АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Красная, 6; тел. 8(861)268-46-00

 Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-10546/2017

г. Краснодар

06 сентября 2017 года

Резолютивная часть судебного акта вынесена 30.08.2017. Полный текст решения суда изготовлен 06.09.2017.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лаюк И.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ТСЖ «Зеленая Крона», Краснодарский край,

к АО «Россельхозбанк», Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, г.Краснодар,

о признании отсутствующим обременения,

третьи лица: ООО «Торговый дом «Агроторг», администрация муниципального образования г.Краснодар, 

при участии в судебном заседании:

от истца –  не явился,

от ответчика – ФИО1 по доверенности,

от администрации муниципального образования г.Краснодар – ФИО2 по доверенности,

от АО «Россельхозбанк» - не явился,

от Управления Росреестра по КК – не явился,

У С Т А Н О В И Л :

Товарищество собственников жилья «Зеленая Крона» (далее – ТСЖ «Зеленая Крона», истец) обратилось в арбитражный суд с заявлением к АО «Россельхозбанк» (далее ответчик) (с учетом уточнений) о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ответчика на основании договора о залоге имущественных прав (требований) от 16.05.2008 № 080300/0130-13, зарегистрированному Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 03.06.2008, номер регистрации: 23-23-01/281/2008-057, на земельный участок  с кадастровым номером 23:43:0301002:0003, расположенный в г. Краснодаре.

Представитель истца в судебное заседание не прибыл, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом.

Представитель АО «Россельхозбанк» в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Суд установил, что между АО «Россельхозбанк» и ООО «ДЖК «Первомайская роща» 16.05.2008 был заключен договор об открытии кредитной линии № 080300/0130. В обеспечение исполнения обязательств по данному кредитному договору между АО «Россельхозбанк» и ООО ТП «Универсал-Авто» был заключен договор о залоге имущественных прав (требования) №080300/0130-13 (в залог предоставлен земельный участок, с кадастровым номером 23:43:0301002:0003, расположенный в г. Краснодаре).

Управлением Росреестра по Краснодарскому краю данный договор ипотеки был зарегистрирован 03.06.2008, номер регистрации: 23-23-01/281/2008-057.

30.12.2016  истец направил Управлению Росреестра по Краснодарскому краю письмо с требованием о погашении регистрационной записи об ипотеке. Управление письмом от 07.02.2017 разъяснило порядок погашения регистрационной записи об ограничении (обременении), имеющемся на земельном участке.

Истец, ссылаясь на ликвидацию как заемщика ООО «ДЖК «Первомайская роща» на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2014 по делу № А32-943/2009, так и залогодателя ООО ТП «Универсал-Авто» на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2015 по делу № А32-942/2009, полагает, что ипотека является отсутствующей, что влечет за собой внесение соответствующей записи в ЕГРН, что и послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.

Согласно ч.1 ст.4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

В ст.11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Перечень способов защиты гражданских прав установлен в ст.12 ГК РФ и не является исчерпывающим.

Ст. 36 ЖК РФ  предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Пунктом 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений ЖК РФ,  Закона о государственной регистрации прав, ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация города утрачивает право на распоряжение им.

Кроме того, принимая во внимание положения ст. 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией МО г. Краснодар, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ, т.к. возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом (п.3 ст.11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции, действующей на момент заключения договора ипотеки).

В соответствии со статьей 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

В силу разъяснений, содержащихся в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, высказанной в Постановлении от 24.01.2012 №12576/11, иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (иски о признании права, о применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и т.д.).

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что истец по такому роду исков должен доказать, что он предпринял все меры для восстановления нарушенного права и настоящий иск должен являться исключительным способом защиты.

Вместе с тем суд считает: что истец до обращения в суд не каких мер не предпринимал, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований на основании следующего.

В соответствии с материалами дела суд установил, что истец 30.12.2016 обратился с письмом в Росреестр с требованием о погашении регистрационной записи об ипотеке, на которое регистрирующий орган письмом от 07.02.2017 разъяснил порядок погашения регистрационной записи об ограничении (обременении), имеющемся на земельном участке.

Однако истец не обратился с соответствующим заявлением и не предпринял конкретных действий, установленных законом, для снятия обременения.

24.03.2017 истец обратился с настоящим иском в суд. 

Только в ходе судебного разбирательства истец 18.05.2017 обратился в Банк с требованием в одностороннем порядке представить в регистрирующий орган необходимые документы для снятия обременения.

Банк, в свою очередь, не отказывал и не уклонялся от совершения действий по снятию обременения, доказательств обратного истец в материалы дела не представил.

Суд установил, что 21.06.2017 истец и ответчик совместно подали в Росреестр заявление о погашении записи об ипотеке. 

Учитывая, что в настоящее время вопрос погашения обременения находится на рассмотрении в регистрирующем органе, фактически предмет спора отсутствует.

При таких обстоятельствах суд не вправе применять исключительный способ защиты права: как признание права отсутствующим ввиду того, что фактический ответчик принимает меры для погашения спорной записи.

В случае несогласия с решениями регистрирующего органа стороны вправе оспаривать решение регистрирующего органа по правилам Главы 25 АПК РФ.

Следовательно, права и законные интересы истца ответчиком не нарушены.

Указанные обстоятельства являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того суд считает то, что в рамках заявленных требований о признании права отсутствующим Управление Росреестра вообще не может являться ответчиком, так как фактически признание права отсутствующим является основанием для осуществления определенных регистрационных действий на основании судебного акта.

Таким образом в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ТСЖ «Зеленая Крона» отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                           А.В. Семушин