Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-111230/2019

05 июля 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  22 июня 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  05 июля 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: санкт-петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (адрес:  Россия 191124, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул НОВГОРОДСКАЯ 20/А/2-Н, ОГРН:  1177847189190);

ответчик: Моcковская районная общественная организация Санкт-Петербурга - местное отделение всероссийского общества автомобилистов (адрес:  Россия 196066, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул АВИАЦИОННАЯ 11, ОГРН:  1037858009397);

о взыскании

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 11.01.2021),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 25.02.2021),  ФИО4 (доверенность от 30.03.2021),

установил:

Санкт-петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Моcковской районной общественной организации Санкт-Петербурга - местное отделение Всероссийского общества автомобилистов (далее – Организация) о взыскании 326 401,17 руб. задолженности по договору аренды от 28.11.2018 № 12-ЗК-03216 (далее – Договор) за периоды 27.11.2017-27.11.2017, с 01.07.2018 по 31.03.2019, с 26.08.2020 по 26.08.2020, 72 093,26 руб. неустойки, начисленной по состоянию на 25.06.2019, расторжении договора от 28.11.2018 № 12-ЗК-03216, выселении ответчика с занимаемых земельных участков: Зона 8, площадью 45 854 кв.м, кадастровый номер 78:14:07470402:204, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Взлетная ул., уч. 1 (северо-западнее пересечения с ул. Пилотов); Зона 9, площадью 12 084 кв.м, кадастровый номер 78:14:0007562:7, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 1-й Предпортовый проезд, уч. 1 (юго-восточнее пересечения со 2-м Предпортовым проездом). 

Ответчик иск не признал по мотивам, изложенным в отзыве.

По мнению ответчика, арендные платежи были им уплачены со ссылкой в назначении платежей на ранее заключенный договор от 13.03.1996 № 12/ЗК-00182, который был расторгнут 20.04.2006. 

В ходе рассмотрения дела истец указал, что переданные ответчику по договору аренды от 28.11.2018 № 12-ЗК-03216 земельные участки не соответствуют земельным участкам, указанным в договоре от 13.03.1996 № 12/ЗК-00182, заявил ходатайство об истребовании сведений у государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга". 

В целях получения доказательств по делу для всестороннего, полного и объективного исследования всех обстоятельств дела и правильного разрешения спора, суд истребовал в порядке части 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) у санкт-петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" сведения о соответствии участков, переданных по договору от 13.03.1996 № 12/ЗК-00182 и по договору от 28.11.2018 № 12-ЗК-03216.

Истребованные доказательства поступили в материалы дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, а представитель ответчика возражал против их удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет; арендодатель) и Организация (арендатор) 28.11.2018 заключили Договор, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору на условиях аренды земельный участок Зона 8, площадью 45 854 кв.м, кадастровый номер 78:14:07470402:204, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Взлетная ул., уч. 1 (северо-западнее пересечения с ул. Пилотов) и земельный участок Зона 9, площадью 12 084 кв.м, кадастровый номер 78:14:0007562:7, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 1-й Предпортовый проезд, уч. 1 (юго-восточнее пересечения со 2-м Предпортовым проездом).

Согласно пункту 3.2 Договора его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 27.11.2017. 

Арендная плата исчисляется с начала срока действия договора, указанного в пункте 3.2 (пункт 3.3 Договора).

В силу пункта 3.5 Договора арендатор самостоятельно рассчитывает сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: Атек=Акварт*Кд, где Кд – коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный Правительством Санкт-Петербурга.

В соответствии с пунктом 3.6 Договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы за земельные участки, а также вида деятельности арендатора, размер арендной платы подлежит изменению с даты вступления в силу такого нормативного правового акта / с даты изменения вида функционального использования участка, о чем арендатор может быть дополнительно уведомлен арендодателем.

Согласно пункту 3.7 Договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно – за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца. Арендная плата за первый квартал календарного года подлежит перечислению до 31 января. 

