АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, 

<

...>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-5039/2024

г. Владивосток

19 августа 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 августа 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 19 августа 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Е.Р. Яфаевой, при ведении протокола секретарем судебного заседания Гайдук В.А., помощником судьи Кан А.Д., рассмотрев дело по иску управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: муниципальное казенное учреждение "Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока", индивидуальный предприниматель ФИО2 

о взыскании,

при участии (до и после перерыва): 

от истца: ФИО3, удостоверение, доверенность, диплом, ФИО4, удостоверение, доверенность, диплом,

от ответчика: ФИО5, паспорт, доверенность, диплом, доверенность,

установил:

истец – управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – управление) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель) задолженности по арендной плате за период с 01.10.2022 по 30.06.2024 в размере 335414руб.84коп. и пеню за период с 03.01.2021 по 17.07.2024 в размере 45047руб.87коп., всего – 380462руб.71 коп. (с учетом удовлетворенного судом ходатайства об уточнении иска от 31.07.2024).

Из материалов дела следует, что 18.12.2020 управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор № 25-28-040014-Ю-А-НР-00242 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040014:3851 площадью 1120 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Выселковая, д. 49а, с видом разрешенного использования: станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия, объекты складского назначения, для использования в целях: дальнейшей эксплуатации нежилого здания (далее – договор), сроком аренды 49 года с момента подписания акта приема-передачи.

Согласно пункту 1.2 договора на земельном участке расположено недвижимое имущество, принадлежащее арендатору на праве собственности: нежилое здание (станция технического обслуживания автомобилей, авторемонтное предприятие, объекта складского назначения), общей площадью 911 кв.м, кадастровый номер 25:28:040014:5785, адрес местонахождения: 

<

...>.

Разделом 4 договора установлен размер арендной платы в год и месяц (пункт 4.1), а также срок внесения арендной платы: равными долями ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 4.2).

Истцом направлялось предупреждение о необходимости исполнения обязательств, поскольку задолженность не оплачена, истец обратился в суд.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, полагал, что управлением при расчете задолженности ошибочно используется пункт 4.4 решения Думы г. Владивостока № 737, заявил об уменьшении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, считает исковые требования подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что между сторонами возникли правоотношения, регулируемые нормами главы 34 ГК РФ, нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Во исполнение указанных положений принято Постановление от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее – Постановление № 75-па).

28.07.2022 принято Решение Думы г. Владивостока № 737 «Об установлении размеров корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Решение № 737).

Как следует из представленного расчета исковых требований, с 03.08.2022 управление производит начисление арендной платы на основании  Решения № 737.

Таким образом, до принятия Решения № 737 арендная плата подлежит начислению в порядке, предусмотренном Постановлением № 75-па.

Размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К x Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость земельного участка; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка (пункт 4 Постановления №75-па).

Решением Думы г. Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» установлена налоговая ставка для спорного земельного участка - 1,5%. Таким образом, за период до 02.08.2022 включительно ежемесячные арендные платежи по данному договору должны быть рассчитаны, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и налоговой ставки  для спорного земельного участка  1,5%.

Вместе с тем, из исковых требований также следует, что применяя при расчете арендной платы с 03.08.2022 Решение № 737, истец применяет коэффициент функционального использования (далее – КФИ), предусмотренный подпунктом 65 приложения № 1 к Решению № 737 – 2,796 для вида разрешенного использования (далее – ВРИ) земельного участка «Магазины - Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м».

При этом как следует из пункта 1.1 договора земельный участок предоставлен с ВРИ «Станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия, объекты складского назначения», для использования в целях: «дальнейшей эксплуатации нежилого здания».

Как следует из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:040014:3851 имеет ВРИ, аналогичный тому, что указан в договоре, здание с кадастровым номером 25:28:040014:5785, расположенное на участке и принадлежащее ответчику на праве собственности имеет наименование «Станция технического обслуживания автомобилей, авторемонтное предприятие, объект складского назначения».

Также, в материалы дела представлена проектная документация, согласно которому спорный объект возведен как «Станция технического обслуживания автомобилей, авторемонтное предприятие, объект складского назначения».

