АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8798/16 

Екатеринбург

20 марта 2018 г.

Дело № А34-4851/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 марта 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Лазарева С.В., Тороповой М.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Отель Москва» (далее – общество «Отель Москва») на решение Арбитражного суда Курганской области от 21.08.2017 по делу № А34-4851/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Закрытое акционерное общество «Гостиница «Москва» (далее – общество «Гостиница «Москва») обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу «Отель Москва» о признании недействительными договоров аренды нежилых помещений от 01.02.2015 и от 02.04.2015, применении последствий их недействительности в виде возврата нежилых помещений и разницы в арендной плате между рыночной и предусмотренной договором (требования изложены с учетом объединения дела № А34-4851/2015 с делами № А34-3461/2015 и № А34-5837/2015 и выделения на основании определения суда первой инстанции от 15.01.2016 в отдельное производство по делу №  А34-271/16 требования общества «Гостиница «Москва» к обществу «Отель Москва» о признании недействительным договора аренды парковочных мест от 01.04.2015 и о применении последствий недействительности этой сделки, а также встречного требования общества «Отель Москва» об обязании общества «Гостиница «Москва» не препятствовать проезду автотранспорта общества «Отель Москва» и автотранспорта третьих лиц по указанию общества «Отель Москва»).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Пугачев Анатолий Владимирович (далее - Пугачев А.В.), индивидуальный предприниматель Козлов Александр Николаевич (далее - предприниматель Козлов А.Н.), индивидуальный предприниматель Сулимина Анна Павловна (далее – предприниматель Сулимина А.П.), Анпилогова И.Г., общество с ограниченной ответственностью «Гостевой дом» (далее – общество «Гостевой дом»), индивидуальный предприниматель Комиссаров Дмитрий Николаевич (далее - предприниматель Комиссаров Д.Н.).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 08.04.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2016 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 19.10.2016 решение суда первой инстанции от 08.04.2016 и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курганской области.

Определением Арбитражного суда Курганской области от 10.11.2016 дело № А34-271/2016 по иску общества «Гостиница «Москва» к обществу «Отель Москва» о признании недействительным договора аренды парковочных мест от 01.04.2015, применении последствий признания сделки недействительной в виде возврата части земельного участка с кадастровым номером 45:25:070211:5 площадью 943,4 кв. м, схематично определенной в приложении № 1 к договору аренды парковочных мест от 01.04.2015, и разницы в арендной плате между рыночной и предусмотренной договором; по встречному иску общества «Отель Москва» к обществу «Гостиница «Москва» об обязании не препятствовать проезду автотранспорта общества «Отель Москва» и автотранспорта третьих лиц по указанию общества «Отель Москва» на земельный участок с кадастровым номером 45:25:070211:5, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49, и парковке таких автотранспортных средств на части данного земельного участка, указанной в приложении № 1 к договору аренды парковочных мест от 01.04.2015, объединено в одно производство для совместного рассмотрения с делом № А34-4851/2015.

