АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761 http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А19-661/2023

г. Иркутск

13 сентября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 06.09.2023.

Решение в полном объеме изготовлено 13.09.2023.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пущиной Т.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 664043, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, СЕРГЕЕВА УЛИЦА, ДОМ 3/5, КАБИНЕТ 454)

о расторжении договора аренды нежилого помещения от 16.08.2021 № ДА-283/08/2021,

встречное исковое заявление о взыскании 16 170 523 руб. 41 коп., о расторжении договора аренды нежилого помещения от 16.01.2021 № ДА-283/08/2021; об обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 в течение 5 дней после вступления решения суда в законную силу вернуть помещение,

при участии в судебном заседании:

от ИП ФИО2: ФИО3, представитель по доверенности от 13.04.2023, 

от ООО «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ»: ФИО4, представитель по доверенности от 10.07.2023,

установил:

индивидуальный предприниматели ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Иркутской области к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» с учетом уточнений признании договора аренды нежилого помещения от 16.08.2021№ ДА-283/08/2021 расторгнутым с 17.01.2023.

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» 31.01.2023 обратилось со встречным исковым заявлением, с учетом уточнений, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 с требованием о взыскании 16 170 523 руб. 41 коп., из них: 9 572 656 руб. 11 коп. – основной долг, 6 597 867 руб. 30 коп. – пени.; о расторжении договора аренды нежилого помещения от 16.01.2021 № ДА-283/08/2021 с момента вступления решения суда в законную силу; об обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 в течение 5 дней после вступления решения суда в законную силу вернуть помещение № 523 на третьем этаже здания комплекса, с кадастровым номером 38:36:000031:21693, расположенного по адресу: 

<

...>.

Представитель ИП ФИО2 первоначальный иск поддерживал в судебном заседании в полном объёме, встречный иск не признавал. 

Представитель ООО «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» встречные иск поддерживал с учетом уточнений, первоначальный иск не признавал. 

Исследовав материалы дела, заслушав ответчика, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 16.08.2021 между ИП ФИО2 (арендатор) и ООО «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № ДА-283/08/2021, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает помещение, находящееся в здании комплекса, с кадастровым номером 38:36:000031:21693, расположенного по адресу: 

<

...>. Помещение предоставляется арендатору за плату во временное владение и пользование (п. 1.1 договора). Характеристики помещения в соответствии с техническим планом на комплекс: этаж – 3-ий, помещение№ 523, площадь 76,7 кв.м. (п.п. 1.1.1 договора). 

Вторым разделом договора стороны согласовали срок аренды.

2.1. Строк аренды по договору аренды составляет 3 года и исчисляется с даты подписания сторонами акта прием-передачи помещения, который подписывается в день подписания договора. 

2.2. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством порядке. 

Подача договора на регистрацию осуществляется арендодателем при условии своевременного получения подписанных экземплярах договора и всех необходимых для государственной регистрации документов от арендатора.

2.4. До момента государственной регистрации договор действует как краткосрочный договора аренды, заключенный на 11 месяцев, и применяется к отношениям сторон возникшим с момента его подписания и до момента его государственной регистрации. В случае если по истечении 11 месяцев с момента заключения договора государственная регистрация договора не будет осуществлена, то договор каждый раз автоматически пролонгируется на 11 месяцев.

Третьим разделом договора стороны согласовали условия по арендной плате и иные платежи. 

3.1. Арендная плата взимается за владение и пользование объектом аренды, начиная с даты начала коммерческой деятельности. Для расчета арендной платы величина Арендной площади, рассчитанная в порядке, установленном настоящим договором, составляет 82,6 (Восемьдесят две целых и 6/10) кв.м.

3.2.  Арендная плата включает в себя следующие составляющие:

-  Чистую арендную плату;

-  Переменную арендную плату;

-  Маркетинговые расходы.

3.3.       Чистая арендная плата.

Чистая арендная плата включает в себя постоянную арендную плату.

3.3.1. Постоянная арендная плата состоит из платы за помещение (1111) и Операционных Расходов (ОР).

Исходными величинами для расчета платы за помещение и Операционных Расходов являются арендная ставка и ставка Операционных Расходов,

Плата за помещение (ПП) - это часть постоянной арендной платы, взимаемая арендодателем за владение и пользование арендуемым помещением, а также оборудованием, находящимся в нем.

