АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-1381/2025

г. Краснодар

20 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н., при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 09.01.2025; участие обеспечено посредством сервиса                              «Онлайн-заседание»), от органов, осуществляющих публичные полномочия: администрации города Батайска (ИНН 

<

***>,                                                                  ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 08.09.2025), комитета по управлению имуществом администрации города Батайска (ИНН 

<

***>,                       ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 28.08.2025), министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО4 (доверенность от 05.12.2024), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.06.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2025 по делу № А53-1381/2025, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к администрации города Батайска                       (далее – администрация), комитету по управлению имуществом администрации города Батайска (далее – комитет), в котором просила признать незаконными отказ администрации, приведенный в письме от 23.12.2024 № 51.07/2043, отказ комитета, приведенный в письме от 23.12.2024 № 51.15/2715, отказы министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее – министерство), приведенные в письмах от 05.02.2025                       № 19.62/542, от 27.05.2025 № 19.6.2/3392, в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:46:0011202:149, с разрешенным использованием «под строительство производственной базы», расположенного по адресу: 

<

...>, как несоответствующие Земельному кодексу Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Предприниматель также просил возложить на министерство обязанность в месячный срок со дня завершения приведения своих нормативных правовых актов в соответствии с Законом Ростовской области                   от 28.12.2024 № 251-ЗС «О перераспределении отдельных полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Ростовской области»  (далее – Закон № 251-ЗС), но не позднее шестимесячного срока вступления данного закона в силу, устранить допущенные нарушения посредством подготовки и направления предпринимателю подписанного проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:46:0011202:149 под основным объектом недвижимого имущества – зданием КПП с кадастровым номером 61:46:0011202:1395, площадью                    15 кв. м, по адресу: 

<

...>, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 22.12.2014 № RU6130200089, и под вспомогательными объектами в составе единого комплекса строений производственной базы, не обладающими признаками недвижимого имущества (ангар для складирования лесоматериала (литера В), бытовое здание (литера Г) – магазин продажи строительных материалов, административное здание (литера Е) – столовая/душевая; цех по переработке материалов (литера Д), находящегося в муниципальной собственности, с установлением цены выкупа земельного участка в размере 274 519 рублей 74 копеек, что составляет 5% от его кадастровой стоимости, содержащейся в государственном кадастре недвижимости (уточненные требования).

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве заинтересованного лица министерство.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.06.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                            от 06.08.2025, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Возведение на земельном участке объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1                    статьи 39.20 Земельного кодекса. На земельном участке с кадастровым номером 61:46:0011202:149 зарегистрирован объект недвижимости контрольно-пропускной пункт (далее – КПП) площадью 15,3 кв. м (кадастровый номер 61:46:0011202:1395). Данное сооружение относится к объектам вспомогательного использования. Также на земельном участке расположены следующие объекты: ангар для складирования лесоматериалов, литера В, общей площадью 197,1 кв. м; бытовое здание, литера Г, общей площадью                58,6 кв. м; административное здание, литера Е, площадью 23,6 кв. м; цех по переработке материалов, литера Д, площадью 82,7 кв. м. Указанные объекты, принадлежащие на праве собственности заявителю, являются объектами вспомогательного назначения, не могут составлять единый имущественный комплекс, имеют признаки самовольных построек. Данное обстоятельство исключает возможность предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность предпринимателю вне процедуры проведения торгов. 

В кассационной жалобе и дополнении к ней предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы полагает, что суды неправильно истолковали статью 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Сама по себе регистрация права собственности на отдельный объект недвижимости (здание КПП) не препятствует его квалификации как единого производственного комплекса вместе со вспомогательными строениями. Данный объект возведен как основной в соответствии с выданным разрешением на строительство, в установленном порядке введен в эксплуатацию и используется в качестве административного здания. При этом на участке находится другой временный объект, выполняющий функцию КПП. Здание КПП (литера А) имеет неразрывную технологическую связь с иными объектами производственной базы, находящимися в границах спорного земельного участка. Выводы судов о том, что здание КПП является вспомогательным, не соответствует установленным обстоятельствам и представленным в дело доказательствам. Выводы судов о недоказанности использования данного объекта в качестве административного здания не соответствуют представленным в дело доказательствам (заключению от 20.11.2024 № 148-2024). Комитет обладал информацией о том, что земельный участок будет использоваться предпринимателем для строительства производственной базы в соответствии с генеральным планом строительства, которым предусмотрено размещение одного объекта производства – цеха по переработке лесоматериала в составе единого комплекса. При этом в течение всего периода аренды комитет не приводил возражений относительно использования участка предпринимателем. Площадь земельного участка соразмерна площади расположенных на нем объектов производственной базы. Досудебным заключением от 20.11.2024 подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 61:46:0011202:149 является неделимым. Названный в договоре аренды земельный участок предоставлен предпринимателю для строительства производственной базы, поэтому площадь его фактической застройки в данном случае не является определяющей. Предприниматель также указывает, что суды не назначили судебную экспертизу, не разъяснили последствия незаявления ходатайства о назначении экспертизы, следовательно, не исполнили обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора о принадлежности здания КПП к основным или вспомогательным объектам. 

