СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-5663/2024-ГК

г. Пермь

12 июля 2024 года

Дело № А50-6174/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 июля 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Маркеевой О.Н.,

судей Поляковой М.А., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.В.,

при участии представителей:

от истца – ФИО1, паспорт; ФИО2, паспорт, доверенность от 03.12.2021, диплом;

от ответчика – ФИО3, удостоверение адвоката, доверенность от 09.01.2024;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя ФИО1,

на решение Арбитражного суда Пермского края 

от 25 апреля 2024 года 

по делу № А50-6174/2022

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к акционерному обществу «СтройПанельКомплект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании убытков по договору купли-продажи нежилого помещения, 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к акционерному обществу «СтройПанельКомплект» (далее – АО «СтройПанельКомплект», ответчик) о взыскании убытков в виде расходов на устранение недостатков нежилых помещениях, приобретенных по договору купли-продажи нежилых помещений от 29.06.2021 № Ц43/1, в сумме 3 722 697 руб. 11 коп., а также убытков в виде стоимости услуг по подготовке заключения эксперта в сумме 150 000 руб. (с учетом уточнения, принятого судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 25.04.2024 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в апелляционном порядке, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме. 

Истец не согласен с выводами, приведенными в обжалуемом решении, полагает, что о наличии скрытых недостатках продавец не сообщал (не извещал), скрытые недостатки были выявлены осенью 2021 года при затоплении, которое повторяется осенью и весной, при этом заключая договор купли-продажи помещений в состоянии «как есть» в летний период, продавцом давалось пояснение о том, что подвал ранее был затоплен по причине неисправности канализации многоквартирного дома, которая в настоящее время устранена.

Апеллянт указывает, что из условий договора купли-продажи не следует, что при установлении цены продажи продавец ставил покупателя в известность о наличии на объекте недвижимости скрытых недостатков, которые стороны могли бы обнаружить при визуальном осмотре помещения. Отмечает, что акты скрытых работ ответчиком ему не передавались, фактически при заключении договора стороны учли только наличие явных недостатков. При этом наличие скрытых недостатков, стоимость которых является значительной, было установлено только по результатам проведения досудебной экспертизы и подтверждено судебной экспертизой. Наличие в договоре условий о гарантийном сроке, то есть, об обязательствах продавца отвечать за недостатки (пункт 2 ст. 476 ГК РФ) никак не согласуется с выводами суда «о согласованном условии о передаче помещения с недостатками, которые не исчерпывающим образом указаны в договоре».

В связи с тем, что экспертами были выявлены скрытые недостатки, а как было указано выше, покупателю было сообщено только о явных недостатках, то истец при должной степени заботливости и осмотрительности не мог выявить поименованные в заключении эксперта недостатки. Выявленные экспертами недостатки истец имел возможность выявить только при условии привлечения экспертов, то есть, истец должен был организовать досудебное исследование, заплатить за ее проведение около 500 000 рублей, дополнительно провести земляные работы, вскрыть шурфы и т.д. Но указанные действия бы явно выходили за понятия должной степени заботливости и осмотрительности и не являются обычными для деловой практики совершения подобных сделок. Выводы суда об осведомленности покупателя о наличии дефектов через установление заниженной цены (на 5 230 000 ниже рыночной при стоимости устранения всех, а не только скрытых недостатков  на 10 040 396 рублей, согласно досудебной экспертизе) являются непоследовательными и ошибочными. Истец считает, что на цену объекта повлияли дефекты видимые, но не скрытые.

До судебного заседания от ответчика в апелляционный суд поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик со ссылками на судебную практику мотивированно отклоняет изложенные в апелляционной жалобе доводы, решение суда полагает законным и обоснованным, просит в удовлетворении жалобы отказать.

Отзыв на апелляционную жалобу приобщен к материалам дела в порядке, предусмотренном статьей 262 АПК РФ.

В судебном заседании истец и его представитель настаивали на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенной в ней доводам, просили решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании в отношении удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, 29.06.2021 между ИП ФИО1 (покупатель) и АО «СтройПанельКомплект» (продавец) заключен договор купли-продажи нежилых помещений № Ц43/1.

Согласно абз. 5 п. 9 договора стороны установили, что помещения передаются в состоянии «как есть». Покупатель полностью ознакомлен с фактическим состоянием помещений на дату заключения договора, в том числе в части планировочных решений, расположения оборудования, инженерных сетей, состояния выполненных отделочных работ и т.д. Цена помещения, указанная в п.4.1. договора, определена с учетом всех недостатков, имеющихся в помещении с учетом фактического состояния помещения.

