Арбитражный суд Челябинской области

Воровского ул., дом 2, Челябинск, 454091, www.chel.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-30942/2020

04 мая 2021 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения объявлена 26 апреля 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 04 мая 2021 года.

 

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.А. Петров при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва в судебном заседании секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению акционерного общества «ЮжноУральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки», г. Челябинск, к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района 

о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 74:19:0304003:13, 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, главы Сосновского муниципального района Челябинской области, Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области,

при участии в судебном заседании: от заявителя – ФИО2 (доверенность № 3 от 20.12.19, паспорт), от административного органа (после перерыва в судебном заседании) – ФИО3 (доверенность № 11 от 09.01.20, паспорт), от Управления Росреестра по Челябинской области (до перерыва в судебном заседании) –  ФИО4  (доверенность № 16 от 18.01.21, служебное удостоверение),  

 

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» (далее – заявитель, АО «ЮУ КЖСИ», общество) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района (далее – Комитет, административный орган) о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 74:19:0304003:13, площадью 460 007,65 кв.м. расположенном по адресу: Челябинская область, Сосновский район, примерно 2,5 км. по направлению северо - восток от деревни Шигаево, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования (далее – оспариваемый отказ).

Определением от 18.08.2020 заявление принято к производству арбитражного суда

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Глава Сосновского муниципального района Челябинской области, Администрация Сосновского муниципального района Челябинской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Протокольным определением от 19.01.2021, суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, завершил подготовку по настоящему делу и перешел к рассмотрению дела в судебном заседании.

Представитель заявителя в судебных заседаниях настаивал на требованиях согласно доводам заявления, возражений на отзыв, письменным пояснениям по делу (л.д. 3-4, 143-144, 160-161). 

Представитель административного органа заявленные требования не признал по доводам отзыва на заявление (л.д. 73-76). 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области представило письменные пояснения по делу (л.д. 153-158).

Иные третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили, мнения по делу не представили, что в силу статей 123, 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению настоящего дела.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

На основании постановления Главы Сосновского муниципального района Челябинской области от 13.05.2008 № 477 (л.д. 10) между Сосновским муниципальным районом (арендодатель) и АО «ЮУ КЖСИ» (арендатор) 13.05.2008 заключен договор аренды земельного участка № 37/2008 (л.д. 5-8), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» с кадастровым номером 74:19:0304003:0013, расположенный по адресу: Челябинская область, Сосновский район, примерно в 2,5 км. по направлению на северо-восток от деревни Шигаево, общей площадью 460007,65 кв.м (далее – спорный земельный участок), для сельскохозяйственного использования, без права передачи в субаренду (пункт 1.1) со сроком аренды земельного участка с 13.05.2008 по 13.05.2057 (пункт 2.1).

24.04.2020 АО «ЮУ КЖСИ» обратилось к Главе администрации Сосновского муниципального района Челябинской области с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка путем его выкупа в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для сельскохозяйственного производства (л.д. 11).

Письмом от 25.05.2020 № 1106 (л.д. 12) Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями Сосновского муниципального района отказал в предоставлении спорного земельного участка АО «ЮУ КЖСИ» в собственность по следующим основаниям:  Согласно Правилам землепользования и застройки Долгодеревенского сельского поселения, утвержденным Решением Совета депутатов Долгодеревенского сельского поселения № 88 от 17.11.2017, спорный земельный участок расположен в двух территориальных зонах: В1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами; зона Д2 – зона озеленения специального назначения. Согласно сведениям публичной кадастровой карты спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», в представленном АО «ЮУ КЖСИ» заявлении указанный вид разрешенного использования не соответствует целям использования земельного участка. Указанный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, тогда как в заявлении АО «ЮУ КЖСИ» просит предоставить спорный земельный участок для сельскохозяйственного производства. 

Считая, что оспариваемый отказ Комитета не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам. 

Настоящее дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.

         В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При этом с учетом правовой позиции, выраженной в пункте 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»  основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, бремя доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя. 

