Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-124256/22-191-644

г. Москва

23 января 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2023 года

Полный текст решения изготовлен 23 января 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи  Волковой Е.И., единолично 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Колесниковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОТКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "РЕМОНТНО-ЭКСПЛУАТАЦИОННОЕ УПРАВЛЕНИЕ № 22 РАЙОНА ИЗМАЙЛОВО" (105043, ГОРОД МОСКВА, ЗАВОДСКОЙ ПРОЕЗД, 25, ОГРН: 1067761033251, Дата присвоения ОГРН: 13.12.2006, ИНН: 7719614299)

к ответчику: ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, ГОРОД МОСКВА, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий,

при участии в заседании: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РЕМОНТНО-ЭКСПЛУАТАЦИОННОЕ УПРАВЛЕНИЕ № 22 РАЙОНА ИЗМАЙЛОВО" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ, в котором просило урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении дополнительного соглашения к договору аренды №04-00340/07 от 07.06.2007 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Заводской, д.25, путем принятия п. 2.; п. 2.4.; п. 3.1.; п. 3.2.; п. 3.3.; п. 3.4.; п. 4.2.; п. 5.1.2.; п. 5.1.11.; 5.5.14.; п. 5.5.16.; п. 5.5.20.; п. 5.5.26.; п.5.9, п. 6.8.; п. 6.9.; п. 7.4.; п. 7.7., п. 7.8., п. 7.9., п. 7.10., п. 7.11., п. 7.12., п. 7.13., п. 7.14., п. 7.15., п. 7.16., п. 7.17., п. 7.18., п. 9.5., п. 9.6., п. 9.9., п. 9.10., п. 12.1., п. 13.5., п. 13.6., п. 13.7., п. 13.9., п. 5. договора купли-продажи в следующей редакции: п. 2. Установить ставку арендной платы 8 527 (восемь тысяч пятьсот двадцать сем) рублей за 1 кв.м. в год, в соответствии с заключением эксперта от 24.10.2022 года № 113, выполненным ООО «Агентство судебных экспертов»; п. 2.4. исключить; п. 3.1. исключить; п. 3.2. исключить; п. 3.3. исключить; п. 3.4. исключить; п. 4.2. Арендатор обязан застраховать Объект аренды от рисков гибели и повреждения, заключив договор страхования объекта недвижимости в течение одного дня с момента оформления дополнительного соглашения на срок не менее, чем один год и направить Арендодателю копию страхового полиса в течение 7 календарных дней, а также ежегодно переоформлять договор страхования на новый срок в установленном порядке. Страхователем Объекта аренды выступает Арендатор. Выгодоприобретателем по договору страхования по случаям страхования, связанным с гибелью Объекта, выступает город Москва.; п. 5.1.2. исключить; п. 5.1.11. исключить; 5.5.14. исключить; п. 5.5.16. исключить; п. 5.5.20. исключить; п. 5.5.26. исключить; п.5.9 исключить; п. 6.8. исключить; п. 6.9. исключить; п. 7.4. исключить; п. 7.7. исключить, п. 7.8. исключить, п. 7.9. исключить, п. 7.10. исключить, п. 7.11. исключить, п. 7.12. исключить, п. 7.13. исключить, п. 7.14. исключить, п. 7.15. исключить, п. 7.16. исключить, п. 7.17. исключить, п. 7.18. исключить, п. 9.5. исключить, п. 9.6. исключить, п. 9.9. исключить, п. 9.10. исключить, п. 12.1. исключить, п. 13.5. исключить, п. 13.6. исключить, п. 13.7. исключить, п. 13.9. исключить, п. 5. исключить.

Определением от 26.09.2022 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено  ООО «Агентство судебных экспертов».