В п. 1.8 договора указано, что покупатель подтверждает, что документы, указанные в акте приема-передачи, достаточны для эксплуатации помещения, претензий к составу и комплектности документов у покупателя нет.

В абзаце 1 п. 1.9 стороны подтвердили, что сторонами проведен осмотр помещений. По итогам проведения осмотра помещения составлен акт от 29.06.2021, подписанный покупателем. Также покупатель подтвердил, что им дополнительно самостоятельно произведен полный осмотр помещений. Покупатель подтвердил, что поставлен в известность, что помещения имеют отклонения от предельно допустимых значений, установленных нормативными документами, в т.ч. СП 71.13330.2017, в т.ч. в части выполнения отделочных работ по потолку, стенам, полу, установке оконных и дверных конструкций.

В абзаце 4 п. 1.9 договора стороны указали, что учитывая, что проведен осмотр помещений с участием покупателя, все недостатки в помещении, в т.ч. механические повреждения, непрокрасы, отслоения, загрязнения обоев, несовпадения рисунков обоев и т.п., являются явными для покупателя, которые имели место на момент заключения договора, могли быть установлены покупателем и покупатель извещен в установленном порядке обо всех недостатках помещения.

Помещение передается по договору в состоянии «как есть», покупатель полностью ознакомлен с фактическим состоянием помещения на дату заключения договора, в т.ч. в части планировочных решений, расположения оборудования, инженерных сетей, состояния выполненных отделочных работ (абзац 5 п. 1.9 договора). 

При этом согласно абзацу 6 п. 1.9 договора цена помещения, указанная в п. 4.1 договора, определена с учетом всех недостатков, имеющихся в помещении с учетом фактического состояния помещения.

Помещения переданы продавцом покупателю по акту приема-передачи нежилых помещений от 29.06.2021 № Ц43/1 вместе с технической документацией на помещения. Помещения и документация приняты покупателем без замечаний.

Как указывает истец, в ходе эксплуатации истец обнаружил в помещениях недостатки. Для определения стоимости устранения недостатков истец обратился в ООО «Строительная компания ГарантСтрой». Согласно заключению ООО «Строительная компания ГарантСтрой» стоимость устранения недостатков в помещениях составила 10 040 396 руб.

03.12.2021 истец направил ответчику претензию, которая была оставлена без удовлетворения. 

Покупатель полагает, что выявленные недостатки не были оговорены продавцом, в связи с чем, у покупателя есть право требовать возмещения стоимости устранения недостатков на основании пункта 1 статьи 475 ГК РФ.

Ссылаясь на отсутствие со стороны ответчика возмещения стоимости устранения недостатков, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что недостатки могли быть установлены истцом (покупателем) до приобретения имущества при должной степени заботливости и осмотрительности, выявленные недостатки присутствуют в актах скрытых работ, которые имелись у покупателя в момент сделки, покупатель не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах и обычную для деловой практики совершения подобных сделок осмотрительность, стоимость приобретенной недвижимости в состоянии «как есть» определена с учетом недостатков и фактического состояния имущества, при этом истец использует помещения по назначению в своей предпринимательской деятельности и извлекает прибыль, в связи с чем, отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли[1]продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 557 ГК РФ В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходе на устранение недостатков товара.

В соответствии с положениями статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренным статьей 15 ГК РФ.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку убытки являются мерой ответственности, по делам о взыскании убытков, истец должен доказать совокупность следующих обстоятельств: наличие вреда и размера убытков; наличие факта нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (противоправность деяния, совершение незаконных действий или бездействия); а также наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками.

При этом для взыскания убытков, лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать весь указанный фактический состав. Отсутствие хотя бы одного из указанных оснований не дает права на возмещение убытков.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность стороны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

Исходя из норм статьи 475 ГК РФ необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на возмещения своих расходов на устранение недостатков товара является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Понятие «качество товара» подразумевает совокупность свойств, признаков товаров, услуг, работ, обусловливающих их способность удовлетворять потребности и запросы покупателю, соответствовать своему назначению и предъявляемым требованиям.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование) (пункт 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»). При необходимости суд опирается на словарные и общепринятые, в том числе в деловом обороте значения.

