ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Староникитская ул., 1, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс 

<

***> e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула Дело № А09-520/2022  

 20АП-1991/2025 резолютивная часть постановления объявлена 13.08.2025 постановление изготовлено в полном объеме 22.08.2025 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Воронцова И.Ю., судей Егураевой Н.В. и Устинова В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Петруниной А.О., при участии в судебном заседании: от ИП ФИО1 – представителя ФИО2 (доверенность от 24.02.2022), от ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» – представителя ФИО3 (доверенность от 03.10.2024), ФИО4 (доверенность от 09.01.2025), от управления имущественных отношений Брянской области – представителя ФИО5 (доверенность от 10.01.2025), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на решение Арбитражного суда Брянской области от 18.03.2025 по делу № А09-520/2022,  

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Бежицкий хлебокомбинат» (далее – ОАО «Бежицкий хлебокомбинат», общество, соответчик), управлению имущественных отношений Брянской области (далее – Управление, соответчик), в котором просил признать договор купли-продажи от 26.10.2016 № 289 земельного участка с кадастровым номером 32:28:0031501:13 площадью 9667 кв.м., заключенный между Управлением и обществом, и применить последствия недействительности указанной сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 32:28:0031501:13  

площадью 9667 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в собственность Брянской области и возврата Управлением обществу выкупной цены, уплаченной за земельный участок.  

Определением суда от 26.01.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области, открытое акционерное общество Брянский хлебокомбинат «Каравай».  

Решением Арбитражного суда Брянской области от 07.12.2022 по делу 

 № А09-520/2022 исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к открытому акционерному обществу «Бежицкий хлебокомбинат», управлению имущественных отношений Брянской области оставлены без удовлетворения.  

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2023 решение суда области оставлено без изменения.  

 Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 11.08.2023 решение Арбитражного суда Брянской области от 07.12.2022 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2023 по вышеназванному делу отменены, дело направлено в Арбитражный суд Брянской области на новое рассмотрение.  

В указанном постановлении кассационная инстанция исходила из того, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны при нарушении норм материального права, без учета особенностей, предусмотренных законодательством о несостоятельности (банкротстве), и отсутствии правовой оценки приведенных истцом в обоснование заявленного иска доводов. Так, приходя к выводу о том, что договор купли-продажи спорного земельного участка от 26.10.2016 № 289 заключен его сторонами в соответствии с законом ввиду нахождения на земельного участке принадлежащего покупателю объекта недвижимого имущества на дату его заключения, что давало ему преимущественное право на приобретение земельного участка, суды двух инстанций не учли следующего.  

Из сведений, содержащихся в Картотеке арбитражных дел, следует, что 12.08.2016 в Арбитражный суд Брянской области поступило заявление уполномоченного органа о признании ОАО Брянский хлебокомбинат «Каравай» несостоятельным (банкротом). Определением арбитражного суда от 17.08.2016 в рамках дела № А09-11580/2016 возбуждено производство по делу о несостоятельности акционерного общества. Сделка по отчуждению должником производственного корпуса хлебокомбинату имела место 01.09.2016; после чего последовало утверждение схемы расположения земельного участка, в результате которого по сути был образован земельный участок, необходимый  

для расположения и использования производственного корпуса по прямому назначению; 11.10.2016 между управлением и должником состоялось соглашение о расторжении договора аренды исходного земельного участка 00:0013; 26.10.2016 заключен договор спорного земельного участка под производственным корпусом; государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды исходного земельного участка и перехода права собственности к хлебокомбинату на производственный корпус состоялась в один день - 25.11.2016.  

Коллегия округа обратила внимание на то, что в нарушение положений статей 167 - 170 АПК РФ правовая оценка указанных доводов истца в обжалуемых судебных актах отсутствует и, как следствие, проверка основания заявленного иска и его обоснованности судами двух инстанций не проведена.  

При этом суд округа не смог признать в рассматриваемом случае обоснованными ссылки суда первой и апелляционной инстанций на судебные акты, состоявшиеся в деле о банкротстве, поскольку предметом обособленных споров в деле о банкротстве ОАО Брянский хлебокомбинат «Каравай» являлись иные правоотношения сторон; предприниматель не являлся участником указанных обособленных споров, ввиду чего указанные судебные акты не могут иметь для него преюдициального значения; доводы, заявляемые в обоснование настоящего иска, не заявлялись и, как следствие, не проверялись судом в вышеназванных обособленных спорах.  

