ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А52-4998/2020

г. Вологда

27 августа 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2021 года.

В полном объеме постановление изготовлено 27 августа 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и                       Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания               ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Партнер» представителя ФИО2 по доверенности от 27.11.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Партнер» на решение Арбитражного суда Псковской области от 13 июня 2021 года по делу № А52-4998/2020, 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Партнер» (адрес: 180024,              

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету по управлению государственным имуществом Псковской области (адрес: 180007,              

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Комитет) о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 15.12.2014 № 320; о возложении на ответчика обязанности по заключению дополнительного соглашения к договору, предусматривающего увеличение срока его действия на 3 года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (далее – Управление Росреестра). 

Решением суда от 13 июня 2021 года в удовлетворении заявленных требований Обществу отказано.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, удовлетворить заявленные требования. В обоснование жалобы указывает, что, поскольку договор аренды земельного участка от 15.12.2014 № 320 заключен до 01.03.2015 без проведения торгов и по истечении срока его действия Общество продолжило пользоваться участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок. Считает, что государственная регистрация прекращения договора аренды произведена неправомерно. Поскольку Общество продолжало пользоваться земельным участком на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), оно на основании части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон             № 98-ФЗ) вправе потребовать от арендодателя  заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего увеличение срока действия договора,

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы в полном объеме.

Комитет в отзыве с доводами апеллянта не согласился.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266             АПК РФ в отсутствие представителей Комитета, Управления Росреестра, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения жалобы. 

Заслушав пояснения представителя Общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, закрытое акционерное общество «Интегра-Инвест» (далее – ЗАО «Интегра-Инвест») обратилось в Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям с заявлением от 28.03.2011 № 515 о предоставлении в аренду сроком на 5 лет земельного участка, расположенного южнее земельного участка по Рижскому проспекту 100, ориентировочной площадью 7 000 - 9 000 кв. м для строительства торгового центра с предварительным согласованием места размещения объекта в соответствии со статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в редакции, действовавшей на момент обращения.

Комиссией по выбору земельного участка 07.12.2012 произведен выбор и обследование земельного участка для строительства торгового комплекса, о чем составлен соответствующий акт о выборе земельного участка.

Постановлением Администрации города Пскова от 18.01.2013 № 60 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане города Пскова местоположением: г. Псков, южнее земельного участка по Рижскому проспекту 100, для строительства торгового комплекса, ориентировочной площадью 8 916 кв. м.

Распоряжением Администрации Псковской области 28.05.2013 № 119-р «О предварительном согласовании места размещения объекта ЗАО «Интегра-Инвест» утвержден акт о выборе земельного участка.

На основании распоряжения Администрации Псковской области от 08.12.2014 № 577-р «О предоставлении в аренду ЗАО «Интегра-Инвест» земельного участка в городе Пскове для строительства торгового комплекса» Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям (правопредшественник Комитета; Арендодатель) и ЗАО «Интегра-Инвест» (Арендатор) 15.12.2014 заключен договор № 320 аренды земельного участка, по условиям которого Арендатору в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 60:27:0070105:1457, площадью 8 916 кв. м, с местоположением: г. Псков, южнее земельного участка по Рижскому проспекту, 100, для строительства торгового комплекса.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра 04.03.2015.

На основании соглашения от 31.03.2015 о передаче прав и обязанностей по договору от 15.12.2014 № 320 ЗАО «Интегра-Инвест» передало, а общество с ограниченной ответственностью «Партнер» (ИНН 

<

***>,                            ОГРН 

<

***>; далее – ООО «Партнер») приняло права и обязанности арендатора по договору аренды от 14.12.2014.

По договору от 15.02.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 15.12.2014 права и обязанности Арендатора перешли от                            ООО «Партнер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Обществу. Государственная регистрация уступки прав аренды произведена Управлением Росреестра 01.03.2017.

Согласно пунктам 1.1, 10.1 договора аренды он заключен на 5 лет с 15.12.2014 по 15.12.2019.

Пунктами 5.1.2, 5.2.8 договора предусмотрено право Арендатора на заключение в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению Арендатора, сделанному за                60 календарных дней до истечения срока договора.

По мнению заявителя, поскольку по истечении пятилетнего срока ни одна из сторон не заявила о расторжении договора аренды и Арендатор продолжил использование участка без возражений со стороны Арендодателя, то на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие договора аренды возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.

Вместе с тем Комитет в письме от 04.09.2020 № 1/ип-11948, полученном Обществом 15.09.2020, сообщил об истечении срока действия договора аренды от 15.12.2014 и в связи с этим просил подписать направленный с письмом проект соглашения о расторжении договора аренды, а также уведомил, что в случае неподписания данного соглашения Арендатором в течение 30 дней со дня получения Комитетом будет принято решение о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 17.12.2020 на земельный участок с кадастровым номером 60:27:0070105:1457 запись об аренде участка погашена.