Суд первой инстанции, оценив буквальное толкование слов и выражений, содержащихся в договоре купли-продажи, в том числе в п. 1.8, п. 1.9 договора купли-продажи от 29.06.2021 № Ц43/1, в том числе с учетом представленного ответчиком заключения № 1734/2022 специалиста-лингвиста ФИО4, пришел к верному выводу о том, что стороны согласовали условие о качестве, отличающееся от «нормального», а именно, что передаче покупателю подлежат помещения в состоянии «как есть», с недостатками, которые не исчерпывающим образом указаны в договоре.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В силу самой природы субъективного гражданского права и доминирующих в гражданском праве принципов автономии воли и диспозитивности субъективное право, принадлежащее лицу в силу источников права, условий сделки или иных оснований, осуществляется по усмотрению правообладателя. Это означает, что он сам решает, когда и как осуществлять его и осуществлять ли вообще. Это в полной мере вытекает из пункта 2 статьи 1 ГК РФ (автономия воли), пункт 1 статьи 1 ГК РФ (невмешательство в частные дела) и положений Конституции РФ о свободе экономической деятельности (пункт 1 статьи 8 ГК РФ).

Доводы истца о наличии у объекта недвижимости скрытых недостатков, которые стороны не могли обнаружить при визуальном осмотре помещения и обычной приемке, а также о том, что акты скрытых работ ответчиком ему не передавались, судом апелляционной инстанции отклоняются в силу следующего.

Суд первой инстанции верно указал, что покупатель согласился приобрести объекты недвижимости в состоянии «как есть», то есть не просто такими, какими они существовали в действительности, но со всеми своими недостатками, которые не исчерпывающим образом поименованы в договоре. Подписывая договор купли-продажи и акт приема-передачи, истец согласился с тем, что возможные недостатки качественного состояния помещения относятся на риск покупателя и, более того, учтены в цене договора (п.1.4 договора купли[1]продажи). Состояние, качество и характеристики помещений от истца скрыты не были, покупатель не был лишен возможности полного/дополнительного исследования объекта недвижимости и принял решение о его покупке в состоянии «как есть» добровольно в своем интересе и воле, тем самым осуществив принадлежащее ему право по своему усмотрению путем избрания определенного варианта поведения (пункт 1 статьи 9 ГК РФ). 

Истцом до покупки и приемки помещений неоднократно проводились осмотры объектов недвижимости, что подтверждено абзацами 1,2 пункта 1.9. договора купли-продажи, ответом от 05.04.2022 исх. № И-61 от агентства недвижимости, сопровождавшего эту сделку. Истцом данные факты не опровергнуты. 

При неоднократных осмотрах объектов недвижимости предполагается, что истец проявил должное внимание к техническому состоянию и документационному обеспечению объектов недвижимости. 

По результатам осмотров истец принял имущество по договору купли-продажи и не имел претензий к его состоянию и его характеристикам. Оснований полагать, что истец был введен в заблуждение при совершении сделки, не имеется. 

Дефекты помещений, на наличие которых ссылается истец, такие, как: сколы плиток, отслоение обоев, увлажнение, отслоение штукатурного слоя стен в подвале, отслоение гидроизоляционного ковра, следы локального заплаточного ремонта на кровле, отсутствие одного дренажного насоса, неправильный уклон лотка, недостатки системы электроснабжения, др. - были явными и могли быть обнаружены покупателем при обычном осмотре помещений при приемке.

Суд первой инстанции также обоснованно отметил, что довод истца о том, что он не является специалистом в области строительства, не обладает специальными познаниями, позволяющими при обычном осмотре прийти к выводу о наличии недостатков, не имеет правового значения, поскольку в отсутствие специальных познаний в области строительства истец не лишен был возможности при приемке помещения прибегнуть к услугам лиц, такими познаниями обладающими.

При этом истцу при заключении договора была передана исполнительная документация, которую он вправе был исследовать, в которую входят акты освидетельствования скрытых работ, в связи с чем, истец мог и должен был, действуя разумно и добросовестно, как того требует обычная практика заключения подобных договоров, ознакомиться с исполнительной документацией, в том числе с актами скрытых работ, заявить соответствующие возражения, чего им сделано не было.

Довод истца о том, что ему не известно было  о наличии актов скрытых работ судом  не принимается, так как именно истец представил суду указанную исполнительную документацию.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что согласно сведениям из ЕГРИП основным видом деятельности истца является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом, одним из дополнительных видов деятельности - аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, в связи с чем, с учетом проведенных истцом осмотров и полученных документов также следует вывод о том, что истец предполагал возможное наличие недостатков у приобретаемого имущества, однако согласился с ними, подписав договор на вышеуказанных условиях.

Определением суда от 27.10.2022 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение комплексной (комиссионной) строительно-технической экспертизы поручено автономной некоммерческой организации «Палата судебных экспертиз» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 614015, 

<

...>, каб. 511), экспертам: ФИО5, ФИО6, ФИО7.