В силу части 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Факт соблюдения заявителем установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ срока на подачу заявления в суд материалами дела подтверждается, административным органом соответствующих возражений не представлено.

В соответствии с нормативными положениями статей 11, 39.2 ЗК РФ, пункта 15 Положения о Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям сосновского муниципального района, утвержденного   Решением Собрания депутатов Сосновского муниципального района от 21.06.2017 № 301, оспариваемый отказ принят в пределах компетенции Комитета как уполномоченного органа местного самоуправления  по решению вопросов местного значения Сосновского муниципального района Челябинской области в сфере владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом, в том числе, земельными участками, находящимися в государственной собственности (до разграничения государственной собственности на землю) и собственности Сосновского района, земельных и кадастровых отношений, в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

Процедура принятия оспариваемого отказа Комитетом соблюдена, заявителем доводы о ее нарушении не приведены, соответствующие доказательства в материалы дела не представлены.  

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего кодекса.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пункт 6 статьи 27 ЗК РФ).

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регламентированы Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе, на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Согласно части 1 статьи 10 названного Закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ЗК РФ.

В силу части  4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Как разъясняется в пункте 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства в составе земель населенных пунктов, не может быть выкуплен на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ после изменения его вида разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки. По смыслу положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ право на приобретение в собственность земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, предоставлено арендатору, который в течение трех лет использует участок по целевому назначению без нарушений земельного законодательства, в целях дальнейшего использования для сельскохозяйственного производства. Невозможность осуществления сельскохозяйственного производства на участке исключает предоставление участка в собственность на основании указанной нормы. При этом включение земельных участков в границы населенных пунктов, определение функциональных зон и их параметров, определение территориальных зон правилами землепользования и застройки должно осуществляться с учетом целей и принципов градостроительного законодательства, обеспечивая комплексное и устойчивое развитие территории, сбалансированный учет экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности. Само по себе изменение правового режима земельного участка в результате утверждения (внесения изменений) правил землепользования и застройки не свидетельствует о том, что воля публично-правового образования направлена на лишение арендатора права на выкуп земельного участка. Оснований для неприменения к спорным отношениям нормативных актов территориального планирования и градостроительного зонирования в данном случае не имеется (часть 2 статьи 13 АПК РФ).

Из пояснений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (л.д. 153-155) следует, что в отношении спорного земельного участка в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области (далее – Филиал) органом местного самоуправления направлено решение Совета депутатов Долгодеревенского сельского поселения «Об утверждении генерального плана (корректировка), правил землепользования и застройки Долгодеревенского сельского поселения, границ деревни Шигаево Сосновского муниципального района Челябинской области» от 17.11.2017 № 88, а также описание местоположения границ деревни Шигаево Сосновского муниципального района Челябинской области.

10.11.2018 Филиалом принято решение о внесении в ЕГРН границ деревни Шигаево Сосновского муниципального района Челябинской области. При этом в список земельных участков, включенных в границы д. Шигаево, сведения о категории земель которых подлежат изменению,  включен под пунктом 29 земельный участок с кадастровым номером 74:19:0304003:13 (л.д. 158). 

17.10.2018 Филиалом изменена категория земель спорного земельного участка с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов», при этом вид разрешенного использования («для сельскохозяйственного использования») спорного земельного участка не изменялся. 

Одним из оснований принятия оспариваемого отказа является вывод о том, что в заявлении на предоставлении в собственность спорного земельного участка указана цель предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, тогда как согласно пункту 1.1. договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0304003:0013 № 37/2008 от 13.05.2008 и сведениям публичной кадастровой карты назначение земельного участка сформулировано иначе – «для сельскохозяйственного использования».

Указанный довод Комитета сам по себе не может быть принят судом по следующим основаниям. 

 В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства" (далее - Закон "О развитии сельского хозяйства») под сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.