ПП = Са*Sп, где

Са - арендная ставка. 37,29 (тридцать семь целых и 29/100) условных единиц/м2/месяц.

При этом, условная единица (далее для краткости у.е.) здесь и далее для целей настоящего договора аренды определяется (рассчитывается) следующим образом: 1 у.е. =  ? доллара США + ?  евро по официальному курсу на день оплаты. При этом, стороны установили, что в рамках настоящего договора применятся курс условной единицы в размере 42 руб. за 1 у.е. на весь срок аренды. Данное условие применяется при условии надлежащего исполнения арендатором обязательств по оплате всех платежей по договору. В случае, если арендатор допустил просрочку по оплате платежей или платежа, предусмотренных договором, условия по фиксированию курса на уровне 42 руб. не применяются, платежи рассчитываются и оплачиваются по текущему курсу условной единицы, установленному ЦБ РФ.

Стороны особо оговорили, что с даты начала коммерческой деятельности и в течение 3-х (трех) месяцев, арендная ставка составляет 27,39 (двадцать семь целых и 39/100) условных сдиниц/м7месяц;

По истечении 3-х (Трех) месяцев с даты начала коммерческой деятельности и в срок до конца срока действия договора, арендная ставка составляет 37,29 (Тридцать семь целых и 29/100) условных единиц/м2/месяц.

Sn - арендная площадь помещения, м2

Операционные Расходы (ОР) - это часть постоянной арендной платы, отражающая пропорциональную долю арендатора в общих затратах арендодателя, связанных с предоставлением эксплуатационных услуг на площадях общего пользования и на прилегающей к зданию территории, за исключением арендуемых помещений,

ОР = Сор * Sn, где

Сор - Ставка операционных расходов, 25,8 (Двадцать пять целых и 8/10) условных единиц/м2/месяц 

Sn - арендная площадь помещения, м2

Величина арендной ставки (Са) и величина ставки Операционных Расходов (Сор) (далее для краткости «ставки»), начиная со 2 (второго) года срока аренды и на протяжении всего срока аренды, ежегодно, увеличиваются на 10% (Десять процентов) от величины ставок, каждой соответственно, действующих на момент такой индексации. индексирование ставок производится автоматически арендодателем в одностороннем порядке и не требует подписания сторонами дополнительного соглашения.

Индексирование арендной ставки и ставки Операционных Расходов производится автоматически Арендодателем в одностороннем порядке и не требует подписания сторонами дополнительного соглашения.

Постоянная составляющая арендной платы за каждый месяц срока аренды вносится в следующем порядке:

-  за первый месяц срок аренды оплачивается арендатором в течение 10 (десяти) банковских дней с даты подписания сторонами акта доступа в помещение для выполнения СМР,

-  за последующее месяцы срока аренды оплачивается арендатором ежемесячно авансом в срок до 27 (двадцать седьмого) числа месяца, предшествовавшего оплачиваемому месяцу.

Датой осуществления платежа считается дата списания денежных средств с расчетного счета арендатора, в соответствии с правилами, установленными для осуществления безналичных платежей в Российской Федерации,

Арендная плата начисляется арендодателем и оплачивается арендатором начиная с даты начала коммерческой деятельности.

В случае нарушения пункта 6.1.14. договора, арендная плата начисляется арендодателем и оплачивается арендатором с даты указанной в п. 6.1.14.

3.4. Переменная составляющая арендной платы - это компенсация арендатором затрат арендодателя за фактическое обеспечение коммунальными услугами арендуемого помещения и пропорциональная доля арендатора в затратах арендодателя по обеспечению коммунальными услугами комплекса.

Порядок расторжения договора стороны согласовали в одиннадцатом разделе договора. 

11.1.          Арендатор вправе отказаться от исполнения договора до истечения срока аренды в случае неисполнения обязательств арендодателя, в результате которых использование помещения становится невозможным, при условии, что недостатки помещения, исключающие возможность использования помещения, являются неустранимыми (недостатки конструктивных элементов помещения, создающие угрозу жизни людей, находящихся в нем), путем направления уведомления о расторжении договора. Договор считается расторгнутым по истечении 20 календарных дней с момента получения арендодателем такого уведомления. В случае такого досрочного отказа арендная плата подлежит внесению до даты фактического освобождения и сдачи помещения арендодателю ею акту приема - передачи помещения. Обеспечительный взнос  и внесенная арендная плата по настоящему договору возвращаются арендатору в той степени, в которой они не причитаются арендодателю. Убытки арендатора возмещению Арендодателем не подлежат.