31.10.2022 в суд поступило заключение эксперта №113 от 24.10.2022, согласно которому рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды объектом недвижимости нежилого фонда, расположенного по адресу: г Москва, Заводской пр-д, д.25, общей площадью 78,4 кв.м. с учетом стоимости права пользования на условиях договора аренды земельным участком кадастровый номер 77:03:0005006:6444 пропорционально площади помещения в составе нежилого здания по указанному адресу по состоянию на 16.09.2021 составляет 9 258 руб. за 1 кв.м. в год без учета НДС. Рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды объектом недвижимости нежилого фонда, расположенного по адресу: г Москва, Заводской пр-д, д.25, общей площадью 78,4 кв.м. без учета стоимости права пользования на условиях договора аренды земельным участком кадастровый номер 77:03:0005006:6444 пропорционально площади помещения в составе нежилого здания по указанному адресу по состоянию на 16.09.2021 составляет 8 527 руб. за 1 кв.м. в год без учета НДС.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании истец поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.

Ответчик исковые требования оспорил.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ОАО "РЭУ № 22 района Измайлово" является арендатором нежилого помещения общей площадью 78,4м2, расположенного по адресу г. Москва, Заводской пр-д, д. 25, на основании договора аренды от 07.06.2077 № 04-340/07, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.

Дополнительным соглашением от 11.05.2017 срок указанного договора аренды продлен до 04.12.2021.

16.09.2021 истец обратился к ответчику за предоставлением государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, за исключением земельных участков и объектов жилищного фонда".

Департамент письмом от 12.01.2022 в ответ на указанное обращение истца направил для подписания проект дополнительного соглашения от 12.01.2022 к договору аренды от 07.06.2077 № 04-340/07.

Не согласившись с отдельными положениями указанного дополнительного соглашения от 12.01.2022 ОАО "РЭУ № 22 района Измайлово" в адрес ответчика заказным письмом от 10.02.2022 с описью вложения в порядке статей 443, 445 части первой ГК РФ направило подписанное с оговоркой дополнительное соглашение от 12.01.2022, предложенного к подписанию Департаментом, с приложением протокола разногласий.

Департамент письмом от 21.02.2022 указанный протокол разногласий отклонил.

Поскольку при заключении дополнительного соглашения к договору аренды между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

Как указал истец,  между сторонами возникли разногласия по п. 2.; п. 2.4.; п. 3.1.; п. 3.2.; п. 3.3.; п. 3.4.; п. 4.2.; п. 5.1.2.; п. 5.1.11.; 5.5.14.; п. 5.5.16.; п. 5.5.20.; п. 5.5.26.; п.5.9, п. 6.8.; п. 6.9.; п. 7.4.; п. 7.7., п. 7.8., п. 7.9., п. 7.10., п. 7.11., п. 7.12., п. 7.13., п. 7.14., п. 7.15., п. 7.16., п. 7.17., п. 7.18., п. 9.5., п. 9.6., п. 9.9., п. 9.10., п. 12.1., п. 13.5., п. 13.6., п. 13.7., п. 13.9., п. 5. договора аренды.

В отношении положений п. 2. дополнительного соглашения истец указал, что установление новой арендной ставки "задним числом" не допустимо. Предлагаемая арендная ставка не соответствует рыночной. Истцом от ответчика получено уведомление о применении в 2022 года совершенной иной рыночной арендной ставки.

В отношении положений п. 2.4. дополнительного соглашения истец указал, что предлагаемая ДГИ г. Москвы модель предоставления возможности арендодателю одностороннего уведомления о расторжении договора в случае истечения его срока за 30 дней, противоречит п. 2 ст. 610 части второй ГК РФ, в соответствии с которым указанный срок представляет собой три календарных месяца в случае аренды недвижимого имущества. Но даже в случае аренды движимого имущества указанным положением закона установлен срок равный не 30 дней, а одного месяца. По указанным причинам положения п. 2.4. дополнительного соглашения подлежит исключению, а навязывание указанного положения ответчиком является злоупотреблением правом.

В отношении положений п. 3.1, п. 3.2., п. 3.2. дополнительного соглашения истец указал, что объект уже находится во владении арендатора, а потому  п. 3.1., п. 3.2., п. 3.2 дополнительного соглашения подлежат исключению.