В силу пункта 1 статьи 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

В соответствии с действовавшим в спорный период Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, к виду разрешенного использования земельного участка «сельскохозяйственное использование» (код 1.0) относится, в том числе, и вид разрешенного использования «Обеспечение сельскохозяйственного производства» (код 1.18).

При этом из содержания пункта 1.1 договора аренды земельного участка № 37/2008 от 13.05.2008 следует, что в аренду передается земельный участок из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» с кадастровым номером 74:19:0304003:0013, для сельскохозяйственного использования. При этом конкретные виды сельскохозяйственного использования в данном договоре аренды не поименованы. 

 Поэтому указание в заявлении АО «ЮУ КЖСИ» цели предоставления спорного земельного участка «для сельскохозяйственного производства» не противоречит закону и как таковое не является основанием для отказа в предоставлении спорного земельного участка АО «ЮУ КЖСИ» в собственность. 

Вместе с тем, в рассматриваемом случае является правомерным и обоснованным  иное установленное Комитетом основание для принятия оспариваемого отказа, а именно, факт того, что согласно Правилам землепользования и застройки Долгодеревенского сельского поселения, утвержденных Решением Совета депутатов Долгодеревенского сельского поселения № 88 от 17.11.2017, спорный земельный участок расположен в двух территориальных зонах: В1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами; зона Д2 – зона озеленения специального назначения. 

Так, из содержания действовавших в спорный период градостроительных регламентов в составе Правил землепользования и застройки Долгодеревенского сельского поселения, утвержденных Решением Совета депутатов Долгодеревенского сельского поселения № 88 от 17.11.2017, размещенных в открытом доступе на официальном интернет-сайте Сосновского муниципального района  (http://www.chelsosna.ru/?q=dolgoderevenskoe-selskoe-poselenie) следует, что спорный земельный участок, действительно  отнесен к расположен в двум территориальным зонам: В1 и Д2. 

Аналогичные положения по зонированию применительно к спорному земельному участку закреплены и в Правилах землепользования и застройки Долгодеревенского сельского поселения, утвержденные решением Собрания депутатов Сосновского муниципального района № 748 от 30.06.2020. 

Как следует из градостроительного плана спорного земельного участка № RU74192020-560 от 23.10.2020 (л.д. 65-72), указанный земельный участок   расположен в границах Долгодеревенского сельского поселения, в территориальной зоне В1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами; зона Д2 – зона озеленения специального назначения, для спорного земельного участка установлен градостроительный регламент в составе Правил землепользования и застройки Долгодеревенского сельского поселения, утвержденных решением Собрания депутатов Сосновского муниципального района № 748 от 30.06.2020.   

Указанные сведения подтверждаются общедоступными данными, размещенными в открытом доступе на официальном интернет-сайте Сосновского муниципального района (http://www.chelsosna.ru/?q=dolgoderevenskoe-selskoe-poselenie).

Градостроительный план плана спорного земельного участка № RU74192020-560 от 23.10.2020 в установленном законом порядке заявителем не оспорен.

Правила землепользования и застройки Долгодеревенского сельского поселения, утвержденные Решением Совета депутатов Долгодеревенского сельского поселения № 88 от 17.11.2017, Правила землепользования и застройки Долгодеревенского сельского поселения, утвержденные решением Собрания депутатов Сосновского муниципального района № 748 от 30.06.2020 в соответствующей части, связанной с установлением территориальных зон в отношении спорного земельного участка в  установленном законом порядке заявителем не оспорены.

С учетом предмета доказывания по настоящему делу суд не вправе давать правовую оценку правомерности действий соответствующих органов местного самоуправления по отнесению спорного земельного участка к территориальным зонам В1 и Д2 в соответствующих Правилах землепользования и застройки, более того, доводы о незаконности соответствующих решений органов местного самоуправления обществом в рамках настоящего дела не были заявлены и обоснованы. 

Само по себе отсутствие в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка («для сельскохозяйственного использования») при отражении сведений об изменении категории земель спорного земельного участка с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов» не означает автоматически неправомерности решения об отнесения спорного земельного участка к  территориальным зонам В1 и Д2 в соответствующих актах территориального планирования и градостроительного зонирования Долгодеревенского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области. 