11.2.          Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке до истечения его срока, направив письменное уведомление об этом арендатору, за 5 (пять) рабочих дней до такого отказа, в случаях:

(а)      нарушение разрешенного использования помещения, смены арендатором торгового профиля без согласия арендодателя.

(б)      систематическом (более двух раз в течение одного года срока аренды, более чем на 5 дней) просрочки оплаты арендатором арендной плате, оплаты или восполнения обеспечительного взноса и платежей, указанных в пункте 3.4.2, 3.5 настоящего договора, причитающихся арендодателю.

(в)           нарушения обязанностей по содержанию помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии, а также невыполнения соответствующего требований арендодателя по устранению нарушений в установленный срок.

(г)       систематического (более двух раз) нарушения правил для арендаторов, правил обустройства помещений и/или иных требований арендодателя в течение 2 (двух) месяцев, а также невыполнения требований арендодателя по устранению нарушений в установленный срок.

(д)     производства обустройства помещения с нарушением действующего законодательства.

(е)     просрочки страхования по договору более чем на30 (тридцать) календарных дней.

(ж)    производства обустройства помещения с нарушением действующего законодательства.

(з)      просрочки страхования по договору более чем нп 30 (тридцать) календарных дней.

(и)     в иных случаях, прямо предусмотренных настоящим договором.

По акту приема передачи от 16.08.2021 помещение передано арендатором арендодателю. 

 Постановлением Свердловского районного суда г. Иркутска от 30.12.2021 а рамках дела № 5-1501/2021 об административном правонарушении ООО «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» признано виновным а совершении административного нарушения, предусмотренного частью 2.1 статьи 20.4 КоАП РФ, назначено наказание в виде административного приостановления деятельности путем запрета эксплуатации здания МТРК «СильверМолл».

15.03.2022 между сторонами подписано дополнительное соглашение № 1, о нижеследующем:

В   целях   урегулирования   вопросов   временного   запрета   эксплуатации   здания   МТРК «СильверМолл» в период времени с 27.12.2021 года по 25.02.2022 года, а также   вопросов порядка и  условий внесения арендных платежей, разграничения расходов и убытков, понесенных сторонами в период действия ограничительных мер в виде запрета эксплуатации арендованного имущества стороны установили следующие условия:

1.                      Предоставить арендатору арендные каникулы в связи с закрытием МТРК «СильверМолл» с 01 января по 04 марта 2022 года, за указанный период не взимаются постоянная составляющая арендной платы. Маркетинговый платеж,

2.                      За период простоя с 28 по 31 декабря 2021 года постоянная составляющая арендной платы начисляется арендодателем и уплачивается арендатором в полном размере в соответствии с договором аренды.

3.                      За период простоя с 27 декабря 2021 года по 04 марта 2022 года переменная арендная плата начисляется арендодателем и уплачивается арендатором в полном размере в соответствии с договором аренды.

4.                      Ранее уплаченный авансовый арендный платеж за январь 2022 года засчитывается в счет уплаты арендного платежа за март 2022 года.

5.                      На период с 01 апреля по 31 мая 2022 года установить:

Маркетинговые платежи 1,00 (одна целая и 00/100) условных единиц/м2/месяц без учета НДС.

Операционные расходы 7,60 (семь целых и 60/100) условных единиц/м2/месяц без учета НДС. 

Плата за помещение 8,3 (восемь целых и 3/10) условных единиц/м2/месяц без учета НДС.

Дополнительным соглашением от 01.08.2022 стороны согласовали следующее: на период с 01 августа по 30 сентября 2022 года установить: 

Маркетинговые платежи 1,00 (одна целая и 00/100) условных единиц/м2/месяц без учета НДС. 

Операционные расходы 7,6 (семь целых и 6/10) условных единиц/м2/месяц без учета НДС.

Плата за помещение 13,1 (тринадцать целых и 1/10) условных единиц/м2/месяц без учета НДС. 