В материалы дела поступило заключение эксперта от 15.11.2023 № 88/2023-С. По результатам проведенной экспертизы эксперты пришли к следующим выводам. 

Качество нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> не в полной мере соответствует условиям договора купли[1]продажи от 29.06.2021 № Ц43/1, обязательным строительным нормам и правилам с учетом условия договора о качестве нежилых помещений и передачи помещений в состоянии «как есть». В ходе проведения выявлены недостатки, которые не были перечислены в договоре, а также существенные дефекты, не соответствующие обязательным строительным нормам и правилам. Перечень выявленных недостатков (дефектов и повреждений), противоречащий обязательным строительным нормам и правилам, а также условиям Договора перечислен в таблицах 6. 7. 9  заключения.

Причиной выявленных недостатков является некачественное выполнение строительно-монтажных работ при возведении здания. Явные недостатки, а также недостатки эксплуатационного характера экспертами не исследовались и не фиксировались. Перечень явных недостатков, которые были зафиксированы при натурном осмотре помещений (акты натурного осмотра в приложении 1 данного заключения), но в ходе камеральной обработки (фотофиксация в приложении 2 данного заключения) пришли к выводу о том, что они являются явными экспертами не учитывались. Перечень скрытых недостатков производственного характера перечислен в таблицах 6. 7, 9 данного заключения. При обычном осмотре на дату приобретения помещений покупатель не мог обнаружить выявленные в ходе проведения судебной строительно-технической экспертизы «скрытые» недостатки, а также оценить последствия их проявления. Стоимость устранения скрытых недостатков, которые покупатель не мог обнаружить при обычном осмотре и образовавшихся до передачи нежилых помещений покупателю в ценах III квартала 2023 года составляет 3 722 697 руб. 11 коп.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что результаты судебной экспертизы и выводы эксперта документально лицами, участвующими в деле, в том числе заявителем жалобы, не опровергнуты, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, оснований не доверять результатам судебной экспертизы и изложенным в ней выводам эксперта в целом у апелляционного суда не имеется.

Представленное в дело заключение экспертов соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, вместе с тем, само по себе не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Заключением экспертов от 15.11.2023 № 88/2022-С с учетом ответов экспертов от 12.02.2024 подтверждается, что явными недостатками, которые могли быть обнаружены покупателем при осмотре, без применения инструментов и вскрытия конструкций, являются: уклон лотка, недостатки системы электроснабжения, отсутствие одного дренажного насоса, заплатки и следы ремонта на кровле, вздутие ковра.

Указание экспертов на то, что для технически неграмотного покупателя данные недостатки могут являться скрытыми, правового значения не имеет с учетом изложенных ранее выводов о характере деятельности истца и о представлении последнему всех необходимых документов для приемки помещений, осуществления истцом осмотров помещений.

Судом апелляционной инстанции установлено, что из документов, переданных до заключения договора (техническая, исполнительная документация, включая чертежи, экспликацию пола (рабочая документация), акты освидетельствования скрытых работ (гидроизоляция подвала) от 09.12.2014 и наличия возможности осмотреть объект том числе со специалистами, установить недостатки

Из представленного в материалы дела ответа агентства недвижимости от 05.04.2022  и фотографий подвала выполненных ООО «Авангард» на 17.06.2021 явно следует  наличие следов увлажнения стен подвала, увлажнение стен и перегородок на высоту до 1,3 м, шелушение краски.

Так недостаток «увлажнение стен подвала» является явным, поскольку проявился на момент осмотра объекта Покупателем при приобретении объекта в состоянии «как есть».

Эксперты в Таблице 6 (л. 25 экспертизы) указывают на то, что обнаружили увлажнение и отслоение штукатурного слоя стен в помещениях подвального и цокольного этажей 017- 030 с образованием биокоррозии: ИТП, санузел, тамбур, тренерская, ателье… Повсеместное увлажнение стен и перегородок на высоту до 1,3 м…» (Таблица 6, л. 25)

Как ранее указано, такое же повсеместное увлажнение стен и перегородок на высоту до 1,3 м обозревал  покупатель при приобретении помещений в июне 2021 года, что подтверждается фотографиями ООО «Авангард» (снимки от 17.06.2021.

Из акта скрытых освидетельствования скрытых работ от 09.12.2014, переданном Покупателю при заключении договора, следует, что пол на цоколе выполнен из бетонной стяжки, утеплителя и гидроизоляционной пленки. Согласно экспертного заключения гидроизоляционную пленку вместо гидростеклоизола обнаружили эксперты и признали отклонением от проектной документации и причиной намокания стен в подвале.

Таким образом, покупатель обладал данной информацией на момент заключения договора, иное Истцом суд не доказано.