При новом рассмотрении общество «Гостиница «Москва» в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило исковые требования. Истец просил признать недействительными договоры аренды нежилых помещений от 01.02.2015 и от 02.04.2015, договор аренды парковочных мест от 01.04.2015, обязать общество «Отель Москва» возвратить обществу «Гостиница «Москва» следующие нежилые помещения, расположенные в здании гостиницы по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49: на 1 этаже - №  1-10, 33 площадью 104,4 кв. м; на 2 этаже - № 22, на 3 этаже № 10-25, 60-70, 83-85 площадью 329,7 кв. м; на 4 этаже - №  1-6, 8-35, 35а, 36-64, 68-117, 164, 165 площадью 606,2 кв. м; на 5 этаже - №  1-130 площадью 603,1 кв. м; на 6 этаже - №  1-38, 40-61, 63-66, 68-123, 123а, 123б площадью 618 кв. м, а также часть земельного участка с кадастровым номером 45:25:070211:5, площадью 943,4 кв. м, схематично определенную в приложении № 1 к договору аренды парковочных мест от 01.04.2015; взыскать 5 592 612 руб. задолженности в качестве последствий недействительности сделок, в том числе по договору аренды нежилых помещений от 01.02.2015 - 1 654 600 руб., договору аренды нежилых помещений от 02.04.2015 - 3 822 012 руб., договору аренды парковочных мест от 01.04.2015 - 116 000 руб.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 21.08.2017 (судья Асямолов В.В.) исковые требования общества «Гостиница «Москва» удовлетворены частично. Признаны недействительными договор аренды нежилых помещений от 01.02.2015 и договор аренды парковочных мест от 01.04.2015. На общество «Отель Москва» возложена обязанность возвратить  обществу «Гостиница «Москва» следующие вышеуказанные нежилые помещения, расположенные в здании гостиницы по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49, а также часть земельного участка с кадастровым номером 45:25:070211:5  площадью 943,4 кв.м., схематично определенной в приложении № 1 к договору аренды парковочных мест от 01.04.2015. С общества «Отель Москва» в пользу общества «Гостиница «Москва» взыскано 5 592 612 руб. задолженности, 42 000 руб. –  в счет возмещения судебных расходов. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований общества «Отель Москва» отказано. Кроме того, с общества «Гостиница «Москва» в доход федерального бюджета взыскана  государственная пошлина в сумме 9 000 руб. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2017 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Пирская О.Н.) решение суда оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе общество «Отель Москва» просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречные исковые требования удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение норм материального права.

Общество не согласно с выводом судов о незаключенности договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015 в связи с отсутствием его государственной регистрации, полагая, что судами не учтены разъяснения, изложенные в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

 Заявитель считает, что судам следовало руководствоваться абз. 4 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли, а также применить положения пункта 5 названной статьи, в котором определено, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Так, кассатор ссылается на то, что после прекращения полномочий генерального директора Марамыгиной Л.И. и назначения на эту должность Каплауха С.Н., из поведения истца в отношении оспариваемых сделок следовала воля на их сохранение,  и данное поведение послужило основанием для ответчика полагаться на действительность сделок. В частности, истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 25.05.2015 № 45 с просьбой об оплате задолженности по договору аренды нежилых помещений от 01.02.2015. Кроме того, истец в рамках настоящего дела при уточнении исковых требований учел денежные средства, полученные от общества «Отель Москва» в счет оплаты за пользование нежилыми помещениями по оспариваемым договорам аренды от 01.02.2015 и от 02.04.2015.     

Заявитель полагает, что суды необоснованно отклонили ссылку ответчика на наличие между истцом и обществом «Гостевой дом» действующего договора аренды нежилых помещений в здании по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49, содержащий условия,  сопоставимые с условиями оспариваемых сделок.  

Кроме того, общество выражает несогласие с выводом судов о наличии сговора между сторонами сделок, основанным на том обстоятельстве, что сотрудник общества «Отель Москва» Марамыгин Е.П., имевший доверенность, содержащую полномочия действовать от имени ответчика, является родственником руководителя истца Мармыгиной Л.И., подписавшей спорный договор. По его мнению, ссылка на данные обстоятельства является несостоятельной, поскольку Марамыгин Е.П. не подписывал спорный договор аренды  и не являлся лицом, способным оказывать влияние на принятие каких-либо управленческих решений.  

Также заявитель считает, что суды неправомерно возложили на него обязанность возвратить истцу соответствующие нежилые помещений и часть земельного участка, поскольку, как утверждает кассатор, данные объекты фактически выбыли из его владения, доступ к ним заблокирован истцом, что последним не оспаривается.  