В отношении положений п. 3.4. дополнительного соглашения истец указал, что предлагаемая ДГИ г. Москвы модель безвозмездной передачи арендодателю неотделимых улучшений в случае прекращения договора аренды противоречит п. 2 ст.623 части второй ГК РФ, в связи с чем положения п. 3.4. дополнительного соглашения подлежат исключению.

В отношении положений п. 4.2. дополнительного соглашения истец указал, что предлагаемая ДГИ г. Москвы модель безусловного определения государственного органа выгодоприобретателем по договору страхования вне зависимости от вида и размера ущерба противоречит как законодательству, ст. 614 части второй ГК РФ, так и логике арендных правоотношений. А именно, пункт противоречит сам себе, так как страхование осуществляется от рисков как гибели, так и повреждения, ввиду чего получение г. Москва страхового возмещения в случае повреждений Объекта, не влекущих его утрату, не обоснованно, так как договор аренды не содержит его корреспондирующей обязанности по восстановлению объекта, ввиду чего подобное возмещение будет самостоятельным источником дохода помимо выкупных платежей.

По указанным причинам положения п.4.2. дополнительного соглашения подлежит изложению в следующей редакции: «Арендатор обязан застраховать Объект аренды от рисков гибели и повреждения, заключив договор страхования объекта недвижимости в течение одного дня с момента оформления дополнительного соглашения на срок не менее, чем один год и направить Арендодателю копию страхового полиса в течение 7 календарных дней, а также ежегодно переоформлять договор страхования на новый срок в установленном порядке. Страхователем Объекта аренды выступает Арендатор. Выгодоприобретателем по договору страхования по случаям страхования, связанным с гибелью Объекта, выступает город Москва».

В отношении положений п. 5.1.2., п. 5.5.16. дополнительного соглашения истец указал, что расторжение договора представляет собой санкцию в отношении арендатора максимального размера выраженную в виде лишения права, ввиду чего предоставление стороне арендодателя недвижимого имущества права одностороннего внесудебного расторжения противоречит законодательству РФ, поскольку противоречит ст. 421 части первой ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается; противоречит ст. 1 части первой ГК РФ о равноправии участников гражданского оборота.

Более того, сторонами не достигнуто соглашение о применении указанной санкции во внесудебном порядке, в связи с чем  положения п. 5.1.2., п. 5.5.16. дополнительного соглашения подлежат исключению.

В отношении положений п. 5.1.11., 6.9. дополнительного соглашения истец указал, что предлагаемая ДГИ г. Москвы модель предоставляет арендодателю излишнее необоснованные полномочия и необоснованно излишне отграничивает права арендатора на распоряжение своим имуществом, в том числе денежными средствами (возникновение переплаты), а, следовательно, противоречит ст. 209 части первой ГК РФ, противоречит ст. 421 части первой ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается; противоречит ст. 1 части первой ГК РФ о равноправии участников гражданского оборота.

Более того, сторонами не достигнуто соглашение о применении указанной санкции во внесудебном порядке, а потому положения п. 5.1.11., 6.9. дополнительного соглашения подлежат исключению.

В отношении положений п. 5.5.14., п. 5.5.20. дополнительного соглашения истец указал, что предлагаемая ДГИ г. Москвы модель необоснованно освобождает сторону арендодателя от исполнения обязанностей, предусмотренных ст. 616 части второй ГК РФ, так как капитальный ремонт арендуемого имущества является обязанностью арендодателя, предписанной законодательством.

По указанным причинам положения п. 5.5.14. п. 5.5.20. дополнительного соглашения подлежат исключению.

В отношении положений п. 5.5.26. дополнительного соглашения истец указал, что предлагаемая ДГИ г. Москвы модель необоснованно добавляет арендатору не предусмотренные законодательством обязанности (ст. 616 части второй ГК РФ), а именно, содержание имущества, которое ему в аренду не передано. Осуществление текущего ремонта здания входит в обязанности управляющей компании, с которой арендатор обязан заключить соответствующий договор.