Пунктом 4.3.6 Договора на арендатора возложена обязанность своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном договором и последующими изменениями и дополнениями к нему. 

В силу пункта 5.3 Договора в случае нарушения арендатором пунктов 3.4, 3.7, 3.11 Договора, а также абзаца второго пункта 4.3.6-2 Договора начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Учреждение, обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 № 281 реализацию полномочий Комитета по защите имущественных прав Санкт-Петербурга, направило Организации претензию от 26.04.2019 с требованием погасить задолженность по арендной плате в размере 478 541,63 руб. за период с 27.11.2017-27.11.2017, 27.02.2018-31.03.2019, с 26.08.2020 по 26.08.2020, а также уплатить пени в течение 15 дней с момента получения претензии.

Неисполнение ответчиком изложенных в претензии требований в добровольном порядке послужило поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указал ответчик и следует из материалов дела, ранее Организация на основании договора аренды № 12/ЗК-00182 от 13.03.1996 являлась арендатором 19 земельных участков.

Согласно приложению к договору от 13.03.1996 № 12/ЗК-00182, в рамках этого договора ответчику были переданы участки по адресам: Витебский пр., 65; Авиагородок (ул. Пилотов); Кубинская ул., 71; Пулковское шоссе, 29; Кубинская ул., 

<

...> 

В приложении к договору адресов земельных участков имеется запись под № 2: авиагородок (ул. Пилотов) 4,6 Га (46 000 кв.м) на 1210 гаражей, под № 6 ул. ФИО5, д.17Б 1,2 Га (12 000 кв.м) на 334 гаража.

Согласно уведомлению КУГИ Санкт-Петербурга от 17.01.2006 № 3745/04-28 договор № 12/ЗК-00182 от 13.03.1996 расторгнут с 20.04.2006; согласно уведомлению арендатор до освобождения земельного участка и передаче его арендодателю по акту приема-передачи в соответствии со ст.622 ГК РФ обязан вносить арендную плату.

Как указал ответчик, в период с 20.04.2006 до настоящего момента в фактическом пользовании Организации находятся 9 земельных участков из приложения к договору № 12/ЗК-00182 от 13.03.1996, по которым Организация осуществляет оплату в соответствии со ст. 622 ГК РФ, 8 земельных участков передано арендодателю, на 2 земельных участка из вышеуказанного приложения заключен Договор.

В п. 1.1 Договора участок, значившийся в договоре № 12/ЗК-00182 от 13.03.1996 под № 2 с адресом: Авиагородок (ул. Пилотов) 4,6 Га на 1210 гаражей, проходит по адресу: Санкт-Петербург, ул. Взлетная, участок 1 (северо-западней пересечения с улицей Пилотов площадью 45854,0 кв.м.; далее - участок № 1), а участок, значившийся под № 6 ул. по адресу: ФИО5, Д.17Б 1,2 Га на 334 гаража, проходит по адресу: Санкт-Петербург, 1-й Предпортовый проезд, участок 1 (юго-восточней пересечения со 2-м Предпортовым проездом площадью 12084,0 кв.м; далее - участок № 2).

Несмотря на несовпадение адресов в договоре № 12/ЗК-00182 от 13.03.1996 и Договоре площади земельных участков № 1 и № 2 совпадают.

Согласно п. 3.2 условия Договора распространялись на правоотношения сторон, возникшие с 27.11.2017.

Согласно п. 3.3 арендная плата исчисляется с момента срока действия Договора, указанного в п. 3.2, то есть с 27.11.2017.

В п. 3.4. указана величина и порядок расчета арендной платы за земельные участки.

Согласно письму ГУП «ГУИОН» от 21.07.2020, в «ГУИОН» присутствуют инвентаризационные ведомости на земельные участки по адресу: ФИО5, д. 17Б гаражная стоянка ПО-6 и Пилотов, д. 61 гаражная стоянка ПО-12, которые частично совпадают с адресами КАС, указанными в приложении к договору аренды земли № 12/ЗК-00182 от 13.03.1996.

