АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

«

Дело № А83-8940/2023

г. Калуга

25» октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21.10.2024

Постановление в полном объеме изготовлено 25.10.2024

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

председательствующего судьи

судей           

 

ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,

при участии в заседании

 

от  заявителя жалобы:

 

от иных участвующих в деле лиц:

 

не явились, извещены надлежащим образом;

 

не явились, извещены надлежащим образом,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Феодосии Республики Крым на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2024 по делу № А83-8940/2023, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Клининг-Крым» (далее – ООО «Клининг-Крым», общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Феодосии Республики Крым (далее – администрация) об обязании подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка общей площадью 2 039 кв.м. с установлением выкупной цены в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка – 982 708,00 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 29.11.2023 исковое заявление оставлено без удовлетворения.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2024 решение суда первой инстанции отменено. Принят новый судебный акт, исковое заявление удовлетворено. Администрация обязана заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка общей площадью 2 039 кв.м., в редакции, приведенной судом апелляционной инстанции.

Не соглашаясь с названным судебным актом апелляционного суда, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит его отменить в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неправильным применением норм права. Полагает, что судом неверно истолковано желание администрации заключить договор по установлению суммы выкупа в размере его полной кадастровой стоимости, как отказ в заключении договора в целом; общество не было лишено права заключить договор во внесудебном порядке на условиях, установленным действующим законодательством, а не на наиболее выгодных для общества. Полагает, что обществом нарушены положения договора аренды земельного участка № 1751 от 25.11.2021, а также Правила благоустройства территории муниципального образования городского округа Феодосии Республики Крым, что подтверждается протоколом осмотра № 667 от 24.11.2022 и № 522 от 05.10.2022, предостережением о недопустимости нарушения обязательных требований № 214-ОКП от 06.10.2022. Полагает, что обязывая администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях, указанных в тексте оспариваемого постановления, суд апелляционной инстанции фактически подменил избранный способ защиты права, вышел за пределы заявленных требований, вследствие чего лишил стороны права по своему усмотрению согласовывать иные, кроме цены, существенные условия договора и вносить в них какие-либо поправки до его заключения и подписания.

ООО «Клининг-Крым»  представлен отзыв с изложением возражений против доводов кассационной жалобы.

В силу ст. 286 АПК РФ суд кассационной инстанции  проверяет законность решений и постановлений, принятых судом первой и апелляционной инстанций исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного заседания.

Проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие оспариваемых выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее,  судебная коллегия полагает обжалуемый судебный акт не подлежащим изменению или отмене.

Как установлено арбитражным судом, следует из материалов дела, 25.11.2021 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:24:040102:15633. Договор зарегистрирован в ЕГРН.

На данном земельном участке находится нежилое здание с кадастровым номером 90:24:040102:9604, площадью 556,9 кв.м., принадлежащее на праве собственности обществу.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 90:24:040102:15633 на 2022 год составила 6 043 534, 83 руб. 

Общество 29.02.2022 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении муниципальной услуги «Предоставление в собственность путем выкупа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ ФИО4», заявление зарегистрировано 29.09.2022.

В ответ истцу 25.12.2022 поступило письмо с вложением проекта договора купли-продажи земельного участка №339 от 12.12.2022 между администрацией и обществом, согласно пункту 2.1 которого цена земельного участка определена в размере его полной кадастровой стоимости 6 043 534,83 руб. 

Общество 27.12.2022 (исх.№14) направило в адрес администрации уведомление о несогласии с ценой продажи, указанной в данном договоре и отказе от подписания проекта договора в предложенной редакции. В уведомлении указано на то, что заявление на выкуп земельного участка (№01-02/34/184 от 29.09.2022) предусматривало цену 20% от кадастровой стоимости, что соответствовало административному регламенту. 

В ответ на указанное уведомление обществом получено письмо администрации, в котором ответчик сообщает о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 12.12.2022 №339, ссылаясь на п.5.4 договора. 

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на избрание обществом ненадлежащего способа защиты права.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, исходя из заявленных истцом требований и фактических обстоятельств спора, учитывая, что договор купли-продажи земельного участка со стороны истца подписан не был ввиду несогласия с размером выкупной цены, коллегия судей пришла к выводу о том, что заявленные истцом требования направлены на понуждение ответчика заключить договор купли-продажи спорного земельного участка с указанием его выкупной цены в размере 20% от кадастровой стоимости.