Положения данного пункта не подлежат применению при нарушении арендатором условии оплаты арендных платежей.

Дополнительным соглашением от 16.09.2022 стороны согласовали следующее: на период с 01 октября 2022 года по 30 ноября 2022 года установить:

Маркетинговые платежи 1,00 (одна целая и 00/100) условных единиц/м2/месяц без учета НДС. 

Операционные расходы 7,6 (семь целых и 6/10) условных единиц/м2/месяц без учета НДС. Плата за помещение 13,1 (тринадцать целых и 1/10) условных единиц/м2/месяц без учета НДС.

Положения данного пункта не подлежат применению при нарушении Арендатором условии оплаты арендных платежей.

Из указанного следует, что стороны изменили условия оплаты на период с 01.01.2022 по 30.11.2022.

Поскольку, как указывает арендатор в претензии от 31.10.2022 сложились обстоятельства, которые повлияли на выручку, арендатор предложил арендодателю расторгнуть договор, к претензии приложил соглашение о расторжении договора. 

Письмом от 02.12.2022 арендатор в ответ на претензии уведомляет арендодателя о том, что задолженности по арендным платежам у арендатора не имеется. Просит сообщить о времени передачи помещения.

Письмом от 21.12.2022 арендодатель повторно уведомляет арендатора о наличии задолженности по арендным платежам.

Письмом от 28.12.2022 арендатор повторно уведомлял арендодателя о расторжении договора, в обоснование чего указал следующее.

Электронным письмом от 17.10.2022 арендатор уведомила начальника отдела аренды, что в связи с постоянными малыми выручками вынуждена закрыть магазин, и просила зачесть обеспечительный платеж за ноябрь и декабрь 2022. Указав, что переписка по электронной почте всегда велась, и направленное письмо о закрытии магазина и расторжении договора следует расценивать как официальное уведомление. Арендатор предложила расторгнуть договор аренды с 17.01.2023, принять помещение № 523 по акту приема-передачи в 12 ч. 00 мин., частично зачесть в счет оплаты за декабрь 2022, внесенный ю обеспечительный взнос, обязалась  оплатить фактически отработанные дни в январе 2023 года, т.е. до 17.01.2023 согласно размеру оплаты, установленному договором.

Письмом от 17.01.2023 арендатор уведомил арендодателя о необходимости принять по акту приема-передачи помещение. 

По мнению ИП ФИО2 по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Ссылаясь на необходимость соблюдение пункта 5.1.8 договора ИП ФИО2 обратилась в суд с первоначальным требованием, с учетом уточнений, о признании договора аренды нежилого помещения от 16.08.2021№ ДА-283/08/2021 расторгнутым с 17.01.2023.

Вместе с тем, в процессе рассмотрения спора, ООО «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» обратилось со встречным требованием о расторжении договора аренды с ИП ФИО2 с момента вступления решения суда в законную силу, и взыскании задолженности по арендным платежам.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

По своей правовой природе заключенный между истцом и ответчиком договор является договором аренды, регулируется Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Факты передачи истцом в рамках договора имущества и получение его ответчиком подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема-передачи; ответчиком не оспорено.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом того, что требование о расторжение спорного договора заявлено с обеих сторон, суд, рассмотрев данное требование, приходит к следующему. 

В обоснование первоначального требования о расторжении договора ИП ФИО2 указывает на существенное нарушение условий договора.

Так, поскольку комплекс был закрыт ввиду нарушения собственником правил пожарной безопасности, о чем свидетельствует постановление Свердловского районного суда г. Иркутска, следовательно,  ООО «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» нарушило пункт 5.1.8 договора, согласно которому арендатор обязан, в том числе организовать режим безопасности на площадях общего пользования. 

В то время как, ООО «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» в обоснование нарушение условий договора ссылается на нарушение ИП ФИО2 сроков внесения арендных платежей. 

Данный факт подтверждается материалам дела и не оспаривается представителем ИП ФИО2

Порядок и условия расторжения договора стороны согласовали в одиннадцатом разделе договора. 

В соответствии с частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе, в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Вместе с тем, как указано выше с требованием о расторжении договора в судебном порядке поступило с обеих сторон договора аренды, таким образом, суд приходит к тому, что стороны обоюдно пришли к выводу об отсутствие необходимости сохранения арендных отношений.

