АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-9251/2023

г. Краснодар

10 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2025 года

           Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Малыхиной М.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ануфриевой Н.А., при участии в судебном заседании от ответчика  – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 22.02.2022; участие обеспечено посредством сервиса                               «Онлайн-заседание»), в отсутствие истца  – комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска (ИНН 

<

***>,                                  ОГРН 

<

***>), ответчиков: муниципального бюджетного учреждения «Новочеркасская служба эксплуатации» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Норма форте» (ИНН 

<

***>,                    ОГРН 

<

***>), ответчика по встречному исковому заявлению – администрации города Новочеркасска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.08.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2024 по делу № А53-9251/2023, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель)                             и ООО «Норма форте» (далее – общество) о признании недействительными (ничтожными) сделками договора аренды от 11.12.2017, договора субаренды от 02.01.2017 № М15, а также о возложении на ответчиков обязанности освободить занимаемое ими нежилое помещение общей площадью 86 кв. м (комнаты № 16 – 23 на поэтажном плане), расположенное на первом этаже двухэтажного жилого дома по адресу: 

<

...>.

Предприниматель предъявил к комитету и администрации встречное исковое заявление о признании незаконным отказа администрации в реализации преимущественного права на приобретение предпринимателем нежилого помещения, приведенного в письме от 24.05.2023 № 57.6/375, возложении на администрацию обязанности совершить все действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), в том числе: направить в комитет распоряжение о необходимости проведения оценки, принятия решения об условиях приватизации спорного нежилого помещения, направления предпринимателю проекта договора купли-продажи. Предприниматель также просил возложить на комитет обязанность в течение 90 дней с момента вступления в законную силу судебного акта провести оценку, принять решение об условиях приватизации и направить предпринимателю проект договора купли-продажи спорного помещения (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.10.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                             от 08.01.2024, в удовлетворении первоначального искового заявления отказано. Встречное исковое заявление удовлетворено. Суд признал незаконным отказ администрации в реализации преимущественного права на приобретение предпринимателем арендуемого им нежилого помещения площадью 86 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, приведенный в письме от 24.05.2023 № 57.6/375.                                       На администрацию возложена обязанность в течение 6 дней с момента вступления решения в законную силу совершить все необходимые действия, определенные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в том числе: направить в комитет распоряжение о необходимости проведения оценки, принятия решения об условиях приватизации данного нежилого помещения, направления предпринимателю подготовленного договора            купли-продажи. На комитет возложена обязанность в течение 84 дней с момента исполнения администрацией действий, определенных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, провести оценку, принять решение об условиях приватизации и направить предпринимателю проект договора купли-продажи нежилого помещения (кадастровый номер 61:55:0011406:504), расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 86 кв. м. С комитета в пользу предпринимателя взыскано 3000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины. С администрации в пользу предпринимателя взыскано 3000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.05.2024 решение от 30.10.2023 и постановление апелляционного суда от 08.01.2024 в части удовлетворения встречного искового заявления отменены. В отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части судебные акты оставлены без изменения. Суд округа указал, что при рассмотрении встречных требований предпринимателя судам следовало дать надлежащую оценку доводам уполномоченных органов о том, что действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на испрашиваемые к выкупу помещения. В целях правильного разрешения заявления предпринимателя необходимо установить обстоятельства, названные в части 4 статьи 200 Кодекса, а также надлежащим образом проверить доводы уполномоченных органов о том, что действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на спорные нежилые помещения.