В отношении земельных участков, указанных в Договоре ГУП «ГУИОН» инвентаризации не производило.

Как следует из материалов дела, в спорный период  (с 27.11.2017 по 4 квартал 2018 года), когда Договор находился в процессе согласования и подготовки, то есть, ответчик, на то момент не знал о положительном либо отрицательном ответе истца по восстановлению (заключению), либо отказе в заключении Договора, однако продолжал начиная с 20.04.2004 года (с момента уведомления об отказе договора аренды № 12/ЗК-00182 от 13.03.1996) оплачивать аренду земельных участков в соответствии с ст. 622 ГК РФ, что подтверждают представленные в дело  платежные поручения.

Начиная с момента подписания Договора ответчик осуществляет платежи в соответствии с условиями Договора.

В спорный период, с 27.11.2017 по 19.02.2019, то есть 4 квартал 2017 года, 1-4 кварталы 2018 года и 1 квартал 2019 года Организация осуществляла оплату аренды спорных земельных участков в общем порядке по фактическому пользованию с ссылкой на договор № 12/ЗК-00182 от 13.03.1996, что подтверждено платежными поручениями, начиная со 2 квартала 2019 до настоящего момента оплата земельных участков производится с ссылкой на Договор:

1. п/п № 803 от 10.10.2017 г. (4 квартал 2017 г.) на сумму 204 126 руб. 63 коп., из них за земельные участки, указанные в Договоре -  14 110 руб. 43 коп. участок № 2 и 38 586 руб. 74 коп. участок № 1;

2. п/п № 17 от 10.01.2018 (1 квартал 2018 г.) на сумму 204 126 руб. 63 коп., из них за земельные участки, указанные в Договоре - 14 110 руб. 43 коп. участок № 2 и 38 586 руб. 74 коп. - участок № 1;

3. п/п № 282 от 10.04.2018 (2 квартал 2018 г.) на сумму 204 126 руб. 63 коп., из них за земельные участки, указанные в Договоре - 14 110 руб. 43 коп. участок № 2 и 38 586 руб. 74 коп. участок № 1;

4. п/п № 980 от 09.07.2018 (3 квартал 2018 г.) на сумму 204 126 руб. 63 коп., из них за земельные участки. указанные в Договоре - 14 110 руб. 43 коп. участок № 2 и 38 586 руб. 74 коп. участок № 1;

5. п/п № 258 от 09.10.2018 (доплата за аренду земельных участков в 3 квартале 2018) на сумму 8 165 руб. 07 коп. из них за земельные участки. указанные в Договоре 564 руб. 41 коп. участок №2 и 1 543 руб. 46 коп. участок № 1;

6. п/п № 270 от 09.10.2018 ( 4 квартал 2018 г.) на сумму 212 291 руб. 70 коп. из них за земельные участки, указанные в Договоре, 14 674 руб. 84 коп. участок № 2 и 40 130 руб. 20 коп. участок № 1;

7. п/п № 20 от 14.01.2019 (за 1 квартал 2019 г.) на сумму 220 783 руб. 36 коп. из них за земельные участки, указанные в Договоре, 15 261 руб. 83 коп. участок № 2 и 41 735 руб. 40 коп. участок № 1

8. п/п № 422 от 11.06.2019 (доплата за аренду земельных участков за 2018-2019 гг. в соответствии с Договором) на сумму 152 140 руб. 46 коп.;

9. п/п № 134 от 19.02.2019 (1 квартал 2019 г. в соответствии с Договором на сумму 87 007 руб. 57 коп. (согласно начисления за данный период).

Истцом предъявлено к взысканию по Договору за период с 27.11.2017 по 31.03.2019 326 401, 17 руб., сумма пеней по состоянию на 25.06.2019 - 72 093,26 руб., всего -  398 494,43 руб.