Заявитель, не согласившись с предложением Комитета расторгнуть договор, направил в адрес Комитета письмо от 24.09.2020, в котором сообщил, что продолжает пользоваться земельным участком на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ и со ссылкой на часть 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ просил заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 15.12.2014, предусматривающее увеличение срока действия договора на 3 года.

В ответ на данное обращение Комитет в письме от 15.10.2020                             № 1/ип-14220 указал, что с учетом положений пункта 3 статьи 3, пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, нормы статьи 621 ГК РФ в части возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок не применяются после 01.03.2015; в связи с истечением срока действия договора, заключение дополнительного соглашения в соответствии с частью 6 статьи 19 Закона                    № 98-ФЗ невозможно.

Общество, считая, что указанный отказ Комитета от заключения дополнительного соглашения о продлении договора аренды является незаконным и необоснованным, нарушающим его права и законные интересы, обратилось в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции по результатам рассмотрения спора пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований заявителя.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда, подробно изложенные в судебном акте.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с абзацем первым статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 названного Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

На основании абзаца первого пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Вместе с тем порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в частности главой V.1 названного Кодекса, введенной в действие с 01.03.2015.

Следует отметить, что ранее пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Однако в соответствии с подпунктом «б» пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015.

При этом согласно действующему с 01.03.2015 пункту 15 статьи 39.8              ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены в статье 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 названной статьи ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, вправе претендовать на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в лишь в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ указаны условия, совокупность которых позволяет реализовать названное право: 

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, как верно указал суд, с 01.03.2015 заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий, указанных в пункте 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

В данном случае пунктами 1.1, 10.1 договора установлен пресекательный срок его действия до 15.12.2019. Пунктом 5.1.2 договора предусмотрено право Арендатора на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению Арендатора, переданному Арендодателю за 60 дней до истечения срока договора.

Вместе с тем Общество с таковым заявлением в адрес Комитета до истечения срока аренды (до 15.12.2019) не обращалось. Уведомление о намерении заключить дополнительное соглашение к договору заявитель направил в Комитет спустя 9 месяцев после прекращения договора аренды.

Оснований считать договор аренды возобновленным на тех же условиях на новый срок применительно к пункту 2 статьи 621 ГК РФ не имеется, поскольку приведенными выше нормами ЗК РФ предусмотрены специальные правила предоставления в аренду находящихся в публичной собственности земельных участков.

Таким образом, договор аренды от 15.12.2014 № 230 прекратил свое действие за истечение срока аренды 15.12.2019.

При этом наличие оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 36.6   ЗК РФ, для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов Обществом не доказано, равно как и не доказано наличие совокупности условий, установленных пунктом 4 названной статьи ЗК РФ, для заключения договора аренды на новый срок.

Как следует из пункта 1.1 договора, земельный участок предоставлялся Обществу для строительства торгового комплекса.

Вместе с тем при рассмотрении дела судом установлено, что на спорном земельном участке, предоставленном для строительства, не имеется объектов недвижимости, а также объектов незавершенного строительства, наличие которых в силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» является основанием для однократного предоставления земельного участка в аренду собственникам таких объектов для завершения их строительства.

Данное обстоятельство Общество не оспаривается. Имеющиеся на участке элементы сетей водоснабжения, канализации и электроснабжения, как верно отметил суд, объектами недвижимости не являются.

Срок действия разрешения на строительство № 60-RU60302000, выданного Обществу 30.08.2017, истек в июле 2018 года. Сведений о продлении действия данного разрешения в деле не имеется.

Согласно представленному в материалы дела акту обследования земельного участка от 22.04.2021 и фотоматериалам, спорный земельный участок не огорожен, строительство на нем не ведется, признаков освоения земельного участка не имеется.

Довод заявителя о наличии у него прав на продление арендных отношений на основании частей 6-8 статьи 19 Закона № 98-ФЗ также обоснованно отклонен судом.

В соответствии частью 6 статьи 19 Закона 3 98-ФЗ до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Поскольку в рассматриваемом случае на момент обращения Общества с заявлением от 24.09.2020 о продлении арендных отношений, срок действия договора аренды от 15.12.2014 № 320 истек и действие договора, вопреки мнению апеллянта, прекратилось, соответственно совокупность условий, предусмотренных частью 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, отсутствует, Комитет правомерно отказал Обществу в заключении дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего продление срока действия данного договора.

При таких обстоятельствах ввиду недоказанности Обществом наличия оснований, установленных пунктом 4 статьи 36.6 ЗК РФ для заключения договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов, а также наличия условий, определенных частью 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ для увеличения срока аренды земельного участка, оспариваемый отказ Комитета в заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 15.12.2014               № 320 следует признать законным и обоснованным. 

Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств дела и приведенных правовых норм, суд первой инстанции обоснованно отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований.

Доводы, приведенные заявителем в жалобе, не опровергают правильность выводов суда, основаны на иной правовой оценке апеллянтом обстоятельств спора, что не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта, при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении жалобы расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика. 

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Псковской области от 13 июня 2021 года по делу № А52-4998/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Партнер»– без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.Я. Зайцева

О.Б. Ралько