АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-11394/2024

г. Архангельск

12 марта 2025 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2025 года  

Полный текст решения изготовлен 12 марта 2025 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дубининой Ю.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "МясКом" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: Россия 164504, г. Северодвинск, Архангельская область, ул. Тургенева, д. 6, офис 5)

к комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: Россия 164501, г.Северодвинск, Архангельская область, ул.Плюснина, дом 7)

об урегулировании разногласий,

при участии в  судебном заседании  представителей:

от истца: ФИО1, по доверенности от 01.01.2025,

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 27.09.2024,

а также эксперта ФИО3,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "МясКом" (далее  - истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (далее - ответчик, Комитет), в котором просит урегулировать  разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального  имущества – нежилого помещения общей площадью 96,9 кв.м., кадастровый номер 29:28:101038:464,  по адресу: г. Северодвинск, Архангельская  область, пр. Ленина, д. 46, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 1 412 000 руб. (Один миллион четыреста двенадцать тысяч) рублей 00  копеек без учета налога на добавленную стоимость. Указанная цена именуется в дальнейшем "Сумма основного  долга".

Исковые требования указаны с учетом их уточнения истцом, принятого судом на основании  статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик в отзыве на иск с заявленными требованиями не согласился.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении иска настаивал.

Представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в отзыве на иск и письменных возражениях относительно заключения судебной экспертизы.

Заслушав представителей сторон и эксперта, изучив материалы дела, суд установил следующее.

07.04.2022 между истцом (арендатор по договору) и ответчиком (арендодатель по договору) заключен договор № 03-07/838-22  аренды муниципального имущества, в соответствии с которым истцу во временное владение и пользование передано на срок с 07.04.2022 по 06.04.2027 нежилое помещение общей площадью 96,9 кв.м., кадастровый номер 29:28:101038:464,  расположенное по адресу: г. Северодвинск, Архангельская  область, пр. Ленина, д. 46. Помещение предоставлено для осуществления деятельности предоставлению платных образовательных услуг. 

16.04.2024 Общество представило в Комитет заявление от 15.04.2024 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - помещения с кадастровым номером 29:28:101038:464 и о соответствии условиям отнесения к категории малого и среднего предпринимательства. 

Распоряжением заместителя Главы Администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 23.07.2024 № 103-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного нежилого помещения. 

Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 24.06.2024 № 2-55/24 в размере 3 394 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Письмом от 24.07.2024 № 11-04-04/5422 Комитет направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.

Общество сообщило Комитету о несогласии с предложенной в проекте договора ценой и предложило подписать договор в редакции проекта разногласий, которым  цена выкупаемого имущества устанавливалась с размере 1 450 000  руб.

Комитет письмом от 16.08.2024 уведомил Общество об отклонении его предложений.

Поскольку стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с иском.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Таким образом, в случае принятия решения о приватизации государственного (муниципального) имущества заключение договора его продажи является обязательным для публичного собственника. 

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции или об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.  

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 того же Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными нормативными актами.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В пункте 2.1. проекта договора купли-продажи цена продажи нежилых помещений указана в размере 3 394 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 23.07.2024 № 103-рфэ.

Фактически спор между сторонами касается величины продажной цены нежилых помещений. Общество не согласилось с выкупной ценой, предложенной Комитетом, считая её завышенной.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки,  судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

По ходатайству истца с целью определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Троицкий Дом" Дуникову Константину Владимировичу. 

Согласно представленному экспертом по результатам проведенного исследования экспертному заключению от 17.12.2024 № 385-ПО-2024 рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 16.04.2024 составляет 1 412 000 руб.

Общество с заключением экспертизы согласилось.

Комитет заявил возражения относительно выводов эксперта, указав на то, что один из объектов-аналогов, выбранный экспертом, обременен ипотекой и находится в залоге у Комитета. Данное обстоятельство экспертом не учтено. Не применение экспертом корректировки на обременение привело к занижению стоимости объекта экспертизы. В пункте 2.3.2 «Обзор состояния рынка недвижимости Архангельскойобласти» экспертом рассматривается период январь-сентябрь 2022 года, тогда какоценка проводится на дату – 16.04.2024. На стр. 16 экспертногозаключения при определении сегмента рынка, экспертом установленорасположение Объекта – на окраине города. Однако, в характеристикеместоположения объекта экспертизы указано – центральная часть города. В исследовательской части экспертного заключения указаны диапазонысредних значений цен предложений 1 кв. м помещений свободного назначения(стр. 19), расположенных в подвальных и цокольных этажах (без крайнихзначений), без ссылки на анализируемые объекты. В результате исследования подобрано 3 объекта для сравнения. Однако, экспертом не приводится никакой информации относительно анализа рынка соответствующих аналогов, не приводит реального анализа рынка недвижимости, не приводит данных относительно предложений и их цен, тем самым нарушая принцип «полноты исследований», а исследовательская часть заключения не дает возможности восстановить ход исследования. Разница между рыночной стоимостью Объекта, определенной оценщиком ФИО4 (ГУП АО «Фонд имущества и инвестиций»), отчет которого является одним из доказательств по рассматриваемому делу, и определенной экспертом ФИО3 (ООО «АН «Троицкий Дом»), составила 58,0 %.