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов заявителя кассационной жалобы суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При новом рассмотрении спора судами установлено, что 01.02.2015 обществом «Гостиница «Москва» (арендодатель) в лице генерального директора Марамыгиной  Л.И. и обществом «Отель Москва» (арендатор) в лице директора Егорычева А. С., подписан договор аренды нежилых помещений, в соответствии с условиями которого арендатору переданы нежилые помещения площадью 2261,4 кв. м в здании гостиницы, расположенной по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49. Номера помещений на поэтажном плане: на 1 этаже - №  1-10, 33 площадью 104,4 кв. м, на 2 этаже - № 22, на 3 этаже №  10-25, 60-70, 83-85 площадью 329,7 кв. м, на 4 этаже - №  1-6, 8-35, 35а, 36-64, 68-117, 164, 165 площадью 606,2 кв. м, на 5 этаже - №  1-130 площадью 603,1 кв. м, на 6 этаже - №  1- 38, 40-61, 63-66, 68-123, 123а, 123б площадью 618 кв. м (п. 1.1 договора).

Срок действия договора установлен сторонами с 01.02.2015 до 01.01.2016 (п. 3.1 договора).

Согласно п. 4.1 договора размер арендной платы за пользование помещениями составляет 350 000 руб. в месяц. Ставка арендной платы включает оплату коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение). 

По акту приема-передачи от 01.02.2015 помещения переданы арендатору.

Право собственности общества «Гостиница «Москва» на указанные помещения подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 12.08.2014 серии 45- АА № 794405, № 794404, № 794406, № 794407, № 794408.

Между обществом «Гостиница «Москва» (арендодатель) в лице генерального директора Марамыгиной Л.И. и обществом «Отель Москва» (арендатор) в лице директора Егорычева А.С. 01.04.2015 был подписан договор аренды парковочных мест, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование часть земельного участка с кадастровым номером 45:25:070211:5, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49. Часть земельного участка подлежит использованию арендатором для парковки автотранспорта. Часть земельного участка, передаваемого в аренду, определена арендодателем и арендатором в приложении № 1 к настоящему договору. Площадь части земельного участка составляет 943,4 кв. м (п. 1.1 договора).

Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 15 000 руб. в месяц (п. 2.1 договора).

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 01.02.2016 (п. 4.1 договора).

По акту приема-передачи от 01.04.2015 часть земельного участка с кадастровым номером 45:25:070211:5 передана арендатору.

Кроме того, 02.04.2015 обществом «Гостиница «Москва» (арендодатель) в лице генерального директора Марамыгиной Л. И. и обществом «Отель Москва» (арендатор) в лице директора Егорычева А. С. подписан договор аренды нежилых помещений, в соответствии с условиями которого арендатору переданы те же, что и по договору аренды от 01.02.2015, нежилые помещения площадью 2261,4 кв. м в здании гостиницы, расположенной по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49 (п. 1.1 договора).

Срок действия договора установлен сторонами с 02.04.2015 до 01.04.2019 (п. 3.1 договора).

Согласно п. 4.1 договора размер арендной платы за пользование помещениями составляет 350 000 руб. в месяц. Ставка арендной платы включает оплату коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение).

По акту приема-передачи от 02.04.2015 помещения переданы арендатору.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области письмом от 14.04.2017 № 08- 15/2849 предоставлены сведения о том, что 26.08.2015 государственным регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации  договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015.

Полагая, что исполнением оспариваемых сделок причинен значительный ущерб арендодателю, поскольку размер арендной платы в несколько раз меньше рыночной стоимости пользования аналогичными помещениями, частью земельного участка, при этом общество «Отель Москва» не могло не знать о данном обстоятельстве, им воспользовалось, общество «Гостиница «Москва» обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями о признании сделок недействительными на основании ст. 10, 166, п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, применении последствий их недействительности в виде возврата полученного по сделкам, а также взыскании 5 592 612 руб. задолженности.

