ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-60977/2024

Дело № А40-9747/24

г. Москва

12 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Захарова С.Л.,

судей Т.Б. Красновой, В.А. Яцевой,при ведении протокола судебного заседания секретарем Леликовым А.А.,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.08.2024 по делу № А40-9747/24

по заявлению публичного акционерного общества «Сбербанк России»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица: 1) ООО «Манежная площадь», 2) Департамент городского имущества города Москвы

о признании незаконным решения, о возложении обязанности,

при участии в судебном заседании представителей: от заявителя: ФИО1 по доверенности от 12.08.2024; 

от заинтересованного лица: ФИО2 по доверенности от 15.02.2024;

от третьих лиц: 1) ФИО3 по доверенности от 01.10.2024; 2) не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л:

Публичное акционерное общество «Сбербанк России» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным решения, оформленного уведомлением № КУВД-001/2023-31977731/13 от 31.10.2023, об отказе в государственной регистрации ипотеки нежилого здания по договору последующей ипотеки № 3427/И-1 от 18.07.2023, заключенного между ПАО «Сбербанк» и ООО «Манежная площадь», о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию ипотеки нежилого здания (кадастровый номер 77:01:0001002:1024).

В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «Манежная площадь», Департамент городского имущества города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.08.2024 по делу № А40-9747/24 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, регистрирующий орган обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель регистрирующего органа поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представители заявителя и третьего лица - ООО «Манежная площадь» солидарно возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в письменных отзывах, просили решение суда оставить без изменения.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя третьего лица - Департамента городского имущества города Москвы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив их в совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ООО «Манежная площадь» (залогодатель) заключен договор последующей ипотеки №3427/И-1 от 18.07.2023, в соответствии с которым залогодатель передает залогодержателю в последующий залог: принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество - нежилое здание площадь 62.711,2 кв.м, расположенное по адресу г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Тверской, площадь Манежная, д. 1, стр. 2, кадастровый номер 77:01:0001002:1024.

Далее заявитель совместно с ООО «Манежная площадь» в соответствии с п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) обратились с заявлением № КУВД-001/2023-31977731 от 21.07.2023 о государственной регистрации ипотеки здания.

Письмом от 24.08.2023 ООО «Манежная площадь» исполнило требования уведомления от 04.08.2023, которым государственная регистрацию прав приостановлена до 31.10.2023, и представило запрошенные документы и сведения, однако уведомлением от 31.10.2023 принято решение об отказе в государственной регистрации ипотеки здания.

Согласно оспариваемому уведомлению в качестве документа основания для внесения в ЕГРН записи об ипотеке в дело правоустанавливающих документов представлен договор последующей ипотеки от 18.07.20023 № 3427/И-1, но поскольку здание расположено на земельном участке, в отношении которого не оформлены либо не зарегистрированы арендные отношения, в представленном договоре ипотеки отсутствуют сведения об ипотеке права аренды земельного участка, на котором расположен объект регистрируемой ипотеки, и, как следствие, ипотека здания не может быть зарегистрирована ввиду отсутствия у залогодателя права аренды земельного участка, в связи с чем права на земельный участок не могут быть переданы в ипотеку вместе со зданием в соответствии с нормой ст. 69 Закона об ипотеке.

На основании положений ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 АПК РФ для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В ходе рассмотрения настоящего спора суд первой инстанции правомерно исходил из наличия установленной совокупности перечисленных обязательных условий.

В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания (п. 1 ст. 336 ГК РФ).

Таким образом, ООО «Манежная площадь», являясь собственником нежилого здания, вправе по своему усмотрению отдавать спорное недвижимое имущество в залог или обременять его другими способами.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст. 14 "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее - Закон №218-ФЗ).

Договор ипотеки подлежит государственной регистрации, а несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке).

Согласно абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, что согласуется с один из основных принципов земельного законодательства - это единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В абз. 3 ст. 69 Закона об ипотеке также указано, что если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

При этом на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется (абз. 4 ст. 69 Закона об ипотеке).

Стоит также учесть, что в силу п. 1 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Судом установлено и регистрирующим органом не оспаривается, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001002:14, на котором расположено спорное здание, земельно-правовыми отношениями не обременен, что также подтверждается ответом Департамента городского имущества города Москвы на запрос регистрирующего органа.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм действующего законодательства в их совокупности и взаимосвязи следует, что в отсутствие обременения земельного участка, на котором расположено спорное здание, земельно-правовыми отношениями одновременная ипотека здания и земельного участка не требуется.

Действующим законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения прав собственников на распоряжение по своему усмотрению зданиями (сооружениями), которое расположены на земельном участке, не принадлежащим собственнику здания (сооружения) на праве собственности в случае, если в отношении такого земельного участка право собственности не зарегистрировано.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" признан неподлежащим применению п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Вместе с тем правовое регулирование отношений, возникающих из договора об ипотеке и в отношении которых дано разъяснение в утратившим силу п. 45 постановления Пленума №6/8, после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации также нашли свое отражение в нормах действующего законодательства.

На этом основании правило об одновременной ипотеке здания и земельного участка, на котором оно расположено, подлежит применению только в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.

Более того судом первой инстанции установлено, что в выписке из ЕГРН в отношении нежилого здания (кадастровый номер 77:01:0001002:1024) имеются ранее внесенные записи об обременениях в пользу ПАО «Сбербанк» по другим договорам ипотеки, заключенных между теми же лицами.

Согласно ч. 4 ст. 18 Закона №218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если Федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

- документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

- документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

- иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу ч. 5 ст. 18 Закона №218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 настоящего Закона и требованиям принятых нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Законом или иными федеральными законами.

Апелляционная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, признает, что в регистрирующий орган представлены исчерпывающие сведения и документы, необходимые для проведения государственного кадастрового учета договора об ипотеке.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, судом первой инстанции вынесен судебный акт, с учетом правильно установленных обстоятельств, имеющих значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованных доказательств, при правильном применении норм материального и процессуального права.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 20.08.2024 по делу № А40-9747/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья: С.Л. Захаров 

Судьи: Т.Б. Краснова 

 В.А. Яцева