В связи с возражениями Комитета экспертом ФИО3 в судебном заседании  даны пояснения и ответы на вопросы суда и представителя Комитета. 

Из пояснений эксперта следует, что на сайте «Авито» у продавца объекта-аналога №2 (ул. Южная, д. 18) был сделан запрос, в ответе на который продавец сообщил, что  Обременение «моменту продажи будет снято. Исходя из представленной информации, цена предложения не учитывала наличие обременении, а объект продавался как свободный от ипотеки, таким образом, расчет стоимости объекта экспертизы с применением объекта-аналога №2 (ул. Южная, д. 18) выполнен верно. В пункте 2.3.2. заключения  приведены ретроспективные данные о строительной деятельности в регионе за 2021-2022 гг. Аналогичная информация о строительной деятельности в регионе за 2023-2024 гг. приведена ранее на стр. 13-14 экспертного заключения. Данное обстоятельство никоим образом не повлияло на произведенные расчеты рыночной стоимости объекта экспертизы.

На стр. 16 заключения, действительно, допущена опечатка. Характеристика местоположения исследована на стр. 10-11 экспертного заключения (центральная часть города). При проведении расчетов эксперт использовал верную характеристику местоположения - в центральной части города (стр. 36, 38, 48, 50 экспертного заключения). Допущенная опечатка не влияет на расчеты рыночной стоимости объекта экспертизы, т.к. аналоги подобраны из нужного сегмента рынка, а объект отнесен центру города.

Объекты-аналоги выбирались не по критерию цены, а по правилам отбора объектов-аналогов. При выборе аналогов эксперт руководствовался такими наиболее важными с точки зрения влияния на стоимость характеристиками объектов как: местоположение, этаж расположения (подвал), назначение (принадлежность к одному сегменту рынка), следующими по важности приняты: общая площадь (от 50 до 300 кв.м) и группа капитальности. Кроме того, в обязательном порядке учитывается время сделки (предложения), т.е. даты сделки/предложения аналогов должны располагаться в разумных пределах по времени от даты оценки (в период, за который не происходило значительных изменений на рынке; желательно в пределах типичного срока экспозиции), в отдельных случаях, для объектов с недостаточно развитым рынком, допускается использование незначительно устаревших данных с введением корректировки на «состояние рынка».

Из всех обнаруженных в результате анализа рынка, в дальнейших расчетах оценщиком используются только те объекты-аналоги, которые наиболее близки объекту оценки (дают наименьшую суммарную корректировку) по элементам сравнения, приведенным далее. При этом из расчета желательно исключать те аналоги, удельный показатель стоимости которых выходит за рамки, выявленные в результате анализа рынка.

Согласно анализу рынка диапазон для подобных помещений составил  10-25 т.р./кв.м (стр. 19 экспертного заключения), подобранные аналоги отвечают указанному диапазону. Рассчитанная экспертом рыночная стоимость объекта в размере 14572 руб./кв.м попадает в данный диапазон.

Таким образом, пояснениями эксперта опровергнут довод Администрации о том, что допущенные в заключении ошибки повлияли на расчет стоимости помещений.

При оценке заключения судебной экспертизы и пояснений эксперта суд исходит из того, что заключение экспертизы согласно статье 89 АПК РФ признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 АПК РФ.

В данном случае оснований для вывода о том, что заключение судебной экспертизы содержит недостоверные данные не имеется. Выводы эксперта, изложенные в заключении экспертизы мотивированы, последовательны, полны и не вызывают сомнений в их обоснованности. Допущенные в заключении ошибки (на которые ссылается Администрация) исправлены экспертом путем предоставления письменных пояснений. Допущенные ошибки не привели к противоречиям в выводах эксперта, поэтому оснований для назначения повторной экспертизы суд не усматривает.

Возражения Комитета, по существу, направлены на защиту цены продажи имущества, определенную отчетом об оценке, подготовленным ГУП АО "Фонд имущества и инвестиций".

Вместе с тем, поскольку заключением судебной экспертизы  определена иная величина рыночной стоимости помещений, а оснований не согласиться с заключением судебной экспертизы не имеется,  то пункт 2.1. договора купли-продажи принимается судом в редакции, предложенной истцом, т.е.  исходя из цены, определенной в экспертном заключении от 17.12.2024 № 385-ПО-2024.

Расходы по государственной пошлине, а также расходы на проведение судебной экспертизы в силу статей 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", относятся на ответчика. Истцом в обеспечение проведения экспертизы на депозитный счет суда перечислено 15 000 руб., в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию указанная сумма в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

иск общества с ограниченной ответственностью "МясКом" удовлетворить.

урегулировать разногласия, возникшие между комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью "МясКом" (ИНН 

<

***>) при заключении договора купли-продажи муниципального  имущества – нежилого помещения общей площадью 96,9 кв.м., кадастровый номер 29:28:101038:464,  расположенного по адресу: г. Северодвинск, Архангельская  область, пр. Ленина, д. 46, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 1 412 000 руб. (Один миллион четыреста двенадцать тысяч) рублей 00  копеек без учета налога на добавленную стоимость. Указанная цена именуется в дальнейшем "Сумма основного  долга".

 Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "МясКом" (ИНН 

<

***>) 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 15 000 руб. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы. 

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.Б.Филипьева