По указанным причинам положения п. 5.5.26. дополнительного соглашения подлежит исключению.

В отношении положений п. 5.9. дополнительного соглашения истец указал, что предлагаемая ДГИ г. Москвы модель необоснованно добавляет арендатору не предусмотренные законодательством обязанности (ст. 616 части второй ГК РФ). Оплата арендной платы за земельный участок, на котором располагается здание, не является разновидностью эксплуатационных платежей, ввиду чего является обязанностью собственника, а не арендатора.

По указанным причинам положения п. 5.9. дополнительного соглашения подлежит исключению.

В отношении положений п. 6.8. дополнительного соглашения истец указал, что предлагаемая ДГИ г. Москвы модель необоснованно связывает признание исполненной обязанности арендатора по оплате с волей арендодателя, так как ведение лицевого счета представляет собой ведение внутреннего учета арендодателя, ввиду чего не исполнение своих обязанностей его сотрудниками не может определять момент исполнения обязанности арендатора.

По указанным причинам положения п. 6.8. дополнительного соглашения подлежит исключению.

В отношении положений п. 7.4. дополнительного соглашения истец указал, что предложенная ДГИ г. Москвы редакция не корректна и не имеет определенности, ввиду чего невозможно определить критерии понятия "неправильного оформления".

Более того, согласно предложенному тексту возможна ситуация, когда денежные средства, несмотря на неточности платежного поручения, в распоряжение арендодателя все-таки поступили, но не зачислены на лицевой счет арендатора, который ведет сам арендодатель. Ввиду указанного обязанность арендатора, предусмотренная ст. 614 части второй ГК РФ, по оплате бесспорно исполнена, а начисление штрафных санкций противоречит ст. 395 части первой ГК РФ и представляет собой безвиновную ответственность арендатора. Кроме того, по мнению истца, единственным критерием не исполнения обязанности арендатора по оплате является не поступление денежных средств в бюджет г. Москвы, как признак наличия потерь бюджета.

По указанным причинам положения п. 7.4. дополнительного соглашения подлежат исключению.

В отношении положений п. 7.7. дополнительного соглашения истец указал, что предлагаемая ДГИ г. Москвы модель предоставляет арендодателю излишнее необоснованные полномочия и необоснованно излишне отграничивает права арендатора. Более того, расторжение договора представляет собой санкцию в отношении арендатора максимального размера выраженную в виде лишения права, ввиду чего предоставление стороне арендодателя недвижимого имущества права одностороннего внесудебного расторжения противоречит законодательству РФ.

Сторонами не достигнуто соглашение о применении указанной санкции во внесудебном порядке, а потому п. 7.7. дополнительного соглашения подлежит исключению.

В отношении положений п. 7.8. дополнительного соглашения истец указал, что предлагаемая ДГИ г. Москвы модель необоснованно, фактически, вводит без виновную   ответственность арендатора, так как положения дополнительного соглашения предусматривают штраф не за неисполнения обязанности по заключению соответствующих договоров и совершению соответствующих коммунальных и эксплуатационных платежей, что противоречит ст. 421 части первой ГК РФ и ст. 1 части первой ГК РФ.

Сторонами не достигнуто соглашение о начислении неустойки, размер которой не пропорционален нарушению, так как не направление в адрес арендодателя соответствующих договоров само по себе не причиняет и не может причинить никакого вреда арендодателю.

По указанным причинам положения п. 7.8. дополнительного соглашения подлежат исключению.

В отношении положений п. 7.9. дополнительного соглашения истец указал, что предлагаемая ДГИ г. Москвы модель предоставляет арендодателю необоснованно завышенную сумму неустойки. Кроме того сторонами не достигнуто соглашение о применении указанной санкции во внесудебном порядке, а потому положения п. 7.9. дополнительного соглашения подлежат исключению.