Однако, ИП ФИО2 обращаясь с первоначальным иском, просит признать договор расторгнутым с 17.01.2023, тогда как, ООО «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» просит расторгнуть договор с момента вступления решения в законную силу. 

Согласно второму абзацу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Таким образом, как следует из материалов дела, первоначальный иск поступил в суд 17.01.2023 с требованием о расторжении договора, а 31.01.2023 поступило встречное исковое заявление, также с требованием, в том числе о расторжении договора. Следовательно, 31.01.2023 воля сторон на прекращение арендных отношений совпала, то есть между сторонами возникло обоюдное желание расторгнуть спорный договор аренды.

Стороны в судебном заседании неоднократно поясняли, что помещение фактически предпринимателем не используется в целях торговли с 17.01.2023. Возврат помещения и его приемка не осуществлена сторонами поскольку, как пояснили стороны, у сторон возник спор по факту расторжения договора и в настоящее время рассматривается настоящее дело. 

Ввиду чего, суд с учетом положений абзаца 2 пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что  при расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются прекращенными, учитывая, что волеизъявление сторон относительно расторжения договора при подаче встречного искового заявления совпала 31.01.2023 (дата поступления), приходит к выводу о том, что с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого спора, договор считается прекращенным фактически по соглашению сторон на следующий день после подачи встречного иска, то есть с 01.02.2023. 

При указанных выводах суда, доводы сторон о пролонгации договора, о наличии обстоятельств существенного нарушения обязательств каждой из сторон применительно к основаниям расторжения договора, равно как и доводы об отсутствии госрегистрации договора и причин, по которой госрегистрация не произведена, по мнению суда, с учетом даты, с которой арендатор просит прекратить договор аренды, а также пояснений представителя предпринимателя в судебном заседании о готовности оплатить арендные платежи по февраль 2023 года, и даты подачи встречного иска, не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора в части определения момента прекращения арендных отношений.

Рассмотрев требование о взыскании с ИП ФИО2 в пользу ООО «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» задолженности по арендным платежам, суд приходит к следующему. 

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно составленному ООО «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» расчету задолженность по арендным платежам по договору аренды за период с июня 2022 года по 11 августа 2023 года составляет 9 572 656 руб. 11  коп., как следует из пояснения представителя ООО «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» первая  задолженность образовалась ввиду нарушения сроков оплаты и с учетом согласования сторонами условия, что в случае нарушения сроков оплаты льготный размер арендной платы, согласованный дополнительными соглашениями отменяется, арендная плата начисляется по условиям договора. 

Между тем, как следует из материалов дела и пояснений сторон, в период закрытия комплекса ИП ФИО2 были предоставлены льготные условия, связанные с ценой арендных платежей, между сторонами подписаны дополнительные соглашения.

ООО «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» ссылается на то, что поскольку ИП ФИО2 в июне был нарушен срок внесения оплаты, следовательно, стороны вернулись к условиям начисления арендных платежей, предусмотренных договором. 

Однако, как следует из счетов фактур от 30.06.2022 № 2249, от 31.07.2022 № 2766, от 31.08.2023 № 3292, от 30.09.2022 № 3854, от 31.10.2022 № 4400, от 30.11.2022 № 4874, арендодатель выставляет к оплате арендную плату, с учетом согласования его размера дополнительными соглашениями, а именно: июнь, июль – 70335 руб. 46 коп., август, сентябрь, октябрь, ноябрь – 90 337 руб. 80 коп.

Таким образом, арендодатель, зная о наличии просрочки, допущенной арендатором тем не менее, выставляя указанные выше счета, определял стоимость аренды исходя из условий согласования размера арендной платы, установленной сторонами в дополнительных соглашений, действующих до 30.11.2022.

Как следует из материалов и представленных документов арендодатель не уведомлял арендатора о повышении арендной платы до согласованной договором, более того, как указано выше, выставлял счета на меньшие суммы, которые были оплачены арендатором, в размере выставленных счетов-фактур. 