Ссылаясь на то, что общество «Гостиница «Москва» препятствует проезду автотранспорта общества «Отель Москва» и автотранспорта третьих лиц по указанию общества «Отель Москва» на земельный участок с кадастровым номером 45:25:070211:5, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49, и парковке таких автотранспортных средств на части данного земельного участка, указанной в приложении № 1 к договору аренды парковочных мест от 01.04.2015, общество «Отель Москва» обратилось в суд с встречными требованиями об устранении указанных препятствий.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично  и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций  обоснованно исходили из следующего.

 В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Частью 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица. 

В пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель). 

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. 

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. 

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам). 

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Поскольку общество «Гостиница Москва» при оспаривании договоров аренды нежилых помещений от 01.02.2015 и от 02.04.2015, договора аренды парковочных мест от 01.04.2015, ссылалось в целом на п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая как на причинение явного ущерба, так и на наличие сговора, то при рассмотрении заявленных требований судами проверено наличие обоих оснований для признания сделки недействительной, предусмотренных п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В целях проверки обоснованности доводов общества «Гостиница Москва», касающихся несоответствия рыночной стоимости пользования нежилыми помещения и парковочными местами и размера арендной платы, установленного оспариваемыми договорами, в соответствии с определением Арбитражного суда Курганской области от 03.11.2015 при рассмотрении настоящего дела проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Урало-Сибирский центр независимой экспертизы» от 07.11.2015 № 01.01.15-144 рыночная стоимость аренды нежилых помещений, указанных в оспариваемых договорах аренды от 01.02.2015 и от 02.04.2015, по состоянию на момент заключения договора 01.02.2015 составляет 1 158 000 руб. в месяц, по состоянию на 03.04.2015 составляет 1 080 000 руб. в месяц; рыночная стоимость аренды парковочных мест по состоянию 01.04.2015 - 58 000 руб. в месяц.

Кроме того, экспертом в материалы дела представлены пояснения по экспертному заключению, в котором обосновано применение при расчете рыночной стоимости сравнительного подхода.

Также судами установлено, что истец представил в материалы дела скриншоты объявлений о передаче в аренду нежилых помещений с интернет ресурсов с указанием ставок арендной платы, значительно превышающих указанные в спорных договорах аренды.

Оценив экспертное заключение от 07.11.2015 № 01.01.15-144 наряду с другими доказательствами по делу в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций признали доказанным факт значительного несоответствия установленной арендной платы рыночной, что должно было быть очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения

Выводы эксперта ответчиком не оспорены, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертиз не заявлено. 

Доказательства, которые бы свидетельствовали об экономической целесообразности спорных договоров для общества «Гостиница «Москва», в материалы дела не представлены (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Возражая относительно доводов истца, общество «Отель Москва» указывало на то, что спорные договоры заключены по сопоставимым ставкам арендной платы, примененным в аналогичных договорах аренды, в  подтверждение чего в материалы дела представило:

- договор аренды нежилых помещений от 14.07.2011, заключенный между Пугачевым А.В. (арендодатель) и обществом «Гостиница «Москва» (арендатор), согласно п. 2.1, 4.1 которого во временное владение и пользование переданы нежилые помещения площадью 3 038 кв. м (на 1-м этаже – № 47, 49-90, 71а; на 2-м этаже –  № 42-98, 100-114; на 3-м этаже – № 86-131;  на 4-м этаже – № 118-163; на 5-м этаже –  №131-177; на 6-м этаже –  № 124-203; в подвале –  №1-15, 4а, 5а) за 400 000 руб. в месяц;

- договор аренды нежилых помещений от 29.08.2013, заключенный   между Козловым А.Н. (арендодатель) и обществом «Гостевой дом» (арендатор), согласно п. 2.1, 4.1 которого во временное владение и пользование переданы нежилые помещения площадью 2 995 кв. м (на 1-м этаже –  № 47, 49-90, 71а; на 2-м этаже –  № 42-98, 100-114; на 3-м этаже –  № 86-131; на 4-м этаже –  № 118-163; на 5-м этаже –  № 131-177; на 6-м этаже –  № 129-203; в подвале –  №1-15, 4а, 5а) по цене 100 000 руб. в месяц; 