По сути, как отметил окружной суд, суды двух инстанций в основе судебных актов по настоящему делу констатировали неустановление судом при разрешении иных споров признаков злоупотребления правом при совершении иных сделок управлением, хлебокомбинатом и должником, не проверив основания настоящего иска.  

Таким образом, по мнению суда округа, выводы судов двух инстанций об отсутствии доказательств, свидетельствующих о наличии факта злоупотребления правом сторонами договора купли-продажи земельного участка от 26.10.2016 № 289 и предположительном характере довода истца в этой части, о непредставлении истцом доказательств нарушения его прав и законных интересов, публичных интересов и неподтверждении истцом материально-правового интереса в оспаривании договора купли-продажи земельного участка не обоснованы материалами дела и нормами права.  

С учетом вышеуказанных обстоятельств, суд кассационной инстанции указал на то, что при новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное, установить юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства, с соблюдением требований главы 7 АПК РФ, дать надлежащую правовую оценку доказательствам, проверить основание иска и доводы сторон, дать оценку характеру  

спорной сделки, и при соблюдении норм процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт. При этом, суд округа полагал, что оценка спорного договора купли-продажи земли должна даваться судом применительно к возникшему у истца исключительному праву на спорный земельный участок и с учетом фактического обстоятельства последующего признания недействительной сделки по приобретению хлебокомбинатом производственного корпуса, поскольку именно она являлась единственным основанием приобретения спорного земельного участка хлебокомбинатом, а также с учетом норм земельного законодательства и особенностей правового регулирования, предусмотренного Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)». Суд округа также отметил, что вывод судов двух инстанций о том, что истцом не подтвержден материально-правовой интерес в оспаривании договора купли-продажи земельного участка, противоречит нормам права.  

При новом рассмотрении дела определением суда от 30.11.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены правительство Брянской области и департамент сельского хозяйства Брянской области.  

Решением суда от 18.03.2025 по настоящему делу исковые требования оставлены без удовлетворения.  

Не согласившись с принятым судебным актом, истец (заявитель) обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой о его отмене, ссылаясь на то, что при новом рассмотрении дела судом не приняты во внимание доводы истца о недействительности сделки и недобросовестности ответчиков. По мнению заявителя жалобы, соглашение о расторжении договора аренды с ОАО «Каравай» заключено с ненадлежащим лицом и не может повлечь правовых последствий. Полагает, что не передача прав на землю новому собственнику после возврата производственного корпуса в собственность должника противоречит обычаям делового оборота, а также свидетельствует о согласованных действиях сторон договора с целью получения земельного участка в собственность ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» по льготной выкупной цене. Апеллянт считает, что заключение сделки купли-продажи спорного земельного участка по договору № 289 от 26.10.2016 г., зарегистрированного в ЕГРН за № 32-32/005-32/019/031/2016-633/2 от 25.11.2016 г., при наличии нерасторгнутого договора аренды земельного участка, находящегося в областной собственности от 31.05.2006 № 96, является незаконным, в связи с чем договор купли-продажи земельного участка № 289 от 26.10.2016 г. является ничтожной сделкой. Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.  

В судебном заседании представитель заявителя жалобы поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе. Представители Управления и общества возражали против доводов апелляционной жалобы, просили оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Третьи лица, в апелляционный суд представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения сведений о времени и месте судебного разбирательства на официальном Интернет-сайте Двадцатого арбитражного апелляционного суда и в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Федеральных арбитражных судов Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие на основании статей 156, 266 АПК РФ.  

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.  

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствие выводов суда первой инстанции, установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам, пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.  

Как следует из материалов дела, 31.05.2006 между Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодатель) и ОАО «Брянский хлебокомбинат «Каравай» (арендатор) заключен договор аренды № 96 земельного участка находящегося в областной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 32:28:031501:0013, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 12 428 кв.м, для использования в целях эксплуатации производственной базы.  

Из содержания пункта 1.2 указанного договора аренды от 31.05.2006 № 96 следует, что на спорном участке имеются: производственный корпус, здание к 5 печи, подсобный корпус, компрессорная, проходной пункт, склад ГСМ, гараж для автомобилей, здание ГРП, склад безтарового хранения муки.  