Как видно из материалов дела, за указанный период Учреждением было начислено по Договору 565 549,20 руб. (что подтверждено Учреждением в письме от 17.05.2021 № 04-11-2021/21-0-1), Организацией перечислено 563 746,79 руб.; разница составила 1 802,41 руб.

Согласно письму Учреждения от 17.05.2021 № 04-11-2021/21-0-1 по Договору у Организации имеется переплата в размере 2 900,25 руб., которая может быть учтена в счет погашения долга по арендной плате.

Как указало Учреждение в письме  от 17.05.2021 № 04-11-2021/21-0-1, земельные участки по адресам:

- 

<

...> уч. 1, (северо-западнее пересечения с улицей Пилотов), кадастровый номер 78:14:0770402:204, площадью 45 854.00 кв.м (далее - Участок 1);

- 

<

...> уч. 1, (юго-восточнее пересечения   со   2-м   Предпортовым   проездом),   кадастровый   номер 78:14:0007562:7, площадью 12 084.00 кв.м (далее - Участок 2), предоставлены Организации по Договору.

Ранее Участок 1 и Участок 2 входили в состав договора аренды от 13.03.1996 № 12/ЗК-00182.

Договор от 13.03.1996  был расторгнут Комитетом 20.04.2006 на основании уведомления от 17.01.2006 № 3745/04-28 об отказе от договора.

В связи с тем, что Участок 1 и 2 не были возвращены по акту приема-передачи, за арендатором/пользователем земельным участком сохранилась обязанность по внесению арендной платы по прекращенному договору аренды в отношении имущества.

Участок 1 и 2 выбыли из состава договора от 13.03.1996 № 12/ЗК-00182 27.11.2017 в связи с заключением Договора.

Таким образом, как указало Учреждение, начисления за Участок 1 и 2 по договору от 13.03.1996 № 12/ЗК-00182 прекращены 27.11.2017.

Учреждение в письме от 17.05.2021 № 04-11-2021/21-0-1 также сообщило, что платежные поручения от 10.10.2017 № 803, от 10.01.2018 № 17, от 14.01.2019 № 20, от 09.10.2018 № 258, от 09.10.2018 №270, от 09.07.2018 № 980, от 10.04.2018 № 282 были учтены Учреждением в счет платы согласно назначениям платежей, указанных в платежных поручениях, по договору от 13.03.1996 № 12/ЗК-00182, а именно:

- от 10.10.2017 № 803 в размере 204 126,63 руб. Арендная плата за земельный участок за 4 квартал 2017 г. договор № 12/ЗК-00182 от 13.03.1996 г.,

- от 10.01.2018 № 17 в размере 204 126,63 руб. Арендная плата за земельный участок за 1 квартал 2018 г. договор № 12/ЗК-00182 от 13.03.1996 г.,

- от 14.01.2019 № 20 в размере 220 783,36 руб. Арендная плата за земельный участок за 1 квартал 2019 г. договор № 12/ЗК-00182 от 13.03.1996 г.,

- от 09.10.2018 № 258 в размере 8 165,07 руб. Доплата за аренду земельного участка в 3 квартале 2018 г. договор 12/ЗК-00182 от 13.03.1996 г.,

- от 09.10.2018 № 270 в размере 212 291,70 руб. Арендная плата за земельный участок за 4 квартал 2018 г. договор 12/ЗК-00182 от 13.03.1996 г.,

- от 09.07.2018 № 980 в размере 204 126,63 руб. Арендная плата за земельный участок за 3 квартал 2018 г. договор 12/ЗК-00182 от 13.03.1996 г.,

- от 10.04.2018 № 282 в размере 204 126,63 руб. Арендная плата за земельный участок за 2 квартал 2018 г. договор № 12/ЗК-00182 от 13.03.1996 г.

Вместе с тем с учетом того, что фактически Организация с момента прекращения договора от 13.03.1996 № 12/ЗК-00182 на протяжении, в том числе, спорного периода, вносила плату за одни и те же участки, ранее переданные ей по договору от 13.03.1996 № 12/ЗК-00182, суд считает правильным довод ответчика о необходимости зачета денежных средств, уплаченных со ссылкой на от 13.03.1996 № 12/ЗК-00182, и внесенных за одни и те же участки, в счет оплаты их аренды по Договору.