- договор аренды нежилых помещений от 01.01.2015, заключенный между индивидуальным предпринимателем Сулиминой А.П. (арендодатель) и обществом «Отель Москва» (арендатор), согласно п. 1.1, 4.1 которого во временное владение и пользование переданы нежилые помещения (на 1-м этаже –  № 50-53, 61-63; на 2-м этаже –  № 68, 100-114; на 3-м этаже –  № 86-131; на 4-м этаже –  № 118-163; на 5-м этаже –  № 131-177; на 6-м этаже –  № 124-203; в подвале –  №1-15, 4а, 5а) по цене 200 000 руб. в месяц.

Между тем судами выявлено, что постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2012 по делу № А34-3661/2011, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15.04.2013,  признан недействительным договор купли-продажи от 25.03.2011, заключенный обществом «Гостиница «Москва» и Пугачевым А.В., согласно которому общество «Гостиница «Москва» передало в собственность Пугачеву А.В., в частности нежилые помещения площадью 3038 кв. м в здании гостиницы по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49, номера помещений на поэтажном плане: на 1-м этаже –  № 47, 49-90, 71а; на 2-м этаже –  № 42-98, 100-114; на 3-м этаже –  № 86-131; на 4-м этаже –  № 118-163; на 5-м этаже –  №131-177; на 6-м этаже –  № 124-203; в подвале –  № 1-15, 4а, 5а (пункт 1.1.1 договора).

Указанным постановлением установлено, что в обществе «Гостиница «Москва» существует длительный неразрешенный корпоративный конфликт, а также то, что после регистрации перехода к покупателю (Пугачеву А.В.) прав на имущество,  общество приобрело его в аренду на условиях арендной платы, составляющей 400 000 руб., при этом стороны сделки не обосновали суду деловую цель и экономическую целесообразность сделки купли-продажи. В дальнейшем на основании соглашения об отступном от 26.07.2011 указанные помещения перешли к Козлову А.Н. и на основании договора купли-продажи от 20.02.2014 –  к Сулиминой А.П.

Предметом договора купли-продажи от 25.03.2011 и последующих договоров  по отчуждению и представленных в материалы настоящего дела обществом «Отель Москва» договоров аренды являются одни и те же помещения.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2016 по делу № А34-2086/2015 установлено, что   в обществе «Гостиница «Москва» существует длительный корпоративный конфликт, в период до 09.04.2015 контроль над органами управления общества (более 50 % голосующих акций на собрании акционеров и три члена из пяти в совете директоров) осуществляла семья Марамыгиных; Пугачев А.В. и Козлов А.Н. являются аффилированными лицами, Сулимина А.П. является супругой Козлова А.А., сына Козлова А.Н. С 29.08.2013 Марамыгин С.Ф. является исполнительным директором общества «Гостевой дом» (приказ о приеме на работу от 23.08.2013 № 01-к - т. 6 л.д. 31).

Данные обстоятельства, как верно отмечено судами, свидетельствуют о том, что представленные ответчиком договоры аренды помещений заключены между взаимосвязанными лицами в условиях корпоративного конфликта и в отсутствие экономической целесообразности, помещения из владения общества «Гостиница «Москва» фактически не выбывали.

 Кроме того, судами учтено, что из п. 4.1 договоров аренды от 01.02.2015 и от 02.04.2015 следует, что ставка арендной платы включает оплату коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение), однако  согласно представленным ответчиком договорам аренды арендатор обязан заключить отдельные договоры с  предприятиями и организациями, оказывающими коммунальные и эксплуатационные услуги (п. 5.2.8 договора аренды от 14.07.2011 и договора аренды от 29.08.2013) или заключить отдельное соглашение с арендатором (п. 4.1 договора от 01.01.2015).

