Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-20362/2022

г. Хабаровск

02 июня 2023 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 26.05.2023.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Т.И. Тереховой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по иску Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 680000, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ДВ - Союз» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680051, 

<

...>)

о признании нежилого помещения общим имуществом собственников многоквартирного дома

При участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2, по доверенности от 28.12.2022 № 09-14/16389, диплом от 07.07.2016,

от ответчика - Д.И. Костреюк, по доверенности от 09.01.2023 № 6, диплом от 29.06.2015.

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ДВ - Союз» о признании нежилого функционального помещения № I (12, 34, 35, 39, 46) с кадастровым номером 27:23:0050840:471 общей площадью 111,7 кв. м, расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Иск обоснован тем, что спорное помещение является подвальным с проходящими в нем общедомовыми коммуникациями, предназначено для обслуживания и эксплуатации жилого дома, в силу чего относится к общему имуществу собственников помещений МКД. Нормативно иск обоснован положениями статьи 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ.

Определением суда от 13.12.2022 исковое заявление принято к производству суда, назначено предварительное судебное заседание.

Ответчиком представлен отзыв, согласно которому с иском не согласен, ссылается на то обстоятельство, что спорное помещение не отвечает критериям общего имущества, установленным ст. 36 ЖК РФ и разъяснениям Президиума ВАС РФ. Указывает на наличие судебных актов по делам № А73-8523/2020, № А73-12796/2021, которыми установлено, что спорное помещение не отвечает критериям общего имущества. Также полагает УК ненадлежащим ответчиком.

Определением суда от 18.01.2023 дело назначено к судебному разбирательству.

Определением суда от 16.02.2023 судебное разбирательство отложено.

Определением суда от 21.03.2023 судебное разбирательство отложено.

Определением суда от 04.05.2023 судебное разбирательство отложено.

В судебном заседании объявлялся перерыв с целью получения ответов на запросы, направленные в Филиал ППК «Роскадастр» по Хабаровскому краю и КГБУ «Хабкрайкадастр», о необходимости предоставления копии договора купли-продажи от 25.06.2004, копии технического паспорта в отношении помещения с кадастровым номером № 27:23:0050840:309.

После перерыва от Филиала ППК «Роскадастр» по Хабаровскому краю поступили запрошенные судом документы (копия договора и технического паспорта).

В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика иск не признал по доводам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «ДВ – Союз» является управляющей организацией многоквартирным домом № 28 по ул. Ворошилова в г. Хабаровске на основании договора управления от 07.08.2008.

Нежилое помещение № -I (12, 34, 35, 39, 46) общей площадью 111,7 кв. м, расположенное в МКД № 28 по ул. Ворошилова г. Хабаровска, является собственностью Городского округа «Город Хабаровск», что подтверждено выпиской из ЕГРН от 18.11.2022.

Согласно акту осмотра подвальных помещений от 20.05.2020 вход в комнаты № 12, 34, 35, 39, 46 осуществляется через подъезды, комнаты представляют собой технические подвальные помещения, по периметру которых проходят трубы, в комнате № 39 кроме труб находится элеваторный узел отопления, в комнате № 34 – приборы учета. Общедомовые коммуникации фактически располагаются в полезном объеме помещения. Помещение сухое. 

Полагая, что спорное нежилое помещение, расположенное в подвале МКД, со ссылкой на то, что в нем проходят общедомовые коммуникации, является общим имуществом собственников помещений жилого дома, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. 

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление № 64) разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. 

В соответствии со статьей 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. 

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. 

Из существа искового заявления следует, что требования Департамента по существу сводятся к признанию спорного помещения общим имуществом собственников МКД. 

Это требование связано с невозможностью использовать спорное помещение в качестве самостоятельного объекта, участвующего в гражданском обороте, что нарушает права истца, предусмотренные статьей 209 ГК РФ. 

В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ). 

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ). 

В тоже время, согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. 

Аналогичный состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491. 

По смыслу указанных норм к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. 

Наряду с такими помещениями в многоквартирном доме могут находиться иные помещения, предназначенные для самостоятельного использования с правовым режимом, отличающимся от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ. 

Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. 

Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. 

При этом для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, расположенных в каждом подвале и не порождающих сами по себе право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. 

