Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А20-5576/2017

г. Нальчик

25 апреля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 апреля 2018 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи З.А. Хатухова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального казенного учреждения «Местная администрация Лескенского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с. Анзорей

к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 315072400004811, ИНН 

<

***>), с. Аргудан

о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании 548 812 рублей 98 копеек,

с участием в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, местной администрации сельского поселения Аргудан Лескенского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, с. Аргудан,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО3 по доверенности от 21.06.2017,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 05.03.2018,

в отсутствие извещенного надлежащим образом третьего лица,

У С Т А Н О В И Л :

муниципальное казенное учреждение «Местная администрация Лескенского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики» (далее - администрация района) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка №17 от 11.08.2015 и взыскании 628 250 рублей 52 копеек, из которых 462 474 рубля долга по арендной плате за период с 11.08.2015 по 30.09.2017 и 165 776 рублей 52 копейки пени за период с 16.10.2015 по 31.10.2017.

В обоснование требований указано, что предприниматель за все время пользования землей не произвел ни одного платежа.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена местная администрация сельского поселения Аргудан Лескенского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее – администрация села).

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, сославшись на наличие заключенных между сторонами трех договоров аренды земельных участков, по которым в совокупности имеется переплата; представил копии платежных документов.

В судебном заседании суд принял к рассмотрению уточненные требования истца, в которых он просил взыскать 674 032 рубля 88 копеек, из которых 392 888 рублей долга за период с 11.08.2015 по 31.12.2017 (с учетом оплаты 125 000 рублей в 3-м квартале 2017 года) и 281 144 рубля 88 копеек пени за период с 16.10.2015 по 05.03.2018.

Ответчик представил подлинники платежных документов о внесении арендной платы, которые исследованы судом.

Истец повторно уточнил требования и просил взыскать 548 812 рублей 98 копеек, из которых 346 381 рубль долга по арендной плате за период с 11.08.2015 по 31.12.2017 (с учетом оплаты 55 000 рублей 13.10.2017, 70 000 рублей 17.10.2017 и 46 507 рублей 19.01.2018) и 202 431 рубль 98 копеек пени по за период с 16.10.2015 по 05.03.2018.

Суд принял к рассмотрению уточненные требования на основании части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Ответчик просил отказать в иске полном объеме в связи с отсутствием задолженности.

Истец заявил возражения в отношении платежей по двум квитанциям к приходным кассовым ордерам: №2 от 17.11.2015 на сумму 300 000 рублей и №15 от 02.02.2016 на сумму 160 000 рублей; по его мнению, платежи, внесенные ответчиком наличными денежными средствами в кассу администрации села, не поступили по назначению и не являются надлежащим исполнением обязательства, исходя из условия договора о перечислении арендной платы на счет.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явилось. Дело рассмотрено в его отсутствие на основании статьи 156 АПК РФ.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между администрацией села (арендодатель) и предпринимателем (арендатором) заключены три договора аренды от 11.08.2015 №№ 17, 18, 19 в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Предметом договора №17 является земельный участок, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Лескенский район, в 6 км на северо-восток от с. Аргудан; кадастровый номер: 07:07:3700000:287 (предыдущий номер: 07:07:3700000:174); общая площадь: 535 533 +/- 6 403 кв. м; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; виды разрешенного использования: пашня (пункт 1.1 договора).

Предметом договора №18 является земельный участок, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Лескенский район, в 5,9 км на северо-восток от              с. Аргудан; кадастровый номер: 07:07:3700000:268 (предыдущий номер: 07:07:3700000:235); общая площадь: 100 000 +/- 2 767 кв. м; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; виды разрешенного использования: пашня (пункт 1.1 договора).

Предметом договора №19 является земельный участок, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Лескенский район, с. Аргудан, (за чертой н/п); кадастровый номер: 07:07:3700000:13; общая площадь: 1 600 000 +/- 5 кв. м; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; виды разрешенного использования: аренда (пункт 1.1 договора).

            Договоры заключены на 7 лет и вступают в силу с момента их подписания (пункт 2.1 договоров).

Сумма ежегодной арендной платы составляет: по договору №17 – 213 142 рублей, по договору №18 – 39 800 рублей, по договору №19 – 636 800 рублей (пункт 3.1 договоров).

По условиям договоров арендная плата вносится ежеквартально не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом путем перечисления на счет (пункт 3.3); арендная плата за период с момента подписания акта приема-передачи участка до начала очередного календарного квартала вносится арендатором в течение 10 календарных дней с момента подписания указанного акта (пункт 3.6).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.5 договоров).

Предприниматель получил названные земельные участки по актам приема-передачи от 11.08.2015.