Учитывая изложенное, с учетом согласования арендной платы дополнительными соглашениями на период, в том числе по 30.11.2022, а также выставления счетов-фактур на суммы, согласованные дополнительными соглашениями при наличии просрочки в оплате арендных платежей, тем не менее в меньших суммах, суд приходит к выводу о том, что стороны своими действиями, а именно: выставлением счетов на определенные суммы и оплатой их, фактически изменили условия договора в части цены, подлежащей определению в случае наличия просрочки без учета дисконта, на период по ноябрь 2022 года включительно.

Ввиду чего, ООО «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» необоснованно заявляет требование о взыскании арендных платежей в размере, согласованном договором за период с июня 2022 года по ноябрь 2022 года. 

Как следует из материалов дела, арендные платежи за период с июня 2022 года по ноябрь 2022 года оплачены арендатором в размере, согласованном дополнительным соглашением, ввиду чего, задолженности за указанный период, по мнению суда, заявлена необоснованно, в удовлетворении которой следует отказать.

В части требования о взысканий задолженности по арендным платежам за период с декабря 2022 года по 11 августа 2023 года, суд также находит частично обоснованными, по следующим основаниям.

Как установлено судом выше, договор прекращает свое действие с учетом обоюдного волеизъявления с 01.02.2023.

Согласно абзацу первому статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, при прекращении договора аренды арендатор обязан был вернуть арендованное имущество собственнику, в данном случае истцу.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. 

Невозвращение объекта недвижимости за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с момента прекращения договора до возврата арендодателю имущества (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 38, 39 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Таким образом, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Однако, согласно пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Так, как пояснили стороны в процессе рассмотрения дела, арендованное имущество не используется арендатором в целях, определенных договором, в данном случае розничная торговля, в помещении осталось только незначительная часть имущества арендатора, кроме того, как до обращения в суд, так и в процессе рассмотрения дела, арендатор неоднократно предлагал принять арендованное имущество, однако арендодатель отказывался от принятия, ссылаясь на рассмотрения спора. 

Ввиду чего, суд не усматривает оснований для удовлетворения требования о взыскании арендных платежей после февраля 2023 года, поскольку фактическое пользование арендатором не осуществляется, воля сторон направлена на прекращение договорных отношений с момента обращения со встречным исковым заявлением  - 31.01.2023, то есть после 01.02.2023.

Согласно пункту 3.1.1 договора аренды оплачивается арендатором ежемесячно авансом в срок до 27 (двадцать седьмого) числа месяца, предшествовавшего оплачиваемому месяцу.

Таким образом, поскольку, обязательства по оплате арендных платежей, возникает 27 числа каждого месяца, в качестве аванса, суд считает разумным и обоснованным взыскание арендных платежей за период с декабря 2022 года по февраль 2023 года, в том числе с учетом готовности арендатора возместить арендную плату по февраль 2023 года, с учетом обстоятельств дела. 

Согласно расчету суда, требования о взыскании арендных платежей подлежит удовлетворению за период с декабря 2022 года по февраль 2023 года в сумме 2 158 333 руб. 74 коп.: 719 444 руб. 58 коп. – декабрь 2022 года, 719 444 руб. 58 коп. – январь 2023 года, 719 444 руб. 58 коп. – февраль 2023 года, в удовлетворении оставшейся части требований ООО «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» в части взыскания арендных платежей следует отказать.

Рассмотрев требование истца о взыскании неустойки за период с 28.05.2022 по 11.08.2023 за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 6 597 867 руб. 30 коп, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка (штраф, пеня) является одним из способов обеспечения исполнения сторонами своих обязательств.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. 

Согласно пункту 9.1 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендованных платежей арендатор выплачивает неустойку в виде пени в размере 0,3% за каждый день просрочки от суммы, подлежащей оплате. Неустойка подлежит начислению до момента полного использования арендатором договорного обязательства. 

Таким образом, сторонами соблюдена письменная форма соглашения о неустойке.

Как указано выше, и не оспаривается ИП ФИО2, арендные платежи производились с просрочкой, что подтверждено материалами дела.

Между тем, с учетом обоснованных требований о взыскании арендных платежей, арендатор вправе заявлять неустойку с учетом просрочек за период с 28.05.2022 по 16.11.2022 на сумму задолженности, с учетом дополнительных платежей, за период с 28.11.2022 по 11.08.2023 на сумму, согласованную условиями договора.

