Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-82083/2022

17 октября 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  12 октября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  17 октября 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Корчагиной Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, 

<

...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Камелот» (195112, 

<

...>, литер А, помещение 6Н, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 04/ЗСК-10200 от 08.02.2017, пени

при участии

- от истца: не явился, извещен

- от ответчика: ФИО2, по доверенности от 27.11.2020

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Камелот» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2021 по 31.12.2021 в размере 7 023 723 руб. 16 коп., пени по состоянию на 11.11.2021 в размере 224 759 руб. 14 коп., пени с 12.11.2021 в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы.

В судебное заседание в режиме веб-конференции представитель ответчика явился, в удовлетворении требований просил отказать.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явился.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела и заслушав позицию представителя ответчика,  суд установил следующее.

Между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Камелот» (далее - Общество, Ответчик) 08.02.2017 был заключен договор аренды № 04/ЗКС-10200 (далее - Договор) земельного участка площадью 13124 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, участок 1, (напротив дома 13, литера А по улице Бутлерова) (далее - Участок) в целях осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта гостиничного обслуживания сроком по 07.02.2020.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный пунктом 8 статьи 39,8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ),

В соответствии с подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

Следовательно, по истечении срока договора аренды земельного участка такой договор прекращает свое действие.

С учетом положений пункта 3 статьи 3 ЗК РФ положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) относительно возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок, в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя, не применяются к спорным правоотношениям после 1 марта 2015 года.

Таким образом, Договор прекратил своё действие 08.02.2020.

При этом, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы (статья 622 ГК РФ, пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В соответствии со статьей 622 ГК РФ перечисление платежей за пользование Участком осуществляется до момента возврата арендодателю по акту приема-передачи земельного участка.

Участок Обществом не возвращен и находится в пользовании Общества, что подтверждается актом обследования от 15.06.2020, составленным сотрудниками Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга.

По состоянию на 11.11.2021 выявлена задолженность по арендной плате за период с 01.10.2021 по 31.12.2021 в размере 7 023 723,16 руб.

За просрочку перечисления арендной платы в соответствии с условиями Договора Ответчик должен уплатить пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. По состоянию на 11.11.2021 сумма пени составила 224 759,14 руб.

В адрес Ответчика была направлена претензия от 11.11.2021 № ПР-44373/21-0-0, с требованием о добровольном погашении задолженности, которая оставлена Обществом без удовлетворения, что явилось основанием для обращения с настоящим заявлением в суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В Санкт-Петербурге отношения, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, в аренду на инвестиционных условиях, регулируются Законом Санкт-Петербурга №282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» (далее - Закон № 282-43), принятыми во исполнение и развитие данного закона нормативными правовыми актами Правительства Санкт-Петербурга.

В соответствии со статьей 2 Закона №282-43 предоставление недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, в аренду на инвестиционных условиях представляет собой сложный юридический состав, содержащий инвестиционные условия. Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях – это заключаемый в соответствии с федеральными законами и настоящим Законом Санкт-Петербурга смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий (п.5).

Согласно статье 12 Закона №282-43 предоставление объектов недвижимости осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных настоящим Законом Санкт-Петербурга, и иных случаев, предусмотренных федеральным законодательством.

По решению Правительства Санкт-Петербурга плата за предоставление объекта недвижимости может устанавливаться в виде:

1) платежей, определенных в твердой сумме и вносимых в порядке, определяемом Правительством Санкт-Петербурга;

2) предоставления определенных услуг, выполнения работ, за исключением заключения договора купли-продажи земельного участка на инвестиционных условиях;

3) передачи обусловленной вещи в собственность, за исключением заключения договора купли-продажи земельного участка на инвестиционных условиях.

Правительство Санкт-Петербурга вправе предусматривать различное сочетание указанных форм платы или иные формы платы.

В случае установления различных форм платы совокупность всех обязательств (в случае торгов - совокупность начальных обязательств) не может превышать величину платы за предоставление в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Размер арендной платы по договору был определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости комплекса прав на объект недвижимости от 21.12.2015 №31-1-0089/2015, составленного ГУП «ГУИОН».