Судом первой инстанции также верно отмечено, что стоимость устранения недостатков, установленная судебными экспертами в размере 3 722 697 руб. 11 коп., ниже, чем выгода в размере 5 230 000 руб., полученная покупателем при покупке помещений в состоянии «как есть», при этом рыночная стоимость нежилых помещений, приобретенных истцом у ответчика, по состоянию на 29.06.2021 округленно составляет 41 000 000 руб., что на 5 230 000 руб. больше, чем согласованная сторонами договора купли-продажи от 29.06.2021 № Ц41/1 цена помещений с учетом состояния «как есть», с недостатками.

Судом апелляционной интенции принято во внимание, что стоимость устранения недостатков, установлена экспертами  по состоянию в  ценах III квартала 2023 года (3 722 697 руб. 11 коп.) а не на дату приобретения объекта.

Довод истца о том, что на сайте «АВИТО» ответчиком  была указана именно та цена по которой и был заключен договор купли - продажи  и соответственно никакой скидки истец не получил судом апелляционной инстанции отгоняется, так как на дату заключения договора (29.06.2021)  проведена оценка рыночной стоимости объекта и выдано заключение ООО «Авангард» о рыночной стоимости нежилых помещений в размере 41 000 000 руб.  Договор же заключен между истцом и ответчиком на сумму 35 770 000 руб., что на 5 230 000 руб. меньше рыночной стоимости.

Кроме того, доказательств того что предложение ответчика по стоимости помещений изначально было именно в размере 35 770 000 руб. в материалы дела не представлено.

Так же судом принято во внимание, что истцу после заключение договора 29.06.2021 была предоставлена дополнительная скидка на сумму 230 000 руб.

Так  согласно  ответа агентства недвижимости исх И-61 от 05.04.2022  (ИП ФИО8) представленного в материалы дела следует, что: «Цена на нежилые помещения была установлена ниже среднерыночной отметки, поскольку помещения продавались в состоянии «как есть». Тем не менее  ФИО1 при обращении просила скидку на объект, ссылаясь на общую стоимость помещений. В результате переговоров ФИО1 была предоставлена скидка в размере 230 000 рублей, о чем стороны подписали дополнительное соглашение к договору в день сделки - 29.06.2021г».

С учетом заключения о рыночной стоимости нежилых помещений от 06.04.2022 № 22/0406-1, условий договора о цене продаваемых помещений и о том, что приобретение покупателем имущества осуществляется с учетом наличия условий о его состоянии «как есть», «с учетом всех недостатков, имеющихся в помещении, с учетом фактического состояния помещения», а также поскольку материалами дела подтверждается, что на протяжении всего периода с момента заключения договора до настоящего времени истец использует помещения по назначению в своей предпринимательской деятельности, сдает их в аренду и извлекает прибыль, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что предъявление настоящего иска не направлено на защиту интересов добросовестного участника гражданских правоотношений.

С учетом вышеизложенного суд пришел к выводу о том, что истец как профессиональный участник рынка недвижимости, действуя добросовестно и разумно, исходя из собственных интересов и выгоды, добровольно согласился приобрести объект в состоянии «как есть» по согласованной сторонами цене.

 

Довод истца о том, что наличие в договоре условий о гарантийном сроке противоречит выводам суда о принятии помещений со всеми имеющимися недостатками судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку в данной ситуации с учетом условий договора гарантийный срок устанавливается в случае невозможности использования товара по назначению либо в отношении тех недостатков, которые не могли быть установлены стороной при заключении договора (недостатки, наличие которых невозможно предположить с учетом проведения обследований помещения, изучения документации т.д.), в то время как в настоящем деле недостатки, как было указано ранее, могли быть обнаружены истцом при заключении договора купли-продажи.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы судом отклоняются, поскольку собранными по делу доказательствами в их совокупности подтверждено согласие истца на принятие помещений в состоянии, в котором они существовали на момент заключения договора, с учетом всех недостатков, выявленных истцом при осмотре, а также тех, наличие которых при исследовании предоставленных истцу документов предполагается, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно не установил оснований для удовлетворения иска о возмещении убытков.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно. Каких-либо нарушений требований статьи 71 АПК РФ при оценке доказательств судом не допущено. Изложенные в обжалуемом решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на положениях действующего законодательства, нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции, не установлены.

Доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с правильной оценкой судом первой инстанции верно установленных фактических обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 25 апреля 2024 года по делу № А50-6174/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

 

Председательствующий

 

О.Н. Маркеева 

 

Судьи

 

М.А. Полякова 

 

В.В. Семенов