Заседание арбитражного суда округа проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области                 (статья 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;                   далее – Кодекс). 

В заседании представитель предпринимателя на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представители министерства, комитета и администрации просили в удовлетворении кассационной жалобы отказать.  

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.  

Как видно из материалов дела и установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу № А53-20607/2022, постановлением мэра г. Батайска                           от 30.06.2008 № 955 предпринимателю в аренду на три года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:46:0011202:149, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 4267 кв. м.

Комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 07.08.2008 заключили договор № 4359 аренды земельного участка сроком до 30.06.2011. В соответствии с дополнительным соглашением срок аренды земельного участка установлен до 30.06.2057. 

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:46:0011202:149 площадью 2845 кв. м предназначен для строительства производственной базы. В ЕГРН внесены сведения об обременении участка в виде аренды в пользу ФИО1 

Для использования земельного участка с кадастровым номером 61:46:0011202:149 по назначению 20.12.2000 Главным архитектором Управления архитектуры и градостроительства г. Батайска согласован генеральный план строительства производственной базы по ул. 1-й Пятилетки 63-а, г. Батайск, как производственного комплекса, и схема размещения объектов строительства производственной базы: магазин строительных материалов; административно-бытовой корпус; контрольно-пропускной пункт; склад пиломатериалов; сушильная камера; деревообрабатывающий цех; пожарный резервуар; площадка (беседка) для отдыха; выгреб; склад готовой продукции. Для проектирования и строительства производственной базы выданы технические условия для технологического присоединения к инженерным сетям электроснабжения, водоснабжения, водоотведения и для благоустройства/осушения прилегающей территории. Для проектирования и строительства производственной базы заключен договор от 19.03.2001 на выполнение проектно-изыскательских работ по земле устроительству, земельному кадастру и мониторингу. Для проектирования и строительства производственной базы заключен договор от 25.11.2003 № 052-2003И на выполнение инженерно-геологических изысканий (в редакции дополнительного соглашения от 06.01.2004 № 025/1), по факту исполнения которого подписан акт выполненных работ № 052-2003И.

В период аренды земельного участка предприниматель осуществила строительство основного объекта недвижимого имущества – здания КПП, кадастровый номер 61:46:0011202:1395, площадью 15,3 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию              от 22.12.2014 № RU6130200089). Кроме того, на земельном участке возведены временные вспомогательные складские строения и временные вспомогательные хозяйственные строения (столовая/душевая), соответствующие разрешенному виду использования земельного участка «для строительства производственной базы»: в 2012 году – металлический ангар для складирования лесоматериала (литера В) общей площадью  197,1 кв. м; в 2013 году – деревянное строение – бытовое здание (литера Г) общей площадью 58,6 кв. м (магазин продажи строительных материалов);                                             в 2017 году – деревянное строение – административное здание (литера Е) общей площадью 23,6 кв. м, (предназначено для нужд персонала лесоторговой базы: столовая/душевая); в 2017 году – металлический цех по переработке материалов – пилорама (литера Д) общей площадью 82,7 кв. м.

В рамках дела № А53-20607/2022 предприниматель обратилась в суд с иском к администрации о признании права собственности на объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:46:0011202:149: административное здание (литера Е), ангар (литера В), бытовое здание (литера Г), цех по переработке материалов (литера Д). Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.04.2023 по делу № А53-20607/2022 в удовлетворении иска отказано. Суд пришел к выводу о том, что объекты, в отношении которых заявлено требование о признании права собственности, по своим физическим характеристикам не могут быть отнесены к недвижимому имуществу, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Предприниматель, указывая, что является собственником объекта недвижимого имущества (здания КПП) и строений производственного комплекса, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:46:0011202:149, обращалась в комитет                  с заявлениями от 26.11.2024 № 51.15/1738 и от 29.11.2024 № 5.1-29071-24 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 61:46:0011202:149.

Комитет 23.12.2024 уведомил предпринимателя об отказе в предоставлении участка в собственность в связи с нарушением подпункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса (разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории). Ответ тождественного содержания направила предпринимателю и администрация (т. 1, л. 

<

...>).

Комитет в письме от 21.01.2025 № 51.15/85 повторно отказал предпринимателю в предоставлении земельного участка в собственность, сославшись на перераспределение полномочий между органами местного самоуправления.