В пункте 4.1.1. спорного договора аренды стороны согласовали право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушении других условий договора.  

Между ОАО Брянский хлебокомбинат «Каравай» (продавец) и ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» (покупатель) 01.09.2016 заключен договор куплипродажи производственного корпуса (булочно-кондитерское отделение), магазин продовольственных товаров, кадастровый номер 32:28:0031506:97, общая площадь 4 381,7 кв.м, назначение нежилое, 1-4 этажный, инв. № 373/01:1000А, лит. А, а1, А2, расположенного по адресу: 241050, 

<

...> (далее - производственный корпус), (далее - договор купли-продажи производственного корпуса).  

Указанный объект недвижимого имущества расположен на исходном земельном участке 01:0013.  

В связи с ненадлежащим исполнением условий договора по внесению арендных платежей управлением и ОАО «Брянский хлебокомбинат «Каравай» 11.10.2016 подписано соглашение о расторжении договора аренды исходного земельного участка от 31.05.2006 № 96 (далее - соглашение о расторжении договора аренды).  

Кроме того, управление издало приказ от 27.09.2016 № 1092, которым утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых путем раздела с сохранением в измененных границах исходного земельного участка 01:13, который в результате раздела стал иметь площадь 9 667 кв.м (далее - вновь образованный земельный участок 01:13, спорный земельный участок).  

Управление на основании заявления хлебокомбината от 21.10.2016 № 7533 издало приказ от 26.10.2016 № 1247 о предоставлении ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» в собственность за плату вновь образованного земельного участка 01:13, расположенного по адресу: 

<

...>.  

Между управлением (продавец) и ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» (покупатель) 26.10.2016 заключен договор купли-продажи земельного участка № 289, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене на условиях договора вновь образованный земельный участок 01:13, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (далее - договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи от 26.10.2016 № 289, спорный договор купли-продажи земельного участка). По акту приема-передачи земельного участка от 26.10.2016 последний передан ОАО «Бежицкий хлебокомбинат».  

Соглашение о расторжении договора аренды и договор купли-продажи от 26.10.2016 № 289 в установленном законом зарегистрированы 25.11.2016.  

Решением Арбитражного суда Брянской области от 09.08.2017 по делу № А09-11580/2016 ОАО Брянский хлебокомбинат «Каравай» признано несостоятельным (банкротом).  

 В рамках дела № А09-11580/2016 Государственное унитарное предприятие «Брянскфармация» 06.09.2017 обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании недействительной сделки от 01.09.2016 по отчуждению должником производственного корпуса.  

Определением Арбитражного суда Брянской области от 11.02.2019 по делу № А09-11580/2016 заявление оставлено без удовлетворения. 

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2020 определение суда от 11.02.2019 по делу № А09-11580/2016 отменено. Договор купли-продажи производственного корпуса от 01.09.2016, заключенный между хлебокомбинатом и акционерным обществом, признан недействительной сделкой. Применены последствия недействительности сделки в виде обязания ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» вернуть в конкурсную массу должника производственный корпус и восстановления задолженности должника перед ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» в размере 49 941 000 руб.  

 Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 21.07.2020 постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2020 по делу  

 № А09-11580/2016 оставлено без изменения. 

Производственный корпус возвращен в конкурсную массу ОАО «Брянский хлебокомбинат «Каравай» по акту приема-передачи здания (сооружения) № 43 от 6 04.09.2020.  

Также судом установлено, что в рамках дела о банкротстве ОАО Брянский хлебокомбинат «Каравай» № А09-11580/2016 конкурсный управляющий должника 12.02.2018 обратилась в Арбитражный суд Брянской области с заявлением, в котором после уточнения просила признать недействительным соглашение от 11.10.2016 о расторжении договора аренды исходного земельного участка 00:0013 площадью 12 428 кв.м в части расторжения договора аренды земельного участка площадью 9 667 кв.м, необходимой для использования производственного корпуса по прямому назначению, и применить последствия недействительности сделок путем возврата должнику права аренды земельного участка площадью 9 667 кв.м на условиях, аналогичных условиям договора аренды на момент его заключения.  

