ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-4025/2024

30 января 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Бугорской Н.А., Сухаревской Т.С.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 14.01.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 13АП-33305/2024) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 21.08.2024 по делу № А26- 4025/2024, принятое 

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия 

3-е лицо: 1) Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия; 

2) Администрация Лахденпохского муниципального района 

о признании незаконным уведомления, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее – Управление Росреестра по Республике Карелия, Управление, ответчик) о признании незаконными уведомления о приостановлении от 09.04.2024 № КУВД-001/2024/14679810/1 и уведомления об отказе государственной регистрации прав от 09.07.2024 №КУВД-001/2024-14679810/7.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия и Администрация Лахденпохского муниципального района.

Решением от 21.08.2024 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы Управление указало, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:10:0010142:764, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 10:10:0010142:72, отсутствуют сведения о зарегистрированном договоре аренды. По мнению Управления, в отсутствие права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:10:0010142:764 продажа указанного земельного участка не представляется возможной.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили.

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.10.2013 в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) была внесена запись о государственной регистрации аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:10:0010142:72. Государственная регистрация аренды произведена на основании договора аренды земельного участка от 07.08.2013 № 3331, заключенного Администрацией Лахденпохского района с ФИО2 (срок договора согласно пункту 3.1 договора составляет 5 лет).

При этом из договора аренды следует, что договор вступает в силу с даты его государственной регистрации (пункт 3.2 договора) и прекращается по истечении срока, установленного пунктом 3.1 договора (пункт 7.3 договора).

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

На основании положений Закона Республики Карелия от 29.12.2015 № 1980- «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республика Карелия», вступившего в законную силу 01.01.2016 органы государственной власти Республики Карелия осуществляют полномочия распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с Положением о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденным Постановлением Правительства Республики Карелия от 02.11.2017 № 390-П, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия осуществляют полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Начиная с 2018 года, ИП ФИО2 неоднократно обращалась в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – Министерство) с заявлениями о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 10:10:0010142:72.

Министерство отказывало в их удовлетворении в связи с расположением земельного участка в прибрежной защитной полосе водного объекта, что могло повлечь нарушение требований, предусмотренных статьей 65 Водного кодекса Российской Федерации.

В решении об отказе в предоставлении земельного участка в собственность от 26.01.2022 №1968/12.4-21 Министерство указало, что земельный участок расположен в пределах береговой полосы водного объекта.

С целью устранения данного препятствия ИП ФИО2 была изготовлена схема раздела земельного участка для исключения пересечения земельного участка с кадастровым номером 10:10:0010142:72 с береговой полосой водных объектов.

05.10.2022 на основании заявления Администрации Лахденпохского муниципального района в ЕГРН внесена запись о прекращении аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:10:0010142:72.

Распоряжением Министерства от 28.04.2023 №2364-м/20р с учетом внесенных в него изменений на основании распоряжения Министерства от 24.05.2023 №2861-м/20р, ИП ФИО2 утверждена схема раздела земельного участка с КН 10:10:0010142:72.

В настоящее время сведения ЕГРН содержат сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 10:10:0010142:764/1; :764/2; :764/3; :764/4, которые образованы путем раздела земельного участка с КН 10:10:0010142:72.

После раздела земельного участка предприниматель обратилась в Министерство за предоставлением вышеуказанного земельного участка в собственность.

В ходе рассмотрения данного заявления Министерством направлялись запросы в соответствующие компетентные органы о предоставлении сведений о выявленных и неустраненных нарушениях при использовании земельного участка (письмо Министерства от 20.07.2023 №18755/12.4-21).

В частности, Россельхознадзором проводилась выездная проверка, в ходе которой не были выявлены какие-либо нарушения со стороны ФИО2 по использованию земельного участка.

Письмами от 21.09.2023 №25093/12.4-21, 25094/12.4-21 от Министерства поступила информация, о том, что в ходе подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка от Управления Росреестра по Республике Карелия поступила информация об отсутствии в ЕГРН сведений о праве аренды ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:10:0010142:72, которое было прекращено на основании уведомления администрации Лахденпохского муниципального района от 20.09.2022 №5077. Сведения о прекращении действия вышеуказанного договора аренды зарегистрированы в ЕГРН 05.10.2022. К данному письму Министерства была приложена копия указанного уведомления.

С учетом поступившей информации от Министерства, предприниматель обратилась в Министерство с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 10:10:0010142:72.

25.09.2023 между Министерством и ИП ФИО3 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 10:10:0010142:72, прошедший государственную регистрацию 26.09.2023.