Таким образом, ссылка на названные договоры аренды правомерно признана судами несостоятельной.

Ссылка общества «Отель Москва» на действующий договор аренды, заключенный между «Гостиница «Москва» и обществом «Гостевой дом», в отношении нежилых помещений в здании по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49, арендная плата по которому составляет 140 руб. за 1 кв. м площади арендуемых помещений, что менее цены, предусмотренной спорными договорами, также была предметом оценки судов и обоснованно ими отклонена, поскольку само по себе наличие указанного договора с учетом выводов эксперта, изложенных в экспертном заключении от 07.11.2015 № 01.01.15-144, и представленных истцом распечаток с интернет - ресурсов с публичными предложениями об аренде нежилых помещений, не опровергает обоснованность вывода о том, что спорные договоры аренды нежилых помещений заключены с применением заниженной арендной платы по сравнению с рыночными ставками. Более того, доказательства того, что указанный договор, заключенный между обществом «Гостиница «Москва» и обществом «Гостевой дом» в действительности исполнялся сторонами на момент подписания спорных договоров, в материалы дела не представлены. 

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о правомерности требований общества «Гостиница «Москва» в части признания договора аренды нежилых помещений от 01.02.2015 и договора аренды парковочных мест от 01.04.2015 недействительными сделками в силу п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, как совершенными в ущерб интересам представляемого (явное несоответствие размера встречного предоставления), о чем другая сторона сделки должна была знать.  

Кроме того, судами установлено, что стороны являются афиллированными лицами, поскольку между Марамыгиной Л.И., являющейся руководителем общества «Гостиница «Москва»  в период заключения сделок, и работником общества «Отель Москва» Марамыгиным Е.П. имеется родственная связь - последний является внуком Марамыгиной Л.И. 

Как отмечено ранее, постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2016 по делу № А34-2086/2015  было установлено, что в обществе «Гостиница «Москва» существует длительный корпоративный конфликт; в период до 09.04.2015 контроль над органами управления общества (более 50 % голосующих акций  и три члена из пяти в совете директоров) осуществляла семья Марамыгиных. 

Спорные сделки заключены непосредственно перед досрочным прекращением полномочий Марамыгиной Л.И. в качестве генерального директора общества «Гостиница «Москва» (протокол внеочередного общего собрания акционеров общества «Гостиница «Москва» от 09.04.2015 № 1) и в день принятия Марамыгина Е.П. на должность исполнительного директора общества «Отель Москва» (приказ от 01.02.2015 № 3). 

Договор аренды от 01.02.2015 подписан на срок 11 месяцев, а через 2 месяца подписан договор аренды от 02.04.2015 в отношении тех же помещений на срок 4 года.

Также материалами дела подтверждено наличие у Марамыгина Е.П. доверенности от 20.01.2015, содержащей, в числе прочего, полномочия последнего на заключение сделок от имени ответчика.

Согласно приказу от 01.02.2015 № 07 директора общества «Отель Москва» Егорычева А.С. у Марамыгина Е.П. как исполнительного директора имелось право подписи кассовых документов, а также согласно справке акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» от 19.01.2016 № 045-22-15/32 право распоряжения банковским счетом.

Таким образом, в период заключения спорных договоров аренды Марамыгин Е.П. являлся одним из руководителей общества «Отель Москва», имел полномочия на распоряжение имуществом и денежными средствами общества, ограниченные только нормами действующего корпоративного законодательства.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о наличии сговора управомоченных лиц истца и ответчика с намерением причинить вред истцу, что также является основанием для признания договоров аренды нежилых помещений от 01.02.2015 и аренды парковочных мест от 01.04.2015 недействительными в силу п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод общества «Отель Москва» о том, что после прекращения полномочий генерального директора Марамыгиной Л.И. и назначения на эту должность Каплауха С.Н. из поведения истца, выраженного в принятии оплаты по оспариваемым сделкам, следовала воля на их сохранение, и данное поведение послужило основанием для ответчика полагаться на действительность сделок, приведенный со ссылкой на положения абз. 4 п. 2, п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции как несостоятельный.   

