Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-14025/2020

г. Владивосток

01 июля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 июля 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Понуровской,

судей Н.Н. Анисимовой, Г.Н. Палагеша,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-3476/2021

на решение от 16.04.2021 

судьи Н.А. Беспаловой

по делу № А51-14025/2020 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению гаражно-строительного кооператива «Вега» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным решения от 23.06.2020 №8753/20у,

при участии:

от УМС г. Владивостока: ФИО2 по доверенности от 25.12.2020 сроком действия до 31.12.2021, диплом (регистрационный номер 17446), паспорт;  

от гаражно-строительного кооператива «Вега»: ФИО3 по доверенности от 18.11.2020 сроком действия на 1 год, диплом (регистрационный номер 494), паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Гаражно-строительный кооператив «Вега» (далее - ГСК «Вега», кооператив, заявитель) обратился в арбитражный суд к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС г.Владивостока, ответчик) с заявлением о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:4971 на 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства, выразившегося в письме от 23.06.2020  № 8753/20у по заявлению вх. № 8753/20у от 25.05.2020.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 16.04.2021 заявленные требования удовлетворены: решение Управления муниципальной собственности г.Владивостока об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:4971 на 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства, выраженного в письме от 23.06.2020 № 8753/20у по заявлению гаражно-строительного кооператива «Вега» вх. № 8753/20у от 25.05.2020, признано незаконным, как несоответствующее Земельному кодексу РФ. Суд обязать УМС г.Владивостока в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу повторно рассмотреть заявление гаражно-строительного кооператива «Вега»  вх. № 8753/20у от 25.05.2020. По результатам рассмотрения спора   с УМС г. Владивостока в пользу гаражно-строительного кооператива «Вега» судебные расходы по оплате государственной пошлины 3.000 рублей.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление обратилось в суд с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции от 16.04.2021. Податель апелляционной жалобы считает решение арбитражного суда незаконным и необоснованным, подлежащим отмене. Не оспаривая тот факт, что в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:4971 действительно располагается объект незавершенного строительства - комплекс капитальных гаражных боксов, Управление, вместе с тем, ссылаясь на Федеральный закон от 23.06.2014 №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", настаивает на том, что после 01.03.2015 заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов исключено. Кроме того, административный ответчик ссылается на недобросовестное поведение Общества, как арендатора земельного участка, ввиду наличия задолженности по арендной плате. Обращает внимание суда на то обстоятельство, что письмо от 23.06.2020 №8753/20у по сути является уведомлением арендатора о наличии задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 25:28:010036:4971, а не отказом в предоставлении в аренду земельного участка. 

В судебном заседании представитель УМС г.Владивостока доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объёме.

Представитель Общества в судебном заседании и по тексту представленных в материалы дела письменных возражений с доводами управления не согласилась. Решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, не подлежащим отмене или изменению. Представила коллегии письмо администрации г. Владивостока от 25.06.2021 №19019-орг.

Суд,  руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его удовлетворить, приобщить в материалы дела письмо администрации г. Владивостока от 25.06.2021 №19019-орг, как связанное с обстоятельствами спора.

Из материалов дела коллегией установлено следующее:

На основании распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 24.04.2015 № 222-вр между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (Арендодатель) и ГСК «Вега» 02.06.2015 (Арендатор) заключен договор № 28-Ю-20291 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:4971 площадью 500 кв.м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...>, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 53 метрах от ориентира по направлению на юго-запад, разрешенное использование: капитальные гаражи; цель предоставления: для строительства капитальных гаражей.

Срок аренды установлен на 5 лет с момента государственной регистрации. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Приморского краю в установленном законом порядке 02.07.2015 за номером государственной регистрации 25-25/001-25/001/003/2015-9639/2.

01.04.2016 администрацией г. Владивостока выдано разрешение ГСК «Вега» на строительство № RU25304000-95/2016 здания по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Черняховского, 13 (13 гаражных боксов)  на указанном земельном участке площадью застройки 350 кв.м.

