АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-10456/23

г. Уфа

25 сентября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 18.09.2023

Полный текст решения изготовлен 25.09.2023

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Жильцовой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к акционерному обществу "Тандер" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о расторжении договора аренды.

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 04.04.2023, диплом, личность установлена на основании паспорта,

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности №23АВ4025602 от 06.04.2023, диплом, личность установлена на основании паспорта.

 

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 к акционерному обществу "Тандер" о расторжении договора аренды.

В материалы дела от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому в удовлетворении исковых требований просит отказать, поскольку задолженность по арендной плате и коммунальным услугам отсутствует. Кроме того, из отзыва ответчика также следует, что с 01.05.2022 в прямой договор теплоснабжения № 5НП/4047 от 01.02.2017, заключенный  между АО «Тандер» и ООО «БашРТС», был включен спорный объект, расположенный по адресу: РБ, 

<

...>, с указанного периода оплата производится напрямую снабжающей организации.  

От истца поступило возражение на отзыв ответчика, где указывает, что неоднократные действия ответчика по задержке оплаты по договору являются основанием для расторжения договора аренды. 

В материалы дела от ответчика поступило дополнение к отзыву на исковое заявление, в котором указал, что оплата коммунальных услуг за пользование помещением не может рассматриваться как форма арендной платы.

От истца поступило дополнение на исковое заявление, исковые требования просит удовлетворить.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав участвующих в деле лиц, арбитражный суд   

 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, истец является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> кадастровыми номерами 02:59:070313:4818, 02:59:070313:4815.

01 мая 2017 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества №СтмФ/31348/17 (далее - Договор) от 01.05.2017 сроком на 10 лет (п.6.1. договора).

Истец предоставил ответчику как арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество:

- нежилые помещения №№1,2,4,4а, общей площадью - 230 кв.м., с кадастровым номером 02:59:070313:4815, расположенные на 1 этаже 9-ти этажного жилого дома, находящегося по адресу: 

<

...>;

- нежилые помещения №№5,5а,5б,14, общей площадью - 20,6 кв.м., с кадастровым номером 02:59:070313:4818, расположенные на 1 этаже 9-ти этажного жилого дома, находящегося по адресу: 

<

...>.

Условиями п. 5.2.3, 5.3.3 договора между сторонами был определен порядок оплаты по договору и согласовано, что арендатор должен оплачивать платежи арендной платы (постоянной части и переменной части) в следующие сроки:

- постоянная часть - не позднее 15 числа, за который осуществляется платеж (п.5.2.3 Договора);

- переменная часть - в течение 5 дней со дня подписания акта согласования переменной части платы (п. 5.3.3 Договора).

Как указывает истец, ответчиком указанные условия договора были нарушены, что подтверждается сводной таблицей оплаты и платежными поручениями. По мнению истца, данное нарушение условий договора является существенным.

Неоднократные требования (претензии) от 24.01.2019, 21.05.2019, 29.07.2019, 10.11.2019, 28.01.2020, 08.07.2020, 16.10.2020, 28.02.2021, 17.01.2023 об исполнении обязательства в разумный срок ответчик добровольно не удовлетворял.

Также, как указывает истец, ответчик не исполнил уведомление от 17 января 2023г. о расторжении договора аренды недвижимого имущества №СтмФ/31348/17, сославшись на то, что просрочка платежей за январь 2021 года отсутствует.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, истец обратился в суд с рассматриваемым иском о расторжении договора аренды №СтмФ/31348/17 от 01.05.2017.

Обращаясь с иском, истец указал, что на момент подачи иска задолженность по постоянной части арендной платы отсутствует, при этом ранее периодически вносилась с просрочкой, имеется задолженность по переменной части.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Основаниями для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в числе прочих, является не внесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (подп. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ). 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

По правилам части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на нарушение ответчиком условий договора в части внесения арендных платежей. Как указывает истец, согласно приложенной таблицы «Сведения о датах выставления счетов/АВР и даты их оплаты» можно установить сроки задержки оплаты со стороны ответчика, а также суммы, которые до сих пор им не оплачены.

Возражая относительно удовлетворения исковых требований, ответчик указал на отсутствие задолженности по арендной плате, поскольку с мая 2022г. перешел на прямые договора со снабжающими организациями.

Истец отсутствие задолженности по постоянной части арендной платы подтвердил, однако по переменной части по расчету истца на стороне ответчика имеется задолженность.

По контррасчету ответчика задолженности по переменной части арендной платы не имеется. Ссылаясь на отсутствие задолженности по переменной части, ответчик указал, что истцом не учтена переплата по коммунальным платежам. 

На основании исследования представленных в материалы дела доказательств, а именно акта сверки (л.д. 106-113), расшифровки  задолженности на основании акта сверки, суд пришел к выводу, что истцом не учтена переплата ответчика, кроме того, суд также учитывает, что с мая 2022г. ответчик перешел на прямые договора.

 Доводы истца о желании заключить договор на иных условиях, а также прекратить деятельность в качестве индивидуального предпринимателя и совершить отчуждение недвижимого имущества судом отклоняются, поскольку указанные доводы не являются основанием для досрочного расторжения договора.

Систематическое невнесение арендных платежей за пользование арендованным имуществом в обусловленные договором сроки на протяжении длительного времени является, по общему правилу, существенным нарушением условий договора аренды арендатором, которое влечет для арендодателя такой ущерб, что последний в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договоров.

Вместе с тем, из материалов дела и из пояснений представителей лиц, участвующих в деле усматривается, что на момент подачи искового заявления задолженность по постоянной части арендной платы отсутствовала, все коммунальные платежи оплачены ответчиком. Более того, с мая 2022 года ответчик перешел на прямой договор с ресурсоснабжающей организацией. 

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. 

Таким образом, суд, принимая во внимание отсутствие задолженности на момент обращения как с уведомлением о расторжении договора, так и на момент подачи иска, учитывая факт погашения ответчиком задолженности по оплате коммунальных платежей в полном объеме, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца о расторжении договора аренды.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска относятся на истца

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья                                                                 Е.А. Жильцова