При рассмотрении требования общества «Гостиница «Москва» о признании недействительным договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015 суды обоснованно учли следующее.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В рекомендациях, изложенных в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                     от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», указано, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изучив представленный в материалы дела договор аренды нежилых помещений от 02.04.2015, суды установили, что согласно условиям указанного договора срок его действия 4 года (с 02.04.2015 до 01.04.2019). Доказательств государственной регистрации договора в материалах дела не имеется.

Таким образом, установив, что договор в установленном действующим законодательством порядке не зарегистрирован, суды пришли к обоснованному выводу о его незаключенности, в связи с чем отказали в удовлетворении требований в части признания договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015 недействительным.

Ссылка ответчика на разъяснения, изложенные в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», подлежит отклонению судом кассационной инстанции, поскольку основана на неверном толковании норм права применительно к установленным по делу обстоятельствам.

В соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» также разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 167 Кодекса взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. 

Пунктом 82 вышеуказанного постановления от 23.06.2015 № 25 определено, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Кодекса).

Установив недействительность договоров аренды нежилых помещений от 01.02.2015 и парковочных мест от 01.04.2015 в силу п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, как совершенными в ущерб интересам представляемого (явное несоответствие размера встречного предоставления), о чем другая сторона сделки должна была знать, суды пришли к выводу о правомерности требования общества «Гостиница «Москва» о взыскании с ответчика 5 592 612 руб. задолженности в качестве последствия недействительности.

При этом, как верно отмечено судами, отказ в признании договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015 недействительным в силу его незаключенности не влечет отказ во взыскании  суммы, равной рыночной стоимости права аренды, так как истцом заявлены требования о признании недействительными договоров аренды нежилых помещений от 01.02.2015 и от 02.04.2015 как взаимосвязанных сделок, имеющих идентичный предмет. 

Учитывая изложенное, а также отсутствие доказательств возврата ответчиком истцу полученного ранее в аренду имущества по актам приемки- передачи, требование истца об обязании ответчика возвратить нежилые помещения, расположенные в здании гостиницы по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49, а также часть земельного участка с кадастровым номером 45:25:070211:5  площадью 943,4 кв. м, схематично определенную в приложении № 1 к договору аренды парковочных мест от 01.04.2015, суды также обоснованно удовлетворили исковые требования в указанной части. 

Возражения общества «Отель Москва» о том, что арендованное по спорным договорам имущество выбыло из его владения, доступ к нему заблокирован обществом «Гостиница «Москва», правомерно отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку из материалов дела следует, что имущество передавалось истцом ответчику с составлением актов приема-передачи, в которых, в том числе, отражено состояние передаваемых нежилых помещений. Исходя из пояснений истца, установлена необходимость возврата спорного имущества с составлением акта возврата ввиду наличия у истца претензий по состоянию оставленного ответчиком имущества  без уведомления истца, ранее переданного в аренду.

Принимая во внимание прямую взаимосвязь исковых требований, заявленных в рамках первоначального и встречного исков, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении встречных исковых требований общества «Отель Москва» об обязании не препятствовать проезду автотранспорта общества «Отель Москва» и автотранспорта третьих лиц по указанию общества «Отель Москва» на земельный участок с кадастровым номером 45:25:070211:5, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49, и парковке таких автотранспортных средств на части данного земельного участка, указанной в приложении № 1 к договору аренды парковочных мест от 01.04.2015.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов и получили надлежащую правовую оценку, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактических обстоятельствах, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

       С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, кассационная жалоба удовлетворению не подлежат.

        Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курганской области от 21.08.2017 по делу № А34-4851/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Отель Москва» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						З.Г. Семенова 

Судьи						С.В. Лазарев 

                                             					М.В. Торопова