Фактически арендная плата вносилась (в том числе третьими лицами за ответчика) следующим образом. Без указания в назначении платежа номера договора: 17.11.2015 – 300 000 рублей, 02.02.2016 – 160 000 рублей, 27.10.2016 – 498 500 рублей, 18.11.2016 – 72 520 рублей, 25.11.2016 – 60 760 рублей, 29.11.2016 – 68 600 рублей, 02.12.2016 – 19 600 рублей, 20.12.2016 – 19 600 рублей, 01.06.2017 – 300 000 рублей, 06.07.2017 – 150 000 рублей, 26.10.2017 – 10 000 рублей, 26.10.2017 – 10 000 рублей, 29.12.2017 – 333 000 рублей; два платежа произведены с указанием в назначении платежа на договор №17: 13.10.2017 – 55 000 рублей и 17.10.2017 – 70 000 рублей. Всего внесено арендной платы по трем договорам 2 127 580 рублей. Данные обстоятельства подтверждаются платежными документами, подлинники которых исследованы в судебном заседании, копии – приобщены к делу.

Администрация района, считая, что предприниматель не исполняет обязательства по договору №17, направила 07.11.2017 в адрес ответчика предупреждение о необходимости погашения образовавшегося долга за период с 11.08.2015 по 30.09.2017 в размере 462 474 рубля.

Предупреждение истца оставлено без ответа, что послужило основанием для подачи данного иска.

Исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей с 01.03.2015 по 31.12.2016) предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется:

- органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения;

- органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

Из материалов дела следует, что земельный участок расположен на территории сельского поселения Аргудан. В связи с этим администрация села являлась органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, включая сдачу их в аренду и получение арендной платы, до 01.01.2017.

С 01.01.2017 вступили в силу изменения, внесенные в приведенный пункт Федеральным законом от 03.07.2016 №334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В настоящее время предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В постановлении от 11.05.2010 №301/10 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулирован правовую позицию о том, что в случае изменения федеральным законом порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, права и обязанности арендодателя по ранее заключенным в отношении таких участков договорам аренды, переходят независимо от переоформления.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исходя из условий договоров аренды, ежеквартально внесению подлежали следующие суммы арендной платы: по договору №17 – 53 285 рублей 50 копеек, по договору №18 – 9 950 рублей, по договору №19 – 159 200 рублей, всего каждый квартал – 222 435 рублей 50 копеек.

Первый платеж (за период с момента подписания акта приема-передачи участка до начала очередного календарного квартала) должен был быть внесен арендатором в течение 10 календарных дней с момента подписания указанного акта.

Исходя из установленных договорами размеров арендной платы, первый платеж за период с 11.08.2015 по 30.09.2015 (51 день из 92 дней полного третьего квартала) подлежал внесению в следующих размерах: по договору №17 – 29 538 рублей 70 копеек, по договору №18 – 5 515 рублей 76 копеек, по договору №19 – 88 252 рубля 17 копеек.

Всего по договору №17 за спорный период следовало внести арендную плату: за неполный 3-й квартал 2015 года – 29 538 рублей 70 копеек и за 9 кварталов по 53 285 рублей 50 копеек (4-й квартал 2015 года, 2016 и 2017 годы) в сроки, установленные договором, на общую сумму 509 108 рублей 20 копеек.

По правилам статьи 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга. Проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства, погашаются после суммы основного долга.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 №141 «О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации» под издержками кредитора по получению исполнения в названной статье ГК РФ понимаются, например, платежи, которые кредитор обязан совершить в связи с принудительной реализацией своего требования к должнику (в частности, сумма уплаченной кредитором государственной пошлины), а под процентами - проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в том числе проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты (статья 809 ГК РФ).

В пункте 2 указанного Информационного письма разъяснено, что статья 319 ГК РФ не регулирует отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства (глава 25 ГК РФ), а определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора.

В соответствии с соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в статье 319 ГК РФ (например, стороны вправе установить, что при недостаточности платежа обязательство должника по уплате процентов погашается после основной суммы долга).

Статья 319 ГК РФ предполагает возможность для сторон изменить порядок гашения требований, установленных рамками данной статьи, однако стороны не вправе в договоре предусмотреть направление поступающих от должника средств в первую очередь на погашение неустоек, поскольку неустойка по своей правовой природе не относится к денежному обязательству, а является санкцией за ненадлежащее исполнение денежного обязательства.

По смыслу указанных разъяснений, погашение основного долга имеет приоритет перед штрафными санкциями.