Определением Арбитражного суда Брянской области от 12.04.2021 по делу 

 № А09-11580/2016 указанное заявление конкурсного управляющего оставлено без удовлетворения.  

 В ходе реализации имущества должника в конкурсном производстве между 

ОАО Брянский хлебокомбинат «Каравай» (продавец) в лице конкурсного управляющего и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи от 22.09.2021, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить производственный корпус, расположенный на вновь образованном земельном участке 01:13, не принадлежащем на праве собственности ОАО Брянский хлебокомбинат «Каравай». В силу условий договора имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А09-11580/2016 от 05.02.2020, оставленного без изменения постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 21.07.2020 по делу  

 № А09-11580/2016 (номер и дата государственной регистрации права 32:28:0031506:97-32/074/2020-10 от 09.09.2020), и является предметом залога ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» на основании определения арбитражного суда Брянской области по делу № А09-11580/2016 от 02.12.2020.  

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 21.12.2021 право собственности предпринимателя на здание производственного корпуса зарегистрировано 27.10.2021.  

 В обоснование настоящего иска предприниматель указал на то, что у ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» отсутствовали основания для приобретения спорного земельного участка за плату в соответствии с нормами земельного законодательства, поскольку договор купли-продажи производственного корпуса от 01.09.2016 признан недействительной сделкой, ввиду чего не повлек правовых последствий с момента совершения. Ссылаясь на то, что стороны договора купли-продажи спорного земельного участка действовали недобросовестно, допустив злоупотребление правом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что ИП ФИО1 по настоящему спору является не правообладателем, а универсальным правопреемником ОАО «Брянский хлебокомбинат «Каравай» в отношении круга прав, связанных с правом собственности на производственный корпус (булочно - кондитерское отделение), магазин продовольственных товаров, назначение нежилое, 1-4 этажей, общая площадь 4381,7 кв.м. инв. № 373/01:1000А, лит. А, А 1, А 2, расположенных по адресу: 241050, 

<

...>; первоначальный обладатель права - ОАО  

«Брянский хлебокомбинат» должно было узнать о нарушении своего права на момент заключения сделки купли-продажи № 289 от 26.10.2016 земельного участка с кадастровым номером 32:28:0031501:13 площадью 9667 кв.м. между Управлением имущественных отношений Брянской области и ОАО «Бежицкий хлебокомбинат», следовательно, срок исковой давности для обращения в суд с иском о признании недействительной сделки от 26.10.2016 как для первоначального правообладателя, так и для универсального правопреемника истек 26.10.2019, то есть за два года до приобретения данного объекта ИП ФИО1 При этом, учитывая, что ИП ФИО1 не является в отношении земельного участка ни владеющим собственником, ни реестровым, суд пришел к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности для оспаривания сделки купли-продажи земельного участка от 26.10.2016 по любым основаниям – как по основаниям ее ничтожности, так и по основаниям ее оспоримости.  

Апелляционный суд считает указанные выводы суда первой инстанции не соответствующими фактическим обстоятельствам дела по следующим основаниям.  

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом Российской Федерации.  

Согласно пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.  

С 01.03.2015 предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.  

В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.  

По смыслу статьи 11.9, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение или аренду земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования.  

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.  

Как усматривается из материалов дела, 22.09.2021 между ОАО Брянский хлебокомбинат «Каравай» в лице конкурсного управляющего ФИО6 (Продавец) и ИП ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи, производственного корпуса.  

 В результате приобретения объекта недвижимости (Производственный корпус), расположенного на земельном участке, находящемся в собственности ОАО «Бежицкий хлебокомбинат», у истца, в соответствии со статьей 552 ГК РФ возникло исключительное право пользования земельным участком под объектом недвижимости – производственный корпус и право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду, в связи с чем совершение оспариваемой сделки создало неустранимые препятствия в осуществлении права истца.  

В рассматриваемом случае из дела следует, что вновь образованный земельный участок 00:13 площадью 9 667 кв.м сформирован под производственным корпусом в целях его эксплуатации и использования по назначению.  

На момент рассмотрения дела судом, факт наличия у истца права собственности на объект недвижимости – Производственный корпус, установлен на основании свидетельства о государственной регистрации права, выданного регистрирующим органом.  