ГСК «Вега» частично выполнил строительство и зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства (здание гаражных боксов) 97% готовности, кадастровый номер здания 25:28:010036:5712.

В связи с окончанием срока аренды земельного участка по договору от 02.06.2015 № 28-Ю-20291 и в целях завершения строительства капитальных гаражей и ввода построенного объекта в эксплуатацию, ГСК «Вега» 25.05.2020 обратилось г. в УМС г. Владивостока с заявлением вх № 8753/20у о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:4971 для завершения строительства в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи  39.6 Земельного кодекса РФ.

Письмом от 23.06.2020 № 8753/20у УМС г.Владивостока отказало в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства, мотивировав отказ необходимостью расторжения договора № 28-Ю-20291 от 02.06.2015 и наличием долга ГСК «Вега» по арендным платежам.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные обществом требования, суд первой инстанции руководствовался тем, что оспариваемый отказ Управления является немотивированным, необоснованным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

   Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого  судебного акта в силу следующих обстоятельств:

В соответствии с частью 1 статьи 29 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности.

К данной категории относятся дела об оспаривании ненормативных правовых актов, затрагивающих права и законные интересы заявителя в указанной сфере (пункт 2 части 1 статьи 29 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов вправе обратиться лица, полагающие, что ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу указанной нормы, а также иных положений главы 24 АПК РФ, под актом ненормативного характера, который может быть оспорен в арбитражном суде путем предъявления требования о признании его недействительным, понимается документ любого наименования, принятый компетентным органом в результате реализации им своих властных полномочий, адресованный конкретному лицу и содержащий обязательные для исполнения предписания.

Таким образом, ненормативный правовой акт - односторонний акт индивидуального характера, изданный соответствующим органом власти, содержащий властные предписания, обязательные для исполнения. Властное предписание, содержащееся в ненормативном правовом акте, направлено на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей определенных лиц. Обязательность исполнения властного предписания - один из главных квалифицирующих признаков ненормативного правового акта. Документы, не содержащие обязательных для исполнения требований, не влекут правовых последствий. Они не могут затронуть прав и законных интересов лиц.

Следовательно, под ненормативным правовым актом, который в соответствии со статьей 13 ГК РФ может быть оспорен и признан недействительным судом, понимается документ властно-распорядительного характера, вынесенный уполномоченным органом, содержащий обязательные предписания, распоряжения, нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица и влекущий неблагоприятные юридические последствия.

Коллегией апелляционного суда отклоняется довод УМС г. Владивостока о том, что оспариваемый Обществом в рамках настоящего спора ответ, оформленный письмом от 23.06.2020 № 8753/20у, носит уведомительный характер, указывающий на необходимость произвести оплату задолженности, и не является отказом для заключения договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, из текста письма Управления от 23.06.2020 № 8753/20у (л.д. 16 т.1) прямо следует, что такой ответ дан уполномоченным органом по результатам рассмотрения обращения Общества о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:4971, и сообщено о невозможности предоставления испрашиваемого земельного участка.

Законом Приморского края от 18 ноября 2014 года №497-КЗ "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края" (с изменениями, действующими до вступления в силу изменений внесенных Законом Приморского края от 06.03.2019 №462-КЗ) пункту 21 (1) статьи 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 №90-КЗ "О регулировании земельных отношений в Приморском крае" (с учетом изменений, внесенных Законом Приморского края от 09.08.2018 №158-КЗ) установлено, что администрация Приморского края или уполномоченные ею органы исполнительной власти Приморского края осуществляли до 01.01.2019 полномочия органов местного самоуправления Артемовского городского округа, Владивостокского городского округа, поселений, входящих в состав Шкотовского и Надеждинского муниципальных районов, по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (за исключением земельных участков, бесплатно предоставляемых гражданам, имеющим трех и более детей, гражданам, имеющим двух детей, а также молодым семьям для индивидуального жилищного строительства, земельных участков, предоставляемых для строительства объектов дошкольного/начального общего, основного общего, среднего общего образования), в том числе по предоставлению земельных участков на торгах и без проведения торгов.