С учетом приведенной выше правовой позиции для определения правового режима конкретного помещения необходимо установить, когда было сформировано (учтено) помещение и как оно использовалось относительно момента приватизации первой квартиры в данном многоквартирном доме. 

В Определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 № 489-О-О указано, также, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. 

Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ. 

Президиум ВАС РФ в Аналитическом обзоре от 06.05.2010, со ссылкой на Постановление от 02.03.2010 № 13391/09, разъяснил, что для отнесения подвального помещения к общему имуществу жилого дома (т.е. квалифицировать его как технический подвал или отказа в ней) необходимо установить совокупность обстоятельств, к которым относятся возможность самостоятельного использования помещения и наличие инженерных коммуникаций или иного обслуживающего оборудования. 

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. 

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами на эти помещения не возникло. 

Первая запись регистрации прав на жилые помещения в жилом здании по адресу: 

<

...>, состоялась 27.05.1992, что подтверждается справкой Управления жилищного фонда и приватизации жилья от 30.03.2018 № 1-24/539. 

Из справки Хабаровского краевого унитарного предприятия технической инвентаризации и оценки недвижимости от 27.05.2019 № 2.3-21-2803 следует, что технический паспорт на нежилое помещение № -I (12, 34, 35, 39, 46), расположенное в жилом доме по адресу: ул. Ворошилова, 28, в архиве учреждения отсутствует, расположенные в подвале дома по ул. Ворошилова, 28 помещения №№ 12, 34, 35, 39, 46, расположенные в подвале данного жилого дома на дату инвентаризации жилого дома от 29.12.1990 имели назначение № 12 (ранее комната № 9) - «Подсобная», № 34 (ранее комната № 28), № 35 (ранее комната № 29), № 39 (ранее комната № 35), № 46 (ранее комната № 43) – «Складская». Соответствие изменений нумерации в отношении конкретных комнат подтверждается планами помещений от 05.05.1995 и от 06.06.2016.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что на момент приватизации первой квартиры спорные подвальные помещения в виде указанных комнат были выделены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилых помещений дома.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Судебными актами по делам А73-8523/2020, № А73-12796/2021, вступившими в законную силу и имеющими преюдициальное значение при разрешении настоящего спора, установлено, что спорное нежилое помещение не отвечает критериям общего имущества, которые установлены статьей. 36 ЖК РФ, а также разъяснениям Президиума ВАС РФ, при этом только наличие инженерных коммуникаций в помещении не может свидетельствовать о том, что данное помещение является общим имуществом, так как юридическим значимых обстоятельством является назначение помещения на дату первой приватизации, то есть имеет данное помещение самостоятельное назначение или нет. 

Судами в рамках указанных дел также установлено, что спорные нежилые помещения как изначально предназначались для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, так и на момент разрешения спора их назначение не изменилось и они не используются в общедомовых целях. 

Доказательств обратного материалы дела не содержат (статьи 9 и 65 АПК РФ). 

Акт проверки от 20.05.2020 не подтверждает позицию истца, поскольку наличие инженерных сетей в помещении само по себе не относит такое помещение к общему имуществу (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09). Критериев, позволяющих отнести спорное помещение к общему имуществу МКД, не установлено и из акта не следует.

Кроме того, суд полагает необходимым выразить позицию относительно довода истца о невозможности использовать спорное помещение в качестве самостоятельного объекта, участвующего в гражданском обороте, что нарушает права истца, предусмотренные статьей 209 ГК РФ. 

Как следует из имеющихся в материалах дела документов и подтверждается пояснениями сторон, ранее спорное помещение входило в состав нежилого помещения № -I (6-48) с кадастровым номером 27:23:0050840:309.

По запросу суда в материалы дела ППК «Роскадастр» представлен технический паспорт на функциональное (встроенное) помещение с кадастровым номером № 27:23:0050840:309 по состоянию на 18.06.2003, назначение всех частей помещения – нежилое.

Также представлен договор купли-продажи объекта муниципальной собственности от 25.06.2004, заключенный с ООО «Контур-Южный».

Согласно п. 1.1 указанного договора, Департамент продает, а ООО покупает объект муниципальной собственности – 921/1000 доли в праве муниципальной собственности г. Хабаровска на нежилое помещение, расположенное по адресу 

<

...>, пом. -I (6-19, 21-39, 43-48) общей площадью 1 410 кв.м.