Таким образом, истец является заинтересованным лицом, который вправе заявить требование о признании ничтожной сделки недействительной, поскольку как собственник объекта недвижимости обладает правом на получение в собственность в порядке пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ ЗК РФ земельного участка под указанным объектом.  

В силу положений пункта 36 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" собственники строений приобретают земельные участки, на которых расположены строения этих собственников, в порядке и на условиях, которые предусмотрены ЗК РФ для приобретения земельных участков собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.  

Из содержания приведенных правовых норм следует, что собственник объекта недвижимости имеет преимущественное право на приобретение земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.  

В указанном разрезе в качестве правовых оснований искового заявления подлежат применению положения статьи 10 ГК РФ; абзаца 2 пункта 1 статьи 167 данного закона, в силу которого лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно; абзаца 2 пункта 3 статьи 61.3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которому предполагается, что заинтересованное лицо знало о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества, если не доказано обратное; пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» о том, что согласно части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка недействительна с момента ее совершения. Это правило распространяется и на признанную недействительной оспоримую сделку; статьи 168 ГК РФ о том, что является недействительной(ничтожной) сделкой сделка, совершенная с нарушением требований земельного и гражданского законодательства.  

В пункте 1 статьи 2, части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.  

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.  

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения прав истца именно ответчиком.  

Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки в качестве защиты гражданских прав осуществляются в соответствии со статьями 166-181 ГК РФ.  

 Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  

В соответствии пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.  

В соответствии с пунктами 71, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункт 2 статьи 166 ГК РФ).  

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. Под заинтересованностью лица следует понимать наличие у него юридически значимого интереса в данном деле. Заинтересованными являются участники сделки, либо лица, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.  

В силу пунктов 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.  

В целях реализации приведенного правового принципа пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).  

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий  

допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.  

 Исходя из смысла приведенных выше правовых норм, под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением, установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.  

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).  

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) разъяснил, что добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.  

 Согласно разъяснениям пункта 7 Постановления № 25, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 - 2 статьи 168 ГК РФ).  

В соответствии с пунктом 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.  

 Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.  

Исследовав представленные в дело доказательства, и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при заключении сделки сторонами допущено злоупотребление правом.  

При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что приведенные выше действия Управления по организации и осуществлению передачи производственного корпуса и земельного участка под ним в собственность обществу свидетельствуют, что действия ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» и Управления по заключению оспариваемого договора купли-продажи земельного участка от 26.10.2016 № 289 являются согласованными и их нельзя считать добросовестными, поскольку ответчикам было известно об основаниях недействительности сделки купли-продажи производственного корпуса от 01.09.2016 и признаках неплатежеспособности продавца-должника ввиду погашения Бежицким хлебокомбинатом кредиторской задолженности акционерного общества «Каравай» на сумму около 50 000 000 руб., включая долги перед банками и поставщиками продукции для изготовления хлебобулочных изделий; а управлению было достоверно известно об указанных обстоятельствах, поскольку оно представляло субъект РФ - Брянскую область в составе акционеров, при этом 60,3% акций ОАО Брянский хлебокомбинат «Каравай», и 51% акций ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» находятся в собственности Брянской области, принимало участие в общих собраниях акционеров по одобрению кредитных договоров и договоров залога, в том числе на производственный корпус, оспариваемый договор купли-продажи земельного участка заключен еще в момент, когда право аренды не было погашено в ЕГРН и принадлежало должнику.  

Несмотря на то, что Управлению было достоверно известно, что ОАО «Брянский хлебокомбинат «Каравай» с 2010 года ненадлежащим образом исполняло свои обязательства по своевременному и полному внесению арендных платежей, а с сентября 2014 года оплата со стороны арендатора прекратилась полностью, оно не принимало мер к расторжению договора аренды, а соглашение о расторжении договора аренды состоялось только после возбуждения дела о банкротстве ОАО «Каравай» и согласованной продаже производственного корпуса ОАО «Бежицкий хлебокомбинат».  

Кроме того, еще до расторжения договора аренды между ОАО «Каравай» и Управлением имущественных отношений Брянской области (далее Управление) ООО «Бежицкий хлебокомбинат» 26.09.2016 заключены договоры купли-продажи наружной дворовой канализации, 17.10.2016 наружного дворового водопровода, 17.10.2016 дворового газопровода.  