Статьей 319.1 ГК РФ установлен следующий порядок погашения требований по однородным обязательствам. В случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди таких обязательств имеются те, по которым кредитор имеет обеспечение, исполнение засчитывается в пользу обязательств, по которым кредитор не имеет обеспечения. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

В данном случае сроки исполнения обязательств по трем договорам наступили одновременно, в связи с чем платежи, поступившее без указания номера договора, засчитываются пропорционально в погашение долга по арендной плате по всем трем договорам.

Исходя из размеров арендной платы, установленных договорами, пропорциональное распределение сумм осуществляется следующим образом: по договору №17 – 23,96%, по договору №18 – 4,47%, по договору №19 – 71,57%.

Таким образом, отнесению на спорный договор №17 подлежали следующие суммы: 17.11.2015 – 71 866 рублей 45 копеек, 02.02.2016 – 38 328 рублей 77 копеек, 27.10.2016 – 119 418 рублей 09 копеек, 18.11.2016 – 17 372 рублей 52 копейки, 25.11.2016 – 14 555 рублей 35 копеек, 29.11.2016 – 16 433 рубля 46 копеек, 02.12.2016 – 4 695 рублей 27 копеек, 20.12.2016 – 4 695 рублей 27 копеек, 01.06.2017 – 71 866 рублей 45 копеек, 06.07.2017 – 35 933 рубля 23 копейки, 13.10.2017 – 55 000 рублей, 17.10.2017 – 70 000 рублей, 26.10.2017 – 2 395 рублей 55 копеек, 26.10.2017 – 2 395 рублей 55 копеек, 29.12.2017 – 79 771 рубль 76 копеек.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные платежные документы о внесении арендой платы по указанным договорам, суд установил, что:

- по договору аренды №17 от 11.08.2015 внесено 604 727 рублей 73 копейки арендной платы;

- по договору №18 от 11.08.2015 внесено 89 579 рублей 55 копеек арендной платы;

- по договору №19 от 11.08.2015 внесено 1 433 272 рубля 73 копейки арендной платы.

В связи с этим в настоящее время по договору №17 по состоянию на 31.12.2017 переплата составляет 95 619 рублей 52 копеек; на день подачи иска переплата составляла 15 847 рублей 76 копеек.

Суд считает несостоятельным довод истца о том, что платежи, внесенные ответчиком наличными денежными средствами в кассу администрации села, не поступили по назначению и не являются надлежащим исполнением обязательства.

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу части 1 статьи 9 Федерального закона от 06.12.2011 №402-ФЗ «О бухгалтерском учете» каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. Не допускается принятие к бухгалтерскому учету документов, которыми оформляются не имевшие места факты хозяйственной жизни, в том числе лежащие в основе мнимых и притворных сделок.

В рассматриваемом случае факт передачи денежных средств арендодателю, подтвержденный документально, означает возможность оценки такого факта в качестве подтверждения надлежащего исполнения обязательства по договору аренды.

Доказательств возвращения ответчику названных денежных средств не представлено, то есть что администрация села, являвшаяся в тот период арендодателем, приняла наличные денежные средства в качестве надлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы.

В силу вышеизложенного, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ квитанции к приходным кассовым ордерам от 17.11.2015 и №15 от 02.02.2016, суд считает, что они являются допустимыми доказательствами надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы.

Таким образом, судом установлено, что ответчик в полном объеме внес арендную плату, в связи с чем отказывает в части взыскания долга по арендной плате.

Договор, в силу статей 450, 619 ГК РФ, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Учитывая, что согласно материалам дела заявленное истцом основание для расторжения договора аренды (невнесение арендной платы) отсутствует, требование о расторжении договора не может быть удовлетворено.

Истец просит взыскать с ответчика 202 431 рубль 98 копеек пени за просрочку внесения арендной платы за период с 16.10.2015 по 05.03.2018, ссылаясь на то, что за весь период пользования земельным участком поступило лишь три платежа: 55 000 рублей 13.10.2017, 70 000 рублей 17.10.2017 и 46 507 рублей 19.01.2018 (последний уточненный расчет). Однако, как указано выше, это не соответствует материалам дела.

Вместе с тем арендная плата вносилась нерегулярно, имели место как переплаты, так и просрочки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Исходя из предусмотренной договором ответственности (0,1% за каждый день просрочки) и установленных судом поступлений арендной платы, за заявленный истцом период подлежит взысканию пеня в сумме 18 676 рублей 15 копеек пени. В остальной части во взыскании пени следует отказать.

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

            Руководствуясь статьями 110, 167, 171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в пользу муниципального казенного учреждения «Местная администрация Лескенского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики» 18 676 (восемнадцать тысяч шестьсот семьдесят шесть) рублей 15 копеек пени.

3. В остальной части в иске отказать.

4. Взыскать с индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в бюджет Российской Федерации 476 (четыреста семьдесят шесть) рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                               З.А. Хатухов