После вступления в силу изменений в этот закон, внесенных Законом Приморского края от 06.03.2019 №462-КЗ, с 01.05.2019 полномочия по распоряжению земельными участками на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, переданы администрации г. Владивостока.

В соответствии с постановлением администрации г. Владивостока от 25.04.2019 №1667 "Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Владивостокского городского округа, наделено УМС г. Владивостока.

Таким образом, УМС г. Владивостока является органом исполнительной власти, в компетенцию которого входит решение вопросов о предоставлении земельных участков по заявлениям заинтересованных лиц.

Следовательно, Общество правомерно обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями в рамках Главы 24 АПК РФ.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды;

2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Совокупный анализ данных норм свидетельствует, что указанный упрощенный порядок предоставления земельного участка в аренду обусловлен характером земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, который отнесен к недвижимости наряду с готовыми объектами, и направлен на сохранение прав собственника такого объекта незавершенного строительства, как добросовестного застройщика, лишенного возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом. Совокупный анализ данных норм свидетельствует, что указанный упрощенный порядок предоставления земельного участка в аренду обусловлен характером земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, который отнесен к недвижимости наряду с объектами, завершенными строительством (реконструкцией), и направлен на сохранение прав собственника такого объекта незавершенного строительства, лишенного по каким-либо причинам возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Как установлено судом и следует из материалов дела, спорный участок изначально был предоставлен кооперативу в аренду на основании договора от 02.06.2015 № 28-Ю-20291 аренды земельного участка для строительства капитальных гаражей, право аренды зарегистрировано 02.07.2015. 

В период действия договора аренды кооператив на основании разрешительных документов возвел на указанном земельном участке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано 20.04.2017. 

Заявление о заключении договора аренды на новый срок подано кооперативом до истечения срока действия первоначального договора. Ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного ЗК РФ. 

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ГСК «Вега» в соответствии с земельным законодательством, вступившим в действие с 01.03.2015, имеет право на однократное продление договора аренды земельного участка на три года для завершения строительства, что свидетельствует о незаконности оспариваемого отказа.

Доводы апелляционной жалобы в данной части подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм права.

Из материалов дела усматривается, что оспариваемый Обществом отказ принят Управлением по мотиву наличия задолженности по арендной плате по договору аренды от 02.06.2015  №28-Ю-20291.

Оценив оспариваемый отказ по приведенному в нем основанию, суд арбитражный суд первой инстанции верно отметил, что несвоевременная уплата арендных платежей или пени не предусмотрены в качестве основания для отказа в предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства ни статьей 39.16 ЗК РФ, ни иными нормативными актами в области земельного законодательства, следовательно, не является обстоятельством, препятствующим реализации права собственника объекта незавершенного строительства на предоставление земельного участка в целях завершения строительства, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект.

Следовательно, право заявителя на предоставление в аренду земельного участка не зависит от факта наличия или отсутствия задолженности по договору аренды земельного участка.

Доказательства наличия иных ограничений, препятствующих предоставлению спорного земельного участка, уполномоченным органом в нарушение статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ не представлены и коллегией не установлены.

При таких условиях, суд первой инстанции, установив, что оспариваемый отказ Управления, оформленный письмом от 23.06.2020 №8753/20у, не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, правомерно в порядке части 2 статьи 201 АПК РФ удовлетворил требования о признании незаконным решения.

Резолютивная часть решения суда изложена в соответствии с требованиями пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ.

Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, по данному делу не установлено.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 16.04.2021 по делу №А51-14025/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.В. Понуровская

Судьи

Н.Н. Анисимова

Г.Н. Палагеша