Все эти объекты непосредственно связаны с землей и их эксплуатация, особенно газопровода, невозможна без права собственности или иного права на земельный участок, на котором они расположены.  

Таким образом, приобретая трубопроводные объекты, расположенные в земле, ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» заведомо знало о передаче ему в собственность в последующем земельного участка, находящегося в аренде ОАО «Каравай».  

Не передача прав на землю в собственность субъекта РФ – Брянская область после признания сделки купли-продажи производственного корпуса недействительной противоречит обычаям делового оборота и свидетельствует о согласованных действиях сторон договора с целью незаконного получения земельного участка в собственность ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» по льготной выкупной цене в порядке статьи 39.20 ЗК РФ.  

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.  

Судебная коллегия исходит из того, что осуществление права истца на приобретение земельного участка в собственность или в аренду возможно при условии возврата земельного участка органу, уполномоченному на осуществление полномочий по распоряжению земельными участками, право собственности, на которые не разграничено.  

В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.  

Оценив достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая вышеизложенное, руководствуясь положениями статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что сделка по продаже земельного участка ответчику совершена с нарушением установленного законом  

запрета на злоупотребление правом, нарушает требования земельного и гражданского законодательства об исключительном праве на приобретение в собственность земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, и права предпринимателя ФИО1 на приобретение в собственность земельного участка, занятого объектом, в связи с чем, признает требования истца о признании договора купли- продажи от 26.10.2016 № 289 земельного участка с кадастровым номером 32:28:0031501:13, площадью 9667 кв.м., заключенного между управлением имущественных отношений Брянской области и ОАО «Бежицкий хлебокомбинат», недействительным и применении последствия недействительности указанной сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 32:28:0031501:13 площадью 9667 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в собственность Брянской области и возврата управлением имущественных отношений Брянской области ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» 309 184 руб. 50 коп. выкупной цены, уплаченной за земельный участок, обоснованными.  

При этом, принимая во внимание заявления ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, судебная коллегия, руководствуясь нормами статей 196, 199, пунктом 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также исходя из даты подачи искового заявления в суд (25.01.2022), приходит к выводу о том, что срок исковой давности в данном случае не пропущен истцом и течет с момента покупки предпринимателем объектов недвижимости (22.09.2021).  

Данный подход соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 11.08.2023 по настоящему делу (абз. 8 л. 10 постановления), которым отменены решение Арбитражного суда Брянской области от 07.12.2022 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2023 по данному делу, а дело направлено в Арбитражный суд Брянской области на новое рассмотрение.  

Указания суда кассационной инстанции, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, в силу части 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.  

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции находит решение суда от 18.03.2025 подлежащим отмене (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и принимает новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.  

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

В связи с удовлетворением исковых требований в полном объеме судебные расходы относятся на ответчиков и подлежат взысканию с последних в пользу истца в сумме 19 000 руб. (по 9 500 рублей с каждого), из которых 5 000 руб. расходов по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы и 3 000 руб. расходов по уплате госпошлины за подачу иска и 1 500 руб. расходов по уплате госпошлины за рассмотрение обеспечительных мер с каждого. Госпошлина в сумме 20 000 руб. в порядке ст. 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит возврату истцу из федерального бюджета.  

Руководствуясь статьями 104, 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 18.03.2025 по делу № А09-520/2022 отменить.  

Исковые требования удовлетворить. 

Признать договор купли-продажи от 26.10.2016 № 289 земельного участка с кадастровым номером 32:28:0031501:13, площадью 9667 кв.м., заключенного между управлением имущественных отношений Брянской области и ОАО «Бежицкий хлебокомбинат», недействительным.  

Применить последствия недействительности указанной сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 32:28:0031501:13 площадью 9667 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в собственность Брянской области и возврата управлением имущественных отношений Брянской области ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» 309 184 (триста девять тысяч сто восемьдесят четыре) руб. 50 (пятьдесят) коп. выкупной цены, уплаченной за земельный участок.  

Взыскать с управления имущественных отношений Брянской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9 500 руб.  

Взыскать с открытого акционерного общества «Бежицкий хлебокомбинат» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9 500 руб.  

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 20 000 руб. государственной пошлины.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.  

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.  

Председательствующий судья И.Ю. Воронцов  

Судьи В.А. Устинов  

Н.В. Егураева