Квалифицировав, таким образом, заявленные требования, апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и, руководствуясь нормами ст.ст. 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 39.4, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.05.2005, по результатам изучения, анализа и оценки в совокупности и взаимной связи в порядке, установленном ст. 71 АПК РФ представленных в материалы дела доказательств, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска и обязании администрации заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка в редакции, приведенной судом апелляционной инстанции по цене в размере 1 208 706,97  руб., составляющей 20% от установленной кадастровой стоимости участка.

По мнению суда кассационной инстанции, указанный вывод соответствует положениям законодательства и материалам дела.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено указанной статьей или другим Федеральным законом, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Сторона, обязанная заключить договор, вправе представить суду заявление о рассмотрении разногласий по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1 и 4 статьи 421 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.05.2005  при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договоров купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

Поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

При разрешении разногласий по существенному условию договора суд не вправе уклониться от их урегулирования и отказать в иске.

Таким образом, суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда.

Выкупная цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора (статья 424 ГК РФ).

С учетом положений ст. 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке строений договор купли-продажи этого участка возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением. При этом, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган. Цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

В настоящем случае, с заявлением о выкупе земельного участка общество обратилось в администрацию 29.02.2022. Кадастровая стоимость земельного участка на 2022 год установлена в размере 6 043 534,83 руб.; 20% от данной установленной кадастровой стоимости участка составляет 1 208 706,97 руб.

В спорный период размер цены продажи земельного участка, принадлежащего муниципальному образованию городской округ Феодосия подлежит определению в соответствии с Порядком определения размера платы за установление сервитута, публичного сервитута, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ ФИО4, утвержденного решением 12 сессии Феодосийского городского совета Республики Крым 2 созыва от 28.02.2020 № 97 (с изменениями и дополнениями на 27.01.2022).

Пунктом 5.2.20 этого Порядка (с учетом изменений, внесенных решением горсовета № 397 от 24.12.2021) предусмотрен размер цены продажи земельных участков - 20% от кадастровой стоимости земельного участка собственникам зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Существенными условиями, при которых цена продажи земельных участков будет составлять 20 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, являются:

- соответствие вида разрешенного использования земельного участка виду разрешенного использования, предусмотренному Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ ФИО4;

- истечение трех лет с момента возникновения права собственности на объект недвижимого имущества;

- отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушений законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка (п. 5.1.2).

Из материалов дела. требований и возражений лиц, участвующих в деле, следует, что их разногласия не выходят за рамки установления цены договора.

Доводы администрации о необходимости установления выкупной цены спорного земельного участка в размере его полной кадастровой стоимости ввиду нарушения ответчиком пунктов 4.2.2, 4.2.6, 4.2.7 договора аренды, а также наличия нарушений Правил благоустройства, апелляционным судом были рассмотрены и отклонены, поскольку указанные в протоколах осмотра нарушения Правил благоустройства ввиду наличия надписей на объекте, принадлежащем истцу недвижимого имущества, неудовлетворительное состояние этого объекта, не являются нарушением земельного законодательства. Кроме того, зафиксированные в протоколе осмотра нарушения (в частности нанесенные надписи на фасаде здания) устранены истцом, предприняты меры по выявлению лиц, наносящих графические надписи на фасад здания.

По результатам изучения, анализа и оценки в порядке, установленном с. 71 АПК РФ представленных в материалы дела доказательств,апелляционный суд пришел к выводу о том, что они не подтверждают нарушение истцом земельного законодательства, а свидетельствуют о нарушении правил благоустройства, которые истцом были устранены впоследствии.

Учитывая изложенное, доводы кассационной жалобы не опровергают обоснованности выводов судов первой и апелляционной инстанций, их соответствия обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с судебной оценкой имеющихся в материалах дела доказательств, не является основанием для отмены принятых по делу судебных актов в порядке кассационного производства. Оснований для переоценки у суда округа не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2024 по делу № А83-8940/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

ФИО1

 

Судьи

ФИО2

 

ФИО3