ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-878/2022

г. Киров

28 октября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2022 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судейГорева Л.Н., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании:

представителя истца – ФИО3, действующей на основании доверенности от 01.08.2022, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Ярославля и комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля 

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 15.09.2022 по делу № А82-878/2022

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центр клининговых услуг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к мэрии города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО4, общества с ограниченной ответственностью «МИРТ»

о признании недействительным ненормативного правового акта в части, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Центр клининговых услуг» (далее – Общество, покупатель, истец) обратилось к мэрии города Ярославля и комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее – Мэрия, продавец, Комитет, ответчики) с иском о признании недействительным постановления Мэрии от 02.11.2021 № 1020 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>» в части цены имущества, превышающей 19 391 000 рублей без НДС, и урегулировании разногласий, возникших у при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2021 № 821/в между городом Ярославлем в лице Комитета и Обществом в части пунктов 2.1, 3.4, 4.3, 4.4, 5.5, 5.6. 

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 15.09.2022 исковые требования удовлетворены частично. Постановление мэрии города Ярославля от 02.11.2021 № 1020 в части цены имущества, превышающей 19 391 000 рублей, без НДС признано недействительным; пункты 2.1, 3.4, 4.3, 4.4, 5.5, 5.6 договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2021 № 821/в урегулированы в следующей редакции: 

«пункт 2.1. Цена продажи имущества составляет 19 391 000 рублей, без учета НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (отчёт об оценке от 15.12.2021 № 1-15/12/21; исполнитель оценки – индивидуальный предприниматель ФИО4).

пункт 3.4. В случаях, предусмотренных статьёй 351 ГК РФ, а также при систематическом нарушении сроков внесения платежей, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате направления покупателю соответствующего уведомления, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, продавец вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке.

пункт 4.3. В случае нарушения сроков оплаты имущества покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 0,1 % от суммы планового платежа за каждый день просрочки (без учёта начисляемых процентов по рассрочке).

Расторжение договора не освобождает покупателя от выплаты указанной неустойки.

пункт 4.4 исключить.

пункт 5.5. В случае расторжения настоящего договора, покупатель возвращает продавцу имущество, продавец возвращает покупателю произведённые им выплаты по договору за вычетом платы за фактическое временное владение и пользование имуществом, в том числе за время нахождения в собственности покупателя, рассчитанной по ставкам арендной платы, действующим в соответствующие периоды с даты заключения договора купли-продажи до момента его расторжения.

пункт 5.6. В случае расторжения настоящего договора по вине покупателя, последний передает продавцу безвозмездно все произведенные в помещении перестройки, переделки и улучшения, в том числе являющиеся результатом капитального ремонта (реконструкции), составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкций здания.

В иных случаях продавец обязан возместить покупателю стоимость неотделимых улучшений, в том числе являющихся результатом капитального ремонта (реконструкции), составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкций здания, по рыночной стоимости, определяемой независимым оценщиком на дату расторжения настоящего договора».

Не согласившись с принятым решением суда, Мэрия и Комитет обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просят решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Как указывают заявители жалобы, в решении не содержится оснований и критериев, по которым сделан вывод о соответствии действующему законодательству заключения экспертизы от 21.06.2022. По мнению ответчиков, установленная в отчёте об оценке ООО «МИРТ» стоимость объекта является достоверной и соответствующей рыночной. 

Также заявители жалобы полагают, что редакция пункта 4.3 договора нарушает интересы продавца, поскольку к моменту нарушения сроков оплаты сумма планового платежа отличается от суммы неоплаченного имущества в меньшую сторону. 

Общество в отзыве на апелляционную жалобу мотивированно отклонило содержащиеся в ней доводы, просит решение оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили. 

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 05.10.2022 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 06.10.2022 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

До начала судебного заседания ответчики ходатайствовали о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своих представителей.

В судебном заседании путём использования систем видеоконференц-связи представитель истца поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьями 153.1, 156 АПК РФ дело рассмотрено в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Кировского районного суда города Ярославля в отсутствие представителей ответчиков и третьих лиц. 

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, Общество на основании договора от 18.08.2019 № 12119-З является арендатором нежилых помещений: первого этажа №№ 1-34, второго этажа №№ 1-26 общей площадью 592,6 кв.м., первого этажа № 35 площадью 5,8 кв.м., первого этажа №№ 41,42,45, второго этажа №№ 27-43 общей площадью 238,8 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...> (далее также – спорные помещения).