В отношении положений п. 7.10., п. 7.11. и п. 7.12. дополнительного соглашения истец указал, что предлагаемая ДГИ г. Москвы модель предоставляет арендодателю необоснованно завышенную сумму неустойки. Более того, сторонами не достигнуто соглашение о применении указанной санкции во внесудебном порядке, а также в качестве основания для применения стороной арендодателя максимальной санкции указано оценочная категория.

По указанным причинам положения п. 7.10., п. 7.11. и п. 7.12. дополнительного соглашения подлежат исключению.

В отношении положений п. 7.13. дополнительного соглашения истец указал, что  ни арендуемое истцом нежилое помещение, ни здание, в котором оно находится, не относится ни к одной из охранных категорий памятников архитектуры, а потому положения п. 7.13. дополнительного соглашения подлежат исключению.

В отношении положений п. 7.14., п. 7.15., п. 7.16., п. 7.17., п. 7.18., п. 9.5., п. 9.6. и п. 9.9. дополнительного соглашения истец указал, что предлагаемая ДГИ г. Москвы модель предоставляет арендодателю необоснованно завышенную сумму неустойки.

Более того, сторонами не достигнуто соглашение о применении указанной санкции во внесудебном порядке, а также в качестве основания для применения стороной арендодателя максимальной санкции в абсолютном большинстве случаев указаны оценочные категории. Также истец указал, почему у арендодателя при исполнении его обязанности несения расходов по капитальному ремонту объекта должно появиться право на лишение арендатора его преимущественного права пролонгации правоотношений после завершения строительных работ.

По указанным причинам положения п. 7.14., п. 7.15., п. 7.16., п. 7.17., п. 7.18., п.9.5., п. 9.6. и п. 9.9. дополнительного соглашения подлежат исключению.

В отношении положений п. 9.10. дополнительного соглашения истец указал, что не мотивировано и не обоснованно, при расторжении договора аренды по соглашению сторон, фактически, применять к арендатору неустойку такого размера, особенно при отсутствии какого-либо виновного поведения с его стороны. Предлагаемая ДГИ г. Москвы модель предоставляет арендодателю необоснованно применить начисление суммы неустойки, а потому положения п. 9.10. дополнительного соглашения подлежат исключению.

В отношении положений п. 12.1. дополнительного соглашения истец указал, что стороны находятся в процессе урегулирования разногласий, после урегулирования которых путем принятия решения суда не требуется подписание каких-либо документов, а потому положения п. 12.1. дополнительного соглашения подлежат исключению.

В отношении положений п. 13.5., п. 13.6., п. 13.7. и п. 13.9. дополнительного соглашения истец указал, что дополнительное соглашение, в отношении которого между сторонами при его заключении возникли разногласия, заключается к договору аренды, который не заключался по результатам проведения аукциона, какая-либо перепланировка в арендуемом нежилом помещении отсутствует, арендуемый объект также не является объектом гражданской обороны. Ввиду указанного, предлагаемые положения не имеют отношения к правоотношениям, возникшим между истцом и ответчиком при заключении договора аренды от 07.06.2077 № 04-340/07, а потому положения п. 13.5., п. 13.6., п. 13.7. и п. 13.9. дополнительного соглашения подлежат исключению.

В отношении положений п. 5. дополнительного соглашения истец указал, что не мотивировано и не обоснованно, при расторжении договора аренды по соглашению сторон, фактически, применять к арендатору неустойку такого размера, особенно при отсутствии какого-либо соразмерного виновного поведения с его стороны. Предлагаемая ДГИ г. Москвы модель предоставляет арендодателю необоснованно применить начисление суммы неустойки, а потому положения п. 5. дополнительного соглашения подлежат исключению.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

ОАО "РЭУ № 22 района Измайлово" досудебной претензией от 15.03.2022 предложило Департаменту городского имущества г. Москвы в добровольном порядке принять условия договора аренды нежилого помещения в редакции, указанной в протоколе разногласий, однако, ДГИ г. Москвы указанная досудебная претензия оставлена без ответа и удовлетворения.