При новом рассмотрении решением от 12.08.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.10.2024, в удовлетворении встречного искового заявления отказано. Судебные инстанции установили, что нежилые помещения переданы учреждению на праве оперативного управления 27.10.2011. Договор аренды с предпринимателем впервые заключен 03.12.2012 по итогам аукциона от 21.11.2012. Таким образом, передача имущества в оперативное управление учреждению состоялась за год до заключения договора аренды с предпринимателем, что в соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ исключает преимущественное право на приобретение спорного имущества. Изложенное влечет отказ в удовлетворении встречных требований предпринимателя. Суд апелляционной инстанции отклонил доводы предпринимателя о том, что действия комитета и администрации направлены на воспрепятствование выкупу спорной недвижимости добросовестным арендатором, в связи с отсутствием соответствующих доказательств. Кроме того, при рассмотрении арбитражного дела № А53-21873/2022 суд не проверял оспариваемое в рамках настоящего дела основание отказа в реализации преимущественного права.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и апелляционное постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных требований. Податель жалобы указывает, что передача имущества на праве оперативного управления учреждению совершена исключительно в целях воспрепятствования реализации исправным арендатором установленного законом преимущественного права на приобретение арендованного имущества. Обстоятельства передачи имущества в оперативное управление учреждению суды не проанализировали. Очередность возникновения ограниченного вещного права и заключения договора аренды в данном случае значения не имеет. Кроме того, решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.03.2023 по делу № А53-21873/2022 за предпринимателем признано право на выкуп спорного помещения. Суды не приняли во внимание нарушение порядка заключения договоров аренды (в части определения надлежащего арендодателя спорного имущества).  

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель предпринимателя на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, нежилое помещение с кадастровым номером 61:55:0011406:504, расположенное по адресу: 

<

...>, находится в муниципальной собственности (муниципальная казна города Новочеркасска). Данное нежилое помещение передано муниципальному бюджетному учреждению «Новочеркасская служба эксплуатации» (далее – учреждение) в оперативное управление на основании распоряжения от 27.10.2011 № 123 (т. 1, л. д. 16). Государственная регистрация права оперативного управления учреждения произведена 01.12.2011.

По итогам аукциона, состоявшего 21.11.2012, с согласия комитета, учреждение (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключили договор от 03.12.2012 аренды нежилого помещения площадью 86 кв. м (комнаты № 16 – 23 на поэтажном плане), расположенного по адресу: 

<

...>. Срок действия договора установлен с 10.12.2012 по 10.12.2017. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации. В пункте 1.2 данного договора указано на принадлежность помещений на праве оперативного управления учреждению (т. 1, л. д. 58 – 66). 

Учреждение (арендодатель) и предприниматель (арендатор) на основании протокола комиссии по предоставлению недвижимого имущества в аренду от 27.11.2017 № 1, распоряжения комитета от 11.12.2017 № 137, со ссылкой на части 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», заключили договор от 11.12.2017 № 1112 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с которым спорные нежилые помещения общей площадью 86 кв. м предоставлены арендатору во временное пользование (на новый срок) для использования под аптеку. Срок действия договора установлен с 11 декабря 2017 года по 10 декабря 2022 года (пункт 2.1 договора). Договор содержит указание на принадлежность спорных помещений учреждению на праве оперативного управления. Названная сделка прошла процедуру государственной регистрации (т. 1, л. д. 67 – 75).

Письмом от 24.05.2023 № 57.6/375 администрация, ссылаясь на исполнение решения Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-21873/2022, уведомила предпринимателя об отказе в реализации преимущественного права на приобретение спорных нежилых помещений, поскольку они принадлежат муниципальному учреждению на праве оперативного управления (пункт 3 части 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ).

Предприниматель, указывая на наличие права на выкуп данных помещений,                     в рамках настоящего дела предъявил к комитету и администрации встречный иск о признании незаконным названного отказа администрации в реализации преимущественного права на приобретение спорных нежилых помещений.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ (в применимой редакции) преимущественное право на приобретение арендуемого государственного или муниципального имущества может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного Закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона; 4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Положения части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусматривают, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с этим Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Пунктом 3 части 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что действие данного Закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

В абзаце втором пункта 5 информационного письма № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 05.11.2009, разъяснено, что суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение имущества и в том случае, если после опубликования Закона № 159-ФЗ были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (в том числе, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения).

Тождественные разъяснения о том, что сама по себе передача имущества в оперативное управление не является основанием для отказа в передаче субъекту малого или среднего предпринимательства данного имущества в собственность на основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ, если из обстоятельств дела следует, что установление права такого совершено лишь с целью воспрепятствовать субъекту малого и среднего предпринимательства реализовать установленное законом преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, приведены в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014.