Согласно акту осмотра от 02.08.2024 спорного земельного участка, составленного специалистами управления при участии представителя ответчика, установлено, что объект с кадастровым номером 25:28:040014:5785 используется как станция технического обслуживания автомобилей, автомойка. На втором этаже имеются два торговых помещения. Одно из помещений, автомагазин, поделено на торговую зону и склад, второе помещение «Магазин Сапов» на момент осмотра было закрыто.

При этом к указанному акту ответчиком составлены замечания, из которых следует, что второй этаж объекта используется только в небольшой части под торговые помещения автомагазином (~44 кв.м), а остальные помещения используются как вспомогательные для хранения товара и инвентаря. Второе помещение используется как выставочное помещение для спортивного оборудования с возможностью розничной продажи.

Как указывает ответчик, спорный объект используется как станция технического обслуживания и авторемонтное предприятие (~600 кв.м), магазин автотоваров (~75 кв.м), для использования в качестве склада для хранения автотоваров (~92 кв.м), для использования в качестве склада для хранения и выдачи сапов (~92 кв.м), территория общего пользования (~49 кв.м).

Такие обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела документами, в том числе фотоматериалами к акту осмотра, договорами аренды от 01.07.2023 № 23-ИП-07/06, от 04.02.2025 № 25-ИП-02/01, при этом общая площадь здания составляет 911 кв.м.

Таким образом, учитывая приложенные к письму МКУ «КРЗН» и акту осмотра фотоматериалы, суд не может согласиться с доводам истца о том, что расположенный на спорном земельном участке объект предназначен для продажи товаров.

В соответствии с пунктом 2.3 муниципального правового акта города Владивостока от 10.08.2015 № 208-МПА «Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов» КФИ устанавливается Думой города Владивостока в зависимости от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка.

Вместе с тем, пунктом 78 приложения № 1 к Решению № 737 для земельных участков с ВРИ «Ремонт автомобилей» установлен КФИ 1,878.

Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, предусмотрен ВРИ «Ремонт автомобилей» (4.9.1.4), согласно описанию данного ВРИ использование земельного участка предусмотрено для размещение автозаправочных станций, а также размещения магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса, что в том числе соотносится с описанием ВРИ, установленным пунктом 78 Приложения № 1 к Решению № 737.

Учитывая изложенное, вопреки доводам управления, суд приходит к выводу о том, что при определении размера арендной платы с 03.08.2022 подлежит применению КФИ, установленный пунктом 78 приложения № 1 к Решению № 737 – 1,878.

Произведя собственный расчет, с применением в соответствующие периоды налоговая ставка для спорного земельного участка 1,5%, КФИ равного 1,878, суд установил размер задолженности по арендным платежам – 170583руб.96коп., что соответствует справочному расчету истца, который ответчиком в судебном заседании не оспаривался, признавался арифметически верным и обоснованным.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что с учетом положений Постановления № 75-па, Решения № 737, требования истца о взыскании основного долга подлежит удовлетворению в размере 170583руб.96коп.

Вместе с тем, истцом заявлено требование о взыскании неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ и пункту 1 статьи 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой - определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 5.2 договора при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 1/300 действующей на день уплаты пеней ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, в пересчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора.

Кроме того, ответчиком заявлено о применении статьи 333 ГК РФ.

Возможность уменьшения неустойки предусмотрена статьей 333 ГК РФ. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

В соответствии с положениями пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

В связи с отсутствием в материалах дела доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства, принимая во внимание период просрочки оплаты, специфику осуществления деятельности истца, установленный договором размер неустойки (1/300), а также сумму удовлетворенных исковых требований, суд не усматривает оснований для применения статьи 333 ГК РФ.

Учитывая изложенное, требования постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, статьи 191, 193 ГК РФ, положения договора о сроках и порядке внесения арендной платы, суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании неустойки подлежит частичному удовлетворению в сумме 20911руб.78коп.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются судом с учетом статьи 110 АПК РФ, с учетом подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которому истец при обращении в суд освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу управления муниципальной собственности г.Владивостока основной долг в размере 170583руб.96коп. и неустойку в сумме 20911руб.78коп., всего 191495руб.74коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета  5340руб. государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья                                                                                                  Яфаева Е.Р.