Довод Учреждения о нетождественности земельных участков судом отклонен как не подтвержденный надлежащими доказательствами.

Как указал ответчик, указанные в приложении к договору № 12/ЗК-00182 от 13.03.1996, обозначенные как № 2 (Авиагородок ул.Пилотов, площадью 4,6 Га-46000 кв.м., далее - Участок 1) и № 6 (ул. ФИО5 17-6, площадью 1,2Га-12000кв.м., далее - Участок 2) тождественны земельным участкам, указанных в Договоре - с кадастровыми номерами 78:14:0770402:204 по адресу Взлетная ул., уч. 1 (северо-западней пересечения с улицей Пилотов, площадью 45 854 кв.м., Участок 1а), и 78:14:0007562:7 по адресу 1-й Предпортовый проезд, уч. 1 (юго-восточнее пересечения со 2-м Предпортовым проездом, площадью 12084 кв.м., Участок 2а).

Разница в площади Участка 1 и Участка 1а составляет 146 кв.м. в пользу Участка 1, а разница в площади Участка 2 и Участка 2а - 84 кв.м. в пользу Участка 2а, которая с учетом методов измерения земельных участков, применимых в 1996 году и в 2018 году, является несущественной.

С учетом представленных ГУП «ГУИОН» документов, не опровергающих правовую позицию ответчика, и в отсутствие соответствующих надлежащих доказательств со стороны Учреждения, опровергающих указанные обстоятельства, суд пришел к выводу о тождественности спорных участков.

В ходе рассмотрения дела ответчик заявил о зачете названных сумм в счет арендной платы по Договору.

В ходе рассмотрения дела Учреждение заявило, что самостоятельно произвести зачет денежных средств, уплаченных со ссылкой на ранее действовавший договор, в счет арендной платы по Договору Учреждение не может.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее – Постановление № 6), обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 132 АПК РФ, так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ, часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

Как разъяснено в пункте 15 Постановления № 6, обязательства считаются прекращенными зачетом в размере наименьшего из них не с момента получения заявления о зачете соответствующей стороной, а с момента, в который обязательства стали способными к зачету (статья 410 ГК РФ). Например, если срок исполнения активного и пассивного требований наступил до заявления о зачете, то обязательства считаются прекращенными зачетом с момента наступления срока исполнения обязательства (или возможности досрочного исполнения пассивного обязательства), который наступил позднее, независимо от дня получения заявления о зачете.

Если лицо находилось в просрочке исполнения зачитываемого обязательства, срок исполнения по которому наступил ранее, то проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) и (или) неустойка (статья 330 ГК РФ) начисляются до момента прекращения обязательств зачетом. Если проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) и (или) неустойка (статья 330 ГК РФ) были уплачены за период с момента, когда зачет считается состоявшимся, до момента волеизъявления о зачете, они подлежат возврату.

В соответствии с названными разъяснениями с учетом заявления ответчика о зачете денежные средства, уплаченные ответчиком за спорные участки со ссылкой на от 13.03.1996 № 12/ЗК-00182 подлежат зачету в счет оплаты спорного периода задолженности по Договору, при этом с учетом разницы в начислениях в сумме 1 802,41 руб. и имеющегося в письме указания Учреждения от 17.05.2021 № 04-11-2021/21-0-1 о наличии переплаты по Договору в сумме 2 900,25 руб., указанная сумма также подлежит в счет погашения недоплаты.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что задолженность по Договору с учетом поступивших в спорный период платежей у Организации отсутствует.

С учетом разъяснений, данных в пункте 15 Постановления № 6, неустойка в результате зачета встречных требований начислению и взысканию не подлежит.

Доказательств обратного истцом не представлено.

При таком положении иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Целищева Н.Е.