Таким образом, суд признает размер пени обоснованными в размере 1 460 634 руб. 17 коп., согласно следующего расчета: 

- апрель 2022 - за период с 27.03.2022 по 04.05.2022: 70355,46*38*,03=8020,52,

- май 2022 – за период с 28.04.2022 по 16.05.2022: 70335,46*19*0,3=4010,26,

- июнь 2022 – за период с 28.05.2022 по 21.06.2022: 70355,16*25*0,3=5276,66,

- июль 2022 – за период с 28.06.2022 по 25.07.2022: 70355,46*28*0,3=5908,18,

- августа 2022 – за период с 28.07.2022 по 25.08.2022: 90337,80*29*0,3=7859,39,

- сентябрь 2022 – за период с 28.08.2022 по 26.09.2022: 90337,80*30*0,3=8130,40,

- октябрь 2022 – за период с 28.09.2022 по 03.10.2022: 90337,80*6*0,3=1626,08,

                            - за период 04.10.2022 по 16.11.2022: 60337,80*44*0,3=7964,59

- ноябрь 2022 – за период с 28.10.2022 по 16.11.2022: 90337,80*20*0,3=5420,27,

- декабрь 2022, январь, февраль 2023 исходя из расчета ООО «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ». 

Вместе с тем, ответчик ходатайствовал о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении неустойки. Суд находит его обоснованным, ввиду следующего. 

Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции, выраженной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года № 277-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7) разъяснено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса).

При этом если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №7).

В соответствии с пунктом 73 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК Российской Федерации).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункт 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7).

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 указано, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса). 

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 81) также разъяснено, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

В указанном случае, суд, учитывая, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, мерой, направленной на стимулирование исполнения обязательства, а не способом обогащения, и отсутствие доказательств несения истцом неблагоприятных последствий нарушения ответчиком обязательств, с учетом необходимости соблюдения реального баланса сторон при занятии предпринимательской деятельностью, полагает, что подлежащая уплате неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Учитывая изложенное, на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом того, что размер неустойки 0,3 % является чрезмерной, ввиду чего, суд считает возможным уменьшить размер заявленной к взысканию неустойки до  730 317 руб. 08 коп., ? от суммы обоснованно заявленной неустойки.

По мнению суда, данная сумма неустойки является справедливой, достаточной и соразмерной мерой ответственности, которая не будет являться средством обогащения истца за счет ответчика.  

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании пени подлежит удовлетворению в части, в размере 730 317 руб. 08 коп. за период с 28.05.2022 по 11.08.2023, в удовлетворении остальной части требования следует отказать.

Государственная пошлина по первоначальному иску составляет 6 000 руб., по встречному иску составляет 109 852 руб. 62 коп. (6 000 руб. за расторжение договора, 103 852 руб. 62 руб. за взыскание задолженности).

ИП ФИО2 при подаче первоначального искового заявления оплатила государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

ООО «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» при подаче встречного искового заявления оплатил государственную пошлину в сумме 14 000 руб. 

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Таким образом, с учетом встречного удовлетворения требования о расторжении договора, расходы по государственной пошлине в указанной части не подлежат распределению. 

Как указано выше встречный иск о взыскании задолженности удовлетворен частично на 22,38 %, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  государственная пошлина по встречному иску подлежит распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований: на ИП ФИО2  – 22,38 % или 23 242 руб. 21 руб., которые подлежат взысканию с ИП ФИО2  в пользу ООО «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» в сумме 8 000 руб., и с ИП ФИО2  в доход федерального бюджета в сумме 15 242 руб. 21 коп., на ООО «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» - 77,62 % или 80 610 руб. 41 коп., которая подлежит взысканию ООО «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

РЕШИЛ:

Признать договор аренды нежилого помещения от 16.08.2021 № ДА-283/08/2021 прекращенным с 01.02.2023. 

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» по акту приема-передачи помещение № 523 на третьем этаже здания комплекса, с кадастровым номером 38:36:000031:21693, расположенное по адресу: 

<

...> в течение 5 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

            Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ»  2 158 333 руб. 74 коп. – основной долг, 730 317 руб. 08 коп. – неустойку, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8 000 руб. 

В удовлетворении оставшейся части встречных исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 15 242 руб. 21 коп.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 80 610 руб. 41 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Иркутской области в течении месяца со дня его принятия

 

Судья                                                                                             Пущина Т.Н.