Определением от 26.09.2022 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено  ООО «Агентство судебных экспертов».

31.10.2022 в суд поступило заключение эксперта №113 от 24.10.2022, согласно которому рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды объектом недвижимости нежилого фонда, расположенного по адресу: г Москва, Заводской пр-д, д.25, общей площадью 78,4 кв.м. с учетом стоимости права пользования на условиях договора аренды земельным участком кадастровый номер 77:03:0005006:6444 пропорционально площади помещения в составе нежилого здания по указанному адресу по состоянию на 16.09.2021 составляет 9 258 руб. за 1 кв.м. в год без учета НДС. Рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды объектом недвижимости нежилого фонда, расположенного по адресу: г Москва, Заводской пр-д, д.25, общей площадью 78,4 кв.м. без учета стоимости права пользования на условиях договора аренды земельным участком кадастровый номер 77:03:0005006:6444 пропорционально площади помещения в составе нежилого здания по указанному адресу по состоянию на 16.09.2021 составляет 8 527 руб. за 1 кв.м. в год без учета НДС.

Оценив экспертное заключение, суд считает отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела.

Учитывая изложенное, п.2 дополнительного соглашения подлежит принятию в редакции истца, а именно: «Установить ставку арендной платы 8 527 (восемь тысяч пятьсот двадцать сем) рублей за 1 кв.м. в год, в соответствии с заключением эксперта от 24.10.2022 года № 113, выполненным ООО «Агентство судебных экспертов».

В п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000г. № 56 «Обзор практики разрешения судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» разъяснено, что в силу ст.ст. 329 и 330 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной законом или договором сторон. При этом арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления. Арбитражный суд может вынести решение по существу спора, если обе стороны считают необходимым установить неустойку за нарушение обязательства по договору, но у них возникли разногласия по ее размеру (Определение ВС РФ от 29 ноября 2016 г. N ЗОЗ-ЭС16-12299).

Учитывая изложенное, требование истца об исключении пунктов дополнительного соглашения – 5, 7.4, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 7.14-7.18, 9.10 содержащих условия о неустойки признается судом обоснованным.

Также суд считает обоснованным исключение из дополнительного соглашениях иных условий, в том числе п.п. 3.1, 3.2, 3.3, поскольку объект находится в фактическом владении ответчика; п.3.4 как противоречащего ст. 623 ГК РФ, п.4.2, поскольку страхование объекта аренды не является обязательным условием при заключении договора аренды, п.5.1.11 договора, поскольку действие по ограничению доступа арендатора в случае наличия задолженности по арендной плате и не несение ответственности перед арендатором за утерю или повреждение имущества противоречит ст.ст. 15, 1064 ГК РФ, п.5.5.14, 5.5.20, 5.5.26 не является обязательным условием договора аренды помещения, п.5.5.16, 7.7, 9.5, 9.6, 9.9 – арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в порядке ст. 619 ГК РФ и общих норм о расторжении договоров, предусмотренных ст.ст. 450 ГК РФ, которой не установлено право на односторонний отказ от договора, п.6.8, поскольку зависит от действий арендодателя и противоречит ст. 316 ГК РФ, п.6.9, поскольку лишает арендатора в случае переплаты распорядится своими денежными средствами по своему усмотрению, п.7.13, поскольку объект не относится к объектам культурного наследия, п.12.1 оформление электронного документа, усиленной квалифицированной подписью законом не предусмотрено, п.13.5, 13.6, поскольку договор не заключен по результатам аукциона, 13.7 не является обязательным условием договора аренды, 13.9, предмет аренды не является объектом отнесенным к защитным сооружениям.

Пункт 5.9 дополнительного соглашения, предусматривающего  единство земельного участка и объекта аренды на нем, согласуется с нормами действующего законодательства, а потому подлежит принятию в редакции Департамента. 