Общество, будучи арендатором спорного земельного участка, должно было проявлять соответствующую степень заботливости и осмотрительности в части контроля за правильностью отнесения спорного земельного участка к определенным категориям земель и территориальным зонам; общество имело возможность, в частности, участия в публичных слушаниях по вопросам утверждения актов территориального планирования и градостроительного зонирования в соответствующем муниципальном образовании, 

При этом соответствующие муниципальные правовые акты и действия органов местного самоуправления обществом оспорены в установленном законом порядке не были.

В силу пункта 1 статьи 77 ЗК  РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Из содержания пункта 1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0304003:0013 № 37/2008 от 13.05.2008 следует, что в аренду обществу были предоставлен спорный земельный участок, относящийся к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», тогда как  с 17.10.2018 категория земель спорного земельного участка изменена с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов», что отражено в ЕГРН.

Пунктом 14 статьи 39.16 ЗКРФ предусматривается, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: 

- виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; 

- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; 

- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с градостроительными регламентами, установленными Правилами землепользования и застройки Долгодеревенского сельского поселения, утвержденными Решением Совета депутатов Долгодеревенского сельского поселения № 88 от 17.11.2017, Правилами землепользования и застройки Долгодеревенского сельского поселения, утвержденными решением Собрания депутатов Сосновского муниципального района № 748 от 30.06.2020, к жилой территориальной зоне (В) относится, в том числе, зона застройки индивидуальными жилыми домами (В1), для которой установлены следующие основные виды разрешенного использования:

- код 2.1 – для индивидуального жилищного строительства: размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений;

- код 2.2 – для ведения личного подсобного хозяйства: размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей); производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных

вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных;

- код 2.3 – блокированная жилая застройка: размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки); разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур; размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений; обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха;

- код 3.1 – коммунальное обслуживание: размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставки воды, тепла, электричества, газа, предоставления услуг связи, отвода канализационных стоков, очистки и уборки объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, а также зданий или помещений, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг);

- код 3.2 – социальное обслуживание: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам социальной помощи (службы занятости населения, дома престарелых, дома ребенка, детские дома, пункты питания малоимущих граждан, пункты ночлега для бездомных граждан, службы психологической и бесплатной юридической помощи, социальные, пенсионные и иные службы, в которых осуществляется прием граждан по вопросам оказания социальной помощи и назначения социальных или пенсионных выплат); размещение объектов капитального строительства для размещения отделений почты и телеграфа; размещение объектов капитального строительства для размещения общественных некоммерческих организаций: благотворительных организаций, клубов по интересам; 

- код 3.3 – бытовое обслуживание: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро);

- код 3.5 – образование и просвещение: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для воспитания, образования и просвещения (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные школы и училища, образовательные кружки, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению). содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.5.1 - 3.5.2; 

- код 3.6 – культурное развитие: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения в них музеев, выставочных залов, художественных галерей, домов культуры, библиотек, кинотеатров и кинозалов, театров, филармоний, планетариев; устройство площадок для празднеств и гуляний; размещение зданий и сооружений для размещения цирков, зверинцев, зоопарков, океанариумов; 

- код 4.5 – банковская и страховая деятельность: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые; 

- код 5.1 – спорт: размещение объектов капитального строительства в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и спортивные стрельбища), в том числе водным (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря); размещение спортивных баз и лагерей;

- код 12.0 – земельные участки (территории) общего пользования: размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства.

Следовательно, сельскохозяйственное производство не отнесено к числу основных видов разрешенного использования земельных участков, отнесенных к зоне застройки индивидуальными жилыми домами (В1).

Аналогично сельскохозяйственное производство отсутствует в числе условно разрешенных видов использования земельных участков, отнесенных к зоне застройки индивидуальными жилыми домами (В1). 