Общество 14.09.2021 обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в Комитет. 

Постановлением от 02.11.2021 № 1020 Мэрия утвердила условия приватизации нежилых помещений первого этажа №№ 1-34,35,41,42,45, второго этажа №№ 1-43 общей площадью 837,2 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>. Цена продажи объекта недвижимости определена независимым оценщиком ООО «МИРТ» в отчёте от 11.10.2021 № 1104-21/О и составляет 29 478 333 рубля 33 копейки без учёта НДС.

12.11.2021 Общество получило от Комитета проект договора от 09.11.2021 № 821/в, который 10.12.2021 подписан Обществом с протоколом разногласий. Разногласия между сторонами возникли относительно стоимости выкупаемого имущества, которую Общество посчитало завышенной, а также условий пунктов 2.1, 3.4, 4.3, 4.4, 5.5, 5.6 договора. 

Письмом от 21.12.2021 Комитет отклонил разногласия Общества.

Общество обратилось к индивидуальному предпринимателю ФИО4, заключив договор от 23.11.2021 № 2-23/11/21 на совершение действий по оценке. Согласно отчёту от 15.12.2021 № 1-15/12/21 по состоянию на 14.09.2021 цена выкупаемых помещений составляет 19 391 000 рублей без учёта НДС.

Не согласившись с выкупной ценой, предложенной ответчиками, а также с иными условиями договора, Общество обратилось с иском в суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашёл оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определён статьёй 4 Закона № 159-ФЗ.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключён в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

В соответствии с частью 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ арендатору предоставляется право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 3.3 Положения о приватизации муниципального имущества в городе Ярославле, утверждённого решением Муниципалитета города Ярославля от 12.09.2002 № 181, определено, что принятие решений об условиях приватизации объектов муниципального имущества относится к компетенции Мэрии. В силу пунктов 3.5, 3.16. Положения о Комитете, утверждённого решением Муниципалитета города Ярославля от 07.06.2006 № 262 на Комитет возложены обязанности по организации и осуществлению приватизации муниципального имущества, организации работы по оценке рыночной стоимости муниципального имущества.

Соответственно, по требованию о признании недействительным постановления Мэрии от 02.11.2021 № 1020 в части определения рыночной стоимости имущества, превышающей 19 391 000 рублей, ответчиком является Мэрия, а по требованию о принятии пунктов 2.1, 3.4, 4.3, 4.4, 5.5, 5.6 договора купли-продажи в редакции Общества ответчиком является Комитет.

Согласно статье 198 АПК РФ ненормативные правовые акты государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными в арбитражном суде, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на него какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 200, 201 АПК РФ для удовлетворения требования заявителя о признании недействительным оспариваемого постановления необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие его нормам действующего законодательства и нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу части 4 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьями 65, 66 АПК РФ каждый участник процесса обязан представлять суду доказательства в обоснование своей позиции. При разрешении спора суд оценивает имеющиеся в деле доказательства.

Рыночная стоимость спорных помещений, утверждённая постановлением Мэрии от 02.11.2021 № 1020 на основании отчёта об оценке от 11.10.2021 № 1104-21/0, составляет 29 478 333 рубля 33 копейки без учёта НДС.

В обоснование иной цены выкупаемого имущества Общество представило отчёт от 15.12.2021 № 1-15/12/21, согласно которому рыночная стоимость спорных помещений составляет 19 391 000 рублей без учёта НДС.

Ввиду разногласия сторон относительно рыночной стоимости спорных помещений судом назначена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса о соответствии представленных сторонами отчётов требованиям действующего законодательства и вопроса об определении рыночной стоимости спорных помещений в случае несоответствия отчётов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта ЗАО «Ярославский центр недвижимости» ФИО5 от 21.06.2022 отчёт № 1104-21/О от 11.10.2021, выполненный ООО «МИРТ» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки (ФСО) и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

При этом отчёт от 15.12.2021 № 1-15/12/211, выполненный ИП ФИО4 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности и ФСО и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оценивая представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришёл к выводу о соответствии заключения экспертизы от 21.06.2022 действующему законодательству.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отклоняет немотивированные доводы заявителей жалобы о не согласии с результатами судебной экспертизы. 

