﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-60062/2020

Дело № А57-10207/2019

г. Казань

29 мая 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2020 года

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2020 года

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Первая строительная компания»

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 31.10.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2020

по делу № А57-10207/2019

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003) к обществу с ограниченной ответственностью «Первая строительная компания» о расторжении договора аренды земельного участка, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитета по управлению имуществом города Саратова, комитета по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», общества с ограниченной ответственностью «Триакс»,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Первая строительная компания» (далее – ответчик, общество «ПСК», общество) о расторжении договора аренды от 21.09.2009 № 279 земельного участка, с кадастровым номером 64:48:050313:23, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. 1-й Станционный проезд.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитета по управлению имуществом города Саратова, комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», общество с ограниченной ответственностью «Триакс».

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 31.10.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2020, исковые требования удовлетворены: расторгнут договор аренды от 21.09.2009 № 279 земельного участка с кадастровым номером 64:48:050313:23, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. 1-й Станционный проезд, заключенный на 49 лет.

Не согласившись с судебными актами, общество «ПСК» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ. 

Определениями Арбитражного суда Поволжского округа от 27.03.2020 и от 23.04.2020 судебное разбирательство откладывалось на 23.04.2020 и на 26.05.2020 в связи с Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» и принятием совместных постановлений Президиума Верховного Суда Российской Федерации и Президиума Совета судей Российской Федерации от 18.03.2020 № 808 и от 08.04.2020 № 821.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 09.06.2009 № Т-1392-р Евстифееву Сергею Владимировичу предоставлен в аренду на 49 лет для размещения административного здания земельный участок с кадастровым номером 64:48:050313:23, площадью 1 945 кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. 1-й  Станционный проезд; во исполнение указанного распоряжения с Евстифеевым Сергеем Владимировичем заключен договор аренды земельного участка от 21.09.2009 № 279 (далее - договор аренды от 21.09.2009 № 279). 

Дополнительным соглашением от 15.07.2010 в договор аренды от 21.09.2009 № 279 внесены изменения: вид разрешенного использования земельного участка изменен на вид «для размещения домов многоэтажной жилой застройки». 

В последующем в отношении указанного земельного участка состоялась замена арендатора в обязательстве, зарегистрированная в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области. А именно, 24.09.2013 на основании договора замены стороны в обязательстве арендатором по договору стал Забаров Ф.Р., 24.01.2014 право аренды по договору замены стороны в обязательстве передано обществу с ограниченной ответственностью «Триакс» (далее – общество «Триакс»), 29.12.2015 право аренды по договору замены стороны в обязательстве передано обществу «ПСК».

В силу пункта 5.2.2 договора аренды от 21.09.2009 № 279 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

По условиям пункта 5.1.4 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором условий договора.

Администрация распоряжением от 06.09.2013 № 405-р утвердила градостроительный план № RU 64304000-201 земельного участка с кадастровым номером 64:48:050313:23. 

Согласно представленному градостроительному плану на земельном участке подлежит размещению объект капитального строительства - многоквартирный дом (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями. 

Актом осмотра земельного участка от 07.11.2018 управления муниципального контроля администрации установлено, что земельный участок не освоен, захламлен бытовыми отходами, зарос древесной и травяной растительностью.

12.11.2018 администрация направила обществу «ПСК» предупреждение о возможном досрочном расторжении договора аренды от 21.09.2009 № 279 с предложением представить документы, подтверждающие строительство на спорном земельном участке.

07.02.2019 администрация, указывая на неиспользование земельного участка, направила арендатору уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, приложив к нему для подписания соглашение о расторжении, которое было оставлено последним без ответа.

Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды со ссылкой на обстоятельства нарушения арендатором порядка и условий использования арендованного земельного участка.

Ответчик, возражая на исковые требования, указал на следующее.

07.02.2017 между обществом «Триакс» и ответчиком заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве в договоре № 1834-ПО-ТП о подключении (технологическом присоединении) к сетям газораспределения от 30.04.2014, в соответствии с которым ответчик принял на себя права и обязанности в объеме и условиях установленных в договоре № 1834-ПО-ТП о подключении (технологическом присоединении) к сетям газораспределения от 30.04.2014, заключенного с открытым акционерным обществом «Саратовгаз». 

20.02.2014 МУПП «Саратовводоканал» были получены технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

08.08.2014 заключен договор № 1007-14-ип об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям. 10.11.2015 было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору об осуществлении технологического присоединения от 24.10.2014 № 1007-14-ип, в соответствии с которым стороны изменили срок выполнения мероприятий по технологическому присоединению. 