В соответствии с градостроительными регламентами, установленными Правилами землепользования и застройки Долгодеревенского сельского поселения, утвержденными Решением Совета депутатов Долгодеревенского сельского поселения № 88 от 17.11.2017, Правилами землепользования и застройки Долгодеревенского сельского поселения, утвержденными решением Собрания депутатов Сосновского муниципального района № 748 от 30.06.2020, к территориальной зоне специального назначения (Д) относится, в том числе, зона озеленения специального назначения (Д2), для которой установлены следующие основные виды разрешенного использования:

- код 3.1 – коммунальное обслуживание: Размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставки воды, тепла, электричества, газа, предоставления услуг связи, отвода канализационных стоков, очистки и уборки объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, а также зданий или помещений, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг);

 - код 12.0 – земельные участки (территории) общего пользования: размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства.

Следовательно, сельскохозяйственное производство не отнесено к числу основных видов разрешенного использования земельных участков, отнесенных к зоне озеленения специального назначения (Д2).

Аналогично сельскохозяйственное производство отсутствует в числе условно разрешенных видов использования земельных участков, отнесенных к зоне озеленения специального назначения (Д2).

Таким образом, поскольку на момент обращения общества с заявлением о выкупе земельного участка действующими актами территориального планирования и градостроительного зонирования Долгодеревенского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области спорный участок, расположенный в пределах границы деревни Шигаево Сосновского муниципального района Челябинской области, категория земель «земли населенных пунктов», был отнесен к территориальным зонам В1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами; зона Д2 – зона озеленения специального назначения, с учетом положений пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ указанный земельный участок не мог быть предоставлен в собственность в целях сельскохозяйственного производства.

При таких условиях, учитывая изменение категории земель спорного земельного участка с «земель сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов», а также отнесение спорного земельного участка к   территориальным зонам В1 и Д2, оспариваемый отказ является законным и обоснованным. 

Кроме того, оспариваемый отказ не противоречит материально-правовому закону и не нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности с учетом следующих обстоятельств.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений пункта 6 статьи 27,  пунктов 1, 2 статьи 39.3 ЗК РФ,  подпункта 1 пункта 3 статьи 1,  частей 1, 4 статьи 10 Закон № 101-ФЗ федеральный законодатель закрепляет в земельном законодательстве механизм обеспечения защиты прав исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки (документально подтвердили, что эффективно хозяйствуют на сельскохозяйственных землях). Приведенный в Законе № 101-ФЗ механизм защиты арендаторов, отвечающих установленным требованиям, направлен на создание условий для устойчивого землепользования и предполагает формирование группы таких собственников, которые ранее уже зарекомендовали себя в качестве исправных арендаторов. Предоставление права на приватизацию участков из земель сельскохозяйственного назначения указанным в ней арендаторам преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве (подпункт 1 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из материалов дела следует, что в ходе контрольных мероприятий Комитетом как органом муниципального земельного контроля выявлены нарушения заявителем земельного законодательства Российской Федерации:

1) актом осмотра земельного участка от 28.10.2019 с приложенным фотоматериалами установлено, что спорный земельный участок не обрабатывается (л.д. 77-80);  

2) актом осмотра земельного участка от 13.11.2020 установлено, что спорный земельный участок не огорожен по периметру, зарос многолетними сорными растениями, порослью сосен (л.д. 98-101).  

При этом обществом не представлены в материалы дела доказательства того, что в период действия договора аренды с 2008 года  АО «ЮУ КЖСИ» на спорном земельном участке осуществлялась какая-либо деятельность в области сельскохозяйственного производства. 