Судебные расходы в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 12, 421, 422, 431, 445, 446 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОТКРЫТЫМ АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ "РЕМОНТНО-ЭКСПЛУАТАЦИОННОЕ УПРАВЛЕНИЕ № 22 РАЙОНА ИЗМАЙЛОВО" (105043, ГОРОД МОСКВА, ЗАВОДСКОЙ ПРОЕЗД, 25, ОГРН: 1067761033251, Дата присвоения ОГРН: 13.12.2006, ИНН: 7719614299) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, ГОРОД МОСКВА, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674), возникшие при заключении дополнительного соглашения к договору аренды №04-00340/07 от 07.06.2007 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Заводской, д.25, путем принятия п. 2.; п. 2.4.; п. 3.1.; п. 3.2.; п. 3.3.; п. 3.4.; п. 4.2.; п. 5.1.2.; п. 5.1.11.; 5.5.14.; п. 5.5.16.; п. 5.5.20.; п. 5.5.26.; п. 6.8.; п. 6.9.; п. 7.4.; п. 7.7., п. 7.8., п. 7.9., п. 7.10., п. 7.11., п. 7.12., п. 7.13., п. 7.14., п. 7.15., п. 7.16., п. 7.17., п. 7.18., п. 9.5., п. 9.6., п. 9.9., п. 9.10., п. 12.1., п. 13.5., п. 13.6., п. 13.7., п. 13.9., п. 5. договора купли-продажи в следующей редакции: п. 2. Установить ставку арендной платы 8 527 (восемь тысяч пятьсот двадцать сем) рублей за 1 кв.м. в год, в соответствии с заключением эксперта от 24.10.2022 года № 113, выполненным ООО «Агентство судебных экспертов»; п. 2.4. исключить; п. 3.1. исключить; п. 3.2. исключить; п. 3.3. исключить; п. 3.4. исключить; п. 4.2. Арендатор обязан застраховать Объект аренды от рисков гибели и повреждения, заключив договор страхования объекта недвижимости в течение одного дня с момента оформления дополнительного соглашения на срок не менее, чем один год и направить Арендодателю копию страхового полиса в течение 7 календарных дней, а также ежегодно переоформлять договор страхования на новый срок в установленном порядке. Страхователем Объекта аренды выступает Арендатор. Выгодоприобретателем по договору страхования по случаям страхования, связанным с гибелью Объекта, выступает город Москва.; п. 5.1.2. исключить; п. 5.1.11. исключить; 5.5.14. исключить; п. 5.5.16. исключить; п. 5.5.20. исключить; п. 5.5.26. исключить; п. 6.8. исключить; п. 6.9. исключить; п. 7.4. исключить; п. 7.7. исключить, п. 7.8. исключить, п. 7.9. исключить, п. 7.10. исключить, п. 7.11. исключить, п. 7.12. исключить, п. 7.13. исключить, п. 7.14. исключить, п. 7.15. исключить, п. 7.16. исключить, п. 7.17. исключить, п. 7.18. исключить, п. 9.5. исключить, п. 9.6. исключить, п. 9.9. исключить, п. 9.10. исключить, п. 12.1. исключить, п. 13.5. исключить, п. 13.6. исключить, п. 13.7. исключить, п. 13.9. исключить, п. 5. исключить.

Пункт 5.9 изложить в редакции Департамента городского имущества города Москвы.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, ГОРОД МОСКВА, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674) в пользу ОТКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "РЕМОНТНО-ЭКСПЛУАТАЦИОННОЕ УПРАВЛЕНИЕ № 22 РАЙОНА ИЗМАЙЛОВО" (105043, ГОРОД МОСКВА, ЗАВОДСКОЙ ПРОЕЗД, 25, ОГРН: 1067761033251, Дата присвоения ОГРН: 13.12.2006, ИНН: 7719614299) расходы по госпошлине в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. и расходы по судебной экспертизе в размере 45 000 (сорок пять тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Е.И. Волкова