Доказательство признаётся арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности (часть 3 статьи 71 АПК РФ). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 АПК РФ).

Заключение эксперта может быть признано судом ненадлежащим доказательством в случае, если экспертом нарушены требования законодательства, регулирующего порядок проведения экспертного исследования, использованы объекты исследования, полученные не от суда, назначившего экспертизу, а от иных лиц, выводы, сделанные экспертом, противоречат содержанию представленных на исследование документов, а также в силу иных причин. В этом случае заключение эксперта может быть исключено из числа доказательств, на основании которых суд разрешает рассматриваемый спор по существу.

При этом действующее законодательство не содержит указаний о том, какие именно средства и методы должны быть использованы экспертом при проведении исследования. Решение данного вопроса относится к компетенции самого эксперта. Для получения законного, обоснованного и достоверного заключения эксперт вправе использовать любые доступные способы и методы исследования.

Вопреки доводам заявителя в рассматриваемом случае заключение эксперта основано на имеющихся в материалах дела данных, сделаны однозначные и исчерпывающие выводы по поставленным вопросам. Заключение эксперта является ясным и полным, выводы носят категорический характер и не являются противоречивыми. У суда не имеется оснований полагать, что выводы эксперта сделаны на основании непригодных методик экспертизы.

Эксперту отводы в суде первой инстанции стороны не заявляли; он является специалистом в области оценки, имеет соответствующее образование, квалификацию, опыт работы, при даче заключения дал подписку по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Самостоятельно эксперт материалы для проведения экспертизы не собирал, представленных судом на исследование материалов эксперту было достаточно для дачи ответов на поставленные вопросы. Профессиональная квалификация эксперта у суда апелляционной инстанции сомнений не вызывает, элементы субъективизма в заключении отсутствуют. Судебная экспертиза проведена без нарушения закона (часть 3 статьи 64 АПК РФ), не опровергнута совокупностью доказательств. Оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта, соответствующего требованиям, предъявляемым статьёй 86 АПК РФ, не имеется. Заключение эксперта является относимым и допустимым доказательством (статьи 67, 68 АПК РФ).

Поскольку отчёт об оценке, представленный истцом, соответствует требованиям действующего законодательства, рыночная стоимость спорных помещений в сумме 19 391 000 рублей без НДС является достоверной.

С учётом изложенного постановление Мэрии от 02.11.2021 № 1020 в части цены имущества, превышающей 19 391 000 рублей без учёта НДС, правомерно признано судом недействительным.

Относительно урегулирования разногласий условий в спорных пунктах договора апелляционный суд отмечает следующее. 

Поскольку рыночная стоимость определена на основании отчёта истца, пункт 2.1 договора принят в редакции Общества. 

Пункт 3.4 договора изложен в редакции ответчика. Принимая пункт 4.3 в редакции истца, суд первой инстанции обоснованно указал, что экономический интерес продавца защищается возможностью начисления неустойки на просрочку оплаты приобретённого недвижимого имущества, чем обеспечивается баланс интересов сторон договора. Между тем установленная договором в редакции ответчика неустойка не является ни убытками (статья 15 ГК РФ), ни процентами за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), и законом не предусмотрена.

Пункт 4.4, предусматривающий неустойку за нарушение сроков подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на переданное имущество в регистрационный орган, исключён обоснованно. Такая неустойка не установлена законом, стороны не достигли согласия на включение условия о неустойке в данной части; порядок государственной регистрации перехода права собственности, в том числе, в случае уклонения от такой регистрации одной из сторон договора определён в статье 551 ГК РФ. 

Так же суд правомерно изложил пункты 5.5 и 5.6 в редакции истца, поскольку исполнение договора в соответствии с редакцией Комитета повлечёт неосновательное обогащение последнего. Указанные выводы ответчиком не опровергнуты, иного из материалов дела не следует. 

С учётом изложенного апелляционный суд, исследовав все доводы апелляционной жалобы, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции не усматривает. 

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены или изменения решения по приведённым в жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобождён от уплаты государственной пошлины, вопрос о её распределении судом апелляционной инстанции не разрешается.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 15.09.2022 по делу № А82-878/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу мэрии города Ярославля и комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

 

А.Б. Савельев

Л.Н. Горев

ФИО1