Далее. В соответствии с Уставом АО «ЮУ КЖСИ» (л.д. 13-22) предметом деятельности общества является развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования) в Челябинской области Российской Федерации, приобретение и реализация прав требования по обязательствам, обеспеченным ипотекой, инвестирование жилищного строительства» формирование рынка ипотечных кредитов (займов) и рынка ценных бумаг, обязательства по которым обеспечены ипотекой, осуществление функций заказчика-застройщика в строительстве, осуществление функций генерального подрядчика в строительстве, строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (пункт 3.1), основными целями деятельности Корпорации являются:  увеличение доступности приобретения жилья в собственность для более широких слоев населения; создание и поддержка вторичного рынка ипотечных кредитов на строительство и приобретение недвижимости в жилищной сфере как механизма привлечения финансовых ресурсов в сферу банковского долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения Челябинской области и повышения ликвидности рынка ипотечных банковских кредитов; содействие ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (г. Москва) в формировании эффективной системы ипотечного жилищного кредитования путем стандартизации документации и используемых процедур; содействие увеличению жилищного строительства как основы устойчивого роста экономики Челябинской области; эффективное использование инвестиционных ресурсов через рыночные механизмы; извлечение (получение) прибыли от коммерческой деятельности (пункт 3.2). Следовательно, сельскохозяйственное производство прямо не включено в предмет деятельности общества. 

При этом сельскохозяйственное производство прямо не поименовано и в перечне задач и основных видов деятельности АО «ЮУ КЖСИ» (пункт 3.3 Устава).

Из годовых отчетов АО «ЮУ КЖСИ» за 2008-2014 гг., размещенных в свободном доступе на официальном интернет-сайте АО «ЮУ КЖСИ»  (https://www.ipoteka-74.ru/investors/annual_reports/), а также финансовой отчетности АО «ЮУ КЖСИ» за 2008-2020 гг., размещенной в свободном доступе на официальном интернет-сайте АО «ЮУ КЖСИ»  (https://www.ipoteka-74.ru/investors/financial_statements/?arrFilter_pf%5BYEAR%5D=521&set_filter=%D4%E8%EB%FC%F2%F0&set_filter=Y), не следует, что общество осуществляло в указанный период какую-либо деятельность в области сельского хозяйства.

В выписке из Единого государственного реестра юридических лиц  АО «ЮУ КЖСИ» (л.д. 23-24) виды деятельности, связанные с сельскохозяйственным производством отсутствуют.

Общество не включено в реестры производителей сельскохозяйственной продукции, размещенные в открытом доступе на официальном интернет-портале Министерства сельского хозяйства Челябинской области (http://www.chelagro.ru/about/reestrs.php), 

Согласно действовавшему в спорный период Перечню признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369, использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.). Документами, подтверждающими, что заявитель ведет сельскохозяйственное производство, в числе прочих могут являться копии расшифровки дохода по видам деятельности за последний отчетный период с отметкой о принятии налоговым органом, уведомление территориального органа Федеральной службы государственной статистики о присвоении кодов Общероссийских классификаторов, иные документы, подтверждающие использование земельного участка по целевому назначению.

Сведения о выращиваемой сельскохозяйственной продукции  обществом в материалы дела не представлены, к заявлению о приобретении спорного земельного участка документы, характеризующие добросовестность арендатора, также приложены не были.

Аналогично обществом не были представлены в материалы дела сведения о конкретных видах сельскохозяйственного производства, которое общество осуществляло на спорном земельном участке в период действия договора аренды от 13.05.2021. 

При таких условиях суд устанавливает, что общество не представило достоверных и достаточных доказательств надлежащего использования спорного земельного участка по назначению в течение установленного законом периода, предшествующего обращению с заявлением о выкупе земельного участка, с учетом особенностей вида сельскохозяйственной деятельности (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Иные доводы заявителя, изложенные в заявлении и письменных пояснениях по делу, судом не принимаются, поскольку противоречат представленным в материалы дела доказательствам и нормам действующего законодательства, основаны на неверном толковании закона.

Следовательно, заявитель не доказал факта нарушения своих прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а оспариваемый отказ вынесен уполномоченным органом с соблюдением процедуры принятия и в соответствии с требованиями материально-правового закона.  

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

 

Судья                                                                                             А.А. Петров