Предприниматель 12.12.2024 обратилась к Врио Губернатора Ростовской области с заявлением об отмене/пересмотре решения комитета об отказе в предоставлении в собственность за плату испрашиваемого земельного участка, которое вручено адресату 16.12.2024. Данное обращение оставлено без ответа.

Предприниматель 23.01.2025 повторно обратилась с заявлением о выкупе земельного участка к Врио Губернатора Ростовской области (вручено 27.01.2025).

Указанное заявление рассмотрено министерством. В письме от 05.02.2025                        № 19.6.2/542 министерство указало на отсутствие возможности рассмотреть заявление о выкупе земельного участка, в связи с принятием Закона № 251-ЗС (т. 1, л. д. 123).

В письме от 27.05.2025 № 19.6.2/3392 министерство повторно отказало предпринимателю в предоставлении в собственность земельного участка, указывая, что заявитель обратился с соответствующим заявлением до момента вступления в силу  Закона № 251-ЗС, вопрос о предоставлении земельного участка в собственность не относится к компетенции министерства (т. 1, л. д. 124).

Предприниматель, ссылаясь на незаконность отказов уполномоченных органов, обратилась с заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

Согласно положениям статьи 133.1 Гражданского кодекса недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

При этом согласно разъяснениям, приведенным в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса в отсутствие государственной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Нормами Земельного кодекса в качестве одного из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). 

По общему правилу, заключение договора купли-продажи земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.3). Законодатель допускает возможность заключения без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в публичной собственности, в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения либо помещений в них в случаях, предусмотренных               статьей 39.20 данного Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3). Данное право собственников расположенных на публичных землях зданий, сооружений является исключительным (пункт 1 статьи 39.20).

Возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования не влечет возникновения у его собственника права на приобретение в собственность публичного земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса. Арендатор публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта (пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2022).

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления Президиума ВАС РФ от 17.08.2004 № 4345/04 и от 20.10.2010 № 6200/10).

В то же время в силу статьи 42 Земельного кодекса, устанавливающей обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен                                         статьей 39.17 Земельного кодекса.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 Земельного кодекса предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии совокупности условий (часть 2 статьи 201 Кодекса), необходимых для признания незаконными оспариваемых отказов уполномоченных органов в предоставлении заявителю земельного участка в собственность без проведения торгов.

Из материалов дела следует, что фактически на испрашиваемом в собственность земельном участке площадью 2845 кв. м расположен единственный объект             недвижимости – здание контрольно-пропускного пункта площадью 15,3 кв. м (кадастровый номер 61:46:0011202:1395). Остальные объекты на участке не являются объектами капитального строительства, что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делу № А53-20607/2022. При этом анализ условий договора аренды позволяет сделать вывод о том, что земельный участок предоставлен именно для строительства объектов недвижимости в составе производственной базы. Изложенное также следует из содержания материалов электронного дела № А53-20607/2007, согласно которым предприниматель обладала сведениями о том, что для реализации условий договора аренды требовалось получение разрешительной документации для строительства объектов производственной базы (объяснения от 21.07.2022). Кроме того, в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2023 по делу     № А53-20607/2022 указано на использование двух объектов на участке (литеры Е и Г) не в соответствии с видом его разрешенного использования.  

Таким образом, возведение на участке здания контрольно-пропускного пункта и ряда вспомогательных объектов в данном случае не означает, что цель предоставления земельного участка в аренду достигнута.   

При указанных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для предоставления заявителю в собственность спорного земельного участка (подпункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса), в связи с чем отказали в удовлетворении заявленных требований, не усмотрев нарушения оспариваемыми отказами прав и законных интересов заявителя. 

Выводы, приведенные в обжалуемых судебных актах, основаны на представленных в дело доказательствах и обстоятельствах, в том числе установленных вступившими в законную силу судебными актами по делу № А53-20607/2022. Аргументация о совместном  использовании объектов на участке для осуществления производственной деятельности, в том числе со ссылкой на заключение от 20.11.2024, не может служить достаточным основанием для отмены решения и постановления. 

Другие доводы предпринимателя (относительно необходимости назначения по делу судебной экспертизы, достаточности представленных в дело доказательств, правомерности отказов министерства) рассмотрены судом апелляционной инстанции и правильно отклонены.  

С учетом изложенного аргументация кассационной жалобы выводы судов не опровергает. В части она направлена на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения и апелляционного постановления (статья 288 Кодекса), суд кассационной инстанции не установил.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на предпринимателя (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.06.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2025 по делу                                        № А53-1381/2025 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов

                                                                                                                         И.В. Сидорова