендной платы) * 39 дней / 92 дня = 1 547 935,45 руб.; 

- 1 квартал 2018 г. - 3 651 540,03 руб.; 

- 2 квартал 2018 г. - 3 651 540,03 руб.; 

- с 01.07.2018 по 12.08.2018: 3 651 540,03 руб. * 43 дня / 92 дня = 1 706 698,06 руб.; 

- с 13.08.2018 по 30.09.2018: (3 651 540,03 руб. * 4 138,09 кв.м. / 6 052 кв.м) * 49 дней / 92 дня = 1 329 796,94 руб.; 

- 4 квартал 2018 г. – 3 651 540,03 руб. * 4 138,09 кв.м. / 6 052 кв.м = 2 496 761,61 руб.; 

- 1 квартал 2019 г. – 2 496 761,61 руб.; 

- с 01.04.2019 по 09.06.2019: 2 496 761,61 руб. * 70 дней / 91 день = 1 920 585,85 руб. 

Поскольку в период действия договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 20.04.2017 № 11608 ООО СК «Лидер» была произведена оплата арендных платежей на общую сумму 19 866 818,31 руб. (л.д. 15-18), излишне уплаченным являются платежи на сумму 1 065 198,73 руб., которые являются для Управления неосновательным обогащением и подлежат взысканию в пользу ООО СЗ «Лидер». 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ответчика суммы неосновательного обогащения в размере 1 065 198 руб. 73 коп., в виде сбереженной арендной платы, излишне уплаченной истцом.

Доводы апелляционной жалобы истца по сути своей направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, которые были полно и всесторонне исследованы судом первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки собранных по делу доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.

В силу изложенных обстоятельств доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения в материалах дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя соответственно.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.02.2020 по делу №А76-33792/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Лидер» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяИ.Ю. Соколова

Судьи:Г.Н. Богдановская

 М.И. Карпачева