Согласно п. 1.4 договора помещения - I (6-11, 13-19, 21-33, 36-38, 43-45) общей площадью 1 298,3 кв.м используются ООО, помещения -I (12, 34, 35, 39, 46, 47, 48) общей площадью 111,7 кв.м используются муниципальным образованием г. Хабаровска.

Впоследствии право собственности на 921/1000 долю ООО «Контур-Южный» в помещении перешло к ФИО3

01.07.2015 ФИО3 и Департаментом заключено соглашение о порядке управления и пользования помещением.

20.01.2016 ФИО3 и Департаментом заключен договор купли-продажи № 5, согласно которому ФИО3 перешло право собственности на 16/1000 доли помещения в виде комнат № 47 и № 48.

20.05.2016 сторонами заключено соглашение о порядке управления и пользования помещением.

07.07.2016 сторонами заключено соглашение о выделе долей в натуре.

В материалы дела истцом также представлен кадастровый паспорт помещения № 27:23:0050840:471 от 21.06.2016 и технический план от 06.06.2016 на помещение 27:23:0050840:309. 

Как следует из кадастрового паспорта и плана на момент проведения кадастровых работ комнаты № 12, 34, 35, 39, 46 входили в состав помещения № -I (6-48) с кадастровым номером 27:23:0050840:309.

Кадастровым инженером указано следующее:

«В ходе проведения кадастровых работ выявлено, что нежилое помещение с к.н. № 27:23:0050840:309 было разделено на 2 объекта:

- пом. -I (6-11, 13-19, 21-33, 36-38, 43-45, 47, 48) общей площадью 1 298,3 кв.м, согласно соглашению о порядке управления и пользования функциональным помещением от 20.05.2016, используется ФИО4,

- пом. -I (12, 34, 35, 39, 46) общей площадью 111,7 кв.м, согласно соглашению о порядке управления и пользования функциональным помещением от 20.05.2016, используется Департаментом муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска.

Вновь образованные помещения являются изолированными, друг от друга и не имеют мест общего пользования».

В результате проведенных кадастровых работ помещение с к.н. № 27:23:0050840:309 площадью 1 410 кв.м снято с учета, в связи с образованием из него двух помещений с кадастровыми номерами № 27:23:0050840:471 (муниципальная собственность) площадью 111,7 кв.м и № 27:23:0050840:472 (частная собственность) площадью 1 298,3 кв.м.

Согласно статье 209 ГК РФ исключительно собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Следовательно, если нежилое помещение в МКД не является государственной или муниципальной собственностью, то у соответствующих государственных органов или органов местного самоуправления отсутствует право по распоряжению таким помещением.

Вместе с тем, как следует из совокупности установленных судом обстоятельств с момента перехода нежилого помещения № -I (6-48) в муниципальную собственность, истцом длительное время в полном объеме осуществлялись правомочия собственника, в том числе путем установления режима и порядка использования помещения, выделения из него долей, реализации долей в праве муниципальной собственности иным лицам. 

Право муниципальной собственности на помещение -I (12, 34, 35, 39, 46) общей площадью 111,7 кв.м возникло в результате преобразования помещения (создания из него двух отдельных помещений), поступившего в муниципальную собственность на основании Постановления ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1.

Вместе с тем, если нежилое помещение в МКД входит в состав общего имущества собственников помещений МКД, то именно собственники помещений в МКД в соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Следовательно, ни у органов государственной власти, ни у органов местного самоуправления не имелось законных оснований для распоряжения по своему усмотрению нежилыми помещениями в МКД, обладающими признаками общего имущества, установленными статьей 36 ЖК РФ, в том числе, для разделения указанных помещений на несколько помещений с целью отнесения части вновь образованных помещений к общему имуществу собственников помещений МКД и передачи части вновь образованных нежилых помещений, после разделения не обладающих признаками общего имущества, в частную собственность.

Такое поведение истца само по себе исключает возможность признания вновь образованного помещения, на которое право муниципальной собственности зарегистрировано в результате ряда сделок, общим имуществом собственников МКД. 

При таких обстоятельствах требования истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                              Т.И. Терехова