Кроме того, получен ответ Министерства строительства и жилищного хозяйства Саратовской области от 29.09.2015 о согласовании строительства в пределах приаэродромной территории; «Саратовский аэроклуб ДОСААФ им. Ю.А. Гагарина» - согласование от 10.06.2014; ООО «Саратовские авиалинии» - положительный ответ от 19.05.2014; Министерство обороны России Войсковая часть 06987 от 04.06.2014; аэродром Саратов «Сокол» от 17.06.2014, Росавиация- от 15.09.2014. 

Было получено положительное заключение негосударственной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Профи» № 2-1-1-0058-15 на объект капитального строительства - «Многоэтажный жилой дом с апартаментами и автостоянкой по 1 -му Станционному проезду в Октябрьском районе г. Саратова» (проектная документация»). 

Также получено положительное заключение № 1-1-1-0139-14 негосударственной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «Межрегионэкспертиза» на объект капитального строительства - «Многоэтажный жилой дом с апартаментами и автостоянкой по 1 -му Станционному проезду в Октябрьском районе г. Саратова» (результаты инженерных изысканий). 

Как установлено судами, на момент обращения истца с настоящим заявлением разрешение на строительство не было получено.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

На основании статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Пунктами 1, 3 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части второй статьи 619 данного Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора. 

Согласно положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. 

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

В силу абзаца 6 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В качестве основания расторжения договора аренды администрация ссылается на неосвоение земельного участка в соответствие с договором, выявленные в ходе муниципального контроля нарушения, зафиксированные в акте осмотра.

Администрация указывает, что вступив в договорные отношения в 2009 году, арендатор принял на себя обязанности, в том числе, по использованию объекта аренды (земельного участка) в соответствии с категорией и видом разрешенного использования, однако допустил существенное нарушение условий договора аренды, которое выразилось в том, что он не приступил к строительству заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.

Судами установлено, спорный земельный участок 09.06.2009 предоставлен правопредшественнику ответчика в целях размещения на нем объекта недвижимости – размещения домов многоэтажной жилой застройки. 

Доказательств, свидетельствующих о наличии на земельном участке принадлежащего ответчику (его правопредшественнику) незавершенного строительством объекта недвижимости, не представлено. 

На момент обращения истца с настоящим заявлением разрешение на строительство не было получено.

Согласно ответа Комитета по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству разрешительная документация на спорный земельный участок не выдавалась. В процессе рассмотрения дела ответчик обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительства, однако уведомлением от 25.09.2009 в выдаче разрешения на строительство было отказано. Данный отказ оспорен не был.

Из акта обследования земельного участка, усматривается, что на территории земельного участка отсутствует объект капитального строительства, работы по строительству не ведутся, произрастает древесная и травяная растительность. 

В данном случае участок предоставлен в аренду для строительства домов многоэтажной жилой застройки в июне 2009 года, по состоянию на февраль 2019 года строительство на участке не начато. 

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришли к правомерному выводу, что установленный законом трехлетний срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ применительно к договору аренды земельного участка, предназначенного и предоставленного для строительства, истек; подготовка документации, предшествующей получению разрешения на строительство, связана с действиями самого арендатора и не свидетельствует о наличии препятствий к освоению участка; арендатором допущены существенные нарушения условия договора (неосвоение земельного участка более 10 лет).

Доказательств, свидетельствующих о том, что имелись объективные препятствия к началу строительства на участке (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя), ответчик в ходе судебного разбирательства не привел.

Суды, усмотрев основания для расторжения договора аренды, обоснованно удовлетворили исковые требования.

Правомерно признан судами несостоятельным довод ответчика о том, что арендатором предприняты меры к освоению земельного участка, как противоречащие имеющимся в материалах дела доказательствам.

Отклоняя ходатайство о привлечении в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Евстифеева Сергея Владимировича, Забарова Фаута Рамисовича, закрытого акционерного общества «СПГЭС», суды первой и апелляционной инстанций, учитывая предмет и основание рассматриваемого иска, правомерно пришли к выводу, что принятые судебные акты не влияют на права указанных лиц и на реализацию подателем жалобы права на судебную защиту.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судами на основании полного и всестороннего исследования содержащихся в материалах дела документов установлены имеющие значение для дела обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследованы доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, исходя из положений статей 65, 71 АПК РФ, и сделаны выводы, основанные на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку представленных доказательств и установление иных обстоятельств по делу. Однако полномочиями по переоценке доказательств и разрешению вопросов факта суд кассационной инстанции не наделен. 

Поскольку выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения судебного акта, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 31.10.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2020 по делу № А57-10207/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				     Ф.В. Хайруллина

 

Судьи								     В.А. Петрушкин

 

А.Ф. Фатхутдинова