Несмотря на закрепление спорного имущества на праве оперативного управления за учреждением после вступления в силу Закона № 159-ФЗ, такая передача могла быть признана злоупотреблением правом, если она совершена при существующих арендных отношениях, оформляющих использование заявителем спорного имущества. В данном случае нежилые помещения переданы учреждению на праве оперативного управления 27.10.2011, государственная регистрация этого права произведена 01.12.2011. Договор аренды с предпринимателем впервые заключен 03.12.2012 по итогам аукциона от 21.11.2012 (т. 1, л. д. 58 – 62). Таким образом, передача имущества в оперативное управление учреждению состоялась за год до момента заключения договора аренды с предпринимателем. Данное обстоятельство, с учетом заключения арендной сделки по итогам аукциона в отношении имущества, находившегося в оперативном управлении учреждения, позволило судам при повторном рассмотрении дела отклонить довод предпринимателя о совершении органами местного самоуправления действий, направленных на воспрепятствование реализации субъектом малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендованного им помещения. 

Из материалов дела следует, что заключая договоры аренды, предприниматель обладал информацией о том, что спорное имущество принадлежит муниципальному учреждению на праве оперативного управления, а также о его техническом состоянии. При заключении первого договора аренды по итогам аукциона ссылка предпринимателя на ненадлежащее техническое состояние помещения не имеет значения для квалификации поведения публичного собственника в качестве злоупотребления правом (пункт 2               статьи 612 Гражданского кодекса). Указание на ненадлежащего арендодателя не исключает наличия вещного права учреждения на нежилые помещения, поэтому не влияет на оценку законности и обоснованности принятых по делу судебных актов. 

Таким образом, оспариваемый отказ администрации основан на положениях  пункта 3 части 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ, что в силу части 3 статьи 201 Кодекса влечет отказ в удовлетворении встречных требований.

Судебные инстанции учитывали содержание и резолютивную часть вступившего в законную силу судебного акта по делу № А53-21873/2022, в котором не проверялось приведенное в оспариваемом в рамках настоящего дела письме основание отказа в реализации преимущественного права. При рассмотрении названного дела суд исходил из того, что предъявление иска о расторжении договора аренды не названо в качестве  оснований для отказа в реализации преимущественного права. При этом суд возложил на администрацию обязанность повторно рассмотреть соответствующее обращение предпринимателя (т. 1, л. д. 33 – 36). 

Доводы предпринимателя суд округа отклоняет, поскольку установленная судами последовательность закрепления имущества за учреждением, его правоспособность, период и условия приобретения имущества предпринимателем, не позволяют сделать вывод о том, что закрепление нежилых помещений за учреждением было направлено исключительно на воспрепятствование реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества. Доказательства, позволяющие сделать другой вывод, предприниматель не называет.  

По результатам рассмотрения кассационной жалобы судебная коллегия считает, что при повторном рассмотрении дела суды верно установили все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, приведенные сторонами доводы и возражения исследованы в полном объеме с указанием в судебных актах мотивов, по которым они были приняты или отклонены, выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Действуя в пределах своих полномочий, из которых исключены установление обстоятельств, самостоятельное исследование доказательств, переоценка тех доказательств, которые были исследованы и оценены судами первой и апелляционной инстанций, решение вопросов преимущества одних доказательств перед другими, суд округа по материалам данного дела также приходит к выводу о том, что в оспоренных кассатором судебных актах приведены достаточные мотивы, по которым суды по своему внутреннему убеждению пришли к соответствующим выводам, с указанием на конкретные доказательства, исследованные и оцененные в их совокупности по правилам статьи 71 Кодекса. 

Нарушений норм процессуального права, повлекших принятие незаконных судебных актов, либо являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для их отмены, не установлено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют. 

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на предпринимателя (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.08.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2024 по делу № А53-9251/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                      А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.Е. Епифанов

                                                                                                                               М.Н. Малыхина