14.09.2021 Истец обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Ответчику о взыскании задолженности по договору от 08.02.2017 №04/ЗКС-10200 за последующий период с 01.01.2021 по 30.06.2021 в размере 13 236 437,42 руб., пеней за просрочку платежа по состоянию на 05.05.2021 в размере 782 202,29 руб., пеней, начисленных на сумму долга по ставке 0,1% в день с 06.05.2021 по день фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы. Делу присвоен №А56-83312/2021.

Решением суда от 27.01.2022, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 28.04.2022 решение от 27.01.2022 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-западного округа от 26.08.2022 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2022 по делу № А56-83312/2021 оставлены без изменения.

При рассмотрении дела суды пришли к выводу, что размер платы в спорный бездоговорной период подлежит исчислению в порядке, установленном нормативными актами Санкт-Петербурга, регулирующими порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации.

В рамках исполнения Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» Правительство Санкт-Петербурга постановлением № 1379 утвердило Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности              Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее – Положение). 

В соответствии с пунктом 3.1.2 названного Положения и приложением № 4 к Положению арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, рассчитывается по коду 10.1 без применения понижающего коэффициента Кс.

В случае предоставления участка для завершения строительства размер арендной платы за использование участка был бы существенно ниже размера платы, установленной спорным договором, поскольку рассчитывался бы с учетом стоимости затрат, необходимых для завершения строительства, а не всей стоимости возводимого объекта. 

В рамках рассмотрения дела №А56-83312/2021 судами установлено, что Ответчик не смог завершить строительство объекта в указанные в договоре сроки по независящим от него причинам. В частности, Общество своевременно приступило к реализации инвестиционного проекта, разработало и оформило проектную документацию, которая прошла экспертизу. Обществом был согласован с Комитетом по градостроительству и архитектуре архитектурно-градостроительный облик объекта, подано заявление на получение разрешения на строительство. Однако, поскольку в договоре было указано ограничение по площади объекта не более 10 444 кв.м, ГАСН выдал отказ в выдаче разрешения на строительство, несмотря на то, что в постановлении о предоставлении земельного участка указанного ограничения по площади не содержалось. 

В связи с изложенным, потребовалось внесение изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 10.01.2017 № 3, внесение изменений в документацию, что существенно повлияло на сроки строительства. В последующем Общество не имело возможности своевременно получить порубочный билет, что также повлияло на возможность реализации инвестиционного проекта. Данные обстоятельства Комитетом не оспариваются. Доказательств ненадлежащего исполнения обязательств со стороны инвестора Комитетом суду не представлено. 

Поскольку принятие решения о предоставлении земельного участка для завершения строительства зависит от соответствующих публичных органов, Общество не может нести негативные последствия, связанные с отсутствием вынесенного в установленный срок решения уполномоченного органа соответствующего публичного образования о предоставлении земельного участка.

С учетом установленных обстоятельств, в том числе отсутствия ненадлежащего исполнения обязательств инвестора, функционального использования земельного участка в спорный период, соответствующего коду 10.1, оснований для применения кода 18 (любые разрешенные виды функционального использования) в формуле расчета арендной платы судами не усмотрено, также как оснований для взыскания долга исходя из размера платежей по прекращенному договору, поскольку после 08.02.2020 Общество не использовало земельный участок для целей строительства.

Данные обстоятельства в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение, поскольку обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

За период действия, в рамках Договора начислено платежей 62 513 290,43 руб. с учетом процентов. Ответчиком оплачено 62 513 290,43 руб. Также за договорной период начислено пени 1 164 795,10 руб., оплачено за договорной период пени 1 352 495,95 руб. Имеется переплата пени за договорной период в пользу Общества в размере 187 700,85 руб. (установлена Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021 г. по делу №А56-37160/2020).

За период после прекращения действия Договора, Ответчиком оплачено Истцу за фактическое пользование земельным участком: в 2020 году, в том числе за спорный период 7 123 545,74 руб., в 2021 году 2 000 000,00 руб., итого за бездоговорной период оплачено 9 123 545,74 руб., что значительно превышает ту сумму, которая подлежит оплате за фактическое пользование земельным участком, так как согласно представленному письму ООО «Центр Оценки аверс» № 1288 от 09.12.2021 года размер арендной платы по коду 10.1 составляет 156449 руб в квартал.

С учетом изложенного суд не усматривает наличия задолженности по оплате фактического пользования земельным участком с применением кода 10.1 за указанный период, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Корчагина Н.И.