 ФИО2 на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, учитывая длительное нахождение спорного земельного участка в аренде, вновь обратилась в Министерство с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 10:10:0010142:764, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 10:10:0010142:72, находящего у предпринимателя в аренде.

09.04.2024 между Министерством и ИП ФИО2 заключен договор №33-м/12 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 10:10:0010142:764.

09.04.2024 в Управление поступили заявления Министерства о государственной регистрации перехода права, права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 10:10:0010142:764, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Карелия, Лахденпохский муниципальный район, о. Кильпола. В качестве правоустанавливающего документа заявителем был представлен договор купли-продажи земельного участка 33-м/20 от 09.04.2024.

09.04.2024 по результатам рассмотрения представленных совместно с заявлением о государственной регистрации прав от 09.04.2024 № КУВД-001/2024- 14679810 документов государственным регистратором прав было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:10:0010142:764. Решение о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав принято государственным регистратором прав в соответствии с пунктами 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Осуществление действий по государственной регистрации прав было приостановлено до 09.07.2024 по причинам, указанным в уведомлении о приостановлении от 09.04.2024.

Впоследствии Управление Росреестра по Республике Карелия уведомлением от 09.07.2024 №КУВД-001/2024-14679810/7 сообщило заявителю об отказе в государственной регистрации прав в связи с истечением срока приостановления регистрационных действий и неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации.

Посчитав изложенные в указанных уведомлениях приостановление и отказ в государственной регистрации права собственности незаконными, предприниматель обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, установив, что Предприниматель фактически пользовалась спорным земельным участком более трех лет, руководствуясь пунктом 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, пришел к выводу, что Управление Росреестра по Республике Карелия необоснованно отказало Предпринимателю в государственной регистрации права собственности на земельный участок, в связи с чем удовлетворил заявленные требования.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В силу положений статей 197, 198, 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Пункт 3 части 1 статьи 199 и часть 5 статьи 200 АПК РФ предусматривают распределение бремени доказывания по заявлению о признании ненормативного правового акта недействительным, а именно: заявитель должен доказать нарушение его прав и законных интересов оспариваемым актом, а орган, принявший этот акт, должен доказать его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон №101-ФЗ), пунктом 1 статьи 10 которого предусмотрено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Правило указанного пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, из которого следует, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020 (далее - Обзор от 23.12.2020), трехлетний срок добросовестного надлежащего использования земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства предоставляет право арендатору такого участка обратиться за его приобретением в собственность. Поскольку общий срок договорного использования участка одним правообладателем (главой КФХ) на момент обращения в уполномоченный орган составил более трех лет, то отказ в выкупе участка только на том основании, что с даты заключения действующего (последнего) договора прошло менее трех лет, является незаконным.

Принимая во внимание правовую позицию, изложенную в Обзоре от 23.12.2020, суд первой инстанции пришел к выводу, что для приобретения в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения необходимо, чтобы арендатор добросовестно пользовался участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее 3 лет, и данный участок использовался в соответствии с его целевым назначением. При этом для исчисления трехлетнего срока аренды, предусмотренного названной нормой, может быть учтен не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним арендатором.

Учитывая, что фактически спорный земельный участок постоянно использовался Предпринимателем в соответствии с его целевым назначением, суд первой инстанции признал необоснованным отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Вместе с тем суд первой инстанции не учел следующее.

В соответствии со статьей 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

При этом при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

На заключение нового договора аренды земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, прямо указывает подпункт 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, по смыслу пункта 4 статьи 11.8 и подпункт 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в случае образования земельных участков из земельного участка, в отношении которого содержались в реестре прав ЕГРН записи об ограничении прав (обременения), возникшем на основании договора аренды, сведения об ограничении прав (обременения) в отношении образованных земельных участков не возникают.

При этом наличие зарегистрированного права аренды является обязательным условием для реализации предусмотренного подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ права на приобретение без проведения торгов земельного участка.

В отсутствие права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:10:0010142:764 продажа указанного земельного участка не представляется возможной.

Поскольку причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, устранены не были, государственным регистратором правомерно было принято решение об отказе в осуществлении регистрации прав № КУВД-001/2024-14679810/7.

Таким образом, рассмотрев апелляционную жалобу и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции были неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, допущено несоответствие выводов, обстоятельствам дела, в связи с чем на основании пунктов 1 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 21.08.2024 по делу № А26-4025/2024 отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Н.А